Эдуард Ляхов: «Мы создаем новую реальность»

Опуликовано в: Мнение эксперта
716
Эдуард Ляхов

О ситуации на рынке, отмене госипотеки и востребованных планировках квартир журналу «Всё о новостройках» рассказал директор по продажам в «ДСК КПД Газстрой» Эдуард Ляхов.

Эдуард, первый вопрос – традиционный. Что происходит на рынке новостроек Новосибирска? Как вы оцениваете ситуацию?

По моим ощущениям, сейчас мы не просто входим в новую реальность, но и создаем ее своими действиями. Все то, что мы видели и к чему привыкли в последние десятилетия, не повторяется сейчас. Даже внутригодовые циклы спроса и предложения изменились. Это очень интересное, но не простое время, вынуждающее каждого из нас работать над собственными компетенциями, проводить работу над ошибками и адаптироваться к новым реалиям.

Определяющим фактором на рынке остается, безусловно, спрос. Позитивно, что спрос есть, но он становится меньше, и одновременно более требовательным. С недавних пор Управление Росреестра по Новосибирской области раскрывает ежемесячную статистику госрегистраций, цифры показывают: на рынке новостроек проходит от 2,2 до 2,8 тыс. сделок в месяц. Это хороший показатель, достаточный объем. Поэтому рынок жив, вопрос в том, что строить и как продавать в условиях высокой конкуренции.

Какие изменения происходят в вашей компании?

«ДСК КПД-Газстрой» – это современная компания, которая была создана на основе советского завода «ЖБИ-3», образованного еще 68 лет назад. В начале 2000-х годов она пережила второе рождение. Пришел новый эффективный менеджмент, и с тех пор планомерно проводится модернизация и постоянно улучшается качество выпускаемой продукции. Усовершенствуются и наш основной продукт – квартиры в микрорайоне «Чистая Слобода». Формируется правильный клиентский сервис.

Появились и новые акценты. Так, мы работаем с теми жителями, которые уже сделали выбор в пользу «Чистой Слободы», а их в настоящее время более 14 тыс. И для нас это является хорошим индикатором. Мы активно работаем в социальных сетях, в микрорайоне создана и действует своя управляющая компания, в каждой многоэтажке есть старший по дому, регулярно проходят собрания, которые являются платформой для получения обратной связи от жителей.

Показательным является то, что ежемесячно не менее 10 сделок происходит повторно, т.е. к нам приходят наши жители, которым нужно улучшить жилищные условия: рождаются дети, переезжают родители, ситуации разные. С нашей помощью или самостоятельно продают квартиры, которые покупали в 2008–2010 годах, добавляют немного денег, используя в том числе ипотеку или материнский сертификат, и покупают новые квартиры большей площади уже в новых домах. Наша задача сейчас – увеличивать количество таких повторных сделок.

Что сегодня представляет собой микрорайон «Чистая Слобода»?

Сегодня «Чистая Слобода» – один из немногих проектов, который полностью соответствует критериям комплексного развития территории. У нас 39 сданных домов, 2 построенных детских сада, множество магазинов, аптек, парикмахерских, остановочные пункты, в том числе конечные остановки автобусов, строящиеся школа и трамвайная ветка. Таким образом, микрорайон представляет собой не только квадратные метры новостроек, но и всю инфраструктуру, которая нужна для жизни.

Ваша компания – одна из немногих, предлагающих новостройки с отделкой под ключ. Востребованы ли они сейчас?

Этот продукт очень востребован рынком. Людям нравится возможность подписать акт приема-передачи, в этот же день заехать со шкафом и диваном в новую квартиру и сразу жить в ней. Особенно наглядна предновогодняя картина, когда люди буквально в этот же день покупают елочку, наряжают и празднуют Новый год в новом жилье. В наших домах жители избавлены от перспективы еще полгода жить в стройке, когда все соседи шумят, проводя ремонт, а в подъездах постоянно встречают посторонние.

Более того, мы видим тренд в том, что людям все больше нравится жилье под ключ. Косвенным признаком развития этой тенденции является то, что другие застройщики помимо квартир под самоотделку также начали предлагать варианты с отделкой под ключ. Все условия обсуждаются еще на стадии заключения ДДУ, покупатель выбирает вариант отделки, рассчитывается сметная стоимость, и люди приобретают уже комплексный продукт. Пока на рынке это единичные примеры, но, думаю, что их будет становиться все больше.

Можно сравнить эту ситуацию с авторынком. Сейчас мы живем в парадигме, что есть автокредит, автосалон, можно выбрать машину – цвет, комплектацию – и получить готовый продукт. Наши родители жили совсем по-другому: брали то, что есть, боролись за очередь и еще очень долго дорабатывали машину до состояния, пригодного к эксплуатации. Рынок недвижимости должен пережить ту же эволюцию. Если посмотреть на рынок развитых стран, то мы увидим пример, которому нужно следовать: квартиры и дома предлагаются готовыми, укомплектованными вплоть до бытовой техники и посуды.

Какой ассортимент квартир предлагается в «Чистой Слободе»?

Наш ассортимент квартир полностью соответствует потребностям рынка. Так, текущий 2016 год был ознаменован тем, что этот ассортимент сильно расширился. Помимо стандартных 1-, 2- и 3-комнатных квартир у нас появились квартиры-студии, причем 2- и 3-комнатные, отличающиеся тем, что за те же деньги люди получают больший функционал.

Например, 2-комнатная квартира площадью 60 м2: кухня – 9 м2, спальня – 12 м2, гостиная – 18 м2. В этой квартире могла комфортно разместиться лишь семья с одним ребенком, максимум с двумя детьми одного пола. Мы провели опросы, пообщались с риторами и проектировщиками и решили на базе этой квартиры сделать 3-комнатную студию. Получаем две спальни 9 и 12 м2 и еще кухня-гостиная 18 м2 и балкон 5 м2. Таким образом, эта квартира уже подходит для семьи с тремя детьми, даже разного пола. Конечно, эти решения не от хорошей жизни, но за 2,4 млн руб. люди получают готовую 3-комнатную квартиру с отделкой под ключ в гарантированные сроки. Нам кажется это предложение очень интересным на рынке и, судя по темпам продаж таких квартир, мы понимаем, что этот продукт оказался востребованным.

Аналогичная ситуация и с 2-комнатной студией. Этот формат нам подсказали наши жители, которые покупали 1-комнатную квартиру и сами ее переделывали, меняя местами кухню площадью 9 м2 и гостиную 18 м2. Когда мы увидели, что такое решение применяется нашими жителями очень широко, решили, что его можно сделать базовым, чтобы покупателям не пришлось переносить стояки водоснабжения. В комнате 18 м2 выделили кухню-нишу и гостевую зону, а в комнате 9 м2 размещается детская или спальня. И этот эксперимент также оказался очень удачным, поэтому в таких решениях мы видим свою работу в ближайшие годы.

Какие еще новации планируете привнести?

Прежде всего, это работа над ассортиментом отделки, чтобы в доме не было 100 квартир с одинаковыми обоями и линолеумом. Мы понимаем, что должны улучшить свои компетенции в создании большего ассортимента отделки, возможно, различающегося по цене. Думаю, часть покупателей будет готова доплатить 50 тыс. руб. к цене квартиры, но иметь отличающуюся квартиру.

Как вы оцениваете последствия прекращения программы государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам?

Сейчас, верстая планы на 2017 год, наша компания ориентируется на то, что в следующем году этого продукта на рынке не будет. Закладываем двукратное падение продаж в I квартале, чтобы не питать иллюзий, лучше подготовиться заранее.

Но сейчас банки вслед за ключевой ставкой ЦБ снижают и процент по ипотеке. Это факт. Думаю, этот тренд продолжится, вряд ли мы увидим безумную 18-процентную ставку по ипотеке, которая была в начале 2015 года и практически обнулила количество ипотечных сделок на рынке. Ипотека будет, но ее станет меньше. Коллеги-застройщики и наша компания будем делать акцент на социально обеспеченные слои населения, включая военных и семьи с маткапиталом, которые имеют дополнительные инструменты для покупки квартиры, а также получателей субсидий по областным программам поддержки, например, многодетные семьи.

Что бы вы порекомендовали людям, которые все еще думают, приобретать жилье или нет.

Рекомендация тем, у кого есть возможность, потребность или желание решить квартирный вопрос, сделать это как можно быстрее, пока государство еще субсидирует процентную ставку по ипотеке. Сегодня она составляет не более 12 %, а при сохраняющейся ставке рефинансирования от ЦБ с начала будущего года составит от 14–15 % годовых. Решить жилищный вопрос и получить новую квартиру сегодня можно на более выгодных условиях.

Например, в «Чистой Слободе» 3-комнатную студия с отделкой стоит всего 2,4 млн руб., первоначальный взнос – 20 %, т.е. около 500 тыс. руб. Сегодня, чтобы войти в сделку по такой квартире, необходимо иметь только материнский капитал, который мы принимаем в качестве первоначального взноса. Таким образом, семье с двумя детьми не нужно вообще иметь накоплений, чтобы такую квартиру купить. Ежемесячный платеж будет составлять 18–20 тыс. руб., что сопоставимо с ценой аренды.

Кроме того, я бы хотел обратить внимание, что проценты по банковским депозитам планомерно снижаются, и рынок недвижимости опять становится альтернативой для сохранения средств. Конечно, квадратные метры не обладают такой ликвидностью, как депозит, но имеют уникальную способность приумножать средства вслед за инфляцией. Если будет очередной скачок курса валют, если инфляция снова достигнет двузначных значений, то депозит в банке останется на прежнем уровне, а стоимость квартиры отыграет этот возможный коллапс на коротком промежутке времени. Это показали и 1998, и 2004, 2008 годы.

Дата публикации:

Понедельник, 31 октября 2016

Об авторе:

Эдуард Ляхов
Эдуард Ляхов

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.