Жилье: новое или старое?

Подыскивая себе новое жилье, российские покупатели часто ограничиваются выбором района и вида из окон. Эта привычка осталась как пережиток советской эпохи. Бетонные «коробки» были тогда практически однотипны, а дефицит на рынке жилья не позволял привередничать. О том, что россияне и поныне не особенно разборчивы, красноречиво свидетельствуют цены на рынке жилья. Их разброс в границах отдельно взятого города обычно минимален и совершенно не связан с типом и годом постройки домов.

Жилье: новое или старое?

Но различать дома по времени постройки все-таки нужно. И более того, год постройки дома должен стать важным аргументом при выборе жилья. От этого зависит состояние инженерных коммуникаций, эффективность использованных при строительстве материалов, что в конечном счете отразится на стоимости содержания такого жилья.

Новостройки и «вторичка»

Еще 20–30 лет назад о квартире в новом доме в России помышляли разве что очередники и члены жилищно-строительных кооперативов. Остальным приходилось довольствоваться вторичным фондом. Сегодня ситуация в корне изменилась, но многие по инерции не делают различий между новостройками и домами старой постройки.

Специалисты считают, что напрасно. Примерно на рубеже 1990-х–2000-х годов кардинально поменялись стандарты и технические условия на строительство многоквартирных жилых зданий. Например, требования по теплоизоляции ограждающих конструкций возросли примерно в 10 раз.

Как отмечает специалисты, изменилось не только качество теплоизоляции внешних стен, но и функциональность отопительных систем. Например, сегодня застройщики по закону должны устанавливать в самих зданиях либо на ЦТП погодозависимую автоматику, которая регулирует подачу тепла в квартиры в зависимости от реальной температуры воздуха на улице и прогрева фасадов солнцем. Кроме того, теперь в домах устанавливают отопительные приборы нового поколения, например, конвекторы «Сантехпром» со встроенными автоматическими радиаторными терморегуляторами Danfoss. Устройство позволяет жильцам самостоятельно устанавливать желаемую температуру воздуха для каждой комнаты и автоматически поддерживает ее.

Все это вместе с установленными по умолчанию пластиковыми окнами и клапанами-проветривателями обеспечивает совершенно иной уровень температурного комфорта. Разница особенно заметна в межсезонье, то есть весной и осенью, когда в зданиях старой постройки жарко и душно, а обитатели современных домов чувствуют себя совершенно комфортно. К тому же не за горами повсеместное введение поквартирного учета тепла, и тогда преимущества более теплого и экономичного жилья станут ощутимы еще и на уровне кошелька.

Очевидным плюсом новостройки является ее новизна. Изношенные коммуникации, растрескавшиеся фасады, разошедшиеся на стыках плиты межэтажных перекрытий, плохо работающая вентиляция, слишком слабый (как вариант – слишком сильный) напор воды и ее низкое качество – все эти «прелести» вторичного фонда россиянам хорошо известны. Так какой же смысл платить такую же цену за жилье с целым ворохом фактически неустранимых (во всяком случае в пределах отдельно взятой квартиры) недочетов? Есть расхожее мнение, что ремонт «обжитой» квартиры обойдется дешевле, однако с учетом вышеуказанных проблем и общего возраста жилья эта точка зрения справедлива с точностью до наоборот. Как показывает практика, отремонтировать жилье в новостройке дешевле примерно на 30 %. Это без учета стоимости пластиковых окон, которые многие жители новых домов не меняют, по крайней мере, в течение первых нескольких лет.

Отдельного рассмотрения заслуживает ситуация с электросетью. В зданиях постройки прошлых лет, особенно советских, можно встретить целый букет проблем: недостаточную выделенную на квартиру мощность, отсутствие заземления, алюминиевую проводку и т. д. Зачастую только одного медного кабеля для полной замены в квартире старой проводки требуется 200–300 метров, а стоит он весьма недешево.

Новостройки предпочтительнее и с точки зрения планировки. Как правило, сегодня строят дома с просторными кухнями, большими лоджиями (которых может быть несколько на квартиру), широкими межквартирными и лифтовыми холлами.

Конечно, есть определенные преимущества и у «вторички». Например, это развитая социальная инфраструктура: новые микрорайоны зачастую не имеют школ, детских садов и поликлиник, в них нет супермаркетов и отделений привычных банков. Если район находится на отшибе, то все это часто критично, особенно для пожилых людей и семей с маленькими детьми.

Также необходимо учитывать то обстоятельство, что свидетельство о собственности на новое жилье обычно можно получить лишь через год-два, а значит, возникнут проблемы с регистрацией. Часто в новостройках наблюдаются перебои в подаче воды и электроэнергии, иногда даже тепла. Порой не работает половина лифтов и мусоропровод.

Во вторичное жилье, в каком бы состоянии оно ни находилось, можно сразу въехать. В тех ситуациях, когда семье негде жить, этот фактор часто становится решающим. Новостройка же, какой бы прекрасной она ни была, для проживания поначалу обычно непригодна. Хотя в последние годы многие строительные компании практикуют продажу квартир с отделкой разной категории и, соответственно, стоимости.

Важно, что при покупке квартиры в новостройке вы – первый будущий собственник. За вторичным жильем порой тянется цепочка предыдущих владельцев, которую обязательно нужно проверять: законно ли ими была приобретена квартира, соблюдались ли права несовершеннолетних и т. д. Иными словами, необходимо провести юридический анализ чистоты квартиры, чтобы исключить возможность признания сделки недействительной в будущем. Проверить же документы у застройщика – дело двух дней. Главный риск здесь – надежность застройщика, в том числе, финансовая.

Итак, можно заключить, что квартира в новостройке в большинстве случаев все же предпочтительнее. Однако есть ряд ситуаций, когда у людей в силу определенных обстоятельств просто нет иного выбора, кроме покупки жилья на вторичном рынке.

Такие разные новостройки

Но встречаются сложности и при покупке новостройки. Например, выбор между панельным или монолитным домом. Эксперты говорят, что противостояние «панель против монолита» – надуманное, это два разных способа строительства. Бывают качественные и некачественные дома обоих типов, здесь все зависит от того, кто и как их строит.

Настороженное отношение к панельным домам у россиян сложилось благодаря не очень высокому качеству советской застройки. Однако сейчас, когда жилье строится в основном на продажу, параллелей проводить не следует. Стены современных зданий стали намного толще и теплее, а срок их эксплуатации превышает 100 лет. Кроме того, при строительстве панельных домов используются конструктивные решения, защищающие здание от прогрессирующего обрушения в нештатных ситуациях.

А вот на качество строительства действительно стоит обратить внимание. Часто оно видно по криво подогнанным друг к другу панелям и плохо уложенным межэтажным перекрытиям. Нет, такое здание не развалится, как карточный домик – несущий каркас не позволит. Но кто знает, в какие еще проблемы может вылиться небрежное отношение застройщика к своей работе. Некоторые компании стремятся экономить на всем, вплоть до мелочей. Доходит до смешного: на отопительные приборы устанавливают клапаны терморегуляторов без регулирующих головок. Тепловые пункты иногда собирают на месте из комплектующих различных производителей. Некоторые застройщики, напротив, стараются с опережением внедрять наиболее современные решения в своих зданиях. И это несомненный плюс для будущих жильцов.

Особого внимания заслуживает комплексное освоение территорий, при котором предполагается застройка по единому проекту целых районов. Решение привлекательно тем, что одновременно с жильем строятся объекты коммунальной инфраструктуры, дороги, транспортные узлы, торгово-развлекательные комплексы, спортивные объекты, разбиваются парки. Таких проектов в Новосибирске немало, в городе осваивается порядка 10 комплексных площадок.

Еще один важный аспект выбора – планировка квартир. Сегодня можно встретить дома с уже имеющейся и свободной планировкой. Преимущества вторых очевидны: это возможность зонировать пространство по своему усмотрению и воплощать нестандартные проекты. Часто подобное решение является оптимальным для больших семей, поскольку позволяет «выкроить» одну, а то и две дополнительных комнаты за счет уменьшения площади остальных.

Однако часто на первый план выходят другие факторы. Например, объем ремонтных работ, которых требует свободная планировка, существенно выше, чем в случае планировки фиксированной. Изначально в квартире нет не только межкомнатных перегородок, но и вообще никаких коммуникаций, включая электропроводку. Масштабы чернового ремонта стен и перекрытий также более значительны.

Выбор новой квартиры – дело ответственное. В России, где пока что не сформировалась заметная дифференциация по стоимости жилья в зависимости от возраста и типа дома, у потенциальных собственников есть возможность рассматривать различные варианты с одинаковым бюджетом. С течением времени тенденции, очевидно, будут меняться.

 

Благодарим за помощь в подготовке статьи компанию «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com