Точка в точечной застройке

В настоящее время термина «точечная застройка» нет ни в одном нормативном документе. И тем не менее именно проблема точечной застройки является актуальной для абсолютного большинства российских и зарубежных мегаполисов. В Новосибирске с принятием новой редакции правил землепользования и застройки в решении этого вопроса, по-видимому, поставлена точка.

Точка в точечной застройке
Мехико Ванкувер Строящийся жилой дом на ул. Карамзина Дом на ул. Мичурина, 24, проект «Ступени» Дом на ул. Мичурина, 24, проект «Ступени»

Специалисты отмечают, что более верный термин – уплотнительная застройка. Известно, что в Новосибирске плотность застройки достаточно низкая или, как говорят архитекторы, городская ткань в центре города достаточно рыхлая. И, кстати, не только современные, но и советские нормативы, позволяют застраивать город более плотно. Например, в Москве застройка в 3,5 раза плотнее, чем в Новосибирске. Можно привести еще несколько примеров. В столице Австрии Вене плотность населения в центральной части города достигает 900 тыс. человек на гектар. У нас по нормативам она в 2,5 раза меньше.

Однако это не означает, что новый объект можно безболезненно вписать в существующую застройку. Часто точечная застройка разрушает систему городских планировочных связей и услуг. Например, универмаг «Калининский» «заткнул» возможность продолжения Ипподромской магистрали.

palitraМеждународный опыт

Процесс сшивания ткани городской среды никогда не был простым. Но если не развивать центральную часть города, она начинает деградировать: застройка стареет, изнашиваются коммуникации, территория не соответствует современным стандартам и нуждается в реконструкции. Живое тому доказательство – столица Мексики Мехико, где в центре стоят разрушенные здания.

Существует международный опыт решения этой проблемы. Например, Ванкувер, который признан одним из самых лучших городов мира для проживания, ранее имел те же самые проблемы, что и мы сегодня. На городской референдум были вынесены два варианта развития: расширять город вне границ, и тем самым усугублять проблему, либо внутри городской черты идти на уплотнение существующей застройки, повышение плотности населения в центральной части города, и тем самым сократить транспортные потоки, протяженность инженерных сетей – пойти по пути насыщения транспортной сетью центрального пространства. Горожанами было принято решение выбрать второй вариант.

Горожане против точечной застройки

В октябре мэрия провела на муниципальном портале экспресс-опрос «Ограничить точечную застройку: ваше мнение?». Новосибирцам было предложено ответить на семь вопросов по проблемам градостроительства. Результаты анкетирования показали высокую заинтересованность – участниками опроса стали более 2 800 человек.

Подавляющее большинство респондентов (96,4 %) считают проблему точечной застройки актуальной для нашего города и 79,6 % сталкивались с данной проблемой в микрорайоне проживания. Чаще всего эту проблему отмечали жители Железнодорожного и Центрального районов, реже всего – жители Первомайского района.

Как считают участники опроса, главные причины недовольства населения в связи с точечной застройкой – усиление транспортных проблем (89,6 %), несоблюдение строительных, санитарных и технических норм при точечной застройке (71,8 %), вырубка деревьев (69,6 %).

Наиболее оптимальными формами участия горожан в решении вопросов об объектах точечной застройки участники опроса видят проведение независимых общественных экспертиз (65,8 %), официальное обращение к органам власти, ответственным за принятие решений по строительству и архитектурному облику города (55,4 %), участие в публичных слушаниях (52,3 %). При этом 68,8 % опрошенных относятся к идее проведения публичных слушаний по проекту изменений в Правила землепользования и застройки города Новосибирска положительно.

Отвечая на вопросы о том, что сейчас недостаточно регулируется при застройке города, по мнению горожан, респонденты чаще всего отмечали нехватку парковочных мест (83,0 %), плотность застройки (81,3 %) и отсутствие учета влияния строительства новых домов на близлежащие дома (72,9 %).

Новосибирская практика

Несмотря на негативное отношение большинства горожан, точечная застройка имеет и положительные стороны. Так, генеральный директор ООО «НОЭМА-Инвест» Дмитрий Рева рассказал, что компания является застройщиком многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного на ул. Карамзина в Центральном районе города. Строительство ведется на месте снесенной фабрики 1929 года постройки. Производство перенесли в другой район города – в промышленную зону. Но, несмотря на то что вместо промпредприятия должен появиться дом, а строительная компания еще до начала строительства провела реконструкцию инженерных сетей, совместно с другим застройщиком поучаствовала в строительстве трансформаторной подстанции и тепловых сетей, жильцы соседних домов в начале строительства перегораживали проезды к строительной площадке, препятствовали движению строительной техники, подавали жалобы и обращения в прокуратуру, депутатам, в мэрию, администрацию президента и заявления в суд. Также активно привлекали к освещению ситуации СМИ. Однако после переговоров с жильцами соседних домов по их просьбе были внесены изменения в проект, в частности, была произведена корректировка расположения дома, а также было изменено расположение мусорных контейнеров. «Некоторые жильцы все равно остались недовольны и дважды обращались с заявлениями в суд: сначала с требованием о признании недействительным Разрешения на строительство, затем с требованием о признании недействительным заключения государственной экспертизы. В судах неоднократно было установлено, в том числе путем проведения судебных экспертиз, что никаких нарушений в проекте строительства многоквартирного жилого дома не было допущено», – говорит Дмитрий Рева. Озеленение территории не было нарушено, остались нетронутыми многолетние ели и сосны. На территории участка предусмотрено обустройство большой детской площадки и строительство спортивного зала. Сейчас по просьбе жильцов застройщик ведет переговоры с владельцами нежилых помещений в строящемся доме о возможности размещения в них частного детского сада.

«На сегодняшний день термин «точеная застройка» почему-то ассоциируется у людей с чем-то негативным. При этом забывают, что точечная застройка позволяет в том числе улучшить архитектурный облик города, избавится от ветхих строений, переносить производство в специально отведенные для этого зоны, обновлять коммуникации. Без точечной застройки многие районы города просто умрут от старости», – считает Дмитрий Рева.

По словам заместителя директора Новосибирского филиала ЗАО «Роснефтегазстрой-Академинвест» Павла Воронкина, компания имеет опыт реализации проектов точечной застройки. В том числе проект 12–14-этажного жилого дома на ул. Российской, который был реализован на месте уже построенного жилого массива, между зданий с расселением жильцов и заменой ветхого жилья. Для строительства этого объекта компания РНГС расселила шесть двухэтажных деревянных ветхих домов, предоставив каждому собственнику квартиру в новом доме по адресу ул. Рубиновая, 4, также построенном компанией. «Этот пример можно назвать удачным, поскольку все жители остались жить в том же районе», – отмечает Павел Воронкин. Кроме расселения ветхих домов компания РНГС провела полную реконструкцию существующих инженерных и электрических сетей: полностью обновила систему теплоснабжения, построила РП со встроенной ТП на 10 МВ, что лучшим образом отразилось и на окружающих домах. Более того, были отремонтированы подъездные дороги по улицам Рубиновой и Истринской, построена подземная парковка, детская и спортивные площадки.

Компанией ПТК-30 также реализованы несколько проектов точечной застройки: дом на ул. Мичурина, 24, проект «Ступени», дом на ул. Ядринцевской, 18 и пр. Карла Маркса, 11. В компании рассказали, что с открытым противодействием со стороны жильцов соседних домов столкнуться не пришлось, поскольку у строительной компании огромный стаж работы и все риски учтены на стадии проектирования, а спорные моменты возникают только в тех случаях, когда не проведены соответствующие юридические или инженерные изыскания, предшествующие началу строительства.

Изменения в ПЗЗ

Итоги опроса еще раз подтвердили остроту проблемы. Поэтому мэрия Новосибирска выступила с инициативой внесения очередных изменений Правил землепользования и застройки – уменьшить нагрузку на сложившиеся микрорайоны, снизить предельную этажность, оптимизировать нормы по парковкам, увеличить предельный минимальный размер земельных участков, выделяемых под строительство жилых домов.

По новым нормативам на 10 тыс. м2 земли можно будет построить 25 тыс. м2 жилой площади. Кроме того, если ранее минимальный размер участка для строительства высотного дома или здания составлял 10 соток, то сейчас он увеличен до 35 соток, для домов средней этажности – до 20 соток.

Предельный минимальный размер площадок для игр детей, отдыха взрослого населения, занятий физкультурой, хозяйственных целей и озеленения объектов капитального строительства в границах земельного участка – 14 м2 на 100 м2 общей площади квартир.

Изменения касаются и парковок. При строительстве на 105 м2 жилья будет приходиться одно парковочное место, но не менее 0,5 машино-места на квартиру – для средних и многоэтажных домов, в том числе не менее 15 % открытых гостевых площадок.

Кроме того, изменения в ПЗЗ предполагают ограничение высотности строительства. Так, для зоны Ж-1 – жилые дома смешанной этажности, и ОД-1 – зона делового, общественного и коммерческого назначения, вместо 50 этажей максимальную высотность должны установить на уровне 30 этажей. Кроме того, некоторые площадки перенесут в зону Ж-4, где предельная высота установлена всего в 13 этажей. Малоэтажные дома должны быть не выше трех этажей над землей.

Новая редакция ПЗЗ вступит в силу с октября 2016 года. Эти правила, по сути, поставят точку в точечной застройке Новосибирска в том самом негативном смысле. Однако застроенные территории продолжат развивать на основе новых нормативов. И речь будет идти уже не о точечной, а об уплотнительной застройке с одновременной заменой на новые дома не только аварийного жилого фонда, но и инженерных сетей, ремонтом дорог, обустройством детских площадок. 

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное