Обзор рынка высокобюджетной аренды Москвы

«Рынок аренды дорогого жилья на пике делового сезона традиционно активен. Среди наиболее ярких тенденций истекшего квартала – рост предложения и спроса более чем на +10% и увеличение количества иностранных арендаторов. В целом, за годы своего существования сегмент высокобюджетной аренды продемонстрировал устойчивость и развивался динамичными темпами даже с учетом непростых экономической условий, имевших место в определенные периоды, в т.ч. в последнее время. Интересно отметить, что с 2010 г. средняя ставка на арендное жилье в Москве в рублевом выражении выросла на +62%, а в локации Тверская-Кремль - на +81%...»

kulikovaЕлена Куликова, директор департамента аренды Savills в России


 

 

Ключевые цифры рынка дорогой аренды Москвы: спрос и портрет

001

  • Прирост числа обращений от потенциальных арендаторов за последние 9 месяцев по сравнению с прошлым годом составил +13%. Если сравнивать количество запросов, поступивших только за III-й квартал 2019 г., с аналогичным периодом прошлого года, то спрос увеличился менее заметно – на +5% (сравниваются период июль-сентябрь 2019 и июль-сентябрь 2018 гг.).
  • Запас прочности рынка по состоянию на сентябрь 2019 г. составил 1 год – последний раз аналогичное значение мы наблюдали в конце 2014 г. Данный показатель отражает то время, которое требуется для сдачи в аренду всех квартир, которые предлагаются в настоящий момент, при условии сохранения объема спроса (см. граф.1).
  • Исходя из территориальных предпочтений клиентов, наибольшим спросом традиционно пользуются квартиры для аренды в районе Ленинградского проспекта (локация вблизи Англо-американской школы) – 12,5% всех сданных в аренду лотов в этом году. Это означает, что каждый 8-й клиент выбирает квартиру для аренды в этой локации.
  • Популярными районами также являются Лубянка-Китай-Город и Арбат-Кропоткинская. Квартирами в аренду здесь интересуются примерно по 7% всех потенциальных арендаторов в Москве.
  • Почти половина (45%) всех обращений, поступавших с начала 2019 г., приходилась на российских граждан (см. граф.2). За последний квартал доля запросов от наших соотечественников немного уменьшилась (на -6%) с 51% в июне 2019 г. до текущего значения.
  • Из иностранных клиентов наибольший интерес к аренде высокобюджетных квартир в Москве проявляют граждане Франции, доля которых увеличилась за последний квартал с 10% до 13%, Италии (10%) и Германии (5% запросов). В каждой локации преобладает спрос со стороны граждан из той или иной страны. Например, квартиры, расположенные в районе Ленинградского проспекта, где находится Англо-американская школа, интересны в большей степени арендаторам из Великобритании и США (помимо традиционно повышенного спроса со стороны наших соотечественников и граждан из Франции).
  • 250 000 руб. за объект/месяц – средний бюджет спроса в настоящее время. Таким образом, мы отмечаем тенденцию небольшого увеличения разрыва между ставками аренды от собственников и ожиданиями потенциальных арендаторов в начале осеннего сезона 2019 г. Для сравнения: в сентябре этого года данный разрыв достиг 75 000 руб., тогда как в прошлом квартале он составлял 68 800 руб. Минимальное отставание ставок спроса от предложения было зафиксировано в январе и июле текущего года (60 000 руб.).
  • Наиболее популярный диапазон ставок аренды у клиентов – от 100 000 до 200 000 руб. за объект/месяц. Квартирами с таким бюджетом интересуется около 35% арендаторов. В то же время почти 20% спроса приходится на варианты в бюджете от 200 000 до 300 000 руб. за объект/месяц (см. граф.3).

 Соотношение предложения и спроса на рынке высокобюджетной аренды Москвы (запас прочности рынка в пересчете на годы)

002

  • Почти половина из числа всех запросов, поступавших в течение полугодия, приходилась на российских граждан. 
 Страны происхождения арендаторов согласно запросам с начала года
 003  004
 Бюджетная структура распределения спроса согласно запросам с начала года Рейтинг ТOP-10 районов Москвы по убыванию средних предлагаемых ставок аренды элитных квартир 
 005  006

Источник: Savills

Динамика изменения средних ставок аренды в разрезе разных районов Москвы

007

Источник: Savills

Предложение

  • С начала 2019 г. мы наблюдаем рост числа предложений на рынке высокобюджетной аренды Москвы – за 9 месяцев на +14%. Если сравнивать количество экспонируемых лотов с аналогичным показателем годом ранее, а именно с сентябрем 2018 г., – прирост составил +2%.
  • Анализируя рынок по территориальному признаку, можно отметить, что почти 2/3 объема предложения элитных квартир для аренды (64%) сконцентрировано в 5 районах Москвы: Арбат-Кропоткинская, Тверская-Кремль, Ленинградский и Ленинский проспекты, а также Замоскворечье (граф.4).
  • 325 000 руб. за объект/месяц – средневзвешенный бюджет предложения на рынке высокобюджетной аренды Москвы в сентябре 2019 г., что сопоставимо с аналогичным показателем годом ранее (см. граф.6).
  • Самые дорогие квартиры в аренду предлагаются в 3-х районах: Арбат-Кропоткинская (406 000 руб. за объект/месяц), Краснопресненская и Тверская-Кремль – по 360 000 и 350 000 руб. за объект/месяц соответственно (см. граф. 4). 4-е место в рейтинге самых дорогих районов занимает район Цветного бульвара – средняя ставка аренды здесь составляет 320 000 руб./месяц, незначительно опережая по значению локацию Фрунзенская, замыкающую 5-ку самых дорогих районов для аренды квартир в столице (средняя ставка аренды здесь составила 315 000 руб./месяц).
  • По данным на октябрь 2019 г., 65 из 100 самых дорогих для аренды квартир (согласно рейтингу Savills ТОP-100 самых дорогих квартир для аренды в Москве) сегодня представлено в 3-х выше указанных районах: Арбат-Кропоткинская (37 объектов), Тверская-Кремль (18 объектов) и Краснопресненская (10 объектов):

Доля лотов из рейтинга ТОP-100 самых дорогих квартир в разрезе самых дорогих районов Москвы: в районе Арбат-Кропоткинская представлено более 1/3 всех квартир данного из рейтинга.

3 самых дорогих района для аренды квартир в Москве, сентябрь 2019 г.

% лотов, входящих в рейтинг ТОP-100 самых дорогих квартир, сентябрь 2019 г.

% лотов, входящих в рейтинг ТОP-100 самых дорогих квартир, сентябрь 2018 г.

Арбат-Кропоткинская

37

36

Тверская-Кремль

18

14

Краснопресненская

10

9

Итого:

65

59

  • Начиная с 2010 г. ставки аренды в рублевом выражении увеличились в наиболее престижных районах города: в локациях Тверская-Кремль и Арбат-Кропоткинская – на +81% и +58% соответственно, тогда как, например, в районах Патриарших прудов и Ленинградского проспекта бюджеты изменились менее заметно – повышение на +14% и +11% соответственно. Рост ставок аренды в рублях соответствует общерыночной тенденции в исследуемый период (для справки: средняя ставка аренды по всему рынку выросла с сентября 2010 г. на +62%). При этом, стоит отметить, что в долларовом выражении за то же время средняя арендная ставка уменьшилась на -23% (с $6 530 до $5 050 за объект/месяц).
  • Несмотря на тенденцию увеличения бюджетов с 2010 г. в последние несколько лет мы, в целом, наблюдаем стабильный уровень арендных ставок в рассмотренных районах (см. граф.5).

Динамика изменения средних ставок аренды с начала 2018 г. по настоящее время

008

  • Объектная структура распределения предложений в локации смещена в сторону просторных вариантов: около 1/3 лотов представлены с 2-мя спальнями (3-х комнатные варианты), квартиры с 3-мя спальнями составляют 1\4, многокомнатные лоты с 5-ью и более комнатами – 18%. Доля 1-комнатных квартир и студий представлена меньше всего – 6% рынка (см. граф. ниже).
  • 140 кв.м – средняя площадь предлагаемых элитных квартир. Варианты площадью до 50 кв.м встречаются достаточно редко и занимают лишь 4% в общей структуре экспонируемых лотов (см. граф. ниже). При этом примерно каждая 5-я квартира в локации имеет площадь от 50 до 80 кв.м и от 150 до 200 кв.м (по 19% рынка).
  • По данным нашей выборки предложений, минимальная площадь объекта составила 29 кв.м, максимальная – 990 кв.м.

Территориальное распределение предложения квартир

009

Распределение квартир по комнатности

 010

Распределение квартир по площадям

011

Savills – один из мировых лидеров в области недвижимости. Компания была основана в 1855 году в Великобритании и в настоящий момент насчитывает 30 000 сотрудников, работающих в 700 офисах в более чем 60 странах мира, в том числе в Великобритании, странах Европы, Америки, Азии и Ближнего Востока. Savills предлагает широкий спектр услуг, включая услуги по купле-продаже и аренде недвижимости по всему миру, консалтингу, управлению недвижимостью.

Savills в России – российский офис международной группы Savills. На московском рынке элитной недвижимости компания работает с 1993 года. Оказывает услуги в области продажи и аренды элитной жилой недвижимости в Москве, Подмосковье и за рубежом, а также консалтинга, аналитики и инвестиций.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное