Светлана Рягузова: «Изменения законодательства носят глобальный характер»

Опуликовано в: Мнение эксперта
196
Светлана Рягузова

О нововведениях законодательства в сфере долевого строительства и госрегистрации прав на недвижимость рассказала руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области Светлана Рягузова.

Светлана Евгеньевна, каковы итоги работы управления в 2016 году? Какие направления работы были основными? Что удалось сделать?

В прошлом году Управление Росреестра по Новосибирской области решало несколько задач. Во-первых, велась подготовка к внедрению с 1 января 2017 года единой учетно-регистрационной процедуры. С начала текущего года вступил в силу федеральный закон № 218-ФЗ, который предполагает ведение Единого государственного реестра недвижимости, включающий государственный кадастр недвижимости, государственный реестра прав и реестр границ. Целый ряд функций перешел от Управления к Кадастровой палате, а мы приняли часть функций палаты. В частности, до 2017 года около половины регистрационных действий принято через МФЦ, порядка 33 % – Кадастровую палату, около 18 % принято Управлением. По итогам 2016 была поставлена задача все офисы приема-выдачи документов и в Управлении, и Кадастровой палате закрыть. Этой функцией теперь будут заниматься только многофункциональные центры.

Также палата передала нам функции по кадастровому учету, а Управление – функцию по выдаче сведений из ЕГРН.

С чем связана такая ротация функций?

Все изменения призваны оптимизировать работу службы, сократить госслужащих. Палата – это бюджетное учреждение, но ее сотрудники госслужащими не являются. Отмечу, что штат управления за 3–4 года уменьшился более, чем на 25 %.

Вторая цель, стоявшая перед Управлением в прошедшем году, – развитие электронных сервисов. Росреестр стремится к тому, чтобы перейти на максимально бесконтактный способ взаимодействия с заявителем: либо через МФЦ, либо посредством электронных сервисов. Предполагается, что основными потребителями этой услуги станут не физические лица, а профессиональные участники рынка: застройщики, банки, нотариусы, органы государственной власти и местного самоуправления.

К сожалению, в Новосибирской области доля тех, кто воспользовался возможностями электронной подачи документов, составляет менее 1 %, а, например, в Москве, Санкт-Петербурге, Татарстане, Башкортостане достигает 3–4 %. И это при том, что Новосибирская область – очень прогрессивный регион, в целом система работает, нужно приложить некоторые усилия по ее популяризации среди заявителей.

Третьей нашей целью являлось установление границ субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и населенных пунктов. До 2017 года у нас были в полном объеме установлены границы муниципальных образований, что важно для градостроительной деятельности, эффективного управления земельными ресурсами. В настоящее время мы занимаемся внесением в реестр охранных зон и населенных пунктов. На конец года было внесено 37 %, мы совместными усилиями с региональными властями планируем достичь 100 % всех границ, включая границы региона с другими субъектами Российской Федерации.

Также мы работали над повышением эффективности контрольно-надзорной деятельности. Напомню, что в соответствии с законодательством Росреестр занимается надзорной деятельностью в сфере СРО арбитражных управляющих, земельным и геодезическим надзором. Цель, прежде всего, в снижении административных барьеров для бизнеса, поэтому сейчас применяются рискоориентированные подходы, чтобы снизить нагрузку на бизнес, но одновременно надзор должен быть эффективным, в том числе необходимо предотвращать нарушения земельного законодательства. Говоря проще, мы стремимся к тому, чтобы проводить меньше проверок, но каждую – с наибольшей эффективностью.

Как развивается межведомственное взаимодействие?

Это сложный вопрос. Только в Новосибирской области около 460 муниципальных образований. Специалисты муниципалитетов готовят документы, начиная от предоставления земельных участков, разрешений на ввод в эксплуатацию, выполняют большое количество других функций. Законодательство сложное. Общение, выработка единой правоприменительной практики необходимы. Бумажное взаимодействие освоено, надо более активно переходить на электронное взаимодействие со стороны органов местного самоуправления. Тем самым и скорость обмена документами увеличится, и количество поддельных документов, предоставляемых нам, уменьшится. Если несколько лет назад заявитель предоставлял практически весь пакет документов, то сегодня комплект, который приносит заявитель, становится все тоньше, это, как правило, документ-основание, и оплата пошлины. Все остальное, что находится в распоряжении других органов – разрешение на ввод в эксплуатацию, строительство и прочие документы, – запрашиваются регистраторами через электронные ресурсы. Мы стремимся и к сокращению сроков, и к тому, чтобы количество приостановлений и отказов в кадастровом учете и регистрации с каждым годом сокращалось. Сейчас по госрегистрации количество приостановлений составляет около 8 %, отказов – около 1 %.

Что касается взаимодействия с федеральными органами власти, все используют электронные ресурсы.

Например, огромное количество документов, в том числе запросов, направляется службой судебных приставов.

Кстати, хотела бы затронуть тему, которая может быть интересна читателям. Если ранее существовал принцип соразмерности размеров штрафа и имущества должника, то сейчас при неуплаченном штрафе в размере 500 руб. арест может быть наложен на всю недвижимость должника. Приставы считают, что это очень эффективная мера, чтобы добиться оплаты штрафов.

С 1 января 2017 года заработали несколько новых электронных сервисов. Это личный кабинет правообладателя, личный кабинет кадастрового инженера. Например, в личном кабинете правообладателя содержится много полезной информации. Рекомендуем ознакомиться с этими ресурсами.

Возвращаясь к межведомственному взаимодействию, хочу отметить, что все кровеносные сосуды системы – оборудование, программы – уже есть. Пока нет желания со стороны потребителей услуги воспользоваться новыми современными сервисами. Проблема в настроении работать по-новому, поэтому нами популяризация этих сервисов для банков, нотариусов, застройщиков ведется постоянно.

Возможно, непопулярность электронного формата связана с тем, что в кризис и работы у регистраторов стало меньше?

Отнюдь. Количество регистрационных действий, несмотря на ситуацию в экономике, увеличивается. Растет количество поданных заявлений, количество регистрируемых ипотек, правда, несколько снизилось количество регистрируемых ДДУ. Но в то же время меняется законодательство, что вызывает необходимость адаптации к работе в новых условиях.

В связи с этим вопрос: какие новшества в работу Управления принес 2017 год?

Изменений много, и они носят глобальный характер. Начнем с того, что интересно для читателей: новый закон предусматривает сокращение сроков госрегистрации. Теперь он составляет при одновременной подаче документов на кадастровый учет и регистрацию 10 дней, по большинству других регистрационных действий – от 3 до 7 дней, аналогичные сроки при постановке на кадастровый учет.

Теперь о новеллах законодательства, которые в большей степени отражаются на профессиональных участниках рынка. С января 2017 года существенным образом изменились два федеральных закона: № 214-ФЗ, в который внесены поправки, и новый закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отмечу, что все вступившие в силу нормы являются принципиально новыми, причем переходного периода не предусмотрено, поэтому многие застройщики оказались не готовы к работе в новых условиях, несмотря на то что законы были приняты в течение 2016 года.

Поправки затронули вопросы оформления документов, представляющихся на госрегистрацию недвижимости. В частности, изменились требования к содержанию договоров долевого участия. В настоящее время они должны содержать подробное описание сдаваемого объекта, например, многоквартирного дома: его общих характеристик, в том числе сейсмоустойчивости, морозостойкости и т.д. Сложность была в том, что такие характеристики иногда отсутствовали даже в проектах, и застройщикам пришлось совместно с проектировщиками их дорабатывать, представлять соответствующие справки, которые включались в договоры. Подчеркну, это требование является обязательным существенным условием, без них договор не может быть заключен, а тем более зарегистрирован.

Если сравнивать старую и действующую редакции закона № 214-ФЗ, то требования к описанию объекта существенно расширены. Это делается для прозрачности отношений между застройщиком и дольщиком, чтобы покупатели понимали, какой именно объект недвижимости они приобретают.

Параллельно вводится новое содержание и в проектную декларацию, шире представляются сведения и об объекте строительства, и о застройщике. Кроме того, проектные декларации должны быть опубликованы на официальном сайте регионального минстроя. И этот программный продукт не был готов на начало января. Сейчас министерством организовано взаимодействие с застройщиками, в рамках которого застройщики предоставляют проектные декларации по старинке в бумажном виде, но по новой форме, как требует законодательство.

Кроме того, изменился перечень необходимых документов в сторону упрощения. Например, для регистрации договора долевого участия отменили справки о части уплаты страховой премии.

Также возникали вопросы по форме заключения, которое должен выдавать минстрой. Этот документ регистраторы запрашивают самостоятельно в министерстве, чтобы подтвердить правоспособность юридического лица, вправе ли он привлекать денежные средства от граждан. Заключение должно иметься на сегодняшнюю дату, а всего действительно в течение месяца. Срок действия и необходимость продления застройщик должен отслеживать самостоятельно. Этот документ нужен только при регистрации первого договора долевого участия, отдельно он не представляется.

А как быть с теми домами, первые ДДУ по которым зарегистрированы в прошлом году или даже раньше? Нужно ли застройщикам предъявлять заключение?

Нет, по таким объектам застройщикам необходимо только привести в соответствии с новыми требованиями содержание ДДУ. Например, внести в договор подробное описание создаваемого объекта. Остальное не требуется, в части документов, которые были предъявлены до 1 января 2017 года, закон обратной силы не имеет.

Но в случае если застройщик вносит изменения в проект, то по закону № 214-ФЗ он обязан внести изменения в декларацию и предоставить ее по новой форме в минстрой.

В случае если ДДУ не соответствует требованиям закона, Росресстр приостанавливает его регистрацию и направляет застройщику уведомление о необходмсоти донести сведения. Это было актуально для января, но в феврале эту проблему уже сняли, причем как по старым, так и по новым объектам. Проведена большая работа по разъяснению, консультациям представителям застройщиков, как правильно это делать.

С ДДУ все понятно. Какие изменения коснулись ввода объектов в эксплуатацию? Удалось ли рынку быстро адаптироваться к нововведениям?

В связи с тем, что с 1 января 2017 года вступил в силу новый закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который определил новые подходы, застройщикам нужно было перестроиться, и в течение года мы проводили с ними работу, в том числе к переходу на электронную регистрацию, чтобы обеспечить бесперебойный поток сделок. Многим компаниям это удалось сделать, они настроили регистрацию своих прав через портал госуслуг. Но и они столкнулись с проблемой. Доработка портала под эти цели завершилась только в начале марта. Сейчас все сервисы заработали в соответствии с новыми требованиями законодательства, в том числе по получению выписок из единого госреестра прав.

Но это технический вопрос, главное же изменение в том, что появились принципиально новые подходы относительно того, каким образом, через какие процедуры осуществляется кадастровый учет и регистрация. Законодатель все больше относит отдельные блоки работы в информационное взаимодействие. Так, в части кадастрового учета объектов, которые введены в эксплуатацию органами власти, статьей 19 закона № 218-ФЗ предусмотрено, что заявления о поставке на кадастровый учет подаются в электронном виде муниципалитетами. Соответственно, весь январь мы отрабатывали подачу этих документов.

Органы самоуправления были логистически не готовы к новой процедуре, и нужно было перестроить взаимоотношения между муниципалитиетом и застройщиком в связке с кадастровым инженером, который обязательно готовит техплан и передает его в электронном виде в муниципалитет. Настройка этой логистики, получение усиленных квалифицированных подписей для подписания электронного заявления и передача документов в Кадастровую палату для внесения сведений об этом заявлении вызвали самые большие волнения. Уже в середине января возникла необходимость подачи первых заявлений, и только к концу месяца была отработана логистика. Но это мы говорим про мэрию Новосибирска. Другие органы самоуправления пока не совсем готовы, возможно, не так велика потребность. Но, тем не менее, норма звучит как обязанность, установлен срок – 5 дней, в течение которых органы самоуправления обязаны передать такое заявление вместе с техпаспортом и разрешением на вывод в Росреестр.

Также появилась новая норма, которая говорит о том, что все документы, которые подготовлены органами местного самоуправления для продажи, безвозмездного предоставления или аренды земельных участков, муниципалитеты обязаны передавать на госрегистрацию в Росреестр самостоятельно. Участие заявителя исключается, ему останется прийти и оформить право.

Много вопросов вызывает и процесс передачи объекта покупателям. Если ранее застройщик получал кадастровые паспорта, покупатель подписывал акт приема и получал ключи, а затем самостоятельно регистрировал свое право, то как правильно это делать сейчас?

В любом случае покупатель идет к застройщику за актом приема-передачи квартиры, эта обязанность у строительной компании сохранилась. Для того чтобы зарегистрировать свое право, покупатель, как и прежде, должен предъявить ДДУ и акт.

Все иное взаимодействие ложится на застройщика и орган власти, который ввел в эксплуатацию его объект. В логистику включены также кадастровые инженеры.

Застройщик предоставляет документы для ввода объекта в мэрию и приглашает кадастрового инженера. В техплан кадастровый инженер включает сведения об проведенных обмерах объекта, и передает его в электронном виде в органы самоуправления. Это обязательное приложение к разрешению на ввод. Совокупность техплана и разрешения на ввод муниципалитет направляет в управление Росреестра. Срок – 5 дней.

Готовые кадастровые паспорта в электронном виде получает муниципалитет, сообщает об этом застройщику. И после этого застройщик вправе пригласить участников долевого строительства для подписания актов приема-передачи квартиры.

В январе-феврале 2017 года Росреестр рассмотрел около 0,5 млн заявлений на оказание услуг по кадастровому учету и более 2,8 млн заявлений о государственной регистрации прав. Это больше или меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года?

Январь-февраль не являются показательными месяцами, всегда есть снижение объемов. Но если сравнивать январь 2016-го и январь 2017-го, то уменьшение количества зарегистрированных ДДУ составило 30 %, в феврале снижение – 49 %. Но при этом количество зарегистрированных ипотек демонстрирует рост на 2 %. Учитывая, что уступки права требования выросли в сравнению с 2015 и 2016 годами, то можно сделатьвывод, что с помощью ипотеки приобретают не строящееся жилье, а жилье на вторичном рынке.

Отмечу, что традиционно мы наблюдаем рост количества зарегистрированных ДДУ в апреле-мае.

Какие законодательные изменения ожидаются в текущем году?

Пока не вступил в силу следующий блок изменений в федеральный закон № 214-ФЗ. Они начнут действовать с 1 июля. Эти изменения еще более обширны и в большей степени влияют на деятельность застройщика: возможности, правоспособность, финансирование и обеспечение строительства. Законом предусмотрены альтернативные варианты – либо счета ЭКРОУ, либо страхование. Также сейчас обсуждаются возможная замена страхования ответственности застройщика взносами в так называемый компенсационный фонд, но пока эти изменения находятся в стадии проекта.

Кроме того, обсуждается возможность возвращения свидетельства о госрегистрации прав на недвижимое имущество в бумажном виде, поскольку его отмену рынок воспринял тяжело.

Дата публикации:

Четверг, 30 марта 2017

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.