Сдача квартиры в аренду и проверка юридической «чистоты» сделки

Насколько добропорядочен и платежеспособен арендатор, который изъявил желание снять Вашу квартиру, и как он будет использовать квартиру, — вот ключевые вопросы, возникающие у арендодателя.

Сдача квартиры в аренду и проверка юридической «чистоты» сделки

Известны случаи, когда в квартире устраивались бордели, притоны, «массажные салоны». Квартиры иногда пересдаются посуточно, по часам. Не так редки ситуации проживания в квартире многочисленных родственников и знакомых арендатора, отношение которых к мебели и состоянию квартиры никак нельзя назвать бережным. А чтобы со стороны арендатора отпали все вопросы, касаемо законности сделки,  арендодатель стоит заранее подготовиться и оформить выписку из ЕГРП, чтобы подтвердить свои права на квартиру. Тем более сделать это можно онлайн за 10 минут.

Лучшими арендаторами на практике считаются семейные пары (определяется не только по благонадежности, но и по факту наличия двух зарабатывающих людей), опасаются же арендаторы выходцев «с кавказских республик» и ближнего зарубежья, одиноких мужчин и женщин (страх, что приведут «неизвестно кого»), студентов (по причине безденежья и постоянных «вечеринок»), хотя данное мнение является лишь стереотипом, который с действительностью в некоторых случаях ничего общего не имеет.

Сдача квартир внаем иностранцам (которыми могут быть также жители стран СНГ) имеет свои особенности, связанные с их постоянным местом жительства вне России. Взыскать с таких лиц долг практически нереально: одни только затраты на поездку в суд и сопровождение исполнительного производства в другой стране перекроют всю арендную плату. Поэтому с такими лицами всегда следует устанавливать авансовую систему оплаты и брать страховой депозит.

Одним из ключевых требований к арендатору является платежеспособность, т.е. способность ежемесячно оплачивать арендную плату. Вопрос о месте работы арендатора обязательно следует задать, а затем записать наименование работодателя и его адрес.

О платежеспособности может свидетельствовать место работы арендатора. В данном вопросе можно ориентироваться на специфику заработных плат в соответствующей области, например, «белые воротнички» или офисные клерки имеют высокий доход и получают его стабильно в отличие от сезонных рабочих или менеджеров по продажам, зарплата которых либо сезонна, либо зависит от объема проданных услуг или товаров.

Здесь впору вспомнить банковские технологии выдачи кредитов и требования банка к заемщикам: предоставление справки по форме 2-НДФЛ, проверка реальности места работы, установление максимальной пропорции расходов на аренду к зарплате, предоставление поручительства или залога. Последнее, кстати, не является чем- то удивительным — страховой депозит при сдаче в аренду является нормальной практикой.

В п. 2 ст. 17 ЖК РФ указано, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Для предотвращения появления в квартире мелкого производства целесообразно установить в договоре найма запрет на предпринимательскую деятельность в квартире (единственный в законе запрет установлен для размещения в жилых помещениях промышленных производств).

Отметим, что законодательство не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица в квартире по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. Для собственника квартиры это крайне нежелательно, так как на адрес квартиры будет приходить вся почта юридического лица, а при наличии претензий — и повестки суда, и приставы. Для исключения этого целесообразно установить прямой запрет на это в договоре и не заключать долгосрочный договор.

Мошенничества в сфере аренды квартир — это когда арендаторам предлагаются информационные услуги вместо реальных квартир, или их выселяют на улицу, или меняют замки и воруют их имущество. С арендодателем ситуация лучше, но и он может стать жертвой мошенничества. Весьма распространенным случаем мошенничества является пересдача квартиры множеству третьих лиц на долгий срок, конфликт с которыми впоследствии придется улаживать собственнику (хотя жертвой опять же является арендатор).

Для исключения такой ситуации, помимо обычной проверки арендаторов, рекомендуется заострять в договоре найма внимание на недопустимость поднайма квартиры и вселения третьих лиц без согласия собственника. Если написать обратное, то мошенники получают легальное право на пересдачу квартиры, и юридически все данные лица могут претендовать на проживание в этой квартире.

Продать квартиру третьим лицам по большому счету арендатор не может, но если говорить о подделке документов и продаже от имени собственника, то исключать этот вид мошенничества нельзя. Нельзя не отметить и кражу имущества, находящегося в квартире.

Застраховаться от мошенничества на все 100% нельзя.

Но снизить его вероятность можно:

  • профилактическими мерами: проверка паспорта, обращение внимания на подозрительные моменты, бдительность;
  • контрольными мероприятиями: ежемесячная проверка квартиры, звонки арендатору на стационарный телефон, поиск в Интернете адреса своей квартиры, запрос выписки из ЕГРП, прямые вопросы арендатору о подозрительных моментах;
  • оперативным реагированием в виде расторжения договора, смены замков или обращения в правоохранительные органы: наличие в квартире неизвестных лиц при отсутствии арендатора, звонки от третьих лиц с угрозами.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное