Александр Савельев: «Останавливать процесс комплексного освоения территорий сейчас было бы неправильно»

Опуликовано в: Мнение эксперта
764
Александр Савельев

О ситуации на строительном рынке, комплексном освоении территорий и государственно-частном партнерстве рассказал Александр Савельев, президент совета СРО НП строителей сибирского региона.

Александр, как вы оцениваете ситуацию в строительной отрасли?

В 2015 году нам предстоит жить в новых экономических реалиях. Поясню. Одним из основных драйверов экономики в целом, и строительства в частности, являются доходы населения. Если посмотреть на Сибирский федеральный округ, то можно легко увидеть, что там, где доходы населения выше, строительство жилья идет более быстрыми темпами, где ниже – нет бурных темпов строительства.

По уровню доходов населения Новосибирская область занимает третье место среди субъектов по СФО, по уровню расходов – первое. Это говорит о том, что население Новосибирской области привлекает значительные объемы заемных средств.

Доходы населения являются первопричиной, по которой развивается стройка вообще и КОТ в частности. Если их не будет, то не следует ожидать в ближайшее время больших объемов сдачи в эксплуатацию жилья. В Новосибирской области реальные располагаемые доходы населения падали в течение всего IV квартала 2014 года. В декабре падение по РФ составило 7,2 % к аналогичному периоду прошлого года, по нашему региону – в этих же пределах. Это весомые цифры.

Кроме того, жители области взяли в банке 253 млрд руб., в том числе на ипотеку приходится 90 млрд ипотечных кредитов, это огромные суммы, и их нужно будет отдавать, а при падающих доходах сделать это будет чрезвычайно сложно.

Более того, в ближайшее время на повышение уровня доходов надеяться не приходится. Минэкономразвития подготовило прогноз на 2015 год, в котором предусмотрено падение реальных зарплат на 9 % при инфляции 12 %. Рассчитывать на рост покупательской способности населения в ближайшей перспективе не представляется возможным, а ставка 15 % годовых – это мертвая зона для тех, кто хотел бы взять ипотеку для улучшения жилищных условий.

В Новосибирске особенно активно развивается комплексное строительство. Являются ли такие проекты более устойчивыми в сложных экономических условиях?

Отмечу, что действующее законодательство вообще не содержит понятия «комплексное освоение территорий»: ни в Градостроительном кодексе, ни в других нормативных документах четкого определения того, что оно представляет, не прописано.

Да и цели комплексного освоения территорий в разных случаях различаются. С 2006 года в России начались масштабные пилотные проекты по комплексному освоению территорий, в том числе и в Новосибирской области. Только в Новосибирске их больше десяти.

Можно выделить пять основных этапов комплексного освоения. Во-первых, это подготовка земельного участка, что всегда вызывает массу вопросов, во-вторых, строительство сетей, в-третьих, насыщение территории жилыми и социальными объектами, далее – ввод в эксплуатацию этих объектов, следующий этап – регулирование и формирование спроса.

Проекты комплексного развития территорий, как и любые другие, должны коррелироваться с той экономической ситуацией, в которой находится страна в целом и, в частности, региональная экономика.

В нынешних экономических условиях для любого застройщика, который осваивает ту или иную территорию, возникает колоссальная проблема, связанная с тем, что нужны финансовые ресурсы для строительства социальных объектов: больниц, школ, поликлиник, полицейских пунктов, станций скорой помощи и т. д. – всего, что предусматривает проект или соответствующие нормы и правила. Кассовые разрывы, которые будут возникать у застройщиков, невозможно будет покрыть кредитными ресурсами, поскольку ключевая ставка Центрального банка остается достаточно высокой. Когда у застройщика нет возможности привлекать дешевые финансовые ресурсы на строительство социальных объектов, возникает масса проблем, прежде всего они связаны со временем введения этих объектов в эксплуатацию. Но для застройщика важно вовремя построить школу, детский сад и другие объекты, потому что если их ввод начнет существенно отставать от ввода жилья, то появится разрыв, который создаст напряжение у людей, приобретающих квартиры. И самое главное, необходимо синхронизировать во времени со сдачей в эксплуатацию жилья на комплексных территориях создание дорожной инфраструктуры.

Конечно, останавливать процесс комплексного освоения территорий сейчас было бы неправильно, но говорить о том, что все проблемы, которые сейчас возникли, быстро решатся, тоже не верно. Безусловно, комплексное строительство – правильное направление, и именно в нем нужно работать, поскольку это касается и социального обустройства территорий.

Насколько эффективно применение на комплексных территориях механизма ГЧП?

Действительно, любая комплексная застройка – это, по сути, государственно-частное партнерство. Причем, у каждой стороны свои четкие задачи: у девелоперов – реализовать проект, у власти – улучшить социальные условия для населения, решить вопросы расселения ветхого и аварийного жилья, развить городские территории, транспортную инфраструктуру и обновить инженерные коммуникации. К сожалению, не всегда все задачи удается выполнить.

Если вернуться к понятию комплексного освоения территорий, то в Новосибирской области сложилась такая практика, что под комплексным освоением территории мы понимаем предоставление крупного – от 20 га – земельного участка, который застройщик осваивает в течение определенного времени. При этом если в ряде городов, в том числе и Санкт-Петербурге, существует такая практика, что застройщик или девелопер заключает инвестиционный договор с муниципалитетом для реализации комплексного строительства. В этом документе четко определяются условия вхождения застройщика на территорию и обязанности властей.

Дата публикации:

Пятница, 27 февраля 2015

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.