Складская недвижимость

Опуликовано в: Складская недвижимость
4967
Складская недвижимость

В докризисные годы складской рынок развивался в Новосибирской области гораздо медленнее офисного и торгового. Ситуация начала меняться в 2008 году, но случился кризис и изменил планы, стратегии и концепции. В 2010 году рост продемонстрировали практически все сегменты рынка недвижимости, в том числе и складской. Возобновилась реализация ранее начатых проектов, анонсируются новые.

В 2008 году эксперты говорили о том, что для такого крупного транспортного узла, каким является Новосибирск, недостаток качественных складских помещений – фактор сдерживающий. Тогда называлось несколько причин отставания этого сегмента рынка. И, прежде всего, это его относительная молодость: крупные логистические комплексы стали появляться гораздо позже офисных и торговых. Ситуация начала исправляться только в 2008 году, когда в Новосибирске и его пригородах было сдано, начато строительством или анонсировано несколько крупных проектов. Немалую роль здесь сыграла и лояльная позиция властей, которые, по заявлению мэра Новосибирска Владимира Городецкого, одним из стратегических направлений развития мегаполиса, а в дальнейшем и агломерации, продвигали именно логистическую специализацию.

Помимо этого, внимание инвесторов естественным образом привлекают города-миллионники, которые и сами являются крупными потребителями. В этом смысле Новосибирск – крупнейший такой центр за Уралом, третий город России по количеству населения – интересен вниманием инвесторов, как российских, так и иностранных. В «плюсе» – географическое положение – на пересечении транспортных потоков с запада России на Дальний Восток и из Европы в Азию, развитая промышленность, растущий рынок торговой недвижимости. И в кризисный, и в посткризисный период здесь мало что изменилось. Так, в 2009 г. в Новосибирске введены два крупнейших складских комплекса – «Megalogix-Новосибирск» на Петухова, 71 (общая площадь – 121 тыс. м2) и «ПНК-Толмачево» близ «омской» автотрассы М-51 (общая площадь – 50 тыс. м2; девелопер – PNK-group). После ввода этих объектов, по информации Сергея Дьячкова, DSO Consulting, суммарная площадь складов Новосибирской агломерации превысила 900 тыс. м2, из них комплексов класса «А» – более 300 тыс. м2, класса «В» – около 150 тыс. м2. Однако Сергей Дьячков считает, что после ввода двух столь крупных объектов на новосибирском рынке качественных складов наступило перепроизводство.

«По нашим оценкам, – говорит Елена Полукошко, директор по развитию Бизнес-парка «Южный»,общий объем рынка Новосибирска на начало 2010 года составлял от 1,6 млн м2 (по официальным данным) до 2,3 млн м2 с учетом незарегистрированных и неучтенных площадей. Не сильно отличается от этих цифр он и сегодня». Объем построенных для сдачи в аренду или расширенных складов в 2010 году не превышает 10 тыс. м2, это небольшие комплексы от 1,2 тыс. до 3 тыс. м2. «Главное разочарование» складского рынка Новосибирска – площади логопарка «Толмачево» компании «Евразия логистик» (95 и 75 тыс. м2), первые очереди которого должны были запустить в прошлом году, но так и не были сданы, отмечает Елена Полукошко. По мнению Сергея Дьячкова, комплекс не будет введен раньше 2012 г., поскольку соответствующих ему рыночных возможностей в Новосибирске сегодня нет.

По информации Татьяны Казаковой, руководителя аналитического центра компании «Сибакадемстрой-недвижимость», общий объем специализированных складов в Новосибирске составляет около 450 тыс. м2. При этом, отмечает эксперт, продолжает оставаться широко распространенным использование в качестве складов площадей неработающих цехов заводов и фабрик, подвальных помещений жилых домов и административных зданий.

Таким образом, несмотря на временное насыщение рынка, большая доля предложения приходится на некачественные складские площади, что само по себе может служить предпосылкой для дальнейшего роста рынка. Тем более что на рынке прослеживается тенденция смещения спроса на склады класса «В» или «С+». «Этот сегмент мало развит. Класс «А» дорого, а класс «С» уже не отвечает требованиям», – поясняет Георгий Кузнецов, заместитель директора ООО «Департамент недвижимого имущества».

Такого же мнения придерживается и Елена Полукошко: «Сибирским и новосибирским бизнесом более востребованы площади класса «В», «В+», – считает она. – Опыт кризисного периода и повального сокращения издержек показал, что часть неотделимых функций класса «А» (например, при высоте потолков 12 м неделимая площадь 2–5 тыс. м2, стеллажное и погрузочное оборудование и пр.) оказались избыточны для многих предприятий. Арендовать «в ширину» выгоднее, чем «в высоту».

Кроме того, сегодня большинство складских площадей сосредоточено в Ленинском, Кировском, Заельцовском районах – в порядке убывания. Со строительством третьего моста произойдет некоторое перераспределение в пользу Первомайского, Октябрьского и Советского районов. «Третий мост и кольцевая автотрасса стимулируют покупку земельных участков в зоне прямой доступности, и на них будет строительство складских и производственных баз – как для личного пользования, так для сдачи в аренду», – уверена Елена Полукошко.

К крупнейшим логистическим комплексам на сегодняшний день можно отнести «Megalogix-Новосибирск», ЗАО «Логистический терминал», общая площадь которого составляет порядка 30 тыс. м2, с учетом офисных помещений, «Евросиб-Терминал-Новосибирск», включающий в себя 10 тыс. м2 помещений класса «А» и 10 тыс. м2 помещений класса «В», НЛК – Логистический парк Сибирь», общая площадь которого составляет 10 тыс. м2 класса «А». Среди крупнейших эксперты также называют «Машкомплект», «Би Лоджистик», «Сибирский грузовой терминал», Tablogix, FM Logistic, «Новосибметалл», «Запсибконтейнер», «НовосибирскСнабСбыт», «Электрокомплектсервис», «Эльдорадо».

Если проанализировать этот весьма неполный перечень складских комплексов, то становится ясно, что часть комплексов предназначена, и именно для этих целей строилась, для собственных нужд компаний и не сдается в аренду. «Большинство площадей, построенных и сданных в 2010 году, предназначены для собственных нужд компаний и не предлагаются в аренду, например, грузовой терминал РЖД, склад НПО «ЭлСиб», склад «Комтех» и др. Их совокупный объем – порядка 40 тыс. м2», – говорит Елена Полукошко. Ряд компаний и сейчас строит собственные склады и распределительные центры: «Сибирское здоровье», «Биоконд» и др.

Еще один существенный фактор: из всей коммерческой недвижимости в кризис наименее пострадала складская. «Скорее всего, сыграли роль два фактора: высокая потребность в качественных складских помещениях и дефицит таковых», – делится своим мнением Александр Назаров, Nazarov & Partners. Commercial Real Estate. – Как и на рынке торговых центров – самые востребованные с выдержанной концепцией сохранили свои ставки и даже сумели их поднять». В целом же по рынку по данным аналитического центра компании «Сибакадемстрой-недвижимость», кризисное снижение на рынке складской недвижимости составило 10 % на рынке продажи и 17 % на рынке аренды (по состоянию на конец 2010 года, итоги 1 квартала 2011 года еще не подведены). «Доходность на этом рынке, безусловно, снизилась. Так, если в первой половине 2008 года индекс валовой доходности составлял 109,5 %, то в 2010 году он составил 94,4 %», – считает Татьяна Казакова.

В конце 2008 – 2009 году отток арендаторов и, как следствие, понижение арендных ставок и низкая заполняемость привели к снижению норм прибыли у владельцев новосибирских складов на 20–50 %. «Срок окупаемости вырос с 5–7 лет до 10–12», – такими данными оперирует Елена Полукошко. Арендные ставки изменялись в течение 2010 года дифференцированно, цены на наиболее востребованные свободные площади увеличились на 15–18 %, на ряд площадей цена не изменилась. Средний рост арендной ставки в среднем по Новосибирску – 5–7 %. В настоящее время ситуация выравнивается, заполняемость складов класса «В» и «С» составляет порядка 85–100 %, средняя заполняемость по всем объектам по городу – около 80 %.

По данным DSO Consulting, средние ставки аренды в классе «А» снизились с конца 2008 г. к середине 2010 года почти вдвое – со $ 140 за м2 в год, включая НДС и операционные расходы, до $ 70–80 за м2 в год, включая те же расходы. «Более свежей информации у нас нет, но, думаю, долларовые ставки с той поры до сего дня вряд ли выросли более чем на 15 %, потому что vacancy rate в новосибирских складах класса «А» сейчас составляет, по нашим оценкам, 30–40 %», – говорит Сергей Дьячков. – Доходность на инвестиции в склады сейчас в Новосибирской агломерации составляет, по нашим оценкам, ниже 10 % годовых, т. е. ниже ставки практически любого коммерческого кредита, сроки окупаемости же таких объектов, как легко видеть, превышают 10 лет. За последние три года эти сроки выросли на 3–4 года».

Несмотря на снижение доходности и рост сроков окупаемости, в области анонсировано строительство нескольких крупных комплексов, в том числе MirLand Development. Компания израильского бизнесмена Элизера Фишмана планирует построить в Новосибирске логистический комплекс площадью 180 тыс. м2. В 2010 году MirLand завершила покупку прав на 40,6 га земель, предназначенных для строительства логистической недвижимости, стоимость участка составила $ 2,2 млн.

Достраиваются и ранее начатые проекты «ПНК-Толмачево», Intella NLC и др. «Но, в большинстве случаев, это объекты класса «А», которые строятся, ориентируясь на федеральных и международных арендаторов. Их заполняемость в ближайшие годы останется под большим вопросом», – отмечает Елена Полукошко. По мнению Сергея Дьячкова, как минимум на предстоящие два года имеющихся в Новосибирской агломерации площадей складов рынку будет достаточно. В то же время по прогнозу аналитического центра Бизнес-парка «Южный», в 2011 году площади классов «В» и «С» в Новосибирске будут заполнены полностью, конечно, при условии адекватных арендных ставок, и, более того, в городе будет ощутим дефицит складов класса «В». О возможном дефиците складских помещений класса «В» и «С» говорит и Георгий Кузнецов, неудовлетворенный спрос в этом сегменте, по его оценке, в ближайшие 2–3 года может составить от 150 до 300 тыс. м2.

Таким образом, в том, что у складской недвижимости в Новосибирской области и городе есть перспективы, не сомневается никто из экспертов. Все перечисленные выше факторы – географическое положение, транспортный узел, население – практически не предполагают других вариантов. Эксперты расходятся только в оценке емкости рынка и временных параметров его развития. При выдержанной концепции, основанной на мониторинге спроса, и ориентации на клиента новые складские комплексы будут востребованы уже в ближайшие годы.

Схожие статьи:

Дата публикации:

Понедельник, 28 марта 2011

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.