Эдуард Ляхов: Мы советуем хранить деньги в квадратных метрах

Опуликовано в: Мнение эксперта
1346
Эдуард Ляхов

Эдуард, как вы оцениваете итоги летнего строительного сезона–2013?

Такова человеческая природа, что всегда хочется большего, лучшего. Мы делаем правильные выводы по итогам проделанной работы и с учетом накопленного опыта планируем строительство в зимний период, и даже уже сейчас выстраиваем производственную программу на будущий летний сезон. К сожалению, можно констатировать, что за последние несколько лет новосибирских поставщиков стройматериалов и подрядчиков очень разбаловали. Работа стоит дорого, но при этом выполняется недостаточно быстро, к тому же плохо обеспечивается логистика поставок материалов.

 

Мы говорим про подрядчиков?

И субподрядчиков. Это не секрет, что мы нанимаем большое количество субподрядных организаций, и не со всеми сотрудничество дает эффективный результат. Многие компании с удовольствием подписывают договоры, принимают на себя обязательства и получают авансы, а затем начинают срывать график выполнения работ. Мы делаем выводы, набираем для себя пул надежных подрядчиков, а такие в Новосибирске есть. Очень хорошо себя зарекомендовали китайские компании. В настоящее время мы работаем с двумя, третья, что называется, на подходе. Работа стоит разумных денег, гораздо лучше организация труда, выше производительность. Пока единственный их минус – нежелание работать в холодное время года. Но здесь ЗАО «Строитель» ищет совместные решения, в этом году впервые решили работать зимой с китайской компанией на жилом комплексе «Статус». Верно ли это – зима покажет.

 

Хотелось бы обсудить горячую тему последних недель – ликвидацию парковок на Красном проспекте. Считаете ли вы предпринимаемые мэрией действия правильными?

Конечно, правильное решение, говорю это и как житель города, и как автомобилист. По улицам нужно ездить, а не хранить на них автомобили. Считаю решение ликвидировать парковочные карманы на Красном очень правильным. Это не только наша проблема, но и всех крупных городов, поэтому нужно учитывать их положительный опыт. Так, когда Сергей Семенович Собянин запретил парковаться на центральных улицах Москвы, это сначала вызвало возмущение, но эффект от таких, пусть и непопулярных мер, есть. К тому же опыт столицы по введению платных парковок в центре уже признан положительным. 

Нам необходимо меняться, становиться более цивилизованными и научиться парковать машины правильно.

 

Другая сторона этой проблемы – пустые паркинги, построенные застройщиками при переполненных дворах. Как вы решаете ее в жилых комплексах, построенных компанией?

Парковка – это не только сохранность машины, но и комфорт владельца. Приезжая домой, вы знаете, что место всегда свободно. Мы ведем разъяснительную работу среди покупателей, рассылаем письма, причем также и жителям соседних с нашими комплексами домов. И надо отметить, эти прямые персональные продажи дают положительный результат.

 

Во сколько обходится парковка застройщику? Почему парковочные места стоят так дорого? Есть мнение, что застройщик окупает паркинги уже ценой квадратного метра в квартире.

Эти разговоры – от лукавого. Что оплатили участники долевого строительства? Возведение своего дома и благоустройство прилегающей территории. Парковочные карманы, гостевые парковки мы строим, и этим жители пользуются бесплатно. Что касается зданий паркингов, то застройщик несет дополнительные затраты по подключению к коммунальным сетям, по возведению железобетонного каркаса, остеклению, строительству и монтажу систем вентиляции, противопожарной сигнализации, дымоудаления и т. д. Например, буквально над каждым машино-местом установлены оросители центральной системы пожаротушения. Если машина загорится, она будет быстро потушена, и не пострадают соседние автомобили, как это случилось бы на открытой бесплатной парковке. Все это стоит денег и немалых. К тому же в себестоимости строительства парковки есть и такая статья, как «затраты на приобретение земельного участка». И это заблуждение, что заплатив за квартиру, покупатель полностью погасил расходы застройщика на покупку земли под строительство всех объектов. Здание парковки имеет собственную себестоимость, и я могу с полной ответственностью сказать, что в наших жилых комплексах «Созвездие» и «Тихая гавань» цена парковочного места очень близка к себестоимости. Застройщик не зарабатывает грандиозных денег на продаже парковочных мест.

 

Рынок парковок развивается, и если раньше девелоперы строили в основном подземные парковки, то теперь обозначилась новая тенденция – многоэтажные паркинги. На сколько, по вашему мнению, это правильное решение?

Здесь нет отдельного рецепта и готового решения. Наша компания, в зависимости от конфигурации и размера земельного участка, выбирает оптимальное решение по размещению паркинга. Например, в жилом квартале «Тихая гавань», расположенном на ул. Овражной, здание парковки является встроенно-пристроенным, т. е. здание парковки выполняет одновременно роль подпорной стенки, которая держит террасу, где выполнен проект по благоустройству придомовой территории. На улице Фрунзе – это отдельно стоящее здание без подземного этажа. При этом в проектах «Астра» и «Статус» очертания границ участков настолько сложные, что отдельно стоящие здания возвести не получается, и мы вынуждены загонять парковки под землю. Конечно, такое решение подразумевает соответствующую толщину стен, несущую способность колонн, использование различных инженерных систем, в том числе противопожарной безопасности. В малоэтажном проекте «Новомарусино» мы приняли решение не строить отдельный паркинг, а предложить жителям поселка бесплатные места в парковочных карманах на территории поселка. Мы понимаем, что люди, приобретающие жилье за 1–2 млн руб., не будут покупать гараж или место в паркинге даже за 400–500 тысяч.

 

Есть ли нормативы по обеспеченности парковками в Новосибирске?

Конечно. Условно можно озвучить такие параметры – если квартира имеет площадь менее 40 м2, то коэффициент обеспеченности составляет 0,5, если более 40 м2 – 1. И согласно этим нормативам мы и занимаемся генпланированием.

 

Вы затронули тему малоэтажного строительства, расскажите о проекте поселка Новомарусино. В чем главные отличия малоэтажного строительства от многоэтажного? Какой опыт приобрела компания?

С одной стороны, это те же кирпичи, бетон и арматура. С другой – здесь необходим иной подход в организации труда и пространства. Если мы строим многоэтажку, то не можем одновременно вести работы по возведению 8-го, 15-го и 20-го этажей, т. е. работа более линейная. В малоэтажном строительстве строится одновременно 10, 20 или 30 домов. Этажей меньше, а фронт работ – гораздо больше.

Другое отличие в том, что в высотном доме все сети располагаются сверху вниз и сконцентрированы в одном месте, в малоэтажном проекте сети прокладываются по всей территории, их гораздо больше, и они обходятся дороже. Потому что под водопровод, ливневую и бытовую канализацию, газ, электричество нужно предусматривать отдельные лотки и правильно их спроектировать, чтобы были выдержаны нормативы по теплоизоляции, просадке грунта. Впоследствии сети будет удобно обслуживать и ремонтировать. 

Хотел бы отметить еще одну особенность. Это наша обязанность – уделять гораздо больше внимания благоустройству территории. Продавая квартиру в малоэтажном поселке, мы гарантируем людям жизнь на земле, а это обязывает создавать зеленые зоны, продумывать места для парковок, велодорожки, газоны – то, чего мы не можем делать в таких объемах в многоэтажных жилых комплексах в центре города, где территория очень ограничена.

 

Сейчас многие строительные компании реализуют или планируют проекты собственных заводов по выпуску стройматериалов. Чем обусловлен тренд? Есть ли такие планы у вашей компании?

Пока у нас грандиозных планов нет, но первые шаги в этом направлении мы уже делаем, в частности, на проекте «Новомарусино». У нас есть линии по производству легкого и тяжелого бетонов, цех по металлозаготовке, строительная техника – это позволяет нам если не снижать, то, по крайней мере, контролировать себестоимость, делать ее более прогнозируемой. И я думаю, что крупные строительные холдинги, в том числе и федеральные, будут к этому приходить, оставляя за собой все больше так называемых точек прибыли, или, если хотите, сокращения издержек.

 

Все чаще застройщики при строительстве жилых комплексов привлекают проектное финансирование. Каковы преимущества этого финансового инструмента?

Проектное финансирование – очередной этап развития первичного рынка недвижимости. При этой схеме банк заблаговременно оценивает проект, ликвидность, себестоимость и осознанно входит в тандем с застройщиком, гарантируя полную оплату произведенных строительно-монтажных работ при выполнении программы продаж. Для покупателя это дополнительная и очень существенная гарантия надежности проекта, поскольку помимо застройщика, его с трезвой головой оценивали банкиры, понимая все возможные риски, в том числе конкуренцию, возможное подорожание строительных материалов. Участвуя в проекте собственными средствами, банк еще раз подтверждает успешность завершения проекта.

Но существует и нюанс. Наряду с проектным финансированием необходимо рассматривать и гарантию выкупа построенных квартир. Ее наличие означает, что при окончании строительства объекта независимо от экономической ситуации на рынке недвижимости непроданные квартиры будут выкуплены банком по фиксированной цене. Я бы советовал потенциальным участникам долевого строительства рассматривать не только наличие проектного финансирования, но и то, есть ли гарантия выкупа. Все эти условия действуют на нашем объекте – жилом комплексе «Астра».

 

В завершении разговора – как вам видится экономическая ситуация в стране?

Ситуация пока не радужная. Из всего массива информации можно сделать вывод, что кризисные явления все-таки наблюдаются. Вопрос только в их масштабах и продолжительности. Об этом говорит и плавная девальвация рубля, и слабый рост производственных показателей. В такой ситуации своим клиентам мы советуем хранить деньги в квадратных метрах.

Дата публикации:

Понедельник, 30 сентября 2013

Об авторе:

Эдуард Ляхов
Эдуард Ляхов

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.