Трехкомнатные квартиры: для семей с детьми

В Новосибирске отмечается стабильно невысокий спрос на трехкомнатные квартиры. Однако, по мнению экспертов, в ближайшем будущем можно прогнозировать увеличение спроса на них. Причина – в семьях все чаще рождаются вторые и третьи дети, а растущей семье необходима квартира не только более просторная, но и с большим количеством комнат.

Трехкомнатные квартиры: для семей с детьми

По данным отдела новостроек «Сибакадемстрой Недвижимость», спрос на трехкомнатные квартиры на вторичном рынке оценивается в 15–18 %. «Некоторое время в Новосибирске строилось в основном малогабаритное жилье. Постепенно на первичном рынке сформировался отложенный спрос на более просторные квартиры. Сегодня просторные квартиры в среднем ценовом сегменте – это довольно востребованный продукт», – говорит Владимир Дергачёв, руководитель отдела новостроек «Сибакадемстрой Недвижимость».

А доля трехкомнатных квартир, посчитали в «Сибакадемстрой Недвижимость», при строительстве может составлять от 0 до 25 % по разным объектам. Такой норматив, как инсоляция, буквально заставляет застройщиков включать в планировки многокомнатные квартиры (есть требования по естественной освещенности внутренних помещений). «Если бы его не было, полагаю, во многих объектах количество трехкомнатных квартир существенно сократилось бы», – добавляет Владимир Дергачёв.

При проектировании застройщики обычно закладывают намного меньше трехкомнатных квартир, чем однокомнатных и двухкомнатных. Стоимость 1 м2 в трехкомнатной квартире ощутимо ниже, чем в однокомнатной или двухкомнатной, поэтому очевидно, что застройщикам выгоднее продавать квартиры меньшей площади по более высокой цене. «Отмечу, что существуют проекты, где в домах предусмотрены только одно- и двухкомнатные квартиры-студии», – говорит Григорий Якобсон, руководитель отдела новостроек АН "Жилфонд".

Но количество строящихся квартир зависит не только от желания застройщика. Андрей Силков, владелец компании «ДОКТОР КЛЮЧ», считает, что в Новосибирске наблюдается невысокий спрос на трехкомнатные квартиры. Это обусловлено социально-экономическими особенностями населения. В городе проживает большое количество молодых семей, студентов, приезжих, для которых подобный вид жилья зачастую является дорогим и малодоступным.

«Мы понимаем сложности застройщиков с реализацией квартир больших площадей – оборачиваемость средств от продаж малогабаритного жилья существенно выше. Однако игнорировать потребности рынка нельзя. Спрос на многокомнатные квартиры все-таки существует. Потому мы советуем застройщикам при разработке проекта предусматривать техническую возможность объединения квартир на площадке. Но в идеале это не лучший вариант для покупателя – две маленькие квартиры стоят дороже, чем одна большая. Добавьте к этим затратам дорогостоящую перепланировку, ремонт. К тому же перепланировку на этапе строительства осуществить не получится – это можно будет сделать только после ввода объекта в эксплуатацию», – подчеркивает Владимир Дергачев.

Эксперты называют и еще одну особенность трехкомнатных квартир – они не являются предметом для инвестиций. Большая часть «трешек» раскупается ближе к концу строительства, потому что люди берут их для себя, «для жизни», и приобретают в тот период, когда риски уже минимальны.

«Чем дешевле товар, тем больше у него потенциальных покупателей. Особенно это касается рынка недвижимости, на котором цены столь высокие, что не каждая семья может себе позволить покупку даже самой маленькой квартиры», – поясняет Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics. Появление в 2009 году на рынке Новосибирска квартир-студий (пионером в этом стал концерн «Сибирь») вызвало небывалый ажиотаж и высокие темпы продаж. Поскольку это произошло в кризис, спрос существенно сместился в сторону экономсегмента и во многом там и остался по сей день: за последние годы на рынке новостроек выросла доля студий и однокомнатных квартир. «Логично предположить, что при росте доходов населения спрос несколько перераспределится обратно, в сторону квартир большей площади», – размышляет Елена Ермолаева.

Какие квартиры востребованы

По данным «Жилфонда», квартиры по цене застройщика с удобными планировками, расположенные в жилых комплексах с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью, продаются быстро.

Елена Ермолаева рассказала, что уже сейчас риелторы периодически отмечают, что в некоторых районах невозможно купить 3-4-комнатную квартиру в новостройке, поскольку их там попросту нет. «А покупатели – есть, – отмечает Елена Ермолаева. – Возможно, со временем девелоперы восполнят этот пробел, поскольку строить большие квартиры для них более выгодно – требуется меньше коммуникаций, планировки подъездов получаются более экономичными», – прогнозирует эксперт. С другой стороны, квартира квартире рознь. Например, очень востребованы трехкомнатные квартиры небольшой площади – до 90 м2, с большой кухней-гостиной, а девелоперы нередко предлагают площади от 140 м2. При нынешней средней цене на первичном рынке порядка 54 тыс. руб. за 1 м2 (апрель, 2014) цена «уходит» за 7,5 млн руб., а в престижном районе – ближе к 9–10 млн руб. И это без учета отделки. В результате привлекательнее может выглядеть вариант покупки или строительства загородной недвижимости – дом такой же площадью обойдется в два раза дешевле.

По этому пути уже пошла компания «ДомСтрой». Как рассказала Екатерина Исаева, руководитель отдела продаж ООО «ДомСтрой», сейчас у компании нет проектов с трехкомнатными квартирами, но есть коттеджи – два этажа свободной планировки от 130,3 до 250 м2 на земельных участках от 6,5 соток. Стоимость под чистовую отделку – от 5,4 млн руб.

Какие трехкомнатные квартиры можно купить в Новосибирске

По данным «Жилфонда», наиболее широко на новосибирском рынке представлены трехкомнатные квартиры класса эконом и эконом-комфорт площадью от 60 до 85 м2. Трехкомнатная квартира позиционируется как жилье для семьи с 1–2 детьми, поэтому в такой квартире проектом обязательно должен быть предусмотрен раздельный санузел, ванная комната площадью 5 м2, просторная кухня, балкон или лоджия. В последнее время вырос спрос на дорогостоящие трехкомнатные квартиры бизнес-класса, большой площади – от 100 до 130 м2 – но сейчас это самое дефицитное предложение.
Владимир Дергачёв говорит, что площади трехкомнатных квартир могут варьироваться от 60 м2 – трехкомнатные студии экономкласса в комплексе «Ясный берег» – до 122 м2 в доме на Красном проспекте от компании «Союз-10».

Кто строит трехкомнатные квартиры

По мнению Григория Якобсона, на новосибирском рынке новостроек можно выделить несколько строительных компаний, «щедрых» на трехкомнатные квартиры. Так, в базе нашего агентства представлен широкий выбор трехкомнатных квартир с разнообразными планировками в таких жилых комплексах, как «Европейский Берег», «Зенит» и «Премьер».

Андрей Силков говорит, что существенное количество многокомнатных квартир (3 и более комнат) предлагают застройщики домов бизнес-класса и класса комфорт. В качестве примера эксперт приводит дома на улице Державина, 49 («Инвестстрой»), улице С. Шамшиных, 20 («Кварсис»), ЖК «На Декабристов» («Сибакадемстрой»), сданный жилой комплекс на Сухарной, 101 («Кварсис»).

Александр Зуев, директор ООО АН «Неолайн», отмечает, что в последнее время на рынке появились интересные предложения. Например, дом «Берлин» напротив «Ройял парка», в котором при строительстве заложены квартиры свободной планировки с большой площадью.
Владимир Дергачёв перечисляет примеры объектов с достаточным количеством трехкомнатных квартир: клубный дом «Шишкин», где спроектированы двух- и трехкомнатные квартиры, в том числе – двухуровневые, дом на улице О. Жилиной, 33, в котором запроектировано много больших квартир, жилой комплекс «Красная горка» – трехкомнатные дуплексы, ЖК «Европейский» и «Европейский Берег».

По мнению директора ООО «Вся Недвижимость Новосибирска» Инессы Сердюковой, наибольшее число трехкомнатных квартир закладывается строительной компанией «Энергомонтаж»: по 2 квартиры на одном этаже.

Прогнозы

Можно предположить, говорит, Александр Зуев, что в течение следующих 3–7 лет сегмент трехкомнатных квартир на рынке недвижимости может существенно возрасти в связи с ростом покупательской способности как раз того класса населения, которые сейчас покупают однокомнатные квартиры и студии: дети, растут, есть необходимость расширяться.

Владимир Дергачёв считает, что этому сегменту придется развиваться, особенно в связи с тем, что сейчас в Новосибирске заметен явный перекос в сторону студий и однокомнатных квартир. При положительном тренде в экономике потребность в трехкомнатных квартирах будет возрастать. Но если общий уровень благосостояния будет ухудшаться, у застройщиков не будет возможности закладывать в проекты значительное количество трехкомнатных квартир. В таком случае соблюсти баланс интересов застройщика и удовлетворить потребности рынка помогут технические возможности перепланировок. Пока спрос на большие квартиры смещен в сторону вторичного рынка. Отчасти его удовлетворяет растущий сегмент малоэтажного и индивидуального жилья.

Григорий Якобсон отмечает, что многие семьи, которые получают материнский капитал, используют его средства для улучшения жилищных условий и приобретения трехкомнатных квартир. Поэтому в ближайшем будущем можно прогнозировать стабильный спрос на трехкомнатные квартиры.

Просторная трехкомнатная квартира – идеальный вариант для семьи с двумя детьми. На сегодняшний день у семей есть серьезная финансовая поддержка от государства в виде материнского капитала.

Что предлагают новосибирские застройщики

Параметры трехкомнатных квартир могут очень существенно отличаться в зависимости от типов и ценовой категории объектов.

По данным Елены Астаховой, директора по реализации ЖК «Ясный берег», в первой очереди жилого комплекса на трехкомнатные приходится 20 % от общего количества квартир. «Для многих наших потенциальных покупателей это жилье станет первым, а это чаще всего однокомнатные квартиры, их большинство», – говорит Елена Астахова и отмечает, что чаще трехкомнатные квартиры покупают семьи, где больше 2 детей, причем 10 % покупателей используют материнский капитал. В проекте предлагаются трехкомнатные квартиры площадью 61,9 и 69,8 м2 по цене от 45 тыс. за «квадрат». Это квартиры-студии современной планировки: с просторной кухней-гостиной и санузлом. По мнению Елены Астаховой, спрос на этот продукт не высок, но стабилен

Надежда Кондратюк, руководитель отдела маркетинга СК «Метаприбор», рассказала, что в компании покупателям, выбирающим двухкомнатную квартиру для своей семьи, предлагают обратить внимание на трехкомнатные. «Они стоят на 200–500 тыс. руб. дороже, но гораздо удобнее для жизни», – отмечает Надежда Кондратюк. В 3 секции ЖК «Европейский» нет однокомнатных и студий, а из четырех квартир на площадке одна – трехкомнатная. В пятой секции комплекса – порядка 30 % трехкомнатных. Площади трехкомнатных квартир в 3 и 5 секциях варьируются от 71,2 до 86,3 м2, цены – от 4,4 до 5,7 млн руб. Застройщик и проектировщики считают, что сегодня это оптимальные площади для центра города. «В первых двух секциях ЖК «Европейский», которые уже сданы, были квартиры до 112 м2, своим простором они очень впечатляли покупателей, но далеко не все могли себе позволить их купить. Сегодня в продаже есть одна такая квартира – ее цена 7,3 млн руб.», – говорит Надежда Кондратюк.

Во всех трехкомнатных квартирах ЖК «Европейский» современные планировки с двумя санузлами, просторными холлами, остекленными лоджиями и высокими потолками – 2,74 м в чистом виде. Популярны квартиры, где кухня и гостиная объединены в единое пространство, которое при необходимости легко выделяется в отдельные помещения. Такие трехкомнатные представлены в 3 секции ЖК «Европейский».
По словам Динара Зарипова, директора по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой», спрос на трехкомнатные квартиры в проектах компании «Сибакадемстрой» традиционно стабилен. Так, на момент сдачи первой очереди микрорайона «Европейский Берег» было реализовано 85 % трехкомнатных квартир. В домах второй очереди, которые будут сданы в начале следующего года, трехкомнатные квартиры распроданы уже более чем на треть. В проектах компании «Сибакадемстрой» площадь трехкомнатной квартиры классической планировки составляет 75 м2. Стоимость квартиры в уже сданных домах первой очереди микрорайона «Европейский Берег» составляет минимум 4,5 млн руб. Во второй очереди проекта, которая будет сдана в начале 2015 года, стоимость трехкомнатной квартиры – 4,2 млн руб.

Олег Шушаников, старший менеджер по продажам ООО «Стройинвест К», рассказал, что в жилом дом на Зыряновской 142 квартиры всего, из них 36 трехкомнатных, что составляет приблизительно 25 % от общего количества. Площадь – от 99 до 118 м2, стоимость – 62 тыс. руб. за м2. Все квартиры улучшенной планировки, санузлы раздельные, есть квартиры с двумя санузлами, просторные светлые кухни порядка 20 м2, по 2 балкона в квартире – от 5 до 7 м2.

По информации Виталия Гильта, ЗАО «Строитель», в случае многоэтажек ЖК «Астра» и ЖК «Статус» – примерно 10–15 % общего числа квартир – трехкомнатные, в Новомарусино – примерно 5 %. В «Астре» квартиры имеют площадь от 65 до 95 м2 и продаются по 60 тыс. руб. за «квадрат», в «Статусе» – от 72 до 170 м2, цена – от 70 тыс. руб., в Новомарусино – от 65 м2, стоимость от 35 тыс. руб. за м2.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное