У офисной недвижимости есть потенциал

Опуликовано в: Офисная недвижимость
5430

Коммерческая недвижимость в целом, и офисная в частности, оказались сейчас в еще более тяжелой ситуации, чем недвижимость жилая. В Новосибирске и без того нелегкую кризисную ситуацию усугубил избыток офисных площадей высокого класса. Тем не менее, по мнению Андрея Задкова, к. э. н., эксперта Гильдии управляющих и девелоперов, члена международной ассоциации «Система межрегиональных маркетинговых центров», эксперта Российской ассоциации маркетинга, сертифицированного аналитика рынка недвижимости у офисной недвижимости в нашем городе существуют неплохие перспективы. Предлагаем вниманию читателей нашего журнала результаты проведенного Андреем Задковым исследования рынка офисной недвижимости Новосибирска.

Поскольку наиболее привлекательным для потенциальных арендаторов является центральная часть города, которая является также и деловым центром Новосибирска, был проведен анализ выставленных на продажу и аренду офисных помещений в Центральном районе.

Купля-продажа: анализ предложения

На сегодня из десяти объектов, расположенных в Центральном районе, и позиционирующихся как строящиеся, реально строительные работы ведутся только на трех строительных площадках. Общая площадь данных объектов составляет 28 тыс. м2, срок сдачи – 2–4 квартал 2009 года. В данных объектах реализовано более 50 % площадей. Остальные объекты находятся в замороженном состоянии.

Как видно из выше представленной таблицы, цена предложения в активно строящемся объекте с близкими сроками сдачи в среднем на 70 % выше, чем на других объектах. Это связано, прежде всего, с тем, что в центре Новосибирска очень мало активно строящихся бизнес-центров, находящихся в высокой степени готовности.

На вторичном рынке на момент проведения исследования было представлено около 100 вариантов выставленных на продажу офисных помещений общей площадью 12 тыс. м2. Преимущественно данные помещения располагаются в бизнес-центрах класса «В», которые были построены в период 2006–2008 гг. Практически во всех офисах сделан высококачественный ремонт, а также существует возможность торга (до 20 % от выставленной цены). Средняя цена офисов в Центральном районе на вторичном рынке составляет 81 тыс. руб./м2. Следует отметить, что по сравнению с первым полугодием 2008 года, количество предложений сократилось на 30 %. Это связано с тем, что собственники ждут более благоприятной ситуации в целом на рынке, а до этого времени предпочитают сдавать офисы в аренду.

Рынок аренды офисной недвижимости

Рынок аренды в настоящий период находится в сложной ситуации. Приблизительно 15 % офисных помещений, или около 200 тыс. м2, в настоящее время пустуют. Это не смогло ни отразится на арендных ставках – за год арендные ставки снизились на 25 %. В Центральном районе в аренду выставлено около 200 офисов общей площадью 15 тыс. м2. Средняя эффективная арендная ставка составляет 500 руб./м2 (около 650 руб./м2 с учетом НДС и коммунальных услуг) – это на 14 % выше, чем в среднем по городу. Следует отметить, что по сравнению с первым полугодием 2008 года количество предложений офисных помещений в аренду увеличилось в два раза. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, с уменьшением арендуемых площадей или полный уход с рынка коммерческих предприятий в связи с экономическим кризисом. Во-вторых, с вводом в эксплуатацию новых бизнес-центров в 2008 году. Кроме того, повлияло на арендную ставку и снятие с продаж и выставление на аренду ранее планируемых к продаже помещений.

Сравнительный анализ купли-продажи и аренды офисных помещений

Анализ вариантов продаж и аренды в Центральном районе показал, что средняя окупаемость приобретения офисного помещения составляет 15 лет (180 месяцев) аренды, что является недопустимым. В докризисный период чистая окупаемость в центре Новосибирска составляла 8–10 лет, поскольку арендные ставки были в среднем на 25 % выше. Дополнительный рост рыночной стоимости, который в год составлял в среднем 14 %, а в период 2006–2007 гг. стоимость офисной недвижимости увеличилась в 2,5 раза, окупаемость недвижимости снижалась до 4–5 лет, что делало вложения инвестиций в недвижимость высоко прибыльными.

Снижение за период 2008–2009 гг. средней цены продажи на 34 % сделало инвестиции в офисную недвижимость неэффективными.

Однако анализ рынка офисной недвижимости в Новосибирске также показал, что за последние полгода на рынке офисной недвижимости цены купли-продажи начали корректироваться. Снижение, которое наблюдалось с конца 2008 года, приостановилось. Учитывая тот факт, что даже в период роста рынка недвижимости в летний период всегда наблюдался спад экономической активности, данный факт показывает, что продавцы и арендодатели более не намерены уступать в цене, поскольку дальнейшее снижение приведет к значительным убыткам, и им выгоднее заморозить продажи до более благоприятных времен, чем реализовывать недвижимость в убыток, а те собственники, которые в силу собственных кредитных обязательств были вынуждены в короткие сроки реализовывать свое имущество, уже либо реализовали недвижимость в прошлый период, либо нашли иные источники возмещения денежных обязательств.

Если положительная динамика цен на офисную недвижимость возобновится в ближайшие 2–3 года, то этот сегмент недвижимости вновь станет высоколиквидным вложением с окупаемостью не более 5–6 лет.

Замедление снижения арендных ставок на офисы наблюдается на протяжении последних трех месяцев, что означает завершение коррекции и на этом рынке. Однако поскольку рынок купли-продажи более чувствителен к общей экономической ситуации, то ощутимые изменения на рынке арендных отношений произойдут не ранее 2010 года.

Прогнозы

Резкий рост цен на офисную недвижимость в период с 2005 по 2007 год повысил ликвидность вложений в офисы. Именно на этот период приходится «бум» строительства бизнес-центров, который, в конечном счете, привел к перенасыщению рынка.

В то же время анализ динамики внутреннего регионального продукта позволяет сделать вывод, что ежегодная потребность Новосибирска в офисных помещениях составляет 50–60 тыс. м2. Однако в период с 2006 по 2007 год было введено в четыре раза больше офисных площадей, чем необходимо рынку. Следует также учитывать, что на начало 2006 года дефицит офисных площадей был полностью удовлетворен вследствие ранее введенных бизнес-центров, и за два года переизбыток офисных помещений составил более 200 тыс. м2. В соответствии с расчетами этот избыток будет поглощен рынком не ранее 2010–2011 гг. Именно на этот период прогнозируется повышение цен на офисную недвижимость.

Интересно, что в процессе анализа была выявлена прямая зависимость изменения динамики средних цен пропорционально дефициту/переизбытку офисных площадей.

Таким образом, на основании зависимости потребности в офисных помещениях от ВРП, статистики по строящимся в настоящий период бизнес-центрам, расчетной зависимости динамики цен от баланса спроса и предложений был рассчитан следующий прогноз до 2014 года:

Прогноз подтверждает тот факт, что если бы не резкий рост цен в 2006–2007 гг., вызванный развитием кредитования, последующего роста покупательской активности и, как следствие, повышенной платежеспособности, то, как показывает линейный тренд, динамика цен сохранилась на плавном росте до 2010 года. Таким образом, начиная с 2010–2011 гг., прогнозируется ежегодный рост цен на офисную недвижимость от 6 % в 2010 году до 20 % в 2014 году.

Рынок аренды менее чувствителен к изменениям экономической ситуации в отличие от рынка купли-продажи, и его динамика немного отстает от динамики цен продаж офисов, поэтому рост арендных ставок начнется не ранее 2011 года, от 6 % в 2011 году до 20 % в 2014 году.

Выводы

В настоящий момент снижение цен и арендных ставок замедлилось. Предпосылок, что в ближайшее время возобновится их снижение, нет. Данная ситуация продлится ближайшие полгода. В 2010 году прогнозируется незначительный рост цен продаж офисов. Поскольку в ближайшие два года практически не будет введено новых бизнес-центров, это вызовет нарастание дефицита, который подстегнет повышение цен на офисы. Вслед за началом повышения цен на офисную недвижимость, ориентировочно в 2011 году начнется постепенное повышение арендных ставок. Девелоперы, которые смогут изыскать в ближайшее время финансовые ресурсы на строительство офисов, имеют реальную возможность либо выгодно продать недвижимость в 2011–2012 гг., либо окупить вложения в течение 5–6 лет.

Дата публикации:

Среда, 02 марта 2011

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.