Эдуард Ляхов: «Рынок Новосибирска очень зрелый и имеет огромный потенциал к развитию»

Опуликовано в: Мнение эксперта
1024
Эдуард Ляхов

О ситуации на строительном рынке, спросе на квартирыновых технологиях и изменениях законодательства журналу «Всё о новостройках» рассказал директор по продажам ДСК «КПД Газстрой» Эдуард Ляхов.

Эдуард, первый вопрос – традиционный: ваш взгляд на ситуацию на рынке. Какие тенденции проявились в начале года в условиях отсутствия госипотеки, которая поддерживала рынок в прошлом году?

Госипотеки, действительно, не стало, но вреда это никому не принесло, так как в начале года президент Сбербанка Герман Греф анонсировал ставку по ипотечным кредитам 10,9 %, и есть механизмы ее снижения до 10,4 %. Вслед за этим остальные банки также понизили ставки.

Тем не менее сейчас на рынке есть кратковременные сложности со сделками, поскольку клиенты, которые имели готовые кредитные решения по предыдущим программам, сейчас вынуждены обновлять свои документы и получать кредитные решения по продуктам с меньшей ставкой. Локальная просадка есть, но она управляема.

В чем сложность нового порядка госрегистрации? В чем отличия от прежнего, отработанного механизма?

Разница в технологии раскрытия информации в проектной декларации, по дому и по застройщику. Радует то, что закон заставляет застройщиков быть еще более открытыми и прозрачными, как по документам на землю, так и по проекту дома. Собственно, тем самым мы приближаемся к стандартам, принятым во многих странах мира, например, в ОАЭ, где технология покупки/продажи недвижимости с использованием экскроу-счетов применяется уже довольно давно. К 2017 году и российское законодательство приходит к стандартам, когда застройщики имеют право привлекать средства на стадии строительства только после тотальной проверки соответствующими органами. В России есть поговорка о том, что строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения, но я надеюсь, что время всех рассудит. По крайней мере, сегодня создаются законодательные и нормативные рельсы, по которым можно в этом направлении двигаться. Кто-то будет соблюдать, а кто-то увиливать, но основной вектор движения понятен.

На Российском форуме по недвижимости в Сочи замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин смеялся сам над собой, рассказывая, что в январе к нему пришел руководитель одного из ведущих российских застройщиков и принес 700-страничную проектную декларацию. Объем деклараций действительно увеличился. Например, я считаю избыточным требование описывать все квартиры. В большом жилом комплексе может быть и 1,5 тыс. квартир, и все нужно описать. Такое количество информации сложно для восприятия. Уверен, с этим что-то нужно будет делать. Тем не менее мы уже подготовили все проектные декларации по новым требованиям, благо, у нас в доме максимальное количество квартир не превышает 470 штук. Теперь в приложении есть описание квартиры, со всеми комнатами, размерами и т.д.

Для чего это нужно потребителю? Действительно ли подобная мера может застраховать покупателя от приобретения некачественного жилья?

Квартиры – товар дорогой, приобретаются для проживания как минимум на несколько лет. Поэтому не хотелось бы, например, покупая квартиру с кухней площадью 12 м2 в реальности получить кухню 9 м2. Это изменение существенно влияет и на функциональность, и на потребительские качества квартиры. А ранее такие сюрпризы ждали покупателей сплошь и рядом, потому что продавали квартиры «по стадии П» – проекту, а строили уже по документации «стадии Р» – рабочей, на которой появлялись дополнительные стояки, двигались окна, менялись размеры помещений. Конечно, если дом строится по уже готовому проекту или проекту повторного применения, как в «КПД-Газстрой», такие проблемы практически не возникают. Но в проектах, которые создаются под конкретный дом, явление частое. Поэтому, несмотря на перегибы, которые нужно устранять, в целом изменения в пользу потребителя.

Ваша компания сдает квартиры под ключ. В последнее время этот сегмент привлекает все больше покупателей, но в Новосибирске доля таких квартир не превышает 30 %. И в этом отношении наш город отстает. Поделитесь опытом, насколько это направление интересно для застройщика, являются ли такие квартиры конкурентным преимуществом для застройщика?

Тенденция такова, что хотим мы этого или не хотим, но рынок придет к тому, что застройщики будут вынуждены предлагать квартиры с отделкой под ключ и, может быть, уже даже с мебелью и посудой. Это нравится покупателям. Все больше клиентов хотят получить готовый продукт и сразу. Более того, сейчас застройщики очень сильно конкурируют со вторичным рынком, где цены из-за программы госипотеки, которая поддерживала только новостройки, сильно просели. Сейчас мы видим, что покупатели сравнивают квартиру в новостройке с квартирой на вторичном рынке примерно в этом же районе, а зачастую вторичные квартиры стоят дешевле.

По сути, мы сталкиваемся сейчас с двумя вызовами. Первый: мы должны научиться докручивать наш продукт до такого состояния, когда выгода от покупки новостройки будет настолько очевидна, что она объективно будет стоить дороже «вторички». Для себя мы выделяем следующие важные моменты. Покупая новостройку, человек может быть уверен в чистоте следки, у квартиры нет истории в виде наследства, раздела имущества, долей и т.д. Кроме того, на новую квартиру застройщик дает гарантию 3–5 лет – на коммуникации, лифт. Если сравнивать с домами постройки 80–90 годов, то покупатель получает в придачу к квартире адекватных, активных соседей, которые сами заработали, купили, мотивированы сохранять жилье и прилегающую территорию в порядке. Кроме того, таким образом формируется социально однородное сообщество людей, что влияет на взаимоотношения с соседями.

Также среди новых жилых комплексов все чаще реализуется формат «двор без машин». При проектировании новых районов это уже стандарт, когда во дворе нет ни автомобилей, ни парковок, а все парковочные места вынесены за пределы жилой зоны, огорожены и охраняются. Ни в одном доме на вторичном рынке это сделать невозможно. И, выбирая между квартирой на первичном и вторичном рынке, человек точно обратит внимание на эти нюансы.

Что касается квартир под ключ, то, несомненно, их количество будет расти. И это уже происходит. Даже если посмотреть на наружную рекламу в городе, то можно заметить, что даже те застройщики, которые никогда не предлагали квартиры с отделкой, сейчас начали это делать, хотя бы в виде опции. Анализируя продажи нашей компании и коллег на рынке, я вижу, что объект одного из иногородних застройщиков, который предлагает квартиры под ключ, пользуется высоким спросом. Еще одним фактором успеха этого проекта стало то, что дом находится в высокой степени готовности – на сдаче, но, безусловно, сработало и то, что застройщик предлагает четыре вида отделки. Приобретая квартиру в ипотеку, семья часто не имеет средств на ремонт, и выход в этой ситуации – квартиры с отделкой, когда ее стоимость включается в тело кредита.

Наша компания продает квартиры с оклеенными обоями стенами, установленными входными и межкомнатными дверями, линолеумом и полным комплектом сантехники. Сейчас думаем про мебель.

Вы затронули важную тему – Форум в Сочи. После общения с представителями профессионального сообщества, банковского, властями, какие впечатления вы вынесли о перспективах отрасли?

Общее впечатление – рынок Новосибирска очень зрелый и имеет огромный потенциал к развитию, возможно не столько в количественном, сколько в качественном аспекте. Многие наши проекты очень сырые и не могут конкурировать с тем, что строят в Самаре, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге. Нашим застройщикам есть чему поучиться, в том числе и аналитике рынка в плане сегментации и выявления своей целевой аудитории, и способности снимать с рынка добавленную стоимость по своим проектам. Этими инструментами нам нужно учиться работать.

Два дня плотной работы на Форуме показались мне интересными и полезными, в этом мероприятии нужно обязательно участвовать. И наши застройщики это понимают, Новосибирск был представлен на Форуме очень широко. Компания «Жилфонд» получила заслуженную оценку как лидер ипотеки за 2016 год, при этом лучшим агентством признана тюменская компания «Этажи». Это свидетельство того, что не одной Москвой живет российский рынок недвижимости, есть и в регионах значимые компании.

Также на Форуме были коллеги из ИТ-сферы – Яндекс, Гугл, ЦИАН и другие, которые предлагают различные решения и готовые продукты для рынка недвижимости, помогающие планировать и контролировать ежедневные продажи, правильно инвестировать деньги в продвижение.

На строительном форуме, прошедшем в Новосибирске под эгидой Минстроя РФ, много говорилось о жизненном цикле зданий и сооружений, информатизации отрасли, новых технологиях. На ваш взгляд, насколько новосибирский рынок к этому готов?

В этой сфере мы пока находимся практически на уровне каменного века. Мне как человеку, отвечающему за продажи, хорошо известны недостатки двухмерного проектирования, когда проект одного дома распределяется между разными сотрудниками-смежниками, которые пытаются двухмерными чертежами связать, что называется, серое с кислым. Это порождает очень много нестыковок, ошибок, корректировок, затраченного времени.

BIM-проектирование, когда все участники процесса работают на одной платформе и с одной моделью, ускоряет вывод проекта из идеи в стройку, а также упрощает процедуру анализа и экспертизы проекта, выдачи разрешения на строительство. Кроме того, это облегчает последующую эксплуатацию. Фактически такая платформа напоминает картинку из фантастического фильма, когда трехмерная модель дома позволяет увеличить любой конструктивный элемент или систему, увидеть их в разрезе и т.д.

На Форуме в Сочи Герман Греф отметил, что при рассмотрении проектного финансирования Сбербанк будет предоставлять существенные преференции тем застройщикам, которые предоставят проектную документацию в формате BIM. Банк понимает более низкие свои риски в этом случае, а также возможность более точной сметной оценки стоимости объекта и графика строительства.

Что мешает проектировщикам перейти к новому формату?

Во-первых, это дороже, и останется таковым, пока не станет массовым. Лицензионный продукт стоит достаточно дорого для одноразовых экспериментов. Во-вторых, не хватает специалистов. Мы придем к трехмерному проектированию, это только вопрос времени.

Над какими объектами сейчас работает ваша компания?

Сейчас мы готовим к сдаче большой дом. Работает госкомиссия. Это наш вклад в общий объем ввода жилья в городе. Также активно ведется строительство еще трех домов, которые планируются к сдаче в конце 2017 года. Фактически коробки уже готовы, сейчас идет остекление и монтаж инженерных коммуникаций. На июнь-июль намечена работа с фасадами.

С 1 марта мы открыли продажи еще в двух новых домах. Площадки выделены, документы оформлены, разрешения получены. Сейчас ведется работа на нулевом цикле, и есть интересные предложения как по ассортименту квартир, так и по цене.

Активно работаем с партнерами, все квартиры можно купить как в наших офисах продаж, так и в партнерских АН по одинаковой цене. Важно, что новые дома уже аккредитованы во всех ведущих банках. Отмечу, что за все годы работы «КПД-Газстрой» ни разу не просрочил сдачу объекта в эксплуатацию, всегда сдаем вовремя либо досрочно, поэтому мы имеем высокую степень доверия от банков, которые аккредитовывают наши объекты даже на нулевом цикле.

Для потенциальных покупателей мы каждый месяц проводим ипотечную субботу со специальными предложениями на квартиры в наших домах на территории «Чистой Слободы».

Есть ли у вас обратная связь с жильцами «Чистой Слободы»?

Мы заселили два дома, сданных в декабре, и спустя 1,5 месяца провели анкетирование всех новоселов в телефонном режиме. Сегодня мы понимаем, что жители имеют высокую степень удовлетворенности продуктом, который приобрели. Уровень одобрения превышает 90 %. Есть отдельные вопросы, но принцип нашей компании – оперативно вникать во все возникающие проблемы и разрешать их.

Сколько стоят квартиры в «Чистой Слободе»?

Диапазон цен наших квартир – от 990 тыс. руб. за студию 24 м2 с балконом и до 3,5 млн руб. – за большую трешку 80 м2 с балконом. Есть квартиры в домах с близким сроком сдачи, есть в домах, которые будут сдаваться в 2018 году. Ассортимент огромный, все варианты выложены на нашем сайте.

В домах со сдачей в конце 2017 года квартиры продаются опережающими темпами – если рассчитывать количество квартир на срок строительства. Сейчас опережение составляет порядка 30 %, поэтому руководством принято решение на остатки квартир цены повысить. В среднем повышение составило 1,5 тыс. руб. на м2. Это немного, но позволяет нам делать дополнительные элементы благоустройства и даже выходить на соседнюю территорию – в сквер рядом с «Чистой Слободой», который формально находится вне территории микрорайона. Но у нас есть желание проинвестировать в его благоустройство, это будет плюсом, как для наших нынешних жителей, так и для потенциальных клиентов. Рядом с микрорайоном появится большая зеленая зона, где будет проведено освещение, установлены лавочки для комфортного отдыха и дополнительные элементы безопасности.

Какой объем планируется сдать в 2017 году?

В 2016 году мы сдали порядка 65 тыс. м2 и вошли в первую пятерку новосибирских застройщиков по объемам ввода жилья. В 2017 планируем ввести порядка 50 тыс. м2. Задел есть, темпы растут, и потенциал у компании есть, в том числе по земельным участкам.

Дата публикации:

Четверг, 30 марта 2017

Об авторе:

Эдуард Ляхов
Эдуард Ляхов

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.