Жилье повышенной комфортности

С появлением единой классификации жилья, разработанной РГР по заказу Фонда РЖС, время элитных хрущевок окончательно кануло в Лету. Но и застройщикам теперь придется следить, чтобы проект соответствовал критериям заявленного класса. Журнал «Всё о новостройках» обратился к экспертам и участникам рынка с вопросом: есть ли все-таки элитное жилье в Новосибирске? И какие проекты можно отнести к объектам повышенного качества, опираясь на принятую недавно в РФ классификацию жилья?

Жилье повышенной комфортности

Классификация выделяет два больших класса – это жилье массовое и повышенной комфортности. Массовое – это экономкласс и средний сегмент, его называют еще комфорт-класс, повышенной комфортности – бизнес-класс и элитное жилье.

Классификация основана на так называемых отсекающих факторах. Так, по архитектуре: эконом – это типовой проект, средний класс – типовой проект, но доработанный, например, если в проект включены дополнительные архитектурные опции, разноэтажность и т. д., то он уже может претендовать на средний. Бизнес-класс – использование в архитектуре индивидуальных проектов либо проектов повторного применения, но изначально разработанные как индивидуальные. Элита – индивидуальные проекты с привлечением известных как минимум в этом регионе архитекторов, глубокая проработка деталей.

По несущим и ограждающим конструкциям бизнес-класс предполагает бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного железобетона, пеноблоков, керамического кирпича), а элитное жилье может возводиться как по бескаркасной технологии из кирпича, так и по монолитно-каркасной с заполнением кирпичом.

Минимальная высота в бизнес-классе – 2,85 м, для элитного жилья – потолок не ниже 3 м. Следующий параметр – количество санузлов в квартирах от двух комнат. На 2-, 3-комнатную квартиру в жилье повышенной комфортности должно быть хотя бы два санузла.

Возможность перепланировки появляется только в бизнес-классе, объединение комнат, квартир. А для элитных домов должно использоваться гибкое пространственное решение, появляются свободные планировки – и это является отсекающим фактором для бизнес-класса.

Для Фонда РЖС минимальная площадь квартиры бизнес-класса – это уже 45 м2, элитного – хотя бы 60 м2, двухкомнатные в бизнес-классе должны быть не менее 65 м2, в элит-классе – 80 м2, трехкомнатные – 85 и 120 м2, соответственно, четырехкомнатные – от 120 и 250 м2 соответственно.

Важный критерий – минимальная площадь кухни. И хотя Фонд не ограничивает ее площадь, в бизнес-классе – 12 м2, в элите – 20 м2.

Критерий безопасности. В бизнес-классе домофон обязателен, появляются собственные либо наемные службы охраны, стационарные посты на входе во двор, въезде в паркинг. В элите – швейцар, дополнительные системы пожаротушения и дымоудаления, службы быстрого реагирования.

Придомовая территория: для бизнеса характерно появление огороженной территории, что снижает количество посторонних людей во дворе дома, элит-класса – конструктивно выделенная огороженная территория, ландшафтный дизайн с малыми архитектурными формами и т. д.

Параметры паркинга: для бизнес-класса коэффициент обеспеченности парковочными местами должен быть 1,7, для элитного – 2, т. е. на одну квартиру должно приходится 2 места в паркинге. Кроме того, желательно, чтобы парковка была отапливаемой, охраняемой, с лифтом или теплым подземным переходом.

Следующий показатель – коэффициент эффективности. Под эффективностью в данном случае понимается соотношение общей и продаваемой площади в доме. Для бизнеса – это 0,7, для элит-класса – 0,65. Этот коэффициент показывает, насколько застройщик не поскупился на ширину коридоров, лестничных площадок, пространство холлов и других мест общего пользования. Не исключается и появление дополнительных помещений, например, для колясок.

Инфраструктура дома. В бизнес-классе должен быть широкий набор объектов с возможностью контроля доступа посторонних лиц, а в элитном объекте – собственная служба эксплуатации, разветвленная сеть инфраструктуры без доступа посторонних.

Ольга Шипшина, руководитель филиала Центрального Агентства Недвижимости на Державина, считает, что к объектам повышенной комфортности можно отнести такие новостройки и жилые комплексы, как ЖК «Статус», клубный дом Петровский, ЖК «Престиж», ЖК «Берлин», дома на Красном проспекте, 104, ул. Чехова, 111, ул. Кирова, 25. ЖК «Эдем» и некоторые другие. «На мой взгляд, к наиболее удачным строящимся проектам можно отнести жилой комплекс «Статус», а на рынке готового жилья – жилой комплекс «Эдем»», – говорит Ольга Шипшина.

Элит-класс

По мнению Олега Вонарха, руководителя отдела вторичного жилья АН «Жилфонд», класс элитного жилья в Новосибирске почти не представлен. В городе есть лишь несколько объектов, которые можно отнести к этой категории. Это, например, дома по адресам Красный проспект, 56а и Шевченко, 17 – построенные по индивидуальным проектам четырехэтажные кирпичные таунхаусы с просторными, в случае дома на Красном проспекте, 4-этажными квартирами. Оба дома находятся в 5 минутах ходьбы от станций метро – «Красный проспект» и «Октябрьская» соответственно, имеют закрытую придомовую территорию. «В целом более или менее соответствуют требованиям к элитному жилью, представленным в классификации жилья», – говорит Олег Вонарха.

Можно назвать один строящийся объект, претендующий на класс элитного жилья, считает эксперт, – 9-этажный дом клубного типа RichHouse на ул. Коммунистической, 34 от компании-застройщика «СтройМастер». Олег Вонарха пояснил, что застройщик не рекламирует широко свой проект, обозначив свою позицию так: «Осознавая свою ответственность за качество жизни наших покупателей, мы сами определяем круг лиц, которые смогут приобрести квартиры в доме-клубе». По данным АН «Жилфонд», ожидаемая стоимость квадратного метра жилья в этом доме порядка 150 тыс. руб. «Квартиры здесь будут распродаваться медленно», – делает вывод Олег Вонарха.

В целом же в «Жилфонде» считают, что строящегося жилья элит-класса в Новосибирске сегодня нет: спрос на него невелик. Застройщикам нерентабельно строить на привлекательных участках в центре города жилье небольшой этажности с малым количеством квартир: такие квартиры будут иметь запредельную стоимость и не найдут своего покупателя. К тому же, считают эксперты, совсем не просто соблюсти все технические требования, предъявляемые к жилью данного класса.

Тем не менее Елена Морозова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Акрополь», относит к элитному классу 23-этажный дом, строящийся на ул. 1905 года. Прежде всего дом выделяет расположение – в Железнодорожном районе города Новосибирска, на пересечение улиц Нарымской и 1905 года. По соседству с домом находится Нарымский сквер. Проектировщики постарались расположить квартиры таким образом, чтобы практически во всех квартирах окна выходили на сквер. В доме потолки – от 3 м, улучшенная планировка квартир с просторными прихожими и возможностью установки дополнительного санузла. Территория дома будет огорожена и круглосуточно находиться под наблюдением. Под домом предусмотрены два подземных этажа паркинга. В подъезде запланировано размещение трех лифтов, в том числе одного грузопассажирского.

«Классификация, безусловно, удобна и включает в себя множество факторов, по которым покупателю будет легко определить класс желаемой или приобретаемой квартиры. Для более удобного и эффективного сотрудничества с потенциальными владельцами квартир наша компания опирается на параметры классификации», – рассказала Елена Морозова.

Интересно мнение представителя компании, у которой уже есть реализованный проект, относящийся к сегменту недвижимости повышенного качества. Речь о ЖК класса De-Luxe «Эдем» на улице Богдана Хмельницкого и компании «Дом-Строй». По словам Ольги Королевой, руководителя отдела продаж ГК «Дом-Строй», высокий уровень качества строительства на всех этапах – от подготовительных до отделочных – и тщательная проработка концепции всей прилегающей к возводимым домам территории – это визитная карточка компании на всех объектах, в том числе и в сегменте массовой недвижимости. «Безусловно, объекты повышенного качества требуют особенного подхода и более пристального внимания на всех стадиях реализации. Индивидуальные архитектурные проекты, сложные строительные решения, поиск строительных, отделочных материалов и комплектующих, максимально удовлетворяющих установленным параметрам, – все это и многое другое в конечном итоге позволяет достигнуть заявленного уровня объекта», – рассказала Ольга Королева.

В компании считают, что только сочетание различных параметров объекта дает возможность относить его к классу недвижимости повышенного качества. В том числе максимально близкая к уже имеющейся городской среде концепция вновь возводимых домов. Например, архитектурный проект ЖК «Эдем», созданный с учетом всех современных требований, полностью созвучен жилой среде ул. Б. Хмельницкого, получившей свое неповторимое лицо в 40–50-х годах прошлого века. «При его строительстве мы не только бережно охраняли окружающий дом вековой сосновый бор, но и создали в нем парк «Эдемский сад» с тематическими скульптурами, большой детской площадкой, беговыми дорожками, велосипедными треками, зонами для скейтеров, декорированными беседками и цветочными клумбами, который подарили городу и его жителям», – говорит Ольга Королева.

По словам Григория Якобсона, проект ЖК «Эдем» можно считать удачно реализованным, но только рассматривая его как жилой объект бизнес-класса. «Застройщик позиционировал его принадлежащим к классу De-Luxe, который просто отсутствует в классификации жилья, – поясняет Якобсон. – Для элитного дома в нем слишком много квартир и недостаточное количество парковочных мест, но в бизнес-класс он вписывается прекрасно». Отметим, что «Эдем» был сдан до появления единой классификации жилья.

Ольга Королева считает, что классификация недвижимости не содержит принципиально новых моментов, она являет собой компиляцию уже имеющих классификаций различного происхождения в применении к текущей ситуации на рынке недвижимости в целом по стране.

В пользу «Эдема» говорит и то, что жилой комплекс вошел в число финалистов номинации «Лучший реализованный девелоперский проект» в заявленной категории по итогам общероссийского конкурса «Профессиональное признание 2012».

Бизнес-класс

Опыт строительства жилья повышенной комфортности ГК «Дом-Стой» использует в новом проекте, находящемся в стадии реализации, – жилом доме бизнес-класса с видом на Нарымский сквер La GRANDE, который также будет поддерживать своим обликом уже сложившуюся вокруг Нарымского сфера атмосферу, озеленение двора расширит его территорию, а заложенные дизайнерами нотки французского шарма в деталях благоустройства дома придадут новое звучание окружению дома.

По информации Григория Якобсона, в Новосибирске уже есть ряд подобных домов: ЖК «Александровский сад» на ул. Сибирской, ЖК «Эдем» на ул. Богдана Хмельницкого, ЖК «Петровский» по Мочищенскому шоссе и другие. К сданным объектам этого класса также относятся ЖК «Престиж» (Салтыкова-Щедрина, 118) и ЖК «Орион» (Коммунистическая, 11). Из строящихся можно отметить ЖК «Статус» (Шевченко, 25), сдача которого ожидается во II квартале 2015 года, и ЖК «Марсель» (Водопроводная , 1а) – будет сдан во II квартале 2015 года. Однако эксперт подчеркивает, что строящимся домам сложно дать точную оценку. Бывает так, что застройщик «недотягивает» проект до заявленного класса.

Некоторые застройщики, напротив, сознательно занижают планку. Так, директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов рассказал, что в структуре проектов «Сибакадемстрой» недвижимость подобного формата занимает около 10 %. «Сейчас мы создаем квартал в центре города «На Декабристов», где построен первый дом повышенной комфортности и ведутся работы по возведению второго дома. Однако называть этот проект элитным мы не хотим», – говорит Динар Зарипов.

Проект «На Декабристов» отличается применением более дорогостоящих материалов и технологий. Например, для кладки стен используется голицынский кирпич, установлены окна из алюминиевого профиля SCHÜCO. «На Декабристов» – первый жилой квартал в застройке Новосибирска, где все светопрозрачные конструкции выполнены с применением этой системы остекления. В доме установлены плавные и бесшумные лифты ThyssenKrupp, которые опускаются прямо в подземный паркинг. Особенностями проекта являются современный архитектурный вид фасадов, оригинальный дизайн мест общего пользования, применение натуральных материалов. В квартале предусмотрены элементы системы «умный дом»: автоматизация инженерных систем и ресурсов, система контроля доступа, охранное телевидение, система телеметрии, автоматическое включение и отключение света в лестничных холлах. Все эти составляющие позволяют экономить до 10–20 % энерго- и теплоресурсов.

Динар Зарипов, директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой»: «Сегмент жилья повышенной комфортности сейчас переживает стадию формирования. Формат таких домов только начинает зарождаться, и пока четкие требования к рынку подобной недвижимости отсутствуют, каждый застройщик понимает этот сегмент по-своему. Единая классификация многоквартирных жилых новостроек может стать неким ориентиром для риелторов. Она поможет понять, к какому типу относится тот или иной объект продажи, а также для покупателей, которые будут знать, квартиру в доме какого класса они покупают. Но поскольку правила не закреплены законодательно, девелоперы пока не могут в полной мере руководствоваться ими. Кстати, на международном уровне подобной классификации жилья нет вовсе. Да и в Новосибирске как такового разграничения на бизнес-класс и элитное жилье пока в Новосибирске нет, а на деле зачастую оказывается, что те, дома, которые называются элитными, не являются таковыми».

«Согласно классификации фонда содействия РЖС, квартал «На Декабристов» соответствует многим критериям элитного жилья, – отмечает Динар Зарипов. – Так, одним из критериев отнесения к элит-классу является проект известного архитектора, а для работы над концепциями проектов наша компания привлекает европейских специалистов. Концепцию квартала «На Декабристов» мы разрабатывали совместно с международным архитектурным бюро AEDAS, которое занимается планированием территорий по всему миру».

Еще один параметр – это качественное благоустройство придомовой территории. Проект «На Декабристов» имеет закрытый огороженный двор с фонтаном, оригинальным ландшафтным дизайном, озеленением и трехуровневой системой освещения. Двор будет свободен от машин, поскольку в домах имеется двухуровневый подземный паркинг с датчиками света, движения и пожаротушения. Система безопасности предполагает контроль доступа на территорию, наличие консьержа и домофона, охранное телевидение. Жилье повышенной комфортности должно иметь развитую инфраструктуру, считают в компании. Квартал «На Декабристов» расположен в удачном месте – это тихий центр Новосибирска. В то же время рядом с основными магистралями города и метро. В пятиминутной доступности от него расположены детские сады, школы, вузы, отделения банков, продуктовые супермаркеты и медицинские центры. Магазины и центры услуг предполагаются также на первых этажах домов в зоне ритейла.

Сейчас первый дом квартала «На Декабристов» находится на сдаче, квартиры в нем практически все проданы. В марте были открыты продажи по второму дому, строительство которого завершится в 2016 году. Средняя стоимость квадратного метра в нем на начальной стадии строительства – от 87 тыс. руб.

Полностью соответствующим бизнес-классу, говорят в «Жилфонде», можно считать проект «Паркхаус» на ул. Урицкого, 20, где очень высокая стоимость квадратного метра и квартиры не перепродаются, а также «Солярис» на Романова, 39. Одна из удачных реализаций жилья бизнес-класса — дом на ул. Кирова, 44/2. «Здесь квартиры продаются очень редко; в данный момент в этом доме выставлена на продажу трехкомнатная квартира площадью 138 м2 за 25,5 млн руб. – 184 тыс. руб. за квадратный метр», – рассказали в «Жилфонде».

Еще один дом бизнес-класса возводит в Академгородке ЗАО «Роснефтегазстрой-Академинвест». Дом полностью соответствует заявленному классу, хотя, как признался Павел Воронкин, заместитель директора «РНГС», в компанииориентируются скорее на принятые на рынке стандарты, чем на классификацию.

Дом Forest Line в Академгородке на ул. Шатурской строится по индивидуальному проекту, из кирпича. Высота потолков 3 м, в 2- и 3-комнатных квартирах по 2 санузла. Внутри квартиры нет несущих стен, поэтому покупатели могут перепланировать квартиру по собственному желанию. В доме представлен весь спектр квартир – от 1-комнатных площадью 60 м2 до 4-комнатных площадью 120–140 м2. У дома огороженная охраняемая территория, будет сделано видеонаблюдение и предусмотрено размещение консьержа в каждом подъезде. По словам Павла Воронкова, проект отличается интересными планировками квартир – в каждой квартире в гостиной есть эркер, – уровнем безопасности и благоустройства территории, а также уникальным месторасположением. Дом находится рядом с сосновым бором, к которому обращен двор.

Дом бизнес-класса строится и на ул. С. Шамшиных, 6. Проект предусматривает удобно спроектированные квартиры, с большими прихожими и просторными жилыми комнатами, большие окна и высокие потолки, закрытую охраняемую территорию, улучшенную отделку мест общего пользования по авторскому дизайн-проекту. Под домом запроектированы 2 подземные этажа, включающие автостоянки для жителей дома и мусоропровод. В строительстве применяются современные технологии и качественные материалы.

Спрос

Олег Вонарха, руководитель отдела вторичного жилья АН «Жилфонд»: «Квартиры в подобных домах редко выставляются на продажу и могут продаваться не один год. Во-первых, цена слишком высокая из-за большой площади, которая может превышать 300 м2 и доходить до 500 м2. Вторая причина вытекает из первой: такие квартиры интересуют небольшую группу людей – состоятельных горожан, которые уже имеют жилье. Они, как правило, ищут квартиру определенного типа в конкретном доме, но в тот момент там может не быть подходящего варианта, выставленного на продажу, – эти квартиры редко перепродаются. Так что покупатели могут в течение продолжительного времени подбирать или ожидать вариант, который соответствовал бы всем их запросам».

«Спрос на такое жилье есть всегда», – говорит Ольга Шипшина. Покупки в секторе элитной недвижимости совершаются и для повышения комфорта жизни и в качестве долгосрочных инвестиций. Покупатели квартир повышенного качества – люди состоявшиеся, успешные в карьере, стремящиеся подчеркнуть свой статус, сделать свою жизнь и жизнь своей семьи более комфортной. При выборе жилья учитывается большое количество критериев: территориальное расположение, удаленность от места работы, экологические факторы, особенности планировки и многое другое.

Павел Воронкин оценивает спрос на жилье повышенной комфортности в 20–30 % рынка. По его мнению, в критериях отнесения к престижному жилью играет роль, в первую очередь, местоположение дома.

По мнению Динара Зарипова, спрос на жилье повышенной комфортности растет. Целевая аудитория таких проектов – это успешные люди, бизнесмены, топ-менеджеры крупных компаний от 35 лет, приобретающие жилье для себя и своих детей.

«Дома элитного и бизнес-классов объединяет высокая стоимость квадратного метра, – комментирует Олег Вонарха, – При этом в элитных квартирах из нескольких комнат она ниже, чем в однокомнатных того же класса, эта разница может доходить до 1 млн рублей. Стоимость квадратного метра в этом сегменте недвижимости не растет и может меняться в зависимости от договоренности продавца и покупателя».

Высокая цена делает жилье повышенной комфортности доступным только для состоятельных людей: приобретается оно не в ипотеку и не на последние деньги. При этом фактически люди платят не только за комфортное место для жизни, но и за соседство с определенным кругом людей, это особенно характерно для элитного жилья, при этом новосибирские застройщики чаще принимают классификацию во внимание, но не следуют ей буквально.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com