РДКС обсудил «проблему 1 июля»

В Новосибирске состоялось очередное расширенное заседание Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей». Главная тема обсуждения – переход на проектное финансирование и счета эскроу.

РДКС обсудил «проблему 1 июля»
РДКС обсудил «проблему 1 июля» РДКС обсудил «проблему 1 июля» РДКС обсудил «проблему 1 июля» РДКС обсудил «проблему 1 июля» РДКС обсудил «проблему 1 июля» РДКС обсудил «проблему 1 июля» РДКС обсудил «проблему 1 июля» РДКС обсудил «проблему 1 июля» РДКС обсудил «проблему 1 июля» РДКС обсудил «проблему 1 июля»

Председатель Ассоциации «РДКС» Майис Мамедов отметил, что сегодня остро звучит проблема перехода с 1 июля на новую систему долевого финансирования строительства жилья – через эскроу-счета, с использованием проектного банковского кредитования – систему, к которой по-прежнему во многом не готовы ни банки, ни строители.

Министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт в своем выступлении поделился собственным видением «проблемы 1 июля». По информации регионального минстроя, на территории Новосибирской области в зоне контроля регионального минстроя находится суммарно 440 многоквартирных домов, финансирование строительства которых осуществляется посредством ДДУ. Из них 386 домов возводятся в нормальном темпе, а 54 являются официально зарегистрированными долгостроями.

С федеральным Минстроем достигнута договоренность, что дополнительную возможность для продолжения финансирования объектов по старой схеме после 1 июля откроет полное выполнение застройщикам технических условий по сетевому ресурсному снабжению того или иного конкретного объекта. При выполнении данного требования достраивать объект по старым правилам разрешат и при его 15-процентной готовности. Также министерством ведется работа по подведению ряда объектов под критерий 6-процентой готовности.

Заместитель мэра Новосибирска, начальник департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев предположил значительное увеличение объектов с обманутыми дольщиками к 1 января 2020 года по сравнению с 1 января 2019 года. И «рисковых» домов, статус которых требует срочного доведения до «легитимного» состояния к 1 июля, в Новосибирской области больше, чем 57.

Своим видением ситуации о подготовке к переломной для строителей дате 01.07.2019 поделился Максим Федорченко. По его словам, недавно он принимал участие в парламентских слушаниях в Госдуме, где вновь обсуждался очередной законопроект по внесению очередных изменений в 214-ФЗ.

«Это почти 120 страниц новых поправок, изменений и дополнений, вынесенных на рассмотрение депутатом Николаевым», – сообщил Максим Федорченко.

Среди прочего данный законопроект запрещает дольщикам просить возмещения из Фонда (защиты прав дольщиков), перекладывая обязанность завершать долгострои на субъекты федерации – из средств региональных бюджетов. Кроме того, свежий законопроект вводит ряд новых требований к застройщикам. В частности, если застройщик ведет работы на одном своем объекте, разрешение на строительство которого получено по старому порядку, а по другому объекту переходит на схему эскроу-счетов, то к нему предлагается по полной программе применить все строгие требования нововведений 214-ФЗ (по наличию на счете собственных средств в объеме не менее не менее чем 10 % от стоимости строительства и т. п.). Такой подход законодателя способен лишить возможности строить даже самые законопослушные компании, полагает Максим Федорченко.

Еще один момент: пока что законодательство оставляет возможность для определенной части недостроенных домов получить заключения о соответствии критериям Минстроя по допустимости достройки по старой схеме.

«Заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин говорил, что так можно будет сделать. Но нет никакой гарантии, что ко второму или третьему чтению законопроекта в нем не появится запрет на такую возможность, – выразил обеспокоенность руководитель Совета АСОНО. – Между тем этот законопроект уже принят в первом чтении, – с тревогой констатировал Максим Федорченко. – В этих условиях мне хотелось бы обратиться к нашему Минстрою с предложением инициировать на федеральном уровне мораторий на внесение изменений в законодательство о долевом строительстве. Нельзя беспрерывно менять правила игры на рынке, необходимо дать возможность строителям хотя бы год проработать в стабильном, не изменяющемся чуть ли не каждый день правовом поле».

Второе предложение, которое Максим Федорченко адресовал местным властям – добиться введения пунктов об ответственности ресурсоснабжающих организаций перед застройщиками.

«У нас сейчас договоры между строителями и ресурсоснабжающими компаниями заключаются с нарушением законодательства, – рассказал он. – Законодательство предусматривает обязательную ответственность ресурсоснабжающей организации за нарушение условий договора, но в тех договорах, которые наши застройщики фактически заключают с монополистами, пункты об ответственности монополистов отсутствуют (по причине того, что такие формы договоров навязываются строителям самими ресурсоснабжающими компаниями). Понятно, что с такими договорами у строителей нет шансов отстоять свои права в возможных судебных спорах с поставщиками тепла, электроэнергии и т. п.».

Глава Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области предложил «профильному» руководству муниципалитета и региона применить все доступные им управленческие рычаги, чтобы заставить ресурсоснабжающие компании соблюдать закон, внося в договоры пункты об ответственности за неисполнение их обязательств перед застройщиками.

Генеральный директор, председатель правления Банка «Левобережный» Владимир Шапоренко, отвечая на ранее звучавшие призывы к банкирам «повернуться лицом к строителям», подчеркнул: банкиры готовы к сотрудничеству, но только с вменяемыми и добросовестными застройщиками, прозрачно исполняющими свои обязательства. Владимир Шапоренко порекомендовал местной власти каждый отказ той или иной строительной компании в проектном финансировании расценивать как предупредительный звонок, прямо указывающий: нужно начинать диалог с руководством, учредителями данной компании, инициируя необходимые перемены в системе экономического менеджмента, которые позволят фирме «выйти из тени» и получить доступ к кредитам.

Начальник отдела проектного и структурного финансирования филиала Банка «Газпромбанк» (АО) «Западно-Сибирский» Евгений Пятенко выразил готовность к сотрудничеству со строителями, в том числе по «смешанным» схемам. Так, не будет проблем с финансированием по схеме 20х80 (20 % собственных средств и 80 % – средства кредита), где в зачет собственных средств принимается рыночная стоимость земельного участка и стоимость процентов, которые выплачиваются застройщиком в конце стройки.

«Также мы готовы относить в 20 % собственных средств комиссионные расходы, затраты на технических консультантов, которые помогают нам сделать профессиональную независимую техническую оценку ваших объектов», – сказал представитель Газпромбанка.

Евгений Пятенко сообщил, что, начиная работать с эскроу-счетами и получив в одном банке проектное финансирование, застройщику следует приготовиться к долгой «дружбе» с этим банком, не рассчитывая на переход в другой.

«Рефинансирование таких кредитов практически невозможно, – приоткрыл секреты банковской кухни Евгений Пятенко. – И если попытаться его провести, то оно окажется по факту невыгодным для застройщика».

Майис Мамедов, закрывая заседание, уточнил: все обозначенные сегодня проблемы нужно решать в кратчайшие сроки, поскольку речь идет фактически о выживаемости строительного комплекса.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное