Оценка и минимизация рисков при оптимизации сделок с недвижимостью

Опуликовано в: Налоги
5673
Оценка и минимизация рисков при оптимизации сделок с недвижимостью

Оценка, планирование и минимизация рисков сделок с недвижимостью - деятельность достаточно сложная и ответственная. Для достижения эффективного результата необходимо иметь актуальные знания как в юридической, так и в экономической области права, не только масштабно мыслить при планировании, но и уметь реализовывать схемы технически.

Налоговое планирование представляет собой одну из важнейших составных частей финансового планирования (управления финансами) организации. Сущность его заключается в том, что каждый налогоплательщик имеет право использовать допустимые законом средства, приемы и способы для максимального сокращения своих налоговых обязательств, то есть минимизировать налоговые платежи.

Оптимизация налогов предполагает увеличение финансовых результатов при экономии налоговых расходов, а также решает задачу не допустить большей динамики роста налоговых платежей по сравнению с динамикой роста выручки предприятия.

Признание налоговой выгоды необоснованной

Для оценки необходимости налогового планирования на предприятиях попробуем рассмотреть основные риски при оптимизации сделок с недвижимостью, связанных с возможностью признания необоснованности налоговой выгоды. Для понимания возможности признания налоговую выгоду необоснованной необходимо определиться с самим понятием, термином налоговой выгоды.

Говоря простым языком, налоговая выгода – это уменьшение величины налога законным способом. Следовательно, это может быть применимо практически для любой организации. Рассмотрим возможность возникновения необоснованной выгоды в случаях со сделками, связанными с недвижимым имуществом.

Признание выгоды необоснованной может быть на том основании, что исчисление её проводилось не в связи с предпринимательской деятельностью. Например: индивидуальный предприниматель продает свою квартиру (дом), а расходы, связанные с продажей, учитывает при расчете налога от осуществления экономической деятельности.

Согласно Письму Федеральной налоговой службы от 24 мая 2011 г. №СА-4-9/8250 основные ошибки, допускаемые инспекторами при сборе доказательств, подтверждающих получение налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, можно объединить в следующие основные позиции. Во-первых, отсутствие доказательств взаимосвязи между налогоплательщиком и контрагентом в случае выявления недобросовестных действий контрагента. Во-вторых, отсутствие доказательств того, что налогоплательщик знал или должен был знать о недобросовестности контрагента (например, перед совершением сделки, налогоплательщик обращался за выпиской из ЕГРП и ЕГРЮЛ и исходил из сведений, содержащихся в них). Далее, отсутствие доказательств невыполнения спорных субподрядных работ в применении налогового вычета по налогу на добавленную стоимость. Например, если по объемам работы соответствуют фактическим объемам строительства объекта, работы выполнялись компанией, которая предоставила на момент заключения договора все необходимые допуски к соответствующим видам деятельности.

И, наконец, неправильным определением обстоятельств, подлежащих доказыванию, отсутствием доказательственной базы или недостаточностью доказательств, на которые ссылается налоговый орган. Налоговым органам необходимо учитывать, что в числе важнейших доказательств налоговой недобросовестности следует рассматривать совокупность взаимосвязанных фактов, из которых следует, что налогоплательщик своими действиями преследовал цель по получению необоснованной налоговой выгоды. Существенным является, например, комплекс документальных доказательств одновременного наличия фактов о не совершении конкретных хозяйственных операций налогоплательщиком и не ведении реальной деятельности его контрагентом.

Контроль цен в соответствии со ст. 40 НК РФ

В соответствии с п. 1 ст. 40 Налогового кодекса РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ, услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Следовательно, риском в данном случае может быть признание цены заниженной или завышенной.

Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
4) при отклонении более чем на 20 % в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Таким образом, рассматривая риски, связанные с отчуждением (приобретением) недвижимого имущества, при попадании самой сделки в выше обозначенный круг, необходимо до совершения операции провести независимую рыночную оценку недвижимого имущества, а также провести собрание акционеров (без учета голоса аффелированного лица), по вопросу утверждения цены, даже в том случае, если сделка не является крупной.

Но в любом случае необходимо учитывать, что сама рыночная цена может зависеть от ряда факторов, например, таких как улица, этаж, назначение помещения и пр. Так, например, стоимость квартиры в многоквартирном доме центральной улицы города с выходом на многолюдную автобусную остановку на 4–5 этажах (т. е. пригодных только для жилья) может в разы отличаться от равной квартиры, но на первом этаже в данном месте. В связи с тем, что во втором случае указанная квартира может быть выведена из жилого фонда для устройства магазина в оживленном месте. И это при одинаковом износе и местонахождении.

При выявлении отклонения стоимости недвижимого имущества необходимо использовать все подходы оценки, а вот использовать только информацию из рекламных изданий (как зачастую и делается) не допускается (Постановление ФАС ЦО от 17.02.2010 № А54-2656/2009-с13).

При внимательном исследовании данного вопроса, при совершении сделок с недвижимым имуществом, риски можно свести практически к нулю.

Недействительность сделки

Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ), мнимые и притворные сделки (ст.170 ГК РФ) являются ничтожными независимо от признания их таковыми судом.

Риски велики только в том случае, если были прямые нарушения. Например: подпись в договоре лицом, не имеющим полномочий; сдача в субаренду имущества, с запретом по основному договору аренды сдачи в субаренду; субподрядные работы по строительству проводятся без получения соответствующих допусков; отчуждение имущества (приватизация) на основании договоров совместной деятельности без согласования с собственником и пр.

Необоснованная выгода может быть так же признана судом, если заключена аренда помещения, не связанная с производственными нуждами. Например, компания с численностью штата 10 человек, занимающаяся предоставлением услуг бухгалтера для ип, арендует складские помещения достаточно большой площадью для хранения строительных материалов.

Вопросы, связанные с добросовестностью второй стороны по сделке, будут рассматриваться в том случае, если компания знала или должна была знать о его недобросовестности (неоплата налогов, неисполнение кредитных обязательств и т. п.).

В подведении итогов этой темы хотелось обратить внимание руководителей и бухгалтеров компаний при совершении сделок особенно серьезно подойти к следующим аспектам:

Непосредственно перед заключением сделки необходимо взять выписку из ЕГРЮЛ в соответствующей организации и непосредственно у второй стороны по сделке запросить копию устава, документ, подтверждающий полномочия лица (приказ о назначении руководителя, доверенность с документом, подтверждающим полномочия выдавать доверенность, т. е. тот же приказ). Обязательно визуально сравнивайте подписи во всех документах, получите выписку из ЕГРП, запросите в письменном виде сведения об уплаченных налогах на имущество. Проверьте, является ли данная сделка крупной или аффилированной для вашей организации и контрагента. При выполнении субподрядных работ необходимо кроме получения документа, подтверждающего право на данный вид деятельности, убедиться, что объем работ по вашему договору может быть выполнен, исходя из штатной численности и наличия специального оборудования второй стороны по сделке.

Дата публикации:

Четверг, 01 марта 2012

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.