Итоги года и перспективы развития торговой недвижимости в 2009 году

Опуликовано в: Торговая недвижимость
4860
Итоги года и перспективы развития торговой недвижимости в 2009 году

На торговую недвижимость, как и на весь рынок в целом, оказала влияние общая экономическая ситуация. Что происходило на рынке коммерческой недвижимости, в том числе торговой недвижимости, в 2008 году? Каковы прогнозы развития ситуации в этом сегменте недвижимости в 2009 году? На эти вопросы ответил Марк Айфрамович, управляющий партнер, председатель Совета директоров ROSS GROUP, один из ведущих экспертов рынка торговой недвижимости в России.

Что происходило на рынке торговой недвижимости в 2008 году?

Ритейл занимает серьезное место в экономике страны, поэтому и торговая недвижимость – тема очень интересная и касающаяся не только бизнеса, но и потребителей. Что происходило на рынке весной 2008 года? Все то же самое, что и в 2007 году, т. е. на рынок торговой недвижимости вышли многочисленные инвесторы, фонды, банки, западные компании, практически каждую неделю озвучивались планы по строительству торговых центров, с инвестициями от 1 до 2 млрд долларов. Вообще 2007 год стад пиковым годом, когда в России появилось очень много брендов, были заявлены агрессивные планы по открытию нескольких сотен магазинов в год. Если в 2005 году форматный ценз ведущей 20-ки ритейлоров составлял 20 тыс. м2, то в 2008 году – уже 40 тыс. м2. То есть если торговый центр меньше, то они уже в этот проект не заходят. Мы все продолжали строить, выдавать и получать очередные транши кредитов и инвестировать их в торговую недвижимость. Все это продолжалось до сентября.

Сейчас ситуация достаточно грустная, но она и не могла быть иной. Если исходить из макроэкономических показателей, то становится понятно, что деньги были серьезно обесценены, а стоимость коммерческой недвижимости серьезно завышена. Так, по некоторым оценкам цена коммерческой недвижимости в Москве была завышена в четыре раза, а в регионах – в два раза. Это же касается и заработной платы. Она была переоценена в Москве в три раза, а в регионах – в два раза. Кадры перетекали из одной структуры в другую, соответственно, росли зарплаты. Но октябрь и ноябрь внесли ясность. Только первая волна сокращений принесла 2 млн безработных, думаю, что в январе-феврале пройдет еще одна волна сокращений и увольнений. Озвученная экспертами цифра в 7 млн человек безработных к лету – вполне реальна.

Что происходит сейчас с ритейлом?

Это же относится и к ритейлу. Сегодня ритейл пытается все свои риски перенести на девелоперов, требуя снижения арендной ставки, отмены маркетинговых платежей, уменьшения эксплуатационных расходов. Думаю, что хотя многие требования вполне справедливы, например, грамотного продвижения объекта, создания комфортной атмосферы, проведения праздников, тем не менее, нельзя перекладывать на девелоперов все свои проблемы. Конечно, снижение потребительской активности уже привело к падению объемов продаж и снижению суммы среднего чека, поэтому у девелоперов и ритейлоров есть темы для обсуждения. Но диалог должен быть конструктивным и информативным. Я считаю, что обсуждать ситуацию можно будет не раньше середины февраля, когда появится возможность проанализировать и итоги прошлого года, и ситуацию уже 2009 года.

По данным экспертно-аналитического департамента ROSS GROUP, а в нашей базе находится порядка 1,5 тыс. компаний, 150 ритейлоров открывают магазины в регионах под более чем 250-ю брендами, в сегменте продовольственной торговли. Официально заявлено о приостановлении развития таких сетей как «Патерссон», «Седьмой континент», «Виват», «Мосмарт». Агрессивно будут развиваться «Ашан», «Икея», т. е. дискаунтеры.

Но есть и другой подход. Так, в Новосибирске мы собрали неплохой пул арендаторов на «Сибирский молл». Позитивным для нас стало даже замораживание отдельных проектов в городе. Так, в «Сибирском моле» откроются магазины ZARA и Bershka, которые ранее планировали открытие в ТЦ «Планета». Компания Inditex, представляющая эти и некоторые другие бренды на российском рынке, планирует довольно агрессивное развитие, поскольку ритейл будет смещаться в средний сегмент. Заявляют о заинтересованности в региональных рынках многие обувные бренды. Многие ритейлоры, которые ранее не планировали развития, например, «Детский мир», сегодня активно обсуждают планы расширения торговой сети. Вообще из шести крупных ритейлоров, работающих в сегменте детских товаров, о приостановке проектов заявила только Banana mama. В сегменте бытовой техники приостановили развитие «Эльдорадо», «Эксперт», Domo. Отмечу, что у компании «Эльдорадо» приостановка развития вызвана внутренними проблемами, которые к сегодняшнему дню удалось преодолеть. Поэтому не исключаю, что при появлении достаточных источников финансирования ее развитие будет продолжаться.

Компания «Техносила» заявила о намерении развиваться, как никогда раньше. Сегодня при наличии собственных или заемных средств очень выгодно выходить в проекты, особенно в знаковые, потому что якорный арендатор в сегодняшних условиях может договариваться о скидке до 50 % к ставкам 2008 года.

Как ситуация отразится на арендных ставках?

Сегодняшняя ситуация, когда под давлением ритейлоров девелоперы были вынуждены снизить арендные ставки, причем достаточно серьезно, привела к значительным убыткам девелоперов, особенно региональным. В период бума девелоперы строили везде, в любых местах, в том числе и малодоступных, не исследуя ни торговые зоны, не занимаясь маркетингом, не разрабатывая концепцию. Огромное большинство девелоперов строили неэффективные, неконцептуальные объекты, которые заранее были обречены на провал. Многие торговые центры вынуждены будут уйти с рынка не из-за кризиса, и должны были это сделать еще в 2007 и в 2008 году, а потому что изначально являлись неэффективными. Многие девелоперы вообще не занимались продвижением объекта, не занимались его профессиональным управлением. Естественно, что такие объекты приходили в упадок. Кризис расставит все по своим местам.

Снижение арендных ставок для девелопера не всегда возможно: все бизнес-проекты торговых центров были рассчитаны в зависимости от конкретных поступлений арендной платы. Поэтому, как вариант, можно договариваться не о снижении арендной платы, а о проведении совместных акций, рекламной маркетинговой поддержке, для того чтобы не увеличить, а сохранить доходность торговых центров. Кроме того, даже в благоприятные времена арендные платежи некоторых ритейлеров доходили до 40–50 %, это неэффективный ритейл, спасать его бесполезно. Многие сети уйдут с рынка, не потому что им не дадут скидку на аренду, а из-за неэффективной бизнес-модели. Либо они будут искать другие форматы, ниши.

Девелоперам же необходимо для сохранения доходности торговых центров, использовать различные маркетинговые инструменты, анкетирование, анализ покупательского потока и посещаемости каждого магазина. Расставаться с теми, кто не может работать и давать скидки, преференции тем, кто в будущем сможет генерировать покупательские потоки в объекте. Качественный подход к решению всех вопросов сохранит доходность торгового центра.

Как, по вашим прогнозам, будет развиваться ситуация в 2009 году?

В связи с этими событиями планы девелоперов и ритейлоров серьезно изменились. Это было очень заметно, например, по нашему новосибирскому проекту «Сибирский молл»: когда в преддверии открытия мы пригласили арендаторов, которые уже оплатили депозиты, то пять брендов просто вышли из проекта.

Теперь ситуация на рынке совершенно иная. Всего в Москве в 2008 году было заявлено строительство и ввод в эксплуатацию 17 торговых центров, а введено только четыре. Строительство остальных либо перенесено, и об этом заявлено, либо вообще нет данных о будущем проектов. В регионах в 2008 году был бум торговой недвижимости. Так, по регионам было заявлено строительство почти 5 млн м2 торговых площадей, но введено гораздо меньше. Строительство остальных также или перенесено, или приостановлено. Из перенесенных 3 млн м2 в первой половине 2009 года будет введено в эксплуатацию не более 1,5 млн м2. В первую очередь, это те торговые центры, которые находились в высокой стадии готовности. Они и будут достроены. Но, конечно, большинство этих проектов ждет сложное будущее. Таким образом, перенесение открытия торговых центров происходит повсеместно. Из крупных проектов в Сибири перенесено открытие «Икея» в Томске. В Новосибирске приостановлен проект «Росевродевелопмент» – ТЦ «Планета».

Основные тренды 2009 года, с моей точки зрения, это качественное и количественно изменение ритейла, на рынке останутся только самые эффективные, и в том числе дискаунтеры. Можно прогнозировать смещение ритейла в более низкий ценовой сегмент. Нас ожидает спад розничных продаж, но даже в этой ситуации можно сохранить доходность торговой недвижимости, а это тоже один из основных трендов года, повысив роль профессионального управления торговой недвижимостью.

Как вы оцениваете ситуацию на рынке торговой недвижимости Новосибирска? Насколько этот рынок насыщен?

На сегодняшний момент в Новосибирске явно не достаточно торговых помещений, и до насыщения еще очень далеко. В городе действует несколько концептуальных торговых центров, а все остальное – это неконцептуальный ритейл. Скажем, до уровня Уфы, Казани, Самары, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга еще очень далеко. Новосибирск в смысле наличия концептуальных торговых помещений еще очень и очень неразвит. И поэтому недостаток торговых помещений очень большой. С другой стороны, было заявлено строительство очень многих торговых центров с площадью 100–200 тыс. м2. Конечно, сейчас все эти проекты – далекая перспектива, реально будут работать пять объектов. Насколько я знаю, приостановлено строительство торгового центра «Капитал», потому что есть проблемы с формированием пула арендаторов.

По материалам выступления на саммите «Итоги года – 2008».

Дата публикации:

Вторник, 05 апреля 2011

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.