Сергей Боярский: «В 2017 году рассчитываем на небольшой рост»

Опуликовано в: Мнение эксперта
140
Сергей Боярский

О ситуации в строительной отрасли, мерах по созданию условий для ее развития, в том числе мерах господдержки рассказал заместитель председателя правительства Новосибирской области – министр строительства Сергей Боярский.

Сергей Владимирович, минстрой области является одним из ключевых региональных ведомств, на которые возложены задачи по развитию Новосибирской агломерации. Как продвигается эта работа? Какие задачи являются приоритетными?

Действительно, одним из эффективных методов реализации пространственного развития Новосибирской области было определено формирование и агломерации. В этой связи в 2015 году было подписано соглашение о создании Новосибирской агломерации, в которое вошли 12 субъектов – 5 городских округов и 7 муниципальных районов области. Далее, в рамках возможностей, предоставляемых федеральным законодательством, были предприняты шаги по перераспределению полномочий по распоряжению земельными участками и подготовке градостроительной документации – были подняты на уровень субъекта Федерации.

Вторая задача как раз и решается министерством строительства Новосибирской области. В продолжение этой работы в 2017 году планируется утверждение 5 генеральных планов, проведение 9 конкурсов на разработку генпланов, утверждение 15 правил землепользования и застройки и 5 проектов документации по планировке территорий. Также мы ставим для себя задачу увеличения объемов по переработке исходных документов.

Отмечу, что в Новосибирской области документы терпланирования практически полностью готовы. Так, по состоянию на конец 2016 года завершена разработка 100 % схем территориального планирования муниципальных районов, 97 % генеральных планов и 99 % правил землепользования и застройки муниципальных образований. В настоящее время в целях размещения объектов регионального значения, прежде всего дорог, разрабатывается 106 проектов документации по планировке территорий.

В настоящее время создан координационный орган, который уже утвердил проект развития одной зоны опережающего развития на территории агломерации – строительно-производственной, расположенной на юго-западе области. Всего в пределах агломерации определено 5 территорий опережающего развития. Сейчас утверждены технические задания для проведения научно-исследовательских работ в отношении таких зон, как порт Ташара, Аэросити, Восточная транспортно-логистическая зона. Завершить конкурсные процедуры планируется до конца I квартала 2017 года. Также дорабатывается техзадание для еще одной зоны опережающего развития – Наукополиса.

Продолжается и работа над комплексной транспортной схемой Новосибирской агломерации. Вообще проектирование любого градостроительного объекта начинается с планирования его транспортного каркаса. Сейчас такая задача поставлена перед ведущими специалистами области с привлечением проектных институтов РФ. Разработка уже начата, и мы надеемся, что уже в следующем году она будет завершена. На основе Схемы будут сформированы необходимые документы терпланирования.

Главным критерием оценки работы регионального Минстроя являются объемы жилищного строительства. В прошлом году этот показатель в Новосибирской области снизился. Какие результаты ожидаются в 2017 году?

Объем ввода жилья в Новосибирской области в 2016 году действительно снизился по сравнению с предыдущим годом. Если в 2015 году было введено 2,587 млн м2, то в 2016-м – 2,2. Снижение объемов ввода жилья очевидным образом связано с изменениями рыночной конъюнктуры и падением потребительского спроса, хотя в среднем за эти два года в области сдавалось не менее 2,4 млн м2 жилья.

Среди регионов Сибирского федерального округа наша область лидирует практически с двукратным отрывом. Что касается результатов на общероссийском фоне, то в 2015 году мы имели 6-й результат по стране, а в 2016 году – 9-й.

Мы надеемся, что те условия, которые созданы для развития строительной отрасли в Новосибирской области, позволят нам вернуться к прежней динамике.

Важным для нас является выравнивание ввода жилья в течение года. Если посмотреть на график ввода жилья по месяцам, то очевидным становится так называемый фактор последнего месяца. В 2015 году нам практически удалось его нивелировать, но в 2016 году сдача жилья в декабре снова выросла на уровень предыдущих лет. В перспективе мы планируем, что проводимая министерством плановая работа все-таки позволит нам уйти от резкого всплеска сдачи жилья в конце календарного года.

Сократился не только ввод жилья, но и такой показатель, как объем работ, выполненный по роду деятельности «строительство».

Это также общероссийская тенденция. Но есть в Новосибирской области и определенные особенности. И связаны они прежде всего с тем, что объем строительства на территории региона не очень высок, поэтому завершение строительства Бугринского моста существенным образом отразилось на этом показателе.

Сегодняшнее состояние дел таково: объем работ по виду деятельности «строительство» в денежном выражении составляет 37 млрд руб. Мы считаем, что падение довольно небольшое, сопоставимое с падением в 2009 году. Начиная с 2017 года рассчитываем на определенный, пока символический, но рост.

Какое жилье строится в Новосибирской области? Дома какого конструктивного типа преобладают среди новостроек? Какой формат квартир наиболее распространен?

Что касается конструктивных схем, которые доминируют в регионе, то ввод каркасных домов превышает 60 %, на панельные дома приходится не более 20 % рынка, и чуть меньшая доля – на кирпичные.

Что касается типов квартир, то, не буду лукавить, большинство вводимых в последние годы квартир составляют однокомнатные и студии. В 2015 и 2016 годах их доля превышала 60 %. В более экономически благоприятном 2014 году – около 50 %. Безусловно, министерство выступает за то, чтобы строить больше двухкомнатных квартир как более комфортных для проживания. Однако мы живем в условиях рыночной экономики, и застройщики ориентируются прежде всего на спрос, и на двухкомнатные квартиры сейчас приходится только четверть рынка, на трехкомнатные – порядка 10 %, и на многокомнатные квартиры и вовсе символическая доля – 1 %.

Безусловно, дело в цене жилья. Но, по информации аналитиков, стоимость квадратного метра снижается. Подтверждается ли это данными минстроя?

О ценовой ситуации на первичном рынке. Последние три года стоимость квадратного метра остается примерно на одном уровне – от 48 до 48,5 тыс. руб., что свидетельствует о стагнации рынка.

Вторичный рынок показал определенное снижение, связанное прежде всего с ситуацией в экономике и той стратегией покупательского поведения, которое выбирает население, – сберегать. Симпатии жителей области в выборе инструментов сохранения средств качнулись в сторону иностранной валюты, т.е. люди перестали инвестировать в строительство жилья, предпочитая хранить деньги долларах и евро. В Новосибирской области объемы падения вложения средств населения в так называемые инвестиционные квартиры сопоставимы с объемами покупки валюты.

Что в сегодняшних условиях происходит с себестоимостью строительства? Она растет или снижается? Какими факторами обусловлена такая динамика?

С учетом того что количество территорий, подготовленных под строительство в Новосибирске, а именно в областном центре вводится большая часть сдающегося в регионе жилья, заканчивается, затраты застройщиков на подготовку территорий увеличивается, растет и себестоимость одного квадратного метра жилья. Так, в 2016 году средний показатель по области составил порядка 41 тыс. руб. При средней рыночной стоимости квадратного метра порядка 48,5 тыс. руб. В 2015 году эти показатели составляли 36,1 и 48 тыс. руб. соответственно, а, например, в 2008 году – 31,5 и 46,2 тыс. руб. соответственно.

Драйвером рынка новостроек уже на протяжении нескольких лет является ипотека. Как развивался этот рынок в прошлом году?

Мы благодарны федеральному Правительству за оперативную реакцию на потребности строительного рынка, я имею в виду запуск программы госсубсидирования ставки по ипотечному кредиту, что позволило поддержать строительный рынок в сложный период. Благодаря этой программе, несмотря на небольшое падение общего объема выданных кредитов – примерно на 8 тыс. – по сравнению с 2012 годом, все-таки удалось выйти на положительную динамику с предыдущим, 2015 годом. Так, в 2015 году в Новосибирской области было выдано – 16 369, а в 2016 году – 20 863 кредита. Это примерно уровень 2013 года, что в целом соответствует федеральному тренду – сокращение примерно на 25 %.

Отмечу также, что общая сумма ипотечных кредитов, инвестированных в новостройки в течение года, примерно сопоставима с объемом работ, выполненных по виду деятельности «строительство», и составляет порядка 33,4 млрд руб.

Что происходит в стройиндустрии?

Поддержке строительной отрасти способствует то, что Новосибирская область является самодостаточным регионом по обеспеченности основными видами строительных материалов. У нас есть пока нереализованные потребности по производству стекла и утеплителя, но эти проекты в настоящее время уже находятся в стадии разработки, и я надеюсь, что в ближайшее время удастся их реализовать. В целом в производстве стройматериалов в 2016 году было отмечено сокращение, сопоставимое с тем, что мы наблюдали в 2009 году. Так, производство цемента сократилось с 16 в 2015 году до 1,2 млн м3 – в 2016-м, кирпича – с 318 млн шт. усл. кирпича до 273 соответственно. Аналогичная ситуация и по другим основным стройматериалам.

В этих условиях первостепенное значение приобретает господдержка, в том числе на уровне субъекта Федерации. Какие меры действуют в Новосибирской области?

В области действуют различные меры поддержки, направленные на стимулирование жилищного строительства. Общий объем поддержки в течение нескольких лет сохранялся примерно на одном уровне – порядка 1 млрд руб. в год. И в условиях сложившегося дефицита бюджета наша задача хотя бы сохранять этот объем на прежнем уровне.

В течение пяти лет нам удалось найти эффективные инструменты поддержки, которые позволяют реально увеличить объемы ввода жилья. Прежде всего, это программа субсидирования застройщиков, возводящих индивидуальное жилье в районах области. Суть программы в том, что первая часть субсидии в размере 150 тыс. руб. предоставляется при выдаче разрешения на строительство, вторая часть – также 150 тыс. руб. – после завершения строительства. Это одна из мер поддержки, которую мы планируем сохранить и развивать.

Еще одна актуальная тема – долгострои.

Несмотря на то что количество проблемных объектов в городе еще достаточно велико, динамика все-таки позитивная. Только в 2016 году нам удалось ввести 16 долгостроев, а всего с 2008 года – 82, благодаря планомерно реализуемым мерам. В том числе порядка 200 млн руб. было направлено из областного бюджета в качестве прямой поддержки на субсидирование подключения достраиваемых домов к инженерным коммуникациям. Также применялся механизм предоставления земельных участков застройщикам, которые брались за достройку проблемных домов. После изменений, внесенных в 2015 году в Градостроительный кодекс, нам пришлось искать новые возможности, и они были найдены через областной закон, предусматривающий выделение земельных участков под строительство компаний, реализующих масштабные инвестиционные проекты на территории Новосибирской области. К таким проектам относятся и достройка проблемных домов. Фактически этот механизм мы запустили заново.

Интересны ли инвесторам проекты на территории области? Какие шаги предпринимаются для улучшения инвестиционного климата?

Предпринятые меры позволили уменьшить количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, с 15 в 2015 году до 11 в 2016 году, а срок сократить с 127 до 115 дней соответственно. В 2017 году, продолжая эту работу, мы планируем сократить срок получения разрешений на строительство до 102 дней.

Кроме того, в рамках поставленной президентом РФ Владимиром Путиным задачи перехода на проектный метод управления, в рамках компетенции нашего министерства создается региональный проектный офис по приоритетному направлению деятельности «ипотека и арендное жилье». В настоящее время уже подготовлена и утверждена нормативно-правовая база, необходимая для развития рынка доступного арендного жилья и некоммерческого жилищного фонда в Новосибирской области. В частности, предусмотрена льгота по налогу на имущество для такого жилья, но пока не могу сказать, что застройщики охотно начинают реализацию таких проектов. Считаю необходимым продолжить работу по созданию привлекательных условий для участников проектов строительства арендных домов, в том числе и на федеральном уровне.

Напомню, что в Новосибирске уже есть положительный опыт создания арендного жилья для сотрудников Технопарка. В ближайшее время планируется определить потребность в жилье социального и коммерческого найма в регионе, территории для строительства арендных домов.

Второе направление – ипотека – находится в ведении регионального оператора АО «АИЖК», который достаточно успешно реализует программы по обеспечению граждан жильем с использованием механизма ипотечного кредитования.

Коснусь и темы федеральных инвестиций, направляемых на строительство социальных объектов на территории Новосибирской области в рамках различных госпрограмм. Их общий объем составляет примерно 20–25 % инвестиций по госконтрактам. Рассчитываем, что в дальнейшем эту долю удастся поддержать. В частности, в 2017 году планируется поступление из федерального бюджета свыше 1 трлн руб. на условиях софинансирования. Многие объекты, на которые были получены федеральные средства, уже введены в эксплуатацию. Так, начиная с 2008 года, в области построен существенный объем спортивных объектов – это крытые катки, бассейны и т.д.

Решение каких проблемных моментов считаете наиболее актуальными в 2017 году?

Начиная с 2005 года наличие возможности предоставления разрешений на строительство объекта поэтапно позволило в Новосибирской области создать хорошие заделы и в плановом порядке начинать строительство сложных объектов. На сегодняшний день в рамках действующего законодательства такой возможности, к сожалению, нет. Мы обратились в Минстрой РФ с предложением рассмотреть возможность внесения соответствующих поправок в законодательство.

Кроме того, недавно в законодательство были внесены изменения, не позволяющие вводить объекты по пусковым комплексам, расположенным на едином земельном участке. Это печальное решение, мы считаем, что было бы правильным отменить.

Очень много вопросов по федеральному закону № 144-ФЗ. Инструмент непростой в реализации, а решение по поводу того, что определение генподрядной организации проводить исключительно на аукционах, создает предпосылки для того, чтобы недобросовестные участники рынка существенно затрудняли проведение процедуры. Считаю правильным вернуться к корректировке закона и предусмотреть иные способы выбора генподрядчика.

И последнее, ключевой элемент поддержки спроса – это поддержка ипотечного кредитования. Жаль, что было принято решение о завершении программы господдержки ипотеки, но обнадеживает, что при росте ставок Правительство выразило готовность вернуться к регулированию в этой отрасли. 

Дата публикации:

Четверг, 30 марта 2017

Об авторе:

Сергей Боярский
Сергей Боярский

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.