Новосибирск стремится стать логистической столицей Сибири

Опуликовано в: Складская недвижимость
7812
Новосибирск стремится стать логистической столицей Сибири

В 2007 году в Новосибирске было построено более 1 млн кв. м торговых площадей. Эту цифру озвучил губернатор области Виктор Толоконский. Год 2008 может стать переломным для другого сегмента рынка недвижимости – складского. Новосибирск переживает бум строительства современных логистических комплексов.

 

Для такого крупного транспортного узла, каким является Новосибирск, недостаток качественных складских помещений является фактором сдерживающим. Впрочем, это проблема характерна не только для Новосибирска, но и других крупных российских городов: Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга, Красноярска. Эксперты называют несколько причин отставания этого сегмента рынка. И, прежде всего, это его относительная молодость: крупные логистические комплексы стали появляться гораздо позже офисных и торговых. Но в последние годы увеличение потока инвестиций именно в складскую недвижимость – тенденция общероссийская.

Внимание инвесторов привлекают города-миллионники, которые и сами являются крупными потребителями. В этом смысле Новосибирск – крупнейший за Уралом центр потребления привлекает внимание девелоперов, как российских, так и иностранных. В «плюсе» – развитая промышленность, динамично растущий рынок торговой недвижимости. Добавьте выгодное географическое положение – на пересечении транспортных потоков с запада России на Дальний Восток и из Европы в Азию, и станет понятно, почему сегодня Новосибирск называют одним из наиболее перспективных для инвестиций российских городов.

Количество и качество

По оценкам Swiss Realty Group, в 2007 году объем рынка складской недвижимости в Новосибирске составлял 700 тысяч кв. метров. Из них только 300 тысяч кв. м приходится на качественные площади классов А и В.

Класс «А1»

Помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование таких складов призваны отвечать следующим принципам: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов. Год постройки — не позднее 1994-го. Одноэтажное или однообъемное здание с высотой потолков от 10 метров и выше и редкой сеткой колонн. Абсолютно плоские бетонные полы с антипылевым покрытием и высокая проектная нагрузка на поверхность пола. Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, автономные системы тепло- и водоснабжения, аварийные системы электропитания, современные системы охранной сигнализации и видеонаблюдения, центральное кондиционирование и вентиляция, возможность регулировать температуру и влажность в помещении, погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами.

Класс «А2»

Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади постройки 70–80 годов прошлого века. Характеристики таких помещений практически идентичны классу «А1», за исключением местоположения: такие склады часто находятся в черте города, в промзонах. Также здание может быть двухэтажным (железобетонная конструкция).

Класс «В1»

Складские помещения 70–80 годов XX века. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, для осуществления складской деятельности в таких помещениях требуются некоторые вложения и изменения: смена полового покрытия, установка охранных систем и прочее.

Класс «В2»

Складское помещения постройки 90-х годов, по ряду причин не соответствующее двум-трем параметрам, необходимым складам класса «А»: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и так далее.

Класс «С1»

Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, построенные в 50–90-е годы прошлого века, изначально не приспособленные под складскую обработку. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция) с высотой потолков от 7 до 18 метров, бетонный или асфальтированный пол, пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения, низкое отношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов.

Класс «С2»

Старые и сильно изношенные складские помещения, построенные в 30–60-е годы. Одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз. Зачастую склады класса «С2» не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и экологии, не отвечают требованиям современных компаний по возможностям грузооборота.

Класс «D»

Не приспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища и т. п. Часто выгоднее снести такой объект и построить новое здание. Пригодны для хранения низкооборачиваемых грузов, не требовательных к условиям хранения.

Данные Swiss Realty Group

Планов громадьё

По некоторым оценкам, потребность в новых складах уже превысила 1 млн кв. м. Удовлетворить растущий спрос призваны строящиеся в городе и области логистические центры. Одним из таких проектов является строительство «Национальной логистической компанией» логопарка «НЛК-Новосибирск» в районе аэропорта «Толмачево».

«Национальная логистическая компания» входит в состав консорциума «РосЕвроГрупп». В 2004 году складские услуги НЛК были признаны соответствующими стандарту систем менеджмента качества ISO 9001:2000. НЛК оказывает клиентам комплексные логистические услуги как в Москве, так и в регионах России. В настоящее время, помимо терминалов в Москве, складские комплексы НЛК открыты в Новосибирске и Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Самаре, Ростове-на-Дону, Красноярске и Владивостоке.

Первая очередь – терминала класса «А» площадью 10 тысяч кв. м – функционирует с весны 2006 года. Вторую очередь такой же площади планируется запустить в III квартале 2008 года. Общая же площадь терминала составит 40 тысяч кв. м.

Склады, расположенные в приспособленных помещениях, уже не устраивают сетевые компании. Поэтому многие из них строят собственные складские помещения. Так, компания «Эльдорадо» построила собственный складской комплекс площадью 250 тысяч кв. м, общий объем инвестиций – $125 млн.

По этому же пути пошли компании «Балтика», «Инмарко», «Сибирский берег». Крупный дистрибьютор алкогольной продукции группа компаний «Септима», построив складской комплекс класса «А» площадью 22 тысяч кв. м, часть площадей сдает в аренду. Третья очередь складского комплекса, которая была запущена в октябре 2007 года, предназначена для обслуживания сети супермаркетов «Ашан». Помещение было оборудовано в соответствии с требованиями ритейлера. В феврале 2008 года началась подготовка площадки для строительства IV очереди СГТ. Планируется построить еще 14 тысяч кв. м складских помещений. Однако сроки строительства пока не определены.

ООО «Сибирский грузовой терминал» входит в группу компаний «Септима». Создано для управления строительством и эксплуатацией складского комплекса, расположенного в Кировском районе Новосибирска. В сентябре 2007 года из ООО «Сибирский Грузовой Терминал» выделилось ООО «Складские технологии» –  компания, которая будет заниматься операционным бизнесом (логистический оператор). За ООО «СГТ» остались строительство и эксплуатация объекта.

Помимо названных компаний, которые строят складские помещения «под себя», в Новосибирске будут реализованы еще проекты, для продажи или сдачи в аренду на открытом рынке. Один из таких проектов – индустриально-логистический парк, строительство которого начала в конце 2007 года компания «Евразия Логистик».

«Евразия Логистик» – дочерняя компания инвестиционно-промышленной группы «Евразия» – создана в 2006 году. С 2005 года компания развивает крупнейший проект по созданию сети индустриальных парков. В 2007 году все объекты компании объединены под брендом GREENGATE. Компания планирует, что к 2011 году сеть GREENGATE будет состоять из 28 индустриальных парков, расположенных на территории России, Украины, Казахстана и Турции, а общая площадь сети превысит 9,3 млн кв м.

Общая площадь земельного участка, расположенного в непосредственной близости от федеральной трасс М51, более 200 га. Компания планирует разместить в индустриально-логистическом парке 800 тысяч кв. м складских помещений. Первая очередь комплекса, включающая более 250 тысяч кв метров, будет сдана в эксплуатацию в декабре 2008 года. Кроме того, на территории индустриального парка будет возведен контейнерный терминал. «Наличие контейнерной площадки позволит нашим клиентам обрабатывать контейнеры непосредственно на территории наших парков и существенно снизить логистические издержки. Для «Евразии логистик» создание контейнерных терминалов поможет обеспечить сервис для клиентов всех уровней», – говорит руководитель отдела маркетинга «Евразии логистик» Николай Дицман. Окончание строительства запланировано на 2011 год.

Этот комплекс станет частью промышленно-логистического парка «Толмачево», который создается администрацией Новосибирской области. Земельный участок площадью 2,5 тысячи кв. м, на котором в будущем разместится парк, находится недалеко от аэропорта «Толмачево». Генплан предусматривает строительство складских помещений, общая площадь которых составит более 1,6 млн кв.м, суммарный объем инвестиций – более 14 млрд рублей. Собственно под логистическую зону предполагается отвести 680 га.

Первая очередь логистического парка «Толмачево» – 300 тысяч кв. м – будет введена в эксплуатацию в октябре 2008 года. Окончание строительства планируется на 2010-2011 годы. Кроме складских помещений, создание логистического парка предусматривает строительство железнодорожных путей, контейнерной площадки. Таким образом, комплекс будет работать как центр, где смогут разгружаться и крупногабаритные железнодорожные контейнеры, и автотранспорт. Особый интерес к этому проекту проявляют сетевые операторы. В настоящее время Новосибирская область уже подала документы на регистрацию управляющей компании логопарка «Толмачево». Директором УК назначен Александр Котляр, ранее занимавший должность директора «Агентства инвестиционного развития Новосибирской области».

На правом берегу Оби также строится несколько крупных логистических центров. И если большинство левобережных комплексов «тяготеют» к аэропорту «Толмачево», для правобережных характерна ориентация на железную дорогу. В районе станции «Иня-Восточная» завершает строительство терминально-логистического центра (ТЛЦ) группа компаний «Евросиб».

Группа компаний «Евросиб» – объединяет компании, занимающиеся транспортной логистикой, торговлей автомобилями и недвижимостью. Штаб-квартира группы находится в Санкт-Петербурге. В 2006 году группа «Евросиб» открыла собственный мультимодальный терминал вблизи от петербургского порта мощностью 55 тыс. TEU в год. К 2009 группа «Евросиб» завершит создание собственной сети из пяти мультимодальных терминалов в Москве, Петербурге, на Урале и в Сибири. В настоящее время завершается строительство терминалов в Петербурге и Новосибирске.

Общая стоимость ТЛЦ, презентация которого состоялась в ноябре 2007 года, – $50 млн. В первую очередь, к эксплуатации будут готовы два складских помещения (отапливаемое и неотапливаемое) по 10 тысяч кв. м каждый. Первый будет оборудован системой стеллажного хранения вместимостью 13 тыс. палето мест, 600 кв. м выделят под площадку для особо ценных грузов. Кроме того, он будет оснащен полами с беспылевым покрытием, автономными системами видеонаблюдения и пожаротушения, десятью автомобильными доками, чтобы соответствовать требованиям класса «А». Неотапливаемый склад общей вместимостью 6 тыс. палето мест предназначен для напольного хранения грузов, не требующих специального температурного режима, например металла, бумаги, стройматериалов. Уже закуплена спецтехника для обслуживания грузов - начиная с ручных тележек и заканчивая 60-тонными погрузчиками-ричстакерами. Вдоль складов идет железнодорожная рампа протяженностью 200 метров под 16 вагонов. В инфраструктуру ТЛЦ также входят 3,4 км железнодорожных подъездных путей, соединяющие терминал со станцией «Иня-Восточная», контейнерная площадка 3,6 га, ремонтная зона для обслуживания подвижного состава и спецтехники, автономные коммуникации, в том числе собственная газовая котельная. Все необходимые строительные работы должны быть закончены к весне, и в конце первого квартала 2008 года терминал начнет обрабатывать первые грузы.


Металлообработанные конструкции Veone зарекомендовали себя на рынке как надежные и доступные средства оптимизации работы. Если вас интересует данная продукция, Вы можете отправить заявку здесь.


К железнодорожным путям «привязано» и строительство интермодального грузового терминала класса «А», расположенного в непосредственной близости от станции «Новосибирск-Главный». Инвестором строительства выступает Новосибирский филиал компании «Желдорэкспидиция». Функции технического заказчика и генподрядчика выполняет компания «Евросити».

Группа компаний «Желдорэкспедиция» была основана в 1995 году. В настоящий момент является вертикально интегрированным холдингом, включающим в свой состав экспедиторские компании, вагоноремонтное депо «Желдорэкспедиция», лизинговую компанию. Собственный парк подвижного состава составляет более 500 вагонов и более 250 автомобилей.

Грузовой терминал разместится на месте недавно закрытого «Новосибирского маслозавода» на улице Нагинской. Начало строительных работ запланировано на февраль 2008 года. Площадь складских помещений составит 10 тысяч кв. м. В процессе строительства будет решено сразу несколько проблема этого района города: будет уменьшено количество железнодорожных переездов и усовершенствована схема транспортного движения по улице Владимировской. Общий объем инвестиций составит 350 млн руб.

Еще один перспективный проект – логистический комплекс аэропорта «Толмачево».

Международный аэропорт «Толмачево» – пятый по объему пассажиропотока в России. Государству принадлежит 51% уставного капитала компании. В 2007 году в «Толмачев»  обработано 18,5 тысяч тонн грузов и почты (рост к 2006 году составил 14,6 %).

В декабре 2007 года аэропорт «Толмачево» ввел в эксплуатацию первую очередь интермодального грузового терминала, рассчитанную на ежегодный оборот 50 тыс. т грузов. Новый терминал – единственный за Уралом комплекс подобного класса, способный принимать самолеты любых грузовых авиакомпаний.

Общая площадь первой очереди грузового терминала составляет 11,178 тыс. кв. м, из них площадь непосредственно складских, технологических помещений и помещений обработки багажа  – 6,75 тыс. кв. метров. Ожидаемая производительность терминала составит 300 тонн грузов в сутки, годовой объем грузоперевозок – 50 тыс. тонн. В 2008 году компания планирует запустить вторую очередь грузового терминала равную по площади. Строительство грузового терминала – первый этап реализации генерального плана развития авиатранспортного узла на базе международного аэропорта «Толмачево». План предусматривает также реконструкцию взлетно-посадочной полосы, инфраструктуры аэропорта, действующих пассажирских терминалов, строительство нового пассажирского терминала, отелей, крытой автопарковки, цеха бортпитания, логистического центра, выставочного, торгово-развлекательного и конгресс-центров. Предполагается, что в 2008 году будет построена вторая очередь терминала аналогичной мощности. Полная стоимость проекта 245 млн руб.

В планы еще одной новосибирской компании «Bee Logistic» входит строительство второй очереди складского комплекса, расположенного в Кировском районе города.

Группа «Парфюм» предоставляет услуги складской логистики в Новосибирске с 1995 года. Отдельным направлением логистический бизнес – «Bee Logistic» – был выделен в 2004 году. Компания имеет крупные логистические центры в Санкт-Петербурге и Новосибирске. Использует логистическую инфраструктуру Группы «Парфюм» еще в 10 регионах страны. В 2008 году планируется открытие логистического центра в Москве.

Уже весной 2008 года компания приступит к возведению складских помещений емкостью 18 тысяч палето-мест. Действующий складской комплекс компании в Новосибирске включает 15 тысяч кв. метров складов. Инвестиции в его строительство, завершенное в 2006 году, составили порядка 40 млн. долларов.

Отложенный визит

Однако не все проекты реализуются в заявленные сроки. Так, в июне 2006 года о своем намерении построить в Новосибирске складской комплекс общей площадью 100 тысяч кв. м заявило Международное Логистическое Партнерство.

МЛП (Международное Логистическое Партнерство) специализируется на девелоперской деятельности и управлении складскими комплексами класса «А». Цель МЛП – создание и управление крупнейшей сетью логистических парков класса «А» общей площадью до 1,3 млн  квадратных метров в России и в Украине.

Предполагалось, что строительство комплекса начнется уже в течение 2006 года, а размер инвестиций достигнет $100 млн. Этот проект должен был стать первым региональным проектом компании. По информации, представленной на сайте компании (www.mlprussia.com) «в настоящее время начались проектные работы на приобретенных участках в Санкт-Петербурге (в Шушарах) и в Новосибирске». Между тем компания не отказалась от региональных планов. Только в ноябре 2007 года был полностью введен в эксплуатацию складской комплекс «МЛП–Ленинградский терминал», включающий 195 000 кв. м складских помещений класса «А», открытие первой очереди складского комплекса «МЛП - Уткина Заводь» (Ленинградская область) площадью 210 000 кв. м и первой очереди нового складского комплекса класса «А» «МЛП Подольск» (114 053 кв. м). Общий объем инвестиций в сеть логистических парков Международного логистического партнерства оценивается более чем в 1 млрд. долларов.

Пока остаются не реализованными и планы французского логистического оператора FM Logistic.

ВРЕЗКА Компания FM Logistic («ФМ Ложистик») была основана в 1967 г. в Сан-Келене на востоке Франции. FM Logistic имеет 29 собственных логистических платформ, расположенных в Западной, Центральной и Восточной Европе. Свою деятельность в России группа FM Logistic начала в 1994 г.

Компания планировала строительство склада класса «А» на территории Толмачевского муниципального образования Новосибирского района. Сообщалась, что компания намерена инвестировать в этот проект около 25 млн долларов.

Если судить по активности инвесторов, сомнений в инвестиционной привлекательности складского сектора новосибирской недвижимости у них нет. По оценкам компании Swiss Realty Group, ликвидность такой недвижимости –  выше средней. Несмотря на прогнозный рост предложения на этом рынке, причем и в краткосрочной, и среднесрочной перспективе, рекомендуемая сегодня инвестиционная стратегия – покупать. Насыщение этого рынка в ближайшее время ожидать не приходится, ведь в ближайшей перспективе будут расти не только количество складских площадей, но и спрос на них. Напомним, в 2007 году в Новосибирске было введено в эксплуатацию более 1 млн кв. метров торговой недвижимости. В 2008 году ожидается не меньше 700-800 тысяч. Учитывая сегодняшний дефицит качественных складских площадей, возрастающий объем грузоперевозок и потребления, спрос еще как минимум несколько лет будет превышать предложение.

Дата публикации:

Вторник, 10 мая 2011

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.