Новосибирская земля

Опуликовано в: Земля
7317

Современное российское законодательство подразделяет земли на несколько категорий, каждая из которых имеет несколько видов разрешенного использования. Строительство жилья разрешено на землях нескольких категорий, но чаще всего жилые дома возводятся на землях населенных пунктов. Землями населенных пунктов, в соответствии с Земельным кодексом, признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Именно эти земли используются как места проживания и производственной деятельности людей.

Сколько

Земли, находящиеся в пределах Новосибирской области, составляют земельный фонд Новосибирской области, площадь которого 17775,6 тыс. га. На территории Новосибирской области 30 муниципальных районов, 5 городских округов, 455 муниципальных образований. Основную часть территории области занимают земли сельскохозяйственного назначения – 62,7 %, земли лесного фонда – 25,9 %, земли запаса – 5,9%. Земли водного фонда составляют – 3,3 %, земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения и иного специального назначения – 0,7 %, а земли населенных пунктов – всего 1,5 %.

По информации Управления Роснедвижимости, в Новосибирской области к городским населенным пунктам отнесены города и рабочие поселки, их общая площадь составляет 127,6 тыс. га. Большую площадь занимает областной центр – город Новосибирск, его площадь 50026 га или 39,2 % от площади городских населенных пунктов. К сельским населенным пунктам отнесены села, деревни, поселки, аулы и другие. Их площадь составляет 133,7 тыс. га. Наибольшая плотность населения – в сельских населенных пунктах, расположенных ближе к областному центру. 33 % от площади земель населенных пунктов занимают крупные города Новосибирской области: г. Новосибирск – 50,0 тыс. га, г. Куйбышев – 10,4 тыс. га, г. Татарск – 8,0 тыс. га, г. Барабинск – 6,9 тыс.га, г. Бердск – 6,7 тыс. га и другие.

В состав земель населенных пунктов включены застроенные территории, площади, улицы, переулки, проезды, промышленные зоны, леса, парки, скверы, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие. Земли, находящиеся в черте населенных пунктов составляют 261,3 тыс. га, что на 0,3 тыс. га больше, чем в предыдущем году. Основанием изменения площади земель данной категории явились документы, принятые в установленном порядке администрацией Новосибирской области об изменении границ населенных пунктов за счет перевода в земли населенных пунктов и включения в границы населенных пунктов земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в основном, для жилищного строительства. Так, в 2009 году в соответствии с принятыми Законами Новосибирской области изменилась площадь Новосибирска, в соответствии с постановлениями администрации Новосибирской области в 2009 году изменились границы с. Венгерово, д. Ночка Венгеровского района; с. Кыштовка, с. Куляба Кыштовского района; с. Завьялово, с. Лебедевка, с. Морозово Искитимского района; п. Ягодный Карасукского района; с. Чистополье Коченевского района; с. Толмачево, с. Ленинское Новосибирского района; с. Новотырышкино Колыванского района.

По словам Дмитрия Ламерта, начальника Управления Роснедвижимости по Новосибирской области, процесс упорядочения формирования земель данной категории осложняется в силу того, что границы населенных пунктов, в основном, не установлены и при их отсутствии учет земель данной категории осуществляется по фактической застройке, включая приусадебные участки. Основными материалами, используемыми при этом, являются документы по передаче земель в ведение сельских советов и по инвентаризации земель. Во многих районах часть земель, занятых застройками, всё еще числится в категории земель сельскохозяйственного назначения и не переведена в категорию земель населенных пунктов, т. к. застройка данной территории производилась на землях сельскохозяйственных предприятий, и черта населенных пунктов не корректировалась. По этой причине создаются определенные трудности при установлении категории земель и постановке земельных участков на государственный кадастровый учет.

Кому принадлежит

В структуре земельного фонда Новосибирской области на долю земель, находящихся в собственности граждан, их объединений и юридических лиц, приходится 5604,1 тыс. га или 31,5 % всех земель области. Причем, по сравнению с 2008 годом произошло увеличение на 8,9 тыс. га. В государственной и муниципальной собственности находится 12171,5 тыс. га или 68,5 % всех земель области.

Диаграмма 1

По данным Управления Роснедвижимости, из всех земель населенных пунктов 44,1 тыс. га (16,8 %) находится в собственности граждан, 5,2 тыс. га – в собственности юридических лиц, 212,0 тыс. га – в государственной и муниципальной собственности. Наибольшую долю из них составляют земли, занятые личными подсобными хозяйствами и индивидуальным жилищным строительством. Площадь, переданная в собственность гражданам, в населенных пунктах увеличилась на 4,9 тыс. га, в основном, за счет оформления документов на земельные участки для личного подсобного хозяйства. Площадь в собственности юридических лиц увеличилась на 1,1 тыс. га.

Из общей площади территории городов и рабочих поселков (127,6 тыс. га) в собственности граждан находится 13,2 тыс. га (10,3 %), в собственности юридических лиц – 4,9 тыс. га (3,8 %). В основном, это общественно-деловые застройки и земли промышленности, транспорта, связи, инженерных коммуникаций. В сельских населенных пунктах из общей площади территорий (133,7 тыс. га) 30,9 тыс. га (23,1%) находится в собственности граждан. Это земли, предоставленные для ведения личных подсобных хозяйств и садоводства. В собственности юридических лиц – 0,3 тыс. га.

Кадастровая оценка земель

Постановлением Новосибирского областного Совета депутатов от 27.11.08 № 202 была утверждена областная целевая программа «Государственная кадастровая оценка земель на территории Новосибирской области на 2009–2012 годы». Но из-за несоответствия законодательных актов государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, намеченная областной программой в 2009 году не проводилась. Сделать это планируется в 2010 году. Для кадастровой оценки земель будет использоваться методика, предусматривающая определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе 16-ти видов разрешенного использования. Расчет кадастровой стоимости земельных участков будет производиться на основе статистических моделей, в которых учитываются рыночная информация о земельных участках и иных объектах недвижимости, в том числе цены сделок, цены спроса, цены предложения и факторы стоимости участков, т. е. показатели, определяющие взаимосвязь между ценами земельных участков и их характеристиками. Так, например, значение кадастровой стоимости в г. Новосибирске варьируется по землям под домами многоэтажной застройки от 25,9 руб./м2 до 9751,28 руб./м2; по землям под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания от 20,3 руб./м2 до 20164,78 руб./м2; по землям под промышленными объектами от 7,9 руб./м2 до 4818,55 руб./м2.

По землям сельских населенных пунктов области, оцененных как точечные объекты, значение кадастровой стоимости варьирует под домами индивидуальной жилой застройки от 0,01 руб./м2 до 292,72 руб./м2, по землям под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания от 0,01 руб./м2 до 554,23 руб./м2; по землям под промышленными объектами от 0,01 руб./м2 до 522,11 руб./м2.

Земельный рынок

Данные о сделках с землей отражают основные тенденции развития земельного рынка в Новосибирской области. В 2009 году в Новосибирской области с учетом всех действовавших договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 54875 земельных участков общей площадью 678632 га. Основная масса сделок заключена в г. Новосибирске (28,2 % от общего количества сделок и 40,4 % от площади в сделках по области, а также в Новосибирском районе 590 сделок на площади 91 га, в г. Бердске 343 сделки на площади 27 га, в Краснозерском районе 220 сделок на площади 68 га, в Коченевском районе 232 сделки на площади 35 га). Доля арендованных земель составляет 5,6 %. Из земель, находящихся в частной собственности, в течение 2009 года в сделках участвовало 0,26 % (14431 га).

Диаграмма 2

Если сравнивать показатели 2009 года с прошлыми, то, например, количество сделок по аренде государственных и муниципальных земель сократилось до 15034 в 2009 году с 19321 – в 2007 и 15146 – в 2008 году. Значительно меньше совершалось и сделок по купле-продаже земли гражданами и юридическими лицами: в 2009 году только 506 против 994 в 2007 году. Количество сделок по продаже земельных участков на торгах, в сравнении с 2008 годом, в целом по области несколько увеличилось с 282 до 304 участков, а по площади уменьшилось – с 70 га до 58 га.

«Кризис в строительной отрасли продолжает негативным образом сказываться на рынке земельных участков – предложение по прежнему существенно преобладает над спросом», – говорит Лавр Куприянов, исполнительный директор консультационной фирмы «Корпус». «В связи с тем, что многие инвестиционные проекты были заморожены, а объемы строительства существенно снизились, девелоперы, ранее активно приобретавшие земельные участки по докризисным высоким ценам, массово выбросили их на рынок. Этот всплеск предложения натолкнулся на практически полное отсутствие спроса, что привело к существенному снижению цен. И даже не смотря на это, сделки купли-продажи земельных участков остаются единичными», – отмечает он.

Согласна с этим мнением и Ольга Щеголева, ведущий специалист агентства недвижимости «ПАЛИТРА» по загородной недвижимости, земельным участкам и  малоэтажной застройке: «Конечно, за последний год рынок земельных участков изменился. Экономическая ситуация внесла свои коррективы: во-первых, повлияло на цену и количество предложения, во-вторых, на количество совершаемых сделок по земельным участкам. В настоящее время предложения по земельным участкам стали более разнообразны, появился выбор, как по месту расположения, так и по цене. Надо отметить, что земельные участки в обжитых коттеджных поселках с подведенными коммуникациями и сейчас остаются популярными у покупателей, несмотря на обилие предложения во вновь образуемых поселках, где развитие (строительство и обустройство) длится около трех-пяти лет», – говорит она.

Цены

По мнению Лавра Куприянова, цены предложения в целом остаются достаточно стабильными, хотя цена реальных сделок сейчас может существенно отличаться от цены предложения в меньшую сторону – отдельные участки продаются с очень хорошим дисконтом, что закономерно на фоне низкого спроса. При этом Ольга Щеглова отмечает существенный разброс цен. «Для покупателя земли определяющим фактором сегодня является цена, поэтому продаются только те участки, где соотношение цены-качества – самое оптимальное. Необоснованно завышенная стоимость со временем корректируется продавцом, к которому приходит понимание, что по высокой цене землю можно продавать годами», – говорит она, отмечая общую тенденцию к снижению цены.

Стоимость земельного участка складывается из его места расположения (в поселке или на отшибе, у леса/реки или в поле, в непосредственной близости или удаленности от развитой инфраструктуры), подведенных коммуникаций (электроэнергия, водопровод, канализация, газопровод, теплоцентраль) и наличия документов (права собственности или аренды, категории земель и т. д.). Поэтому стоимость земельных участков в давно сформированных малоэтажных поселках корректируется значительно меньше, и спрос на них, как и прежде, выше, чем во вновь образованных. Так, по информации Ольги Щегловой, цена во вновь сформированном поселке может составлять 15–50 тыс. руб. за сотку, при этом вопрос проведения коммуникаций остается открытым, а в давно сформировавшемся поселке, с проведенными коммуникациями – 150–500 тыс. руб. за сотку.

Предложение

Земельный рынок в Новосибирской области в настоящее время функционирует главным образом в сфере передачи государственных и муниципальных земель в аренду. Такой вывод можно сделать, проанализировав статистику сделок с землей. Удельный вес земель государственной и муниципальной собственности, переданных в аренду, в общем объеме сделок составляет 90,0 % от количества сделок и 99,1 % – от площади земель, задействованных в обороте. Всего в аренде в отчетном году было 674564 га земель, за год передано 103724 га и продано прав аренды на площади 4068 га.

Диаграмма 3

Продажа прав аренды земельных участков в области за 2009 год составила 165 сделок на площади 4068 га. В населенных пунктах 140 сделок на площади 56 га, 24 сделки на площади 3994 га земли сельскохозяйственного назначения и одна сделка на площади 19 га земли промышленности и иного специального назначения. Для сравнения: в 2008 году было заключено 247 сделок на площади 2570 га, из них в населенных пунктах – 243 сделки на площади 150 га, остальные – на землях сельскохозяйственного назначения.

Спрос

По словам Ольги Щеголевой, в 2009 году интерес к участкам под много- или малоэтажную комплексную застройку был низким. «Но сегодня уже есть участники рынка, которые активно присматриваются к таким предложениям и готовятся к покупке. Участки под индивидуальную малоэтажную застройку традиционно начали пользоваться спросом с приходом весны, рынок земли под коммерческую или складскую застройку замер. Участки под коммерческую застройку, находящиеся в собственности и расположенные в хорошем месте, рассматриваются покупателями с точки зрения и изменения разрешенного использования в сторону жилой застройки», – поясняет она.

«Более-менее стабильным спросом пользуются участки под индивидуальную жилую застройку, расположенные как в черте города, так и в пригороде», – отмечает Лавр Куприянов. Если такой участок обеспечен инженерными коммуникациями, имеет хорошую транспортную доступность, а цена не является заоблачной, то спрос на него будет всегда, поскольку темпы индивидуального жилищного строительство, несмотря на кризис, не снижаются.. Есть определенный спрос на удачно расположенные участки под точечную застройку, особенно в центральной части города. Что касается площадок под комплексную жилищную застройку и строительство коммерческой недвижимости, такие участки сейчас не востребованы рынком – девелоперы не готовы начинать масштабные инвестиционные проекты. Такие участки сейчас могут приобретаться «впрок», особенно если цена на них существенно снижена.

По мнению экспертов, сейчас на земельном рынке предложение значительно превышает спрос. «Уровень цен будет оставаться стабильно низким, и эта тенденция явно сохранится до конца года. В то же время еще большего снижения цен ожидать не следует, поскольку рынок достиг своего дна, и собственники участков не готовы продавать землю за бесценок, предпочитают придержать ее до лучших времен», – прогнозирует Лавр Куприянов. По мнению же Ольги Щеголевой, снижение цен на земельные участки будет продолжаться, особенно в тех местах, где количество предложений достаточно велико, а наличие коммуникаций оставляет желать лучшего. По мере подведения коммуникаций цена будет повышаться, но не такими темпами, как в 2007–2008 годах. В тех поселках, где застройка уже осуществлена и свободных от застройки участков почти нет, цены могут оставаться прежними.

Дата публикации:

Понедельник, 04 октября 2010

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.