Новосибирск – элитный?

Новосибирск не избалован дорогим и комфортным жильем. Но меняется время, появляются новые стандарты потребления, происходит движение внутри элитных групп. Каждому времени соответствуют свои дома и свои стандарты потребления.

Новосибирск – элитный?

Александр Астахов, исполнительный директор компании Rolband & Partners, в список элитных домов включает внешне непохожие дома, такие как Максима Горького, 86, Шевченко, 17, Ядринцевская, 27, Крылова, 4 и 3, Красный проспект, 56а, группу зданий в квартале улиц Депутатской-Щетинкина.

«Совсем немного вариантов среди жилья, которое можно отнести к элитному. Все больше строят в эконом-сегменте. Относительно недавно на рынке появилось несколько новых объектов: ЖК «Статус» (ЗАО «Строитель»), ЖК «Берлин» («Стройград»), Rich House («СтройМастер»), ЖК «Орион» и другие», – говорит Эдуард Ляхов, заместитель генерального директора по продажам ЗАО «Строитель». Так, ЖК «Статус» строится в Октябрьском районе вблизи здания Законодательного собрания Новосибирской области. Это современный 24-этажный жилой дом премиум-класса с необычным и запоминающимся дизайном. На первом этаже комплекса расположится вестибюль с зоной рецепции, каминной и лифтовыми входами в высотную и подземную часть здания. 4-этажная подземная автостоянка позволит обеспечить парковочными местами каждую квартиру. На уровне 2 этажа предусмотрена эксплуатируемая кровля, оборудованная наружной декоративной подсветкой, с размещением площадок и мест для отдыха. Дом разделен на две секции, объединенные зоной рецепции. Жилые помещения занимают с 3 по 23 этажи. В крупногабаритных квартирах на верхних этажах предусмотрено наличие летних террас с видом на центральную часть города. Развитая инфраструктура около станции метро Октябрьская делает этот жилой комплекс привлекательным для жизни, а соседство с законодательными структурами, крупными банками и бизнес-центрами придает местоположению респектабельность и престиж.

Интересные архитектурные решения планируются в жилом комплексе «Берлин». После его презентации было много обсуждений среди экспертов рынка недвижимости. Проект, безусловно, интересен: современное техническое оснащение квартир, зимний сад для жителей, летние террасы. «Однако есть опасения, что в реальности не будет все так радужно. В Новосибирске нет пока успешного опыта реализации проекта с такими дорогими квартирами. Время покажет», – считает Эдуард Ляхов.

В структуре проектов «Сибакадемстрой» недвижимость подобного формата занимает около 10 %. «Сейчас мы создаем квартал в центре города на улице Декабристов, где строится первый дом повышенной комфортности, – рассказывает главный специалист по продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Денис Гузенко. – Это тихий центр города в 500 м от метро «Октябрьская» в отдалении от крупных магистралей». Пентхаусы в домах на Декабристов – это большие квартиры со свободной планировкой, открытой террасой, остекленным зимним садом и возможностью установить камин. Высота потолков в таких квартирах – 3 м, а окна – с видом на реку.

В элитном жилом комплексе «Эдем» апартаменты имеют площадь до 160 м2 с различными планировками и видовыми характеристиками, панорамным остеклением с видами на город и сосновый бор. В подземной части комплекса – паркинг на 76 машиномест, а для гостей создана отдельная открытая стоянка.

 

Требования

Что вообще вкладывается в понятие «элитное жилье» в Новосибирске – однозначного ответа нет до сих пор. Есть 2 типа элитного жилья, считает Елена Ермолаева, руководитель RID Analytics. Городское – центр, новые дома с парковками и огороженными территориями, с квартирами большой площади, и загородное – коттеджи, в основном на северном направлении, а также в некоторых поселках на южном направлении. «Новые элитные городские дома сейчас не строятся», – говорит Елена Ермолаева. – Что касается коттеджей, то здесь рынок понемногу растет, появляются отдельные новые проекты, развиваются и старые престижные территории».

Согласна с этим мнением Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость»: «Строительная отрасль в последние годы сосредоточилась в эконом-сегменте. Оно и понятно – риски меньше, да и подходящих участков для истинно элитной застройки днем с огнем не сыскать. Появляющиеся проекты – единичны и все они подразумевают какую-то «изюминку», которой не было на рынке раньше».

Тем не менее, накопленный опыт позволяет специалистам АН «Жилфонд» определить несколько ключевых требований, которым должны отвечать элитная городская квартира или дом. «Местоположение, архитектура, материал, из которого возведено здание, качество строительства и возраст дома, а также инфраструктура – как придомовая, так инфраструктура района, в котором он расположен. Обязательное требование для элитного жилья – хорошая транспортная доступность», – перечисляет Олег Вонарха, руководитель офиса АН «Жилфонд», специализирующегося на элитной недвижимости.

Загородную элитную недвижимость собственники предпочитают строить самостоятельно, по собственному проекту. «Правда, в последнее время есть тенденция отъезда части целевой аудитории за рубеж на ПМЖ, в связи с чем в продаже появляются дорогие квартиры и коттеджи, – уточняет Елена Ермолаева. – Но эстетические вкусы покупателей сейчас быстро меняются. Так, недавний стиль «дорого-богато» уступает место более спокойным современным европейским решениям. Соответственно, если был построен «замок» или «дворец», продать это по высокой цене уже невозможно».

Если говорить именно об элитных городских квартирах, то требования к ним высокие: большие площади, причем такая квартира должна быть в доме не одна, этому требованию должны соответствовать все квартиры в этом доме. Для такой квартиры желательна свободная планировка, позволяющая не ограничиваться в дизайнерских задумках. Дом, в котором расположена квартира, должен иметь подземный паркинг, огороженную придомовую территорию, обязательно – охрана, видеонаблюдение. Также, с учетом того, что количество комнат – цифра условная (должны быть свободные планировки), этот формат предполагает следующие минимальные площади: 1-комнатная квартира должна быть не менее 60 м2, двухкомнатная – 80 м2, трехкомнатная – 120 м2, четырехкомнатная – 250 м2, а пятикомнатная – 350 м2. «В Новосибирске достаточно скромные требования к элитному жилью», – считает Татьяна Казакова.

Впрочем, требования к элитным домам растут вслед за ростом стандартов потребления. «В последнее время крайне внимательно покупатели элитной недвижимости стали относиться к соседскому окружению, – отмечает Олег Вонарха. – В элитном доме не должно быть социальной разобщенности. Сейчас все больше строят домов, которые называют элитными, с небольшим количеством квартир. Такие дома заполнить «однородным контингентом» проще, поэтому их престиж завоевать легче, но и цена квартир в них, как правило, выше. При этом стоит отметить, что в Новосибирске строят элитные дома-одиночки. Пока, к сожалению, у нас нет крупных жилых элитных комплексов, включающих в себя полный спектр социальных услуг, магазины и помещения для активного отдыха и досуга».

«Мы в своей работе и сопровождении проектов придерживаемся классификации новостроек, принятой Фондом РЖС при участии аналитиков Российской гильдии риелторов, – рассказывает Александр Астахов. – Некоторые из этих требований покажутся сейчас застройщикам слишком завышенными, но опыт показывает, что это происходит от определенного ментального отставания Новосибирска от метрополии».

Но и застройщики в борьбе за покупателя продолжают совершенствовать свои проекты. В домах появляются летние террасы и зоны для отдыха внутри дома, эксплуатируемые кровли с видовыми площадками, витражное остекление, новейшее лифтовое оборудование, беговые дорожки по периметру дома, индивидуальные системы кондиционирования и обогрева для каждой квартиры. Все чаще встречаются двухуровневые пентхаусы на верхних этажах дома, из окон которых открывается роскошный вид на город. На рынке появляются варианты с возможностью объединения не только нескольких комнат, но даже квартир, а при необходимости покупатель может приобрести целый этаж.

«Также для владельцев дорогих квартир важно, кто является их соседом, с кем из сверстников будет общаться их ребенок во дворе дома, какие у них будут темы для общения и в чем будут заключаться их сферы подростковых интересов», – уверен Эдуард Ляхов.

 

Спрос и покупатели

«На элитку спрос есть, но сам сегмент довольно узкий. В принципе, на уровень спроса может повлиять только экономический спад или кризис. В остальное время спрос довольно стабилен», – уверена Елена Ермолаева. По наблюдениям Александра Астахова, объем этого рынка измеряется десятками сделок в год.

«В последние месяцы спрос практически не менялся, а вот с 2008 года он достаточно снизился», – подчеркивает Татьяна Казакова.

«В Новосибирске есть потребность в жилье премиум-класса, однако такая квартира чаще всего не единственное жилье, и тем более не первое», – рассуждает Эдуард Ляхов. – Скорее всего, это дополнение к уже имеющемуся загородному дому. И если на первом этапе строительства появились покупатели, то проект будет успешно реализован. Ввиду того, что сейчас немного предложений на рынке готового элитного жилья, мы наблюдаем спрос на строящееся».

По мнению Татьяны Казаковой, как правило, потребители элитной недвижимости – это собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний, в частности «привезенные» руководители, которые переезжают в Новосибирск. «Поскольку в послекризисный период филиалов федеральных/международных компаний открывается не так и много, то в основном покупатели – это местные бизнесмены», – добавляет она. Эдуард Ляхов считает, что это руководители крупных компаний, топ-менеджеры федеральных банковских структур, гораздо реже – собственники бизнеса, в возрасте 35–50 лет, у которых есть семьи.

Согласно исследованиям, проведенным компанией «Сибакадемстрой», целевая аудитория проекта жилого комплекса «На Декабристов» – это бизнесмены с семьей, предпочитающие жизнь в городе. Это преимущественно мужчины в возрасте старше 40 лет, приобретающие жилье для себя и своих детей.

Понизить спрос в этом сегменте могут нестабильная экономическая ситуация и кризис на строительном рынке.

 

Цены и обслуживание

Один из верных признаков элитного жилья, по мнению Олега Вонарха, – цена квадратного метра, но не та, что взята с потолка, а рассчитанная с учетом всех преимуществ, которыми обладает объект. Стоимость квадратного метра в элитном доме значительно превышает стоимость жилья в типовом серийном доме. В настоящее время в Новосибирске стоимость квадратного метра элитной недвижимости начинается от 90–100 тыс. руб. Так, по данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», средняя цена предложения – 92тысячи рублей за м2

Денис Гузенко считает, что цена зависит от таких факторов, как надежность застройщика, местоположение, год сдачи дома. Так, стоимость квартиры в доме на Декабристов варьируется от 3 млн 250 тыс. руб. за однокомнатную квартиру до 16 млн руб. за пентхаус площадью 130 м2.

По словам Эдуарда Ляхова, сейчас на вторичном рынке встречаются предложения и по 200 тыс. руб. за м2, что является индикатором в потенциале роста вложений в интересный объект недвижимости на стадии «котлована».

По информации Татьяны Казаковой, обслуживание квартир в элитных домах обходится в дополнительные к общегородским расценкам, обычно рассчитываемым в расчете на квадратный метр площади, еще порядка 3–5 тыс. руб. на сопутствующие услуги. В то же время применение современных, в том числе энергосберегающих материалов, позволяет снижать эксплуатационные расходы «Работая над проектом квартала на ул. Декабристов, мы ориентируемся на европейскую классификацию и требования к домам подобного формата, – поясняет Денис Гузенко. – Они должны отличаться высокой экологичностью. Мы применяем энергосберегающие технологии. Так, в наших проектах предусмотрены элементы системы «умный дом» (автоматизация инженерных систем и ресурсов, система контроля доступа, охранное телевидение), система телеметрии, устанавливаются энергосберегающие окна с немецким профилем Schuco. Все эти составляющие позволяют экономить до 10–20 % энерго- и теплоресурсов».

Строительная отрасль в последние годы сосредоточилась в эконом-сегменте, и элитных домов в городе строится немного. Появляющиеся проекты – единичны, и все они подразумевают какую-то «изюминку», которой не было на рынке раньше. 

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное