Складская недвижимость: продолжение следует

Опуликовано в: Складская недвижимость
5527
Складская недвижимость: продолжение следует

В 2008 год логистическая недвижимость в регионах переживала настоящий бум. Не стал исключением и Новосибирск, тем более что развитию этого сегмента недвижимости благоприятствует и географическое положение, и позиция областных и городских властей, и банальный недостаток складских помещений при растущем потоке грузоперевозок.

Существующий объем

«Объем существующего рынка складов оценивается в 700–800 тыс. м2, – считает Георгий Кузнецов, – из них порядка 170 тыс. м2 являются складами высоких классов, в основном предназначенными для сдачи в аренду и оказания логистических услуг».

По его мнению, сложность более точной оценки состоит в закрытости рынка производственно-складской недвижимости и в том, что процесс перевода производственного помещения в складское и обратно в ряде случаев достаточно прост. Исходя из этого, следует отдельно выделить рынок складской недвижимости – помещения, используемые в коммерческих целях для аренды под склад или оказания логистических услуг. «Однако, если подойти к классификации более жестко, – говорит он, – суммарная площадь высококлассных складов может оказаться ниже данной оценки. Дать более четкую оценку мешает отсутствие принятой классификации складов» (Источник). 

По оценке специалистов компании ASTERA, общая площадь складской недвижимости в Новосибирске составляет порядка 600–650 тыс. м2».

По мнению Татьяны Аржаевой, директора компании TS Consulting, примерный порядок объема складских помещений Новосибирска оценивается на уровне 800 тыс. м2. Подавляющую часть этих предложений составляют капитальные складские комплексы постройки 60–80-х годов. Более 80 % этих помещений — помещения низких классов C и D. При этом большая часть высококлассных складов – собственные склады производственных и торговых компаний (инвестируют в строительство собственных складов прежде всего ведущие фирмы, работающие в секторе товаров повседневного спроса). Значительная часть более-менее качественных складов, находящихся на территориях бывших заводов, также раскуплена под собственные склады различных компаний. Современных складских площадей, близких к классам А и В, работающих на внешний рынок, насчитывается в Новосибирске не более 300 тыс. м2. «Также стоит иметь в виду большой объем складских помещений, расположенных в гаражах, на бывших овощных базах и в других помещениях, которые никак не учтены и не зарегистрированы в качестве складов. По различным оценкам объем таких площадей может быть не менее 600–700 тыс. м2», – отмечает Аржаева.

По мнению Георгия Кузнецова, сложность более точной оценки состоит в закрытости рынка производственно-складской недвижимости и в том, что процесс перевода производственного помещения в складское и обратно в ряде случаев достаточно прост. Исходя из этого, следует отдельно выделить рынок складской недвижимости – помещения, используемые в коммерческих целях для аренды под склад или оказания логистических услуг. «Однако если подойти к классификации более жестко, – говорит он, – суммарная площадь высококлассных складов может оказаться ниже данной оценки. Дать более четкую оценку мешает отсутствие принятой классификации складов».

В Новосибирске имеется несколько относительно крупных площадок, сформированных на основе складских комплексов, грузовых терминалов и промышленных баз советского периода со зданиями складов постройки 1950–1980 гг. В настоящий момент большинство из них предоставляет в аренду складские помещения. Наиболее крупные из них: «Машкомплект», 25 тыс. м2; «Новосибирскснабсбыт», 21,5 тыс. м2, «Левобережное», 43 тыс. м2; «Центр складской логистики» (бывший «Новосибметалл»), 24, 6 тыс. м2. Это наиболее известные площадки, где оказываются логистические или складские услуги на коммерческой основе.

Строительство современных коммерческих логистических комплексов началось относительно недавно. Первыми из профессиональных операторов на рынке появились Tablogix (создавшая дочернее подразделение «Сиблоджикс») и «Национальная логистическая компания» (НЛК, входит в холдинг «РосЕвроДевелопмент»). Наиболее крупные из присутствующих в городе на сегодняшний день: «Электрокомплект сервис», 15 тыс. м2; ACM-LOGIC, 25 тыс. м2; Bee Logistic, компания входит в состав группы «Парфюм», 15 тыс. м2.

Кроме того, собственные крупные складские комплексы имеют компании: «КАТРЕН», «Инмарко», «Эльдорадо» (64 тыс. м2), «Посуда-центр» (12,5 тыс. м2), «Новые торговые системы» (10 тыс. м2), «Холидей Классик» (9 тыс. м2), «Чистая вода» (ГК RNK), «Балтика», «Красный восток», «Домоцентр» и другие крупные ритейлеры и производители. Причем «Эльдорадо» и «Чистая вода» планируют сдавать часть помещений в аренду.

В 2008 году были введены в эксплуатацию: вторая очередь складского комплекса «ЕвроСиб», 10 тыс. м2, «Машкомплект», 10,4 тыс. м2.

Тем не менее, по мнению специалистов компании «Евразия-Логистик», складской рынок Новосибирска, учитывая потенциал города с точки зрения логистики, находится в состоянии несоответствия текущего качественного предложения возрастающему спросу. По их данным, на данный момент в сегменте складской недвижимости преобладает предложение объектов низкого качества (Класс C и D), а площадь складских помещений класса А и В не превышает 240000 м2.

Потенциальная емкость

Емкость новосибирского рынка складской недвижимости оценивается специалистами в диапазоне от 500 тыс. до 2,5 млн. м2. Так, по мнению Георгия Кузнецова, коммерческого директора «ДНИ-Консалтинг», потребность новосибирского рынка складов в 2009 году оценивается более чем в 2 млн м2. Причем, по мнению эксперта, потребность в складских помещениях класса А составит от 80 до 150 тыс. м2, класса В – от 150 до 300 тыс. м2, и классов С, D – около 2 млн. м2.

По мнению Светланы Яровой, руководителя проектного отдела компании ASTERA, емкость новосибирского рынка достаточно большая – порядка 1,2 млн м2, причем не хватает именно качественных помещений. По данным Татьяны Аржаевой, потребность в складских помещениях класса А и В в 2008 году оценивалась в 500–700 тыс. м2. «Сегодня эти данные могут быть значительно откорректированы, т. к. основные клиенты таких комплексов – западные компании и крупнейшие ритейлеры и дистрибуторы федерального масштаба», – подчеркивает она.

Менее доходная, но более стабильная

По мнению специалистов «Сибакадемстройнедвижимость», складская недвижимость Новосибирска сегодня – наименее развитый сегмент рынка, по сравнению с торговым и офисным сегментами, где доходность существенно выше. С другой стороны, это один из самых перспективных секторов рынка, растущий вместе с бизнесом производственных и торговых компаний. Бурное развитие торговли и сетевых торговых операторов в Новосибирске в предыдущие годы оказало положительное влияние на развитие складской недвижимости: уже сейчас существует порядка 15-ти проектов строительства крупных логистических комплексов.

По данным исследования компании Vesco Consulting, проведенного в октябре 2008 года, основными причинами более медленного, по сравнению, например, с офисной, насыщения сегмента складской недвижимости Новосибирска является более длительная окупаемость складских помещений. Для девелопмента она составляет 7–9, а для логистических операторов – 5–7 лет.

Финансовый кризис поставил под вопрос реализацию многих проектов, но те из них, которые находятся на стадии строительства, вероятнее всего, будут завершены, считают эксперты «Сибакадемстройнедвижимость». В других регионах наблюдается примерно такая же ситуация. До кризиса в городах-миллионниках был высокий спрос на качественные складские помещения. И поскольку современных складских объектов в большинстве регионов не было вообще, инвесторы охотно вкладывались в строительство. Сейчас некоторые проекты временно заморожены, но девелоперы не сбрасывают склады в крупных городах со счетов. Так, многие эксперты отмечают, что в Новосибирске темпы строительства и вывода на рынок новых складских объектов не снижаются.

Кроме того, эксперты отмечают, что складская недвижимость менее подвержена влиянию неблагоприятной экономической ситуации, чем офисная и торговая. Конечно, ситуация в экономике отразилась на востребованности складских помещений. Так, по данным Георгия Кузнецова, в целом в России произошло падение спроса на складские помещения на 20–30 %, это связано с падением товарооборота в разных областях деятельности. Например, спрос на строительные материалы упал более чем на 50 %. «По Новосибирску падение составило чуть меньше», – отмечает Кузнецов. Падение объема грузоперевозок, по различным данным, доходит до 25–30 %. «Увеличивается предложение складских помещений на продажу, в аренду. Правда, при этом стоит отметить, что найти соответствующее требованиям заказчика помещение достаточно сложно. Это подтверждает мнение экспертов и операторов логистического рынка о существующем дефиците качественных складских площадей», – подчеркивает Татьяна Аржаева.

В конце 2008 года, по данным аналитического центра «Сибакадемстройнедвижимость», если средняя арендная ставка на складские помещения составила 249 руб. за м2, то сейчас произошло падение. «Арендная ставка упала на 20–25 %, – говорит Георгий Кузнецов, – и, соответственно, уменьшилась доходность складской недвижимости. Отсюда увеличились сроки окупаемости на 3–5 лет».

При поддержке власти и банков

Активную поддержку в развитии складской недвижимости оказывают девелоперам областные власти. В настоящее время при участии обладминистрации реализуется несколько крупных проектов. Прежде всего, это промышленно-логистический парк Новосибирской области, хаб на базе аэропорта «Толмачево», логопарк компании «Евразия Логистик».

Реализация проекта ПЛП ведется с 2007 года и в настоящее время, по словам губернатора Новосибирской области Виктора Толоконского, областные власти намерены предложить принять участие в его финансировании Инвестиционному фонду РФ. На строительство инженерной инфраструктуры ПЛП, по подсчетам специалистов, понадобится около 2 млрд рублей. В настоящее время осуществляется передача земельного участка площадью около 900 га управляющей компании.

Концепция создания ПЛП предполагает 10–15 лет освоения, общий объем инвестиций в проекты составит более 14 млрд рублей. В числе проектов ПЛП «Толмачево», которые находятся на стадии проектирования, проект компании «ИммоРосИндастри» по созданию собственного логистического блока, проект ООО «ПНК-2», проект турецкой компании Anadolu Cam Sanayii A. S., которая размещает на этой территории завод по производству стеклотары. Помимо частных инвестиций в производственные и логистические комплексы, проект также включает строительство железнодорожной сети протяженностью 47 км и сети автомобильных дорог с четырьмя двухуровневыми развязками протяженностью 113 км, строительство контейнерной площадки.

В 2009 году в Новосибирске запланирован ввод в эксплуатацию нескольких крупных объектов складской недвижимости, одним из которых является проект компании «Евразия логистик» – индустриально-логистический комплекс – Логопарк «Толмачево». На земельном участке общей площадью 214 га будет возведено 800 тыс. м2 складских площадей. Начало строительства – октябрь 2007 года, планируемый срок окончания – 2011 год. Общая площадь первой очереди составит 286 тыс. м2, из них 95 тыс. м2 будет введено в эксплуатацию в апреле 2009 года, 72 тыс. м2 – в августе и 119 тыс. м2 – в первом квартале 2010 г. Логопарк строится на территории промышленно-логистического парка.

Развитие ПЛП считается приоритетным для развития Новосибирской области. Инициаторами самого масштабного инвестиционного проекта выступили администрация Новосибирской области и ОАО «Агентство инвестиционного развития Новосибирской области». А механизм реализации государственной и региональной политики в области логистики закреплен в Стратегии социально-экономического развития Новосибирской области на период до 2025 года. Начальное финансирование проекта ведется из областного бюджета. В частности, на бюджетные средства осуществлялись проектные работы по подготовке генерального плана парка. Проведены инженерные изыскания для организации строительства инфраструктуры. Главное в будущем промышленно-логистическом парке – транспортная доступность и наличие необходимой инфраструктуры. На территории парка должны быть созданы максимально комфортные условия для развития современных предприятий.

В связи с этим открытие в этом году Логопарка «Толмачево» для логистического рынка Сибири особенно актуально. Именно на создание современной инфраструктуры и направлен индустриальный парк «Толмачево»: помимо производственных и складских помещений класса А, предлагаемых для аренды, парк будет включать в себя контейнерную площадку, железнодорожную ветку, подходящую к складским корпусам, большое количество стоянок, удобные разворотные площадки, 4 КПП с прямым выездом на трассу М51. В перспективе планируется организация склада временного хранения.

По словам представителей компании «Евразия-Логистик», выбор Новосибирска для строительства складского комплекса такой площади не случаен. Новосибирск – крупнейший транспортный узел Сибири, связывающий Европейскую часть России с Восточной Сибирью, Дальним Востоком, Центральной и Восточной Азией. Через него проходит важнейшая транспортная артерия – Транссибирская магистраль. Поэтому Сибирь вообще и Новосибирск в частности обладают огромным потенциалом для развития логистики.

Кроме того, Новосибирск – крупнейший город в восточной части России и один из крупнейших экономических центров страны с населением около 1,6 млн жителей и постоянно растущим уровнем жизни, что обуславливает потенциал потребительского рынка региона. Вместе с ростом доходов населения в Новосибирской области активно развивается розничная торговля.

Таким образом, в Новосибирском регионе «работают» оба фактора, которые являются главными движущими силами долгосрочного спроса на складские услуги: возможность использования складского хозяйства региона в обеспечении международной логистики и обеспечение внутренних потребностей растущей экономики региона, характеризующейся в том числе и экспансией в регион ритейла. Причем наличие крупных международных и федеральных ритейлеров – особенно важный фактор спроса на складские помещения высокого уровня, так как они намного более требовательны к качеству хранения товаров.

В феврале стало известно, что совет директоров Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) предварительно одобрил кредит Raven Russia на сумму $ 35 млн и $ 5 млн в виде субординированного займа. Ранее Raven Russia получила кредит в $ 95 млн на строительство логистического комплекса в Новосибирске от International Finance Corporation (IFC), сообщала IFC. Деньги ЕБРР пойдут на реструктуризацию займов, полученных на проект логистического комплекса «Мегалоджикс-Новосибирск» площадью 121 тыс. м2, который открылся 25-го февраля. Сейчас уже заключены договоры аренды с несколькими компаниями, в том числе с «Авалон лоджистикс», которая займет в комплексе 27 тыс. м2. Ожидается, комплекс будет сдан в аренду полностью к концу первого квартала – началу второго квартала 2009 г.

В «Мегалоджикс-Новосибирск» на ул. Петухова в Кировском районе совместное предприятие Raven Russia и Avalon Equity Limited «Логопарк Обь» с сентября 2007 г. инвестировало $ 135 млн.

Также в конце февраля введет первую очередь складского комплекса «Евразия логистик», которая строит комплекс общей площадью 800 тыс. м2 в промышленно-логистическом парке. Полностью объект планируется сдать в 2011 году.

Помимо этого были озвучены планы по строительству крупных складских и логистических комплексов на других участках в окрестностях Новосибирска: «Сибирский грузовой терминал», ГК «Септима», четвертая очередь комплекса, VVV Cоmpany, «Новые Торговые Системы» и другие. Есть еще ряд проектов, которые были в свое время анонсированы, но реализация которых находится пока под вопросом или ее сроки неизвестны. В ряде случаев пока идет поиск площадки или утверждение проекта. Таким образом, если принять во внимание все заявленные проекты, то прирост складской недвижимости может составить более 2,5 млн. м2. «Общий объем рынка, с учетом действующих объектов, может составить 3,1 млн. м2, что в пять раз больше существующего на данный момент», – говорит Георгий Кузнецов. Кроме того, эксперт считает, что постепенно большинство заявленных объектов будут реализованы, но в связи со сложившийся ситуацией, возможно, со значительной задержкой.

Перспективы

С вводом в строй многих из заявленных комплексов ситуация на рынке изменится, однако может возрасти и поток грузов, поскольку имеющиеся возможности транспортной и логистической инфраструктуры также оказывают влияние на грузопоток в регионе.

«Развитие рынка складских услуг будет идти в сторону создания профессиональных логистических комплексов, – считает Георгий Кузнецов. – Чтобы выдержать возрастающую конкуренцию, компании будут вынуждены отдавать непрофильную деятельность на аутсорсинг, конечно, за исключением компаний, для которых наличие собственной логистической службы – концептуальный или стратегический вопрос. Спрос, в свою очередь, рождает предложение – логистические услуги количественно и качественно будут расти вместе с требованиями клиентов. И выжить в этом сегменте смогут те операторы, которые будут соответствовать современным требованиям. Большинство экспертов склоняется к тому, что постепенно местные операторы будут вытеснены крупными федеральными игроками, которые имеют такие преимущества как опыт, охват и инвестиции. «Однако при этом конкурентоспособные местные операторы смогут играть роль партнеров для федеральных логистов либо будут интегрированы в структуру федералов», – отмечает Кузнецов.

Учитывая удачное географическое расположение Новосибирска и его статус как крупного транспортного узла, спрос, прежде всего со стороны сетевых клиентов-ритейлеров, не будет ограничиваться только ответхранением. Фактически, ритейлерам нужны не просто склады, а распределительные центры, где происходит дополнительная обработка груза и подготовка к отправке в близлежащие регионы и/или в торговые точки. Это требует от логистического терминала наличия дополнительных сервисных зон.

Дата публикации:

Четверг, 07 апреля 2011

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.