Лариса Гильмутдинова: «Основная цель, которую преследовали законодатели, – ужесточение правил игры на рынке долевого строительства»

Опуликовано в: Мнение эксперта
232
Лариса Гильмутдинова

Об изменениях в федеральный закон № 214-ФЗ, вступивших в силу с 1 января 2017 года, и их влиянии на строительный рынок рассказала член общественного совета Госстройнадзора Новосибирской области Лариса Гильмутдинова.

Лариса Юльевна, в чем суть последних новелл законодательства?

Начну с того, что изменения, которые практически ежегодно вносились в федеральный закон № 214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство и правила игры по привлечению денежных средств, в том числе граждан, в 2016 году приобрели масштабную и, я бы сказала, беспрецедентную форму. Собственно, речь о новеллах, внесенных федеральным законом № 304-ФЗ, который был принят в июле прошлого года, в закон № 214-ФЗ и ряд других сопредельных с ним законодательных актов.

Основная цель, которую преследовали законодатели, – ужесточение правил игры на рынке долевого строительства. Да, именно так. Несмотря на не самую благоприятную ситуацию, на экономический кризис, было принято решение еще больше ужесточить требования к застройщикам. Считаю необходимость таких мер спорной. Тем не менее закон в новой редакции вступил в силу, и уже идет их достаточно неоднозначная правоприменительная практика. Кстати, все новации можно разделить на обременения организационного и финансового характера.

Так, одна из норм вступила в силу сразу же после принятия закона № 304-ФЗ. Эта норма касалась создания компенсационного фонда, который не заработал в полную силу. Фонд создан, был назначен один руководитель, в марте 2017-го – другой. Планируется, по крайней мере, об этом заявляют представители Минстроя РФ, что фонд начнет работу к июлю 2017 года. По состоянию на сегодняшний день последний доработанный законопроект, касающийся деятельности фонда, должен быть внесен в Госдуму.

Также закон № 214-ФЗ дополнен нормой о раскрытии информации застройщиком. Это статья 3-1, где законодатель четко указал перечень документов, которые должны размещаться застройщиком в открытом доступе, вплоть до фотографий строящегося объекта, обозначены и сроки размещения обновлений. Эта норма вступила в силу с 1 января. Отмечу, что здесь нашла отражение реально сложившаяся практика большинства строительных компаний, которые регулярно публикуют на своих сайтах фотоотчеты со строительных площадок.

Есть в новой редакции закона и еще ряд моментов, которые вызывают у застройщиков вопросы. Например, сайт застройщика должен работать после того, как он получит заключение. Но по объектам, где договора заключались в 2014–2016 годах, заключения контролирующего органа не требуется. Так нужно ли приводить в соответствие с новыми требованиям сайты этих объектов? Чтобы с юридической точки зрения не было никаких проблем с контролирующими надзорными органами, я рекомендую все-таки привести сайт в соответствие.

Возникла и еще одна коллизия. У многих застройщиков на строительной площадке расположены веб-камеры, и в режиме онлайн на сайте объекта ведется показ строительства, и сопряженных с ним работ. Законодатель установил требование – размещать фотографии. Получается, застройщикам, у которых установлены веб-камеры, необходимо размещать еще и фотографии, иначе это будет нарушением и застройщик понесет административную ответственность.

Кроме того, с 1 января вступили в силу новые нормы применительно к содержанию договора участия в долевом строительстве. Застройщик должен привести все договоры, независимо от того, когда они были заключены, в соответствие с новыми требованиями.

Положительным моментом является то, что законодатель дал застройщикам возможность сориентироваться, и изменения вступили в действие не сразу после принятия, а поэтапно. Это касается получения застройщиком заключения о соответствии его нормам части 2 статьи 3 федерального закона № 214-ФЗ, в том числе проектной декларации. Эта норма широко не обсуждалась, но, тем не менее, представляет собой серьезный административный барьер для строительных организации, которые строят жилье за счет средств участников долевого строительства. А таких застройщиков практически 90 % в РФ, а в Новосибирской области их доля еще выше.

На мой взгляд, заключение – это излишний административный барьер. Ранее главным документом, который необходимо было видеть гражданину, желающему вложить деньги в строительство жилья, являлось разрешение на строительство. Документ давал гарантию, что застройщик готов строить и может привлекать деньги. Теперь ситуация изменилась.

Предусмотрен очень жесткий срок, в который застройщик должен направить проектную декларацию в контролирующий орган, контролирующий орган ее рассмотреть, провести целый ряд проверок в отношении застройщика, его должностных лиц и документов. И все это за 30 календарных дней. Причем контролирующие органы также обеспокоены, поскольку не имеют всех необходимых документов, чтобы в полном объеме провести проверку застройщика, его должностных лиц и проектной декларации на предмет соответствия нормам федерального закона № 214-ФЗ.

Более того, прошлой осенью, когда все вернулись из отпусков, застройщики узнали, что мало получить заключение о соответствии. Необходимо до истечения 60 дней с момента его получения подать первый пакет документов для регистрации договора участия в долевом строительстве. Если это не будет сделано, заключение придется получать повторно. А к слову, любая неправильно поставленная запятая, цифра может стать отказом к выдаче заключения, поскольку в этом случае проектная декларация будет признана не соответствующей законодательству.

Таким образом, сейчас на первый план, помимо заключения, выходит проектная декларация. Ранее этот документ не имел такого значения, хотя в законодательстве содержалось требование ее публикации. При проверках выясняли соответствие проектной декларации и деятельности застройщика нормам законодательства. В настоящее время принята типовая форма проектной декларации. И только в формате типового документа она составляет более 20 листов. В заполненном виде я не слышала, чтобы декларация была менее 100 листов, в среднем от 100 до 300. Сейчас уже говорят о том, что типовая форма не соответствует федеральному закону № 214-ФЗ, содержит излишние положения. И это при том, что документ проходил оценку регулирующего воздействия и неоднократно дорабатывался.

Среди наиболее спорных и обсуждаемых новаций были новые требования к уставному капталу компании-застройщика. Эта норма заработает с 1 июля. Конечно, это дополнительное обременение на застройщиков, причем обременение материального плана. В случае если застройщик осуществляет строительство объекта общей площадью до 1,5 тыс. м2, то минимальный уставный капитал строительной компании должен составлять 2,5 млн руб. Чем больше площадь строящихся объектов, тем больше сумма уставного капитала. Максимально он может достигать 1,5 млрд руб., если застройщик осуществляет строительство более 500 тыс. м2 жилья и нежилых помещений.

Подчеркну, несмотря на то что закон обсуждался, принималось множество поправок, на сегодняшний день четкого понимания того, какие помещения включаются в расчет площади строительного объекта, у застройщиков нет. Например, при строительстве многоквартирного дома, учитываются ли так называемые МОПы – места общего пользования. Существует и еще целый ряд вопросов.

С 1 июля вступит в силу и норма о едином реестре застройщиков, в котором будут содержаться данные о строительной компании: где осуществляется строительство, на основании каких документов и т.д. Предполагается, что реестр будет федеральным, обязанность по его формированию и ведению возложена на Министерство строительства и ЖКХ РФ. Не нужно путать этот реестр с рейтингом застройщиков по их добросовестности.

Кроме того, закон пополнился нормами, которые, и на наш взгляд, и на взгляд экспертного строительного сообщества, вряд ли заработают. Прежде всего, это норма о счетах ЭСКРОУ, которая вступит в силу с 1 июля 2017 года. Механизм применения таков: застройщик при предоставлении банком кредита заключает с этим банком соглашение о том, что денежные средства участников долевого строительства будут привлекаться на счета ЭСКРОУ. Это своеобразный аналог аккредитивных счетов. На счетах ЭСКРОУ будут накапливаться денежные средства граждан. А использовать, в том числе для расчета за кредит, застройщик их сможет только после передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. В связи с этим возникает большой вопрос о возможности применения этих норм на практике. Банк в этой ситуации получает все функции, вплоть до функций контролирующих органов, а застройщик находится полностью под присмотром банка. Это, конечно, хорошо для участников долевого строительства, но не есть хорошо для строительного рынка, особенно в сегодняшних условиях.

С учетом вступивших с 1 января изменений сколько застройщиков уже работают по новым правилам и могут продавать свои новые объекты дольщикам?

Поэтапное введение в силу изменений в федеральный закон № 214-ФЗ позволило большинству застройщиков, и у нас в области, и на территории РФ, создать задел начатого строительства, чтобы не получать заключения на объекты по новым правилам. Они максимально постарались и заключили первые ДДУ в конце прошлого года.

Это вызвало сложности в работе Управления Росреестра по Новосибирской области – одновременно на регистрацию было подано большое количество ДДУ.

Что касается работы по новым требованиям, то у нас есть информация, что пока только два застройщика подали документы на получение заключения о соответствии в целях последующего привлечения денежных средств от участников долевого строительства. Более того, уже получен один отказ, но по формальным основаниям: как раз те пресловутые пара цифр и запятая дали повод для отказа. К чести контролирующего органа отмечу: с застройщиком сработали очень оперативно, и в ближайшее время он ожидает получения заключения. Для сравнения, в Московской области выдано порядка девяти заключений.

Достаточно ли в министерстве строительства Новосибирской области специалистов для проведения всех необходимых проверок?

На мой взгляд, специалистов не хватало никогда. Ранее 3 человека исполняли эти функции, сейчас 7–8 человек на всю Новосибирскую область. Для сравнения приведу пример. Краснодарский край похож на наш регион и по количеству нового жилья, и по количеству проблемных объектов. Там изначально эти функции выполняли 20 человек, потом с последующим увеличением – более 30. Сейчас, кажется, 37 – точно цифру не назову, потому что она периодически менялась в сторону увеличения.

По вашему мнению, достаточны ли для защиты дольщиков введенные новой редакцией закона меры?

Считаю, что и прежних мер защиты, полномочий контролирующих органов было более чем достаточно. Возможно, необходимо было отдельные нормы подкорректировать. Но, например, заключение, которым якобы оберегаются участники долевого строительства, это просто очередной бюрократический механизм, новый административный барьер, который на практике не убережет дольщиков.

Есть и другая сторона медали. Я в силу специфики работы общаюсь с застройщиками, и многие сегодня говорят, что просто уйдут из долевого строительства. Эта тенденция прослеживается на территории всей страны. Органы власти с самого начала говорили, что стоит задача укрупнить строительный бизнес. Но как быть в этом случае с конкуренцией? Сегодня за счет добросовестных застройщиков пополняются бюджеты, получают отчисления страховые компании, будет формироваться компенсационный фонд. Недобросовестные строительные компании, безусловно, есть, но их доля невелика, в разных регионах колеблется от 5 до 20 %.

Насколько велика вероятность, что компенсационный фонд все-таки заработает с 1 июля 2017 года?

Эта дата достаточно приблизительная. Срок начала деятельности фонда переносился уже несколько раз. Напомню, впервые идея создания такого фонда была высказана 17 мая 2016 года. И датой его создания называлось 1 октября. Однако к этому сроку ничего не было сделано. Формально на сегодняшний день фонд создан. Но этого мало. Необходимо продумать механизм его работы, начиная с первой стадии, расчета отчислений застройщиков и до деятельности по достройке проблемных объектов. Но уже сейчас есть спорные моменты. Дело в том, что постановление Правительства РФ о компенсационном фонде противоречит нормам федерального закона, которые вступили в силу.

Продолжается ли деятельность Общества взаимного страхования, в том числе в Новосибирской области?

Представительство в нашем регионе оптимизировали, как и численность сотрудников в центральном аппарате, но ОВС продолжает работать, и новосибирские застройщики продолжают успешно страховаться.

Что станет со страхованием в принципе, зависит от изменений, которые будут внесены в федеральный закон № 214-ФЗ. На сегодня есть понимание, что законодатель подойдет разумно и застройщики не будут платить взносы одновременно и в компенсационный фонд, и в страхование.

Те объекты, где уже есть ДДУ, застрахованы, они будут страховаться до ввода в эксплуатацию и передачи объектов дольщикам. В этом случае страхование постепенно сойдет на нет. Конечно, если не введут норму о том, что будут параллельно существовать и компенсационный фонд, и страхование ответственности.

Вовремя одной из пресс-конференций с вашим участием, прозвучала мысль, что недобросовестных застройщиков должно как-то контролировать государство и оно же должно отслеживать, чтобы вложенные деньги застройщик потратил целевым образом. Каким образом? И что раньше мешало нашему государству отслеживать?

Как лицо, сопричастное к функциям контроля, выполнявшее их непосредственно, могу сказать, что численность сотрудников надзорных органов и в нашем регионе, и в других не соответствовала выполняемым функциям и полномочиям. Конечно, к каждому застройщику контролера не приставишь. И нужно говорить не только о выполнении функции контролирующим органом, но и об ответственности застройщиков и участников долевого строительства.

Что касается контролирующих органов, им всегда было тяжело, они никогда не успевали применять превентивные меры, чтобы не допустить появления проблемных объектов и обманутых дольщиков, а сейчас им будет особенно тяжело. На одного специалиста, чтобы он мог полноценно осуществлять все свои функции по контролю, должно приходиться максимум 15–20 застройщиков.

Коснутся ли изменения в законе жилищно-строительных кооперативов?

Уже коснулись. Еще с 2012 года законодатель планомерно подводил к тому, что к 1 января 2017 деятельность ЖСК будет в полном объеме подконтрольна государственной власти. Началась эта работа с внесения изменений в Жилищный кодекс. Было сказано о том, что ЖСК может привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство. Затем в 2014–2015 годах вносились изменения в законодательство, и деятельность ЖСК становилась все более подконтрольной органам власти, а с 1 января 2017 года – в полном объеме. ЖСК не должны получать заключение, им не нужна проектная декларация, но отчитываться они обязаны. Причем отчетность эта – ежеквартальная, аналогичная той, что подают застройщики, но ЖСК достаточно сложно отчитаться, поскольку они используют различные варианты привлечения денежных средств. Почему не разработана специализированная ежеквартальная отчетность для ЖСК, тоже вызывает большой вопрос.

Дата публикации:

Четверг, 30 марта 2017

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.