Сергей Николаев: «Нужно застройщиков поддержать»

Опуликовано в: Мнение эксперта
266
Сергей Николаев

О ситуации на рынке долевого строительства, новациях законодательства, регулирующего сферу ДДУ, и их воздействии на рынок рассказал аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Сергей, как вы оцениваете нововведения в закон № 214-ФЗ? На ваш взгляд, как они отразятся на рынке долевого строительства?

Моя оценка: все нововведения не заслуживают и двойки с минусом. Я думаю, это тот случай, когда очередной опыт проваливается и возникает суетливая имитация ударного труда из разряда: сейчас мы по-другому сделаем, и все получится. А на самом деле хотели как лучше, а получилось как всегда. И это еще мягко сказано.

На мой взгляд, все предыдущие опыты привели к тому, что просто собрали деньги с добросовестных застройщиков, порядка 5–7 млрд руб. страховых взносов. Страховых случаев практически не было, и у страховщиков должен был сформироваться существенный фонд для решения потенциальных проблем, а где эти деньги, непонятно, поскольку многих страховщиков лишили лицензии, да вообще программа страхования ДДУ сворачивается. Сейчас все начинается сначала, теперь с компенсационным фондом. Только в Новосибирске, чтобы решить все проблемы, нужно более 5 млрд руб. И это на те проблемы, которые уже возникли и появятся в ближайшие два года, но только использовать новый фонд для доведения до ума старых долгостроев нельзя.

Уверен, что сегодня нужны законы, которые бы помогали и застройщикам пережить непростое время. На практике ситуация выглядит обратной. У застройщиков форс-мажорная ситуация, реально форс-мажорная ситуация, причем даже не у тех, кто пришел на рынок случайно или для того, чтобы обманывать. Есть застройщики, которые сдали по 200 тыс. м2, и не только в Новосибирске. У них в некоторых домах, которые уже находятся на сдаче, продано только 40 % квартир. А 60 % – не продано. В этой ситуации не то что ужесточения, а любые изменения только ухудшают положение строительной компании. И более того, непроданные квартиры для застройщика – это обременение. Только за услуги ЖКХ в месяц нужно платить условно по 3 тыс. руб., а таких квартир может быть и 100, и больше. И дольщики, которые купили эти 40 % квартир, скорее пострадают вместе с застройщиком, нежели будут защищены. И нужно застройщиков поддержать, я имею в виду не столько деньги, а скорее законодательство.

Ситуация действительно настолько сложная?

Ситуация такая: у нас строится 90 тыс. квартир, За два последних года – 2015 и 2016 – в Новосибирске построено на 19,5 тыс. квартир больше, чем продано. А за два месяца текущего года продажи по договорам долевого участия просели к прошлому, не самому лучшему году еще на 40 %. Власти говорят, что кризис кончился, но мне кажется, для застройщиков сейчас самый пик. Чтобы продать такое количество квартир, при нынешних темпах нужно 4–5 лет, если не начинать новых проектов. Поэтому, с моей точки зрения, у застройщиков реальная форс-мажорная ситуация.

У нас на сегодня 4,5 млн м2 незавершенного строительства и официально более 40 проблемных домов. Сегодня задача властей – сделать все, чтобы не появилось новых обманутых дольщиков, но, по моему расчету, почти в два раза больше новых долгостроев на подходе. Это дома в разной степени готовности, но где затормозились продажи. Причем сложность ситуации в том, что раньше застройщики что бы ни строили – все продавалось. Более того, в некотором смысле, государство какими-то своими мерами стимулировало строительство ущербного жилья. Например, губернаторская субсидия – 300 тыс. руб., которую давали и на студию на окраине, и на трехкомнатную квартиру в центре города. Соответственно, некоторые цены формировались исходя из принципа: губернаторская субсидия плюс материнский капитал плюс двести тысяч, которые нужно добавить самому покупателю. В результате мы настроили то, что настроили. В последние пять лет больше 60 % новостроек – студии и однокомнатные квартиры. Большая часть строителей оценивает ситуацию адекватно. Многие стройки, на которые получены разрешения на строительство и зарегистрированы первые договоры долевого участия еще по старому законодательству, стоят. Количество новых домов, которые реально строились в прошлом году, уменьшилось на 46 %. По итогам I квартала 2017 года падение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило еще 15 %.

Все понимают, что основные проблемы с продажами. И государству нужно принимать законы именно для поддержки застройщиков, а не для того, чтобы вводить новые административные барьеры. Нужно смотреть: если застройщик не потратил деньги дольщиков нецелевым образом, но у него сейчас нет возможности достроить дом, потому что упали продажи, может быть, необходимо даже принимать решение о приостановке действия штрафных санкции, предусмотренных федеральным законом № 214-ФЗ, пусть даже по согласованию с общим собранием дольщиков.

Если ситуация пойдет по тому сценарию, который сейчас развивается, то, по моим прогнозам, к концу 2018 года мы можем получить 8–12 тыс. новых обманутых дольщиков. А если учесть количество членов семей, то может возникнуть острая социальная проблема. Поэтому эксперименты, которые у нас проводят из Москвы под девизом «кризис закончился, и мы будем работать по новому законодательству», необходимо заканчивать.

Если вернуться к новой редакции закона, то способны ли предусмотренные меры реально защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков?

Через 2,5–3 года, когда могут появиться обманутые дольщики в проектах, которые начаты по новому законодательству, и то, если за его выполнение будут следить не так, как за соблюдением ФЗ 214 в прежней редакции.

А что делать с существующим наследием? Собирая средства на капитальный ремонт с новостроек на счета их ТСЖ, не решить проблемы реконструкции ветхого жилья.

Что-то менять нужно, но больше проблем не в нехватке законов, а в контроле за их исполнением.

Большая часть изменения законодательства направлена на сокращение рынка долевого строительства и переход к продаже готового жилья. В состоянии ли сейчас строительная отрасль перейти на такой формат продажи объектов?

В Новосибирске только 2–3 строительные организации могут себе позволить начинать продажи жилья не на старте строительства, а на его финише. На практике продажа жилья от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию – часто мера вынужденная. Так, из 125 домов, которые сданы в прошлом году, в 83 все еще ведутся продажи от застройщика.

Но чем надежнее компания, чем больше у нее денег, тем больше желающих купить у нее квартиры в домах на ранней стадии. Например, компания «Краснообскмонтажспецстрой», которая показывает собственный капитал в размере 2,4 млрд руб., может себе позволить продажи на стадии сдачи дома. Но, тем не менее, обычно в строящемся доме этой компании уже на стадии готовности порядка 70 % остается только небольшое количество непроданных квартир.

Уверен, что сейчас не только Новосибирская область не готова к такому переходу, но и страна в целом.

Дата публикации:

Четверг, 30 марта 2017

Об авторе:

Сергей Николаев
Сергей Николаев

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.