Домик у моря: недвижимость в Крыму

Опуликовано в: Недвижимость
3509
Домик у моря: недвижимость в Крыму

В прошлом году, с воссоединением Крыма с Россией, возможности россиян по приобретению недвижимости у себя на родине, но рядом с морем резко возросли. Приток покупателей взвинтил цену на недвижимость на полуострове. Однако сейчас ажиотаж прошел и цены опустились, обозначив реальную стоимость недвижимости.

Всплеск спроса привел к тому, что уже к июлю недвижимость в Севастополе выросла в цене на 40 % – до $1,4–1,5 тыс. за 1 м2, а число сделок увеличилось на 20–30 %. На ценообразование в Севастополе повлиял и рост численности населения за счет расширения Черноморского флота, появления на рынке материнского капитала и ипотечных продуктов от российских банков.

Рынок аренды также отреагировал повышением, если в начале 2014 года снять однокомнатную квартиру в Севастополе можно было за 4,5 тыс. руб., то в июле – за 15–17 тыс. руб., причем свободных квартир в городе практически не было.

В Симферополе, где нет моря, итоги вступления в состав РФ были менее заметны на рынке недвижимости. Так, за июнь 2014 года жилая недвижимость подорожала на 4,5 %, а объем предложения сократился на 12,4 %. К июню 2015 года цена 1 м2 в однокомнатной квартире выросла на 6,1 %, до $1,2 тыс.

Самые дорогие места Крыма исторически – Форос и Ялта. В Ялте, где свободной земли практически нет, цена за сотку была $20–25 тыс., в российской Ялте цена поднялась до $30 тыс. В Ялте на первичном рынке многие застройщики подняли цены на 10–15 % сразу после голосования. На вторичном рынке продавцы тоже стали подтягивать цены на слухах об огромных российских инвестициях в инфраструктуру Крыма. Но, конечно, эти цены не сравнимы с ценами на недвижимость в Сочи.

Новостройки оказались менее подвержены ажиотажу: стоимость жилья на первичном рынке Симферополя и Севастополя выросла в цене примерно на 10 %.

Эксперты прогнозировали, что стоимость жилья в крупных городах Крыма может приблизиться к ценам Краснодарского края. Это означало рост цен еще на 12–15 %.

Показательно, что рост цен и увеличение количества сделок по купле-продаже жилья произошли в то время, когда официально регистрация сделок по продаже недвижимости в Крыму еще не была открыта. Квартиры в Крыму продавались на основе нотариально заверенных предварительных договоров купли-продажи или по письменным соглашениям, несмотря на предупреждения юристов, что такие сделки нельзя назвать легитимными и в будущем их можно будет оспорить.

Однако уже к концу лета на рынке началось затишье. Проведенный агентством «Новости Крыма» анализ показал, что в августе цены немного выросли по сравнению с июлем 2014 года, но этот рост незначительный. Так, однокомнатную квартиру с ремонтом в Симферополе можно было купить за $30–40 тыс. Примерно на этом же уровне находилась нижняя граница цен на двухкомнатные квартиры, для трехкомнатных порог – $45 тыс. Больше всего покупатели интересовались малобюджетным жильем. При этом объем рынка недвижимости Крыма за август сократился на 18,5 % по сравнению с предыдущими месяцами.

Россияне могли свободно приобретать практически любую недвижимость в Крыму на протяжении последних 20 лет. Законодательство Украины всегда достаточно либерально регулировало права иностранцев в сфере приобретения недвижимости. Первое, что сделала Украина после проведения в Крыму референдума, – заблокировала доступ к реестру прав на недвижимость полуострова. С этого момента официально провести сделку с недвижимостью стало невозможно. И поскольку у Росреестра нет доступа к данным реестра по недвижимости, зарегистрированной в Крыму после 1 января 2013 года, когда на Украине стала действовать единая система регистрации прав, эти объекты будут заноситься в Росреестр на основании документов, переведенных на русский язык, без нотариально заверенного перевода. Многие эксперты считают, что в такой ситуации ошибки неизбежны, и покупателям, заключившим сделки в этот период, возможно, придется доказывать свои права в суде.

Кроме того, до государственной регистрации прав на недвижимость она должна пройти довольно длительный путь через кадастрирование земельных участков, определение их общих площадей, границ, назначения и разрешенного использования.

Тем не менее перерегистрация объектов недвижимости в Крыму и их включение в кадастр должны быть завершены до 2017 года. Автоматическому включению в Единый государственный реестр прав подлежат лишь крымские и севастопольские объекты недвижимости, зарегистрированные после 1 января 2013 года.

Уже в августе 2014 года Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру (Госкомрегистр) Крыма выдал первое свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества.

Но несмотря на возможность оформления юридически чистой сделки, с падением ажиотажа и цены на крымскую недвижимость начали снижаться. За I квартал 2015 года цены упали на 15 %, а спрос сократился до минимума. Потенциальных покупателей отпугивают завышенные ожидания продавцов и низкое качество инфраструктуры. На этом фоне более привлекательным оказалось жилье в другой курортной зоне – в Краснодарском крае.

Согласно данным Крымстата, рост цен на жилую недвижимость в Крыму по итогам 2014 года составил 46 %. Но уже в начале текущего года произошел резкий откат: по итогам I квартала средняя стоимость жилья сократилась на 14 %.

По данным торговой системы REM Navigator, в феврале 2015 года средняя стоимость 1 м2 в квартирах на вторичном рынке и индивидуальных жилых домах составляла $1,3 тыс. Общий объем предложений за год почти не изменился: сейчас на полуострове продается чуть более 5 тыс. объектов.

Республика Крым включилась в программу «Жилье для российской семьи», в рамках которой предусматривается строительство жилья экономкласса. В рамках программы планируется построить до 2017 года жилье общей площадью 50 тыс. м2.

Однако есть и тонкости. Продавцы вторичной недвижимости традиционно номинируют объекты в долларах и пока не собираются снижать цены.

По данным исследования, проведенного порталом «Мир квартир», средняя стоимость квартир в Крыму по итогам I квартала 2015 года увеличилась на 3,5 %. Незначительное падение цен пока отмечается только в Ялте (-3,5 %), Армянске (-1,2 %), Евпатории (-1,2 %), Севастополе, Керчи и Феодосии (в пределах -1 %). Но инвестиционный спрос заметно сократился. Аналитики считают, что потенциальных инвесторов в значительной мере отпугивают негативные новости о состоянии и работе инженерных коммуникаций, связи и затянувшаяся история начала строительства моста через Керченский пролив.

До 2016 года на полуострове будет действовать мораторий на продажу и отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения. Согласно планам правительства, за это время в республике должны быть разработаны правила землепользования и застройки. Кроме того, на полуострове не действует и система земельных аукционов, поэтому реальной возможности купить участок под застройку сейчас нет.

Краснодарский край

По мнению экспертов «Мира квартир», клиенты, нацеленные на приобретение недвижимости в российских курортных зонах, сейчас куда чаще обращают внимание на Краснодарский край. Рост спроса в регионе уже отразился на ценах. По итогам I квартала 2015 года средняя стоимость 1 м2 на первичном рынке Сочи составила 67,8 тыс. руб., на вторичном – 75,4 тыс. руб. За квартал эти цифры увеличились на 15,8 % и 9,5 % соответственно.

Однако в столице региона – Краснодаре – в начале 2015 года спрос на первичную и вторичную недвижимость значительно сократился. Одна из главных причин – резкий рост потребительских цен и, как следствие, снижение платежеспособности населения, считают эксперты Macon Realty Group. Сыграло роль и подорожание недвижимости: если в ноябре 2014 года средний бюджет покупки квартиры составлял 2,16 млн руб., то в январе 2015-го он достиг почти 2,3 млн руб. Этот показатель, по сведениям компании, меньше чем за месяц вырос на 6,1 %. Другая причина снижения покупательского спроса – повышение ключевой ставки ЦБ до 17 %, что привело к росту ставок по ипотеке и резкому сокращению количества выданных кредитов.

В конце 2014 года в Краснодаре возник ажиотажный спрос на жилую недвижимость, и число сделок за декабрь 2014 года выросло на 29 % по отношению к ноябрю и на 73 % по сравнению с декабрем 2013 года. По результатам исследования «Информационно-аналитического центра», по итогам I квартала средняя цена квадратного метра общей площади составила 43,3 тыс. руб., что дороже, чем в IV квартале 2014 года, на 2,23 %. Объем доступного предложения на первичном рынке в начале года значительно сократился. По информации Macon Realty Group, в то же время на фоне снижения спроса застройщики были вынуждены сдерживать рост цен квартир – в основном за счет акций и скидок. Эта тенденция начала прослеживаться в феврале 2015 года: многие компании, которые активно повышали цены в декабре, стали плавно снижать их.

По итогам I квартала 2015 года средняя цена квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Краснодара составила 52,7 тыс. руб., и это на 3,4 % выше, чем в конце 2014 года. Эксперты считают, что в ближайшее время серьезных колебаний цен на краснодарскую недвижимость, скорее всего, не произойдет. Эксперты ожидают лишь некоторого снижения цен из-за падения спроса.

По материалам NEWSru.com

Дата публикации:

Среда, 27 мая 2015

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.