Сергей Боярский: «Рекордный результат достигнут благодаря совместным усилиям власти и строителей»

Опуликовано в: Гость номера
872
Сергей Боярский

2008 год стал рекордным для строителей Новосибирска, но в то же время все понимают, что в сложных экономических условиях 2009 года строители нуждаются в поддержке государства. Об итогах работы строительного комплекса Новосибирска в 2008 году, целях и задачах на 2009 год, а также мерах поддержки строительной отрасли, предпринимаемых областными и городскими властями, журналу «Все о новостройках» рассказал начальник Департамента архитектуры и строительства мэрии Новосибирска Сергей Боярский.

Сергей Владимирович, много говорят о строительном рекорде 2008 года, когда в Новосибирске было введено в эксплуатацию более 1 млн м2 жилья. Но тенденция по увеличению ввода жилья, других объектов наблюдается уже в течение последних нескольких лет. Как выглядят эти успехи и рекорды в цифрах?

За период с 2004 по 2008 год было в два раза увеличено количество введенного в эксплуатацию жилья: с 500 тыс. м2 в 2004 году до знакового рубежа в 1 млн м2 в 2008. Причем объем ввода жилья на площадках комплексного освоения увеличился в 10 раз – с 32 тыс. м2 в 2004 году до 340 тыс. м2 в минувшем году. На средства городского бюджета активно велось строительство объектов социальной сферы и коммунального хозяйства. Объем финансирования на эти цели вырос с 500 тыс. руб. в 2004 до 3,5 млрд руб. в 2008 году, таким образом финансирование увеличилось в семь раз. Общий объем затрат на строительство в расходах бюджета города достиг 27 %. Это очень серьезный результат, не имеющий аналогов в бюджетах соседних сибирских городов.

То, что 2008 год стал рекордным для строительной отрасли города, это результат успешной работы по взаимодействию органов власти с участниками строительного рынка, которая велась в течение нескольких предшествовавших лет. Немалую роль в этой работе сыграли и усилия управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, которую возглавляет Анатолий Мотыга.

Кроме того, в течение последних пяти лет успешно реализуются инвестиционные программы «Горводоканала» и «Новосибирскгортеплоэнерго», хотя принимались они непросто, после долгого обсуждения. Реализация мероприятий, заложенных в эти программы, сегодня позволяет обеспечить подключение новых объектов и опережающе обеспечить обустройство перспективных комплексных площадок. Основой всех перечисленных достижений стало коренное изменение в разработке разрешительной строительной документации. Главным событием последних лет стала разработка и утверждение генерального плана Новосибирска до 2030 года. Все достигнутое мы оцениваем как результат совместных усилий строительных компаний, местных и региональных властей, представителей надзорных органов.

В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ предусматривается не только принятие генерального плана, но и целого ряда нормативных документов в сфере градостроительства. Как эти нормы реализуются в Новосибирске?

В июле 2007 года в развитие положений Градостроительного Кодекса РФ были утверждены местные нормативы градостроительного проектирования. В среднесрочных планах социально-экономического развития запланировано 210 млн руб., или 70 млн руб. ежегодно для мониторинга и разработки градостроительной документации. Эта работа ведется постоянно, и в декабре 2008 года завершена разработка и внесены для правовой экспертизы правила землепользования Новосибирска, утверждение которых после проведения процедуры публичных слушаний запланировано на второй квартал 2009 года.

Также в первом квартале 2009 года завершается разработка проектных планировок 11-ти планировочных районов Новосибирска. Территория города разбита на 37 планировочных районов, поэтому разработка этой документации будет продолжаться в 2009–2011 годах.

На основании муниципального заказа геодезической академией выполнен первый этап проектирования границ городского округа. В 2009 году будут завершены работы по адаптации автоматизированной системы обеспечения градостроительной деятельности. Использование этой системы позволят обеспечить доступность информации о реализации градостроительной политики через интернет-ресурсы для всех жителей Новосибирска, существенно упростит систему взаимодействия структурных подразделений мэрии Новосибирска при реализации отдельных направлений градостроительной политики. С 2008 года существенные изменения претерпел регламент проведения градостроительного совета. В настоящее время совет превратился в орган предварительного публичного обсуждения проектов, что позволяет при их реализации исключить спорные моменты, урегулировать конфликтные ситуации до момента их возникновения.

Хочу отметить, что достигнутые результаты и в разработке градостроительной документации, и в мониторинге строительной деятельности – это следствие совместных усилий очень многих людей и коллективов. Особую благодарность за работу в этом направлении хотел бы выразить главному архитектору Новосибирска Валерию Арбатскому и всем сотрудникам управления архитектуры, которое он возглавляет.

Нашими задачами по разработке градостроительной документации в 2009 году являются: организация и проведение публичных слушаний с последующим утверждением правил застройки и землепользования, окончание разработки и утверждение проектов планировки основных планировочных зон и внедрение, начиная со второй половины года, автоматизированной системы обеспечения градостроительной деятельности.

Одним из условий для увеличения объема ввода жилья является предоставление земельных участков под строительство. Что делается в этом направлении?

Действительно, процедура предоставление земельных участков является одним из существенных факторов, влияющих на создание благоприятных условий для реализации градостроительных проектов. За период с 2004 по 2008 год в систему предоставления земельных участков для строительства в Новосибирске внесены коренные изменения, позволившие существенно сократить сроки принятия решений по поводу земельных участков. В результате реализации целого комплекса мероприятий в этом направлении сегодня созданы серьезные заделы для реализации проектов как в жилищном строительстве, так и в строительстве объектов торгового, культурного, делового и производственного назначения.

Так, планомерно увеличивалось количество участков, предоставленных для жилищного строительства. Начиная с 2007 года, на эти цели передавалось ежегодно 110–120 га земли, что соответствует объему перспективного жилищного строительства от 1 млн м2 до 1,4 млн м2 в год. Именно такие темпы были взяты строителями Новосибирска в два последних года. Все средства от продажи земельных участков с аукционов были реинвестированы на развитие социальной инфраструктуры города. В 2008 году по линии Департамента строительства и архитектуры эта сумма составила 3,5 млрд руб., а в 2007 – 2,1 млрд руб.

При проведении аукционов основной акцент делался на подготовку земельных участков под комплексное строительство, такие участки составляют около 80 % всех участков, проданных с аукционов. Стоимость земельной ренты составляет от 500 до 1200 руб., что на сегодняшний день составляет от 1,5 до 4 % в себестоимости строительства.

Задачи, которые стоят перед нами в предоставлении земельных участков под строительство в 2009 году, – это организация и предоставление участков под комплексное освоение, развитие застроенных территорий в соответствии с утвержденными проектами планировок, согласование графика подготовки земельных участков для аукционов, их совмещение с производственно-технологическими графиками освоения комплексных площадок, сохранение для ведущих застройщиков достигнутого в последние четыре года задела под 2–3-летнюю производственную перспективу.

Для комплексного освоения территорий необходимо развитие городских коммунальных сетей. Как реализуется программа развития систем коммунальной инфраструктуры?

Как я уже отмечал, после совместного обсуждения с представителями строительного сообщества, коммунальных предприятий, мэрии Новосибирска, городского совета были утверждены инвестиционные программы развития МУП «Горводоканал», ЗАО «Региональные электрические сети», ОАО «Новосибирсктеплоэнерго». К сожалению, в связи с изменением федерального законодательства на ближайшую сессию городского совета мы будем вынуждены внести коррективы в инвестиционную программу ЗАО «Региональные электрические сети». Тем не менее, с руководством этого предприятия согласован регламент, в соответствии с которым будет осуществляться взаимодействие, для того чтобы все запланированные мероприятия были реализованы.

Что касается инвестиционных программ МУП «Горводоканал» и ОАО «Новосибирсктеплоэнерго», то за прошедшие два года на реализацию мероприятий в их рамках было потрачено около 1,5 млрд руб. Основные акценты в программе ОАО «Новосибирсктеплоэнерго» – это обеспечение теплоснабжения комплексных площадок. Инвестиционная программа «Горводоканала» ориентирована на выполнение требований новых технических регламентов по качеству водоснабжения и увеличение мощностей сетей для организации водоснабжения комплексных площадок.

Задача, которая стоит в 2009 году, является уже традиционной: обеспечение рационального развития сетей для обеспечения водоснабжения комплексных площадок и выполнение других мероприятий инвестиционной программы. Хочу отметить, что в развитии сетей инженерного обустройства перешли от подхода, который связан с реакцией на реализацию строительных проектов к подходу, который опережает развитие строительного комплекса.

В рамках реализации программы по развитию коммунальной инфраструктуры на площадках комплексного освоения были использованы федеральные гарантии кредитования для строительства водовода на сумму 100 млн руб., застройщиками микрорайонов Родники и Весенний, – «Первым строительным фондом» и компанией «Энергомонтаж» – привлечено кредитов на сумму 313 млн руб.

Какие территории в Новосибирске осваиваются комплексно? Насколько существенна их доля в общем вводе жилья?

В 2004 году в качестве перспективных площадок для комплексного освоения были определены 11 территорий. В настоящее время в фазе активного освоения находится пять территорий. Это микрорайон Горский, сдача в 2008 году 135 тыс. м2, микрорайон Родники, 112 тыс. м2, микрорайон Плющихинский, 59 тыс. м2, микрорайон Весенний, 26 тыс. м2, микрорайон Тихвинский, 5,7 тыс. м2.

Сохраняется тенденция увеличения объема ввода на площадках комплексного освоения от общего объема жилья. В 2008 году объем ввода на площадках комплексного освоения составил 340 тыс. м2, что составляет около 40 % от общего объема ввода многоквартирных жилых домов в Новосибирске.

В 2009 году начнется освоение территории Ключ-Камышенского плато. Здесь будет построена автомобильная дорога с эстакадой через Ключ-Камышенское плато, что повысит транспортную доступность этой территории и ее инвестиционную привлекательность. Также в 2009 году планируется привлечение средств бюджетов всех уровней для обеспечения социальной и коммунальной инфраструктурой и других площадок комплексного освоения.

Если вернуться к рекордному вводу жилья, то как новостройки распределились по районам города, по конструктиву?

В структуре ввода жилья представлены все виды конструктивных схем. По-прежнему велика доля кирпичного домостроения, в то же время увеличивается в относительных величинах количество сдаваемых «панельных» квадратных метров, а также монолитных и каркасно-монолитных. Они возводятся практически в равных пропорциях и обеспечивают разнообразие архитектурных решений в городе.

По территориям: наибольший ввод в 2008 году обеспечили Ленинский, Октябрьский, Заельцовский и Калининский районы. Причем десяткой крупнейших застройщиков в 2008 году введено около 473 тыс. м2 жилья. Это составляет 55 % от общего объема ввода многоквартирных жилых домов. Отмечу, что тенденция по увеличению доли крупных застройщиков в объеме сдаваемого жилья прослеживалась в течение последних четырех лет.

В 2009 году до конца второго квартала районными администрациями будет принято решение о предоставлении последних земельных участков на территории Новосибирска под индивидуальное жилищное строительство. Таким образом, чрезвычайно актуальным становится решение вопроса либо об изменении границ городского округа, либо определения регламента предоставления земельных участков под строительство на территории муниципальных образований, сопредельных с городской территорией. Мне представляется, что более логичным, в том числе и с точки зрения утвержденной градостроительной документации и, прежде всего, генерального плана Новосибирска, является именно изменение границ города.

Город строит и муниципальное жилье…

В 2006 году была создана МУП «Муниципальная строительная компания», основной целью деятельности которой является реализация муниципальной программы строительства жилья. В 2007 году этим предприятием был введен в эксплуатацию один жилой дом площадью 10 тыс. м2, а в 2008 году введено три жилых дома общей площадью 15 тыс. м2. На 2009 год запланирован ввод как минимум четырех домов общей площадью около 40 тыс. м2.

Увеличение строительства жилья требует и пропорционального увеличения финансирования строительства социальных объектов. Успевает ли «социалка» за жильем?

Финансирование на эти цели за четыре года только по линии Департамента строительства и архитектуры выросло с 500 млн руб. в 2004 году до 3,5 млрд руб. в 2008. За этот период городом решен целый ряд проблем. Так, управлением капитального строительства мэрии проведена полная реконструкция материальной базы скорой помощи, построены подстанции скорой помощи в Октябрьском, Дзержинском и Ленинском районах. Выполнена реконструкция корпусов городской клинической больницы № 1, городской инфекционной больницы, построен терапевтический корпус больницы № 3 в Советском районе, новый корпус поликлиники № 7 и ряд других объектов здравоохранения. Ежегодно вводилась в эксплуатацию либо одна новая средняя школа, либо пристройка. Также проводилась комплексная реконструкция одного из эксплуатируемых зданий. Введены в эксплуатацию школа № 210, пристройки к школам № 168 и № 49, реконструированы школы № 70 и № 77.

Начиная с сентября 2008 года, в структуру Департамента строительства и архитектуры включено предприятие «Обьспортстройинвест», реализующее программу строительства спортивных объектов. В настоящее время осуществляется техническая приемка двух объектов: бассейна школы № 170 и спортивного многофункционального комплекса по ул. Лазурной, заканчивается подготовка льда на катках по ул. Часовая и ул. Киевская, в феврале будет сдан бассейн на ул. Лазурной.

В 2008 году было запланировано строительство и сдача в эксплуатацию восьми новых объектов дошкольного образования. В качестве партнеров для реализации этой программы были привлечены ведущие застройщики города. И мы благодарны всем участникам этой программы за профессиональное и неравнодушное отношение. Хотелось бы рассказать обо всех этих объектах. В 2008 году были сданы детский сад на ул. Перевозчикова, застройщик – «Сибремонтсервис», детский сад на ул. Немировича-Данченко, застройщик – компания «Медсервис», детский сад по ул. Земнухова, компания «Электромонтаж», детский сад на ул. Выборная, «Первый строительный фонд», детский сад в микрорайоне Горский, компания «Уникон», детские сады на пл. Маркса и ул. Каинской построены трестом № 43, в Советском районе нашим партнером стало «СМУ-17».

В последние годы в Новосибирске активно возводятся торговые и бизнес-центры, развлекательные комплексы и т. д. Каковы итоги 2008 года в сегменте коммерческой недвижимости?

В 2008 году в Новосибирске введен 1 млн м2 помещений торгового, социального, делового назначения. Причем этот показатель был достигнут уже второй год подряд. Строительство этих объектов стало результатом работы по повышению инвестиционной привлекательности Новосибирска, которая проводилась властями города. Так, мы неоднократно говорили о необходимости строительства в Новосибирске гостиниц. В настоящее время на разных этапах реализации в Новосибирске находится пять гостиничных комплексов, один из них – это гостиничный комплекс «Хилтон» – находится на стадии завершения. И хотя сроки реализации этих проектов в сегодняшних условиях будут отложены, но из нашего диалога с представителями строительных компаний, которые эти проекты реализуют, понятно, что хоть они и будут приостановлены, отказываться от их реализации никто не собирается.

Еще одна большая проблема Новосибирска – недостаток парковочных комплексов. В 2008 году было сдано несколько парковочных комплексов общей емкостью 4 тыс. машино-мест. Кроме того, в 2008 году мы провели большую работу, которая хотя и не принесет немедленных результатов, тем не менее, позволит создать задел на будущее. Я имею в виду, что под строительство парковок было предоставлено около 60-ти участков общей площадью 32 га.

Каковы прогнозы на 2009 год? Как будет развиваться строительный комплекс Новосибирска в новых экономических условиях?

Заделом, призванным обеспечить ввод жилья в 2009 году, являются площадки жилищного строительства, на которые уже получены разрешения, общим объемом 3,1 млн м2.

В то же время нельзя не отметить влияние негативных тенденций в мировой и российской экономике на перспективы строительного комплекса города. Причинами уменьшения инвестиционной активности во всех сегментах строительного рынка являются снижение платежеспособного спроса населения, разрушение механизма доступной ипотеки, высокие ставки банковских кредитов для предприятий строительной отрасли. И очевидное нежелание банков в сегодняшних условиях разделять риски застройщиков, несовершенство фискальной системы, ориентированной на функционирование в условиях динамично роста, а также и неоправданные надежды и ожидания населения на обрушение цен на строящееся жилье. В этих условиях первоочередными задачами для руководителей строительных компаний являются не обеспечение плановых показателей по вводу квадратных метров, а реализация следующих основных мер: безусловное выполнение всех заключенных инвестиционных договоров и договоров долевого участия, сохранение коллективов строительных компаний, решение вопроса о реструктуризации задолженности по арендным платежам, коммунальным предприятиям и т. д., реализация мер по стимулированию спроса, создание условий для оживления ипотеки.

Но очевидно, что усилий только самих строительных компаний недостаточно. Какие меры государственной поддержки реализуются в городе и области?

В 2008 году муниципалитетом проведена реструктуризация платежей за подключение к мощностям ЗАО «Горводоканал», совместно с ОАО «Сибирьэнерго» удалось добиться реструктуризации платежей этой организации. Также подписано распоряжение мэра о реструктуризации арендных платежей за землю сроком на шесть месяцев. Общий объем проведенных мероприятий оценивается примерно в 1 млрд руб.

Думаю, что серьезное влияние на работу строительного комплекса окажут постановления губернатора Новосибирской области о предоставлении гарантий Новосибирской области при получении кредитов на достройку объектов высокой степени готовности и стимулирование рынка ипотечного кредитования.

Отмечу, что Новосибирская область была одним из регионов, где ипотечное кредитование в 2008 году развивалось достаточно интенсивно. Общий объем ипотечного кредитования достиг в прошедшем году 16 млрд руб., но в 2009 году ожидается его снижение.

Суть мер государственной поддержки в соответствии с постановлением губернатора заключается в том, что 500 млн руб. в бюджете Новосибирской области заложено на компенсацию процентной ставки по ипотечным кредитам. При том что поддержка будет оказана по кредитам, не превышающим 1,6 млн руб., ориентировочно около 3 тыс. договоров может попасть в сферу действия этого документа. Ставка ипотечных кредитов составит для населения 8–9 %, т. е. ипотека станет вполне доступной. Таким образом, порядка 30 % от общего объема ипотеки будет стимулироваться мерами государственной поддержки. Надеюсь, что после реализации этих мер в полном объеме ипотека в Новосибирской области начнет работать.

Дата публикации:

Четверг, 07 апреля 2011

Об авторе:

Сергей Боярский
Сергей Боярский

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.