Деньги в земле

Опуликовано в: Земля
5277

Недвижимость всегда являлась одним из самых стабильных активов, хотя в кризисные годы ее ликвидность снижается, а доходность сокращается. Тем не менее, в среднесрочной и долгосрочной перспективе те, кто сумел сохранить такие активы или удачно приобрел на фоне общего падения, всегда остаются в выигрыше. Наиболее надежным и стабильным видом недвижимости остаются земельные участки. Это и неудивительно: земля никогда не потеряет своей инвестиционной привлекательности, а значит, всегда будет надежным и выгодным вложением капитала.

Покупка земельного участка имеет свои неоспоримые преимущества как с юридической точки зрения (право собственности оформляется на покупателя и охраняется государством, что значительно снижает риски по сравнению с акциями и облигациями, гарантом выплат по которым являются лишь компании-эмитенты), так и с экономической: помимо ежегодного прироста стоимости этот актив может приносить рентный доход от сдачи земли аренду.

По оценке компании Jones Lang LaSalle, до кризиса земельные участки росли в цене на 30–50 % (в зависимости от региона) в годовом исчислении. Сейчас же они упали в цене от 20 до 80 %. Падание цен на 80 % касается неликвидных участков, в регионах с малой степенью готовности.

Инвестиции

У земли как объекта инвестиций существует еще целый ряд преимуществ. Во-первых, земля не подвержена износу, старению. Риск ее потери вследствие пожара, наводнения и т. д. полностью исключен. Далее, это исчерпаемый ресурс. Конечно, сегодня в России, и особенно в Сибири, не существует дефицита земель. Но поскольку все аспекты нашей жизни, так или иначе, связаны именно с землей, то и потребность в земле, в земельных участках никогда не будет полностью удовлетворена. В 2008 году городские власти говорили о том, что новых участков для строительства, в том числе и жилищного, в Новосибирске не хватает. Конечно, кризис на время сделал эту проблему не столь актуальной. Но рано или поздно, дефицит земель станет существенным фактором, сдерживающим развитие города и всей Новосибирской агломерации. При улучшении экономической ситуации, увеличении объемов строительства, свободные участки станут более востребованными, а значит, и более дорогими. Поэтому, по мнению экспертов, городские земли, как и участки в ближайшем пригороде, и сегодня являются выгодным вложением. Так, Генеральным планом Новосибирска предусматривается, что его территория будет расширяться за счет присоединения части территорий Новосибирского сельского района. В частности, планируется увеличение территории Кировского района, а также Октябрьского – на 1 тыс. гектаров – от зоны ТЭЦ-5 до совхоза «Луговской».

Земли сельхоз угодий

Альтернативным инвестиционным инструментом на рынке недвижимости может стать покупка сельскохозяйственных угодий. В пользу этого свидетельствует множество факторов. Во-первых, стоимость земли в России значительно ниже, чем в других странах, и потенциал роста довольно значительный – несколько десятков раз, несмотря на то, что сельхозугодия уже подорожали в сотни раз за последние пятнадцать лет. Во-вторых, по итогам прошедшего года, стабильный рост показали те закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ), в структуре активов которых преобладали сельхозугодия. В-третьих, земля является ограниченным невозобновимым ресурсом – ее предложение всегда фиксировано, а рост численности населения земного шара способствует постоянному увеличению спроса.

Тенденция преобладания земель сельскохозяйственной категории в предложении сохраняется на протяжении всех лет развития рынка. Из всех земель, которые могут участвовать в сделках купли-продажи, участков именно этого назначения в России больше всего – 60–70 % общего количества объектов, представленных к продаже на рынке.

По данным Института конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР), в настоящее время в России общая площадь земель сельхозназначения (пашни) составляет примерно 113 млн га, при этом используется около 60 млн га. В частном владении находится примерно две трети об общей площади земель.

Особую популярность сельскохозяйственные земли приобрели после принятия закона «О переводе земель из одной категории в другую». Начался активный перевод земель в виды разрешенного использования под дачное, жилищное и коммерческое строительство, а также земли промышленности с целью дальнейшей перепродажи: стоимость земельного участка после перевода целевого назначения может увеличиться в несколько раз. Конечно, при определении стоимости участков под строительство огромное значение приобретают такие характеристики, как престижность направления, близость к мегаполису, природное окружение, вид разрешенного использования (например, дачное строительство или земли поселений с возможностью прописки), район и т. д. Крайне важно также наличие коммуникаций.

Одним из примеров, когда бывшие сельскохозяйственные земли становятся привлекательным для инвестиций объектом, является территория строящегося промышленно-логистического парка Новосибирской области. Причем проект предусматривает создание не только промышленной зоны, где будут расположены производственные и складские мощности компаний-резидентов, но и жилой. Земельный участок, отведенный под жилую застройку, частично находится в собственности Новосибирской области, а частично – в собственности Толмачевского и Чистопольского сельских советов. В настоящий момент он отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, инвестиционная привлекательность которых невысока. По поручению администрации Новосибирской области была разработана необходимая градостроительная документация: генеральный план, проекты планировок и правила застройки и землепользования. Проекты этих документов в настоящее время проходят стадию публичного обсуждения. Планируется, что генеральный план территории будет утвержден уже в начале 2010 года. Участок, который по-прежнему представляет собой землю без инженерных и каких-либо иных коммуникаций, будет переведен в категорию земель поселений, с дальнейшим предоставлением под жилищную застройку, что повысит его привлекательность для потенциальных инвесторов.

Что касается промышленной зоны логистического парка, то в настоящее время здесь завершается строительство газопровода, линии электропередач, в ближайшее время будет введен в эксплуатацию железнодорожный путь. Это позволит более эффективно вести работу по привлечению в ПЛП резидентов. Те же резиденты, которые уже подписали договоры с администрацией Новосибирской области, уже начали строительство своих объектов. Все работы по разработке проектной документации, строительству магистральных коммуникаций в течение нескольких лет финансировались из областного бюджета, что значительно снижает нагрузку на стоимость квадратного метра жилья, которое будет построено на этой территории. Это и есть пример частно-государственного партнерства, когда государство на первом этапе создает документы градостроительного планирования, организует инженерную подготовку территории, что повышает инвестиционную привлекательность этого земельного участка, а затем уже непосредственно к процессу строительства подключается частный капитал.

Сейчас уже очевидно, что пилотный проект создания ПЛП оказался удачным, поэтому администрация Новосибирской области планирует создание еще одного промышленного парка. Интересными с этой точки зрения являются территории, примыкающие к Северному объезду и 5-му и 6-му жилым микрорайонам, на восточном выезде из города. Большая часть расположенных здесь земель находится в собственности Новосибирской области. Сейчас уже подготовлен проект распоряжения губернатора о создании здесь промпарка «Восточный», который будет спланирован по аналогии с ПЛП. И более того, в ближайшее время начнется разработка концепции, подготовка документов территориального планирования всей Новосибирской агломерации. Предполагается, что концепция будет определять как точечное развитие территорий (в виде тех же промышленных парков), так и развитие агломерации в целом, в том числе транспортного каркаса, размещение промышленных предприятий и т. д.

Земли под строительство

В предыдущие годы многие девелоперы запаслись большими земельными участками, планируя использовать их для возведения новых объектов с дальнейшей продажей. Но экономическая ситуация изменилась, речь о новом строительстве уже не идет, и многие владельцы пытаются продать землю хотя бы для того, чтобы погасить долги или использовать деньги, вырученные от покупки, для завершения уже начатых проектов. Однако собственникам реализовать землю в новых рыночных условиях стало очень сложно. Сейчас стимулируют спрос лишь те инвесторы, у которых есть свободные финансовые ресурсы.

По оценкам экспертов, если раньше земельный рынок был рынком продавца, то сегодня на смену ему пришел рынок покупателей, которые могут выбирать из десятка предложений, подходящих им по географии, размерам и т. п. Поэтому сегодня наблюдаются серьезные колебания в сторону уменьшения: это рынок крупных земельных массивов, т. е. девелоперские проекты. То, что в настоящее время девелоперские компании вынуждены принимать оперативные решения по срочному избавлению от таких активов, связано не только с кризисом, но и с законодательными проблемами перевода земель из категории сельхозназначения под дачное строительство и истечением трехлетнего срока нецелевого использования сельхозземель.

По данным компании «Маршал Эстейт», земельные наделы, которые еще пару лет назад преимущественно продавались оптом, стали самым ходовым розничным товаром и сегодня составляют уже более половины рынка. В 2010 году эта тенденция продолжится: по самым скромным прогнозам, почти 100 % новых объектов и около 75 % рынка будут составлять участки без обязательного подряда на строительство. Одна из причин появления участков без подряда на рынке розничной торговли – полный провал на оптовом рынке. Компании, которые обладали большими земельными наделами, принялись продавать их в розницу, чтобы окупить вложения: крупные участки земли стали межевать на куски.

Покупатели

Сегодня покупатели земельных участков – это, прежде всего, те компании, которые в докризисный период пытались войти в рынок, но не смогли сделать этого из-за высоких цен. Сейчас у них появилась реальная возможность выгодно войти в проект. У таких покупателей, как правило, есть определенный набор условий, которым должен соответствовать участок, чтобы быть пригодным для целей компании. Есть на рынке и спекулянты, т. е. те, кто планирует перепродать их, когда цены пойдут вверх. Но основная часть покупателей – это инвесторы, располагающие свободными денежными средствами и идеями, как эту землю можно с выгодой использовать. Для них отнесение земель к категории сельскохозяйственных не всегда может являться недостатком. К тому же законодательство позволяет довольно широкое толкование сельхозназначения.

Таким образом, портрет покупателя изменился: сегодня землю чаще покупают конечные пользователи, и реже – спекулянты. Но, несмотря на то, что получить докризисную доходность на рынке земельных участков практически невозможно, в настоящее время некоторые инвесторы по-прежнему скупают определенные виды земель для дальнейшей перепродажи после кризиса.

Риски

Земля как объект гражданских прав, как объект прав частных лиц (физических и юридических) – это достаточно новое в России явление. И законодательство о земле также еще находится в стадии становления. Это, несомненно, приводит к тому, что у участников земельных сделок, и земельного рынка в целом, возникают различные проблемы. Кроме того, земля является важным и значимым объектом не только для участников сделок, но и для государства. Поэтому следки с землей совершаются под контролем государства, что также создает определенные сложности, но, с другой стороны, как бы гарантирует их чистоту. Количество и разнообразие сделок с землей сейчас чрезвычайно велико. Это и сделки по купле-продаже земельных участков, сделки по приватизации земли, сделки по выкупу земельных участков под объектами промышленного назначения, приобретение зданий и сооружений с целью последующего выкупа земли, сделки по ипотеке, залогу земельных участков и т. д. И, конечно, при совершении сделок с землей возникают многочисленные риски, причем не только юридические, но и экономические, инвестиционные и другие (например, макроэкономические, что наглядно продемонстрировал кризис). И если исключить полностью их не возможно, то можно попытаться их хотя бы минимизировать.

Юридические риски, которых боятся чаще всего покупатели земли, связаны с возможным будущим принудительным отчуждением земельного участка, в частности в связи с признанием сделки недействительной по какому-нибудь основанию. Также это риски, связанные с правами третьих лиц на земельные участки. Проблемы возникают иногда при регистрации прав на земельный участок в связи с ненадлежащим оформлением документов. Для исключения юридических рисков, прежде всего, необходима правовая экспертиза легитимности прав продавца на земельный участок. Необходимо выяснить, действительно ли продавец является собственником земельного участка, уполномочен ли продавец принимать решение по совершению сделки с земельным участком, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, а также другие возможные ограничения. Например, если земля приобретается в общую долевую собственность, то нужно понимать последствия применения правового режима общей долевой собственности, которая отражается на порядке использования и, наконец, наличие возможных обременений.

Прежде всего, объект должен продаваться собственником или директором собственника, в случае если это юридическое лицо. Если договор купли-продажи подписывается уполномоченным лицом по доверенности, то это уже порождает определенные риски, поскольку доверенность – это сделка, которая может быть отменена в одностороннем порядке, прекратить действие в связи с ликвидацией юридического лица и т. д. Поэтому при совершении сделки через представителя собственника юристы рекомендуют получить с него письменную гарантию того, что доверенность не отозвана.

Кризисные явления привели к приостановке инвестиционной деятельности на рынке недвижимости. Но сейчас эксперты признают некоторое оживление земельного рынка. Это связано и со стабилизацией общей экономической ситуации, и с прогнозируемой динамикой цен, и, не в последнюю очередь, с тем, что недвижимость вообще, и земля в частности, остались одними из немногих реальных инвестиционных инструментов.

Дата публикации:

Среда, 06 октября 2010

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.