Небольшие квартиры: спрос на них будет всегда

В последнее время эксперты отметили тенденцию: новосибирцы предпочитают жить в студиях и однокомнатных. Чем привлекают жителей города небольшие квартиры, не грозит ли рынку насыщение таким типом жилья и каковы его перспективы. На эти вопросы журналу «Всё о новостройках» отвечают эксперты агентств недвижимости и компаний-застройщиков.

Небольшие квартиры: спрос на них будет всегда

По данным мэрии Новосибирска, количество однокомнатных квартир и студий в Новосибирске увеличивается.

Так, в 2011 году было построено и введено в эксплуатацию 17 345 квартир, в том числе однокомнатных и студий – 10 662 шт. (62 %), двухкомнатных – 4 761 шт. (27 %), трехкомнатных – 1 836 шт. (11 %), четырехкомнатных и более – 86 шт. (менее 1 %).

В 2012 году новосибирские строители ввели 18 519 квартир, из них – 11 159 шт. (60 %) пришлось на однокомнатные и студии, 4 780 шт. (26 %) – на двухкомнатные, 2 460 (13 %) – на трехкомнатные, четырехкомнатные и прочие – 120 шт. (менее 1 %).

В 2013 году введено в эксплуатацию более 22 159 квартир, из них 14 948 штук (60 %) – однокомнатные и квартиры-студии, 6 727 (27 %) – двухкомнатные, 2 740 (11 %) – трехкомнатные и 498 (2 %) – четырехкомнатные и более.

«Цифры прошлого года показали: порядка 2/3 квартир, которые были введены в эксплуатацию в Новосибирске в 2013 году, составляли однокомнатные и студии. Действительно, спрос на такую недвижимость есть, он высок», – говорит Владимир Дергачев, руководитель отдела новостроек «Сибакадемстрой Недвижимость». При этом он делится впечатлением, что потребность города в однокомнатных квартирах близка к насыщению. Это видно по большому числу предложений этих же квартир к продаже, теперь уже в качестве жилья на вторичном рынке.

Александр Левин, специалист по недвижимости Центра недвижимости и ипотеки «Этажи», считает, что количество небольших квартир зависит от уровня строящегося жилья, как правило, студии преобладают в сегменте жилья «эконом» и «среднего», но бывают и исключения, когда застройщик в доме бизнес-класса предлагает несколько квартир небольшой площади. В среднем количество таких квартир варьируется от 40–60 %.

Доля студий и однокомнатных квартир в новостройках зависит от специализации застройщика, и в среднем по городу 1-комнатные квартиры и студии в новостройках составляют, по данным компании «ДОКТОР КЛЮЧ», около 50 % от общего количества квартир.

По данным АН «Жилфонд», доля квартир-студий обычно составляет порядка 20 % от общей площади квартир в одном объекте. Но в этот процент попадают и двухкомнатные студии, которые, по сути, являются однокомнатными квартирами улучшенной планировки с площадью от 35 до 60 м2.

Жилищный старт, баланс интересов и инвестиции

Владелец компании «ДОКТОР КЛЮЧ» Андрей Силков считает, что преобладающий спрос на однокомнатные квартиры и студии в Новосибирске обусловлен экономическими характеристиками населения. В городе с большим количеством молодых семей, студентов, приезжих подобный вид жилья является хорошим стартом, с последующим обменом на квартиру большей площади.

Соглашается с ним и Григорий Якобсон, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд», на этот сегмент всегда найдутся покупатели – именно по той причине, что это самые недорогие квартиры, которые могут себе позволить обычные граждане. Для многих студия или небольшая однокомнатная квартира – это первый шаг к квартире мечты.

По данным «Сибакадемстрой Недвижимость», типичными покупателями квартир-студий являются молодые семьи, иногда – с ребенком, которым к началу совместной жизни хочется иметь собственную жилплощадь. В дальнейшем, как правило, люди планируют расширяться и покупать квартиры больших площадей. Следующая категория покупателей – студенты, которым родители помогают с покупкой собственных метров; холостяки, которые дома проводят мало времени. Для них квартиры-студии являются приемлемым выбором.


В последнее время повышается популярность так называемого обмена недвижимости, когда застройщик предлагает выкупить квартиру потенциального покупателя в обмен на квартиру в его новостройке.


По мнению Григория Якобсона, дело не только в спросе, а во взаимном интересе, как покупателей, так и застройщиков. Первые благодаря однокомнатным и студиям могут недорого приобрести жилье на первичном рынке, ведь на такие квартиры полная цена ниже, чем на остальные. Вместе с тем, цена квадратного метра в однокомнатной или в студии – самая высокая по сравнению с квартирами большей площади. Таким образом, застройщик в итоге именно от малогабаритных квартир получает наибольшую выгоду.

Так или иначе, высокий спрос на небольшое жилье обусловлен их невысокой стоимостью в абсолютном значении, хотя цена квадратного метра в небольших квартирах и студиях довольно велика.

И, конечно, такие квартиры приобретаются в инвестиционных целях. Невысокая стоимость жилья и хороший спрос со стороны конечных потребителей делают однокомнатные квартиры и студии инвестиционно-привлекательными объектами. По мнению Александра Левина, выгодным вариантом является покупка однокомнатной квартиры на начальных этапах строительства. К моменту окончания строительства ее стоимость вырастает больше, чем стоимость двух- или трехкомнатной квартиры. Некоторые покупатели, приобретающие квартиры с целью инвестирования средств, сдают их в аренду. Однокомнатные квартиры наиболее востребованы на рынке аренды – и это еще одна из причин их популярности у покупателей.

Андрей Силков отмечает, что в 2014 году покупателями данного типа жилья также стали люди, имеющие сбережения в банках. «Нестабильность банковской сферы, возможность обесценивания рубля привели к тому, что некоторые стали забирать деньги из банков и вкладывать в недвижимость, как наиболее стабильную сферу», – комментирует тенденцию эксперт.

Кто строит и сколько стоит

Лариса Самойлова, генеральный директор ЗАО Правобережное Агентство недвижимости «Афина Паллада» говорит, что на сегодняшний день очень редко попадаются дома, в планировке которых бы не были предусмотрены студии или однокомнатные квартиры. Есть застройщики, в объектах которых наблюдается преобладание таких квартир – до 90 %, из них 85–90 % – студии. «Даже объекты более дорогие и претензионные содержат в планировках небольшие квартиры. Это, например, объекты СП ООО «Сибакадемстрой»: в доме на Декабристов из 196 квартир 88 – однокомнатные и студии. В ЖК «Статус» от ЗАО «Строитель» из 223 квартир 57 – однокомнатных, в ЖК «Арка», который возводит ЗАО «НОВОСИБСТРОЙСЕРВИС», из 186 квартир на однокомнатные приходится 59.

В «Жилфонде» называютсамых активных застройщиков, в объектах которых преобладают однокомнатные и студии в Новосибирске. Это «Сибирь», «Вира Строй» и другие. В «Этажах» добавили компанию «Дискус плюс».

По данным Александра Левина, «Сибирь» в Первомайском районе предлагает студии и однокомнатные квартиры площадью от 20 м2 до 40 м2 стоимостью от 760 тыс. руб. до 1,5 млн руб., в Калининском районе – от 20 м2 до 45 м2 стоимостью от 1 млн 030 тыс. руб. до 2 млн 250 тыс. руб.

В компании «Дискус плюс» на левом берегу студию 34 м2 можно приобрести от 850 тыс. руб. «Квартира-студия у застройщика в домах более высокого класса может достигать цены 100 тыс. руб. за м2», – говорит Александр Левин.

В компании «ДОКТОР КЛЮЧ» лидерами по количеству ввода однокомнатных квартир и студий также называют «Сибирь» и «Дискус плюс», а доля студий и 1-комнатных квартир в объектах данных компаний оценивают в 50–80 %.

Площади и стоимость студий и однокомнатных квартир*

Район

Площадь, м2

Цена, тыс. руб.

Центральный

от 28

от 1400

Железнодорожный

от 35

от 2400

Заельцовский

от 22

от 1300

Октябрьский

от 24

от 1100

Дзержинский

от 23

от1200

Первомайский

от 20

от 850

Ленинский

от 24

от 900

Кировский

от 18

от 750

 *По данным компании «ДОКТОР КЛЮЧ»

По данным ЗАО Правобережное Агентство недвижимости «Афина Паллада», площади квартир-студий варьируются от 17 и до 35 м2, площади однокомнатных квартир имеют разбег от 25 до 65 м2 . Цена минимальной квартиры-студии в Новосибирске на стадии строительства начинается от 760 тыс. руб., цена максимально дорогой однокомнатной квартиры от застройщика под самоотделку может достигать 3,5–4 млн руб. «В этой категории мы не учитываем квартиры свободной планировки, отраженных как квартиры-студии в плане дома, в которых нет внутренних перегородок, и площади которых могут доходить до 50–60 м2», – поясняет Лариса Самойлова.

Предложения застройщиков

Динар Зарипов, директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» поделился информацией о взвешенном подходе компании к определению соотношения разных типов квартир в объектах компании. «Еще на этапе проработки девелоперского проекта мы выявляем потребности той категории покупателей, на которую сориентирован конкретный проект. Оценивая результаты, мы определяем соотношение тех или иных квартир в будущих зданиях», – говорит Динар Зарипов. На данный момент доля квартир-студий в проектах «Сибакадемстрой» не превышает 40 %. Такие квартиры в проектах компании представлены в трех видах: классика – квартиры-студии площадью 30 м2 и однокомнатные квартиры площадью 36 м2; модерн – однокомнатные квартиры площадью 45 м2. Средняя стоимость квадратного метра сейчас составляет порядка 70 тыс. руб.

Вячеслав Мельников, сотрудник отдела продаж ГК «Стрижи», рассказал, что в домах компании на долю однокомнатных и студий приходится 30–60 % от общего количества квартир. При площади от 21 до 40 м2 они продаются по цене от 1,4 до 2,05 млн руб. – в зависимости от этажа, вида из окон и т. д. – в объектах со сроком сдачи в IV квартале 2015 года. Цена, уверен Вячеслав Мельников, является средней по району.

По информации Виталия Гильда, исполнительного директора ООО «Верное решение», являющегося уполномоченным агентством по продажам объектов ЗАО «Строитель», в объектах компании доля небольших квартир доходит до 60 %. Параметры квартир различаются в зависимости от жилого комплекса, но в среднем площадь студии составляет 25 м2, а однокомнатной квартиры – 34–45 м2. Соответственно, различается и стоимость – от 1 млн руб. в Новомарусино, до 3,8 млн руб. в «Статусе». Виталий Гильд отмечает, что количество таких квартир в продаже стремительно сокращается.

 

По словам Рената Ибрагимова, исполнительного директора ООО «СМУ №9», в ЖК «Кировский» преобладают однокомнатные квартиры, на них приходится 50 % от общего числа квартир, двухкомнатные квартиры занимают долю порядка 30 %, еще по 10 % приходится на трехкомнатные квартиры и студии. Студии и однокомнатные имеют площадь от 30 до 50 м2, цена квадратного метра варьируется от 43 до 45 тыс. руб. и это чуть ниже средней цены в районе строительства, она составляет 45–50 тыс. руб. «Несомненно, на однокомнатные квартиры и квартиры-студии наблюдается повышенный спрос. Если говорить о нашем проекте, то спрос обусловлен удобством местоположения дома, хорошим качеством строительства и достойной архитектурой», – говорит Ренат Ибрагимов.

В микрорайоне «Тулинка» от застройщика ОАО «ТДСК» в первом доме только 85 однокомнатных квартир. Предпочтение, по словам Анны Облаковой, руководителя отдела продаж ОАО «ТДСК», отдано двух- и трехкомнатным. «Высокий спрос на однокомнатные квартиры – явление временное, тренд рынка может измениться через год-два, а люди будут жить в наших районах десятилетия, и мы не можем позволить себе действовать в ущерб комфорту будущих поколений из-за временных явлений», – поясняет политику компании Анна Облакова. При этом площадь однокомнатных квартир составляет от 39 и 43 м2, цена – от 1 790 тыс. руб. с отделкой «под ключ».

«Соотношение однокомнатных квартир и квартир-студий всегда индивидуально по отношению к общему количеству, – говорит Елена Астахова, руководитель инвестиционного направления ЖК «Гринвилл» и ЖК «Европейский. – Концепция проекта также оказывает влияние на планировки, так, например, в третьей секции ЖК «Европейский», который относится к комфорт-классу, отсутствуют квартиры однокомнатной и студийной планировки».

Площадь однокомнатных квартир в домах компании колеблется от 40–49 м2, студии в 4-м доме ЖК «Гринвилл» – 37,7 м2. Однокомнатные есть в пятом доме ЖК «Гринвилл» и в пятой секции ЖК «Европейский». «На начале продаж мы предлагаем ограниченное количество квартир по выгодной инвестиционной цене. Постепенно в ходе строительства объем квартир в продажу увеличивается. На данный момент и в «Европейском», и в «Гринвилл» есть дома, находящиеся на первоначальной стадии строительства», – отмечает Елена Астахова.

Проблема локализации

Особую проблему Владимир Дергачев видит в локальной концентрации таких небольших квартир. «Потому что если микрорайон целиком состоит из 3 тыс. квартир средней площади около 30 м2, он превращается в «муравейник» со всеми вытекающими последствиями. Было бы правильно, если бы объекты с большим количеством однокомнатных квартир не концентрировались в определенных районах города целыми группами, а хотя бы распределялись равномерно по городу», – уверен эксперт.

Выбор структуры предложения квартир в конкретном доме и жилом комплексе – целиком прерогатива застройщика, и этот выбор ориентирован на существующий на рынке спрос. По мнению Владимира Дергачева, у каждого застройщика есть соблазн заложить как можно больше небольших квартир ради скорейшей оборачиваемости средств. Как правило, 3–4-комнатные квартиры продаются ближе к сдаче дома, а вот 1-комнатные и студии реализуются в первую очередь.

«На мой взгляд, с точки зрения потребностей рынка логичная пропорция в рамках одного жилого дома, комплекса: 30–35 % – 1-комнатных квартир, 40–45 % – 2-комнатных, остальные – 3 и более. Либо застройщикам стоит предусматривать возможность объединять квартиры на этаже, чтобы желающие иметь более просторное жилье могли купить две соседние квартиры и осуществить перепланировку. А сейчас встречаются проекты, где объединение невозможно технически», – сетует Владимир Дергачев.

А что дальше?

По мнению Григория Якобсона, долгосрочные перспективы рынка квартир с маленькой площадью ясны – спрос на них будет всегда, соответственно, и предложение тоже будет. Что касается краткосрочных перспектив, то аналитики «Жилфонда» прогнозируют стабильность первичного рынка до октября. Сейчас на рынке новостроек начинается самая активная пора – благоприятные погодные условия для строительства. Все застройщики будут стараться успеть как можно больше, соответственно, для привлечения оборотных средств будут заинтересованы в привлечении покупателей. Так что летом можно ждать интересных предложений – скидки, интересные программы рассрочки и т. д.

«В настоящее время рынок перенасыщен квартирами малой площади, что обусловлено высоким спросом на них. Полагаю, что в ближайшем будущем некоторые застройщики станут снижать долю квартир-студий, тем самым компенсируя нехватку двухкомнатных и трехкомнатных квартир», – прогнозирует Александр Левин.

Владимир Дергачев отмечает, что постепенно наиболее активный спрос смещается в группу 2-комнатных квартир – в Новосибирске сейчас есть такие объекты, в которых на стадии строительства 2-комнатные квартиры уже все проданы, а 1-комнатные еще нет.

«Несколько лет назад под действием ситуативного повышенного спроса на студии наблюдался массовый вывод на рынок студий и 1-комнатных квартир, – говорит Андрей Силков. – В результате произошло перенасыщение рынка данным типом жилья. На основе полученного опыта, увеличение предложения в сегменте студий и однокомнатных квартир в ближайший год маловероятно».

Лариса Самойлова считает, что и в дальнейшем спрос на квартиры-студии и однокомнатные квартиры будет расти, причем как в социальных домах, так и в элитных домах в центральной части города, как приобретаемые для подрастающей молодежи, поближе к родителям или вузу, так и для последующей сдачи в аренду.

По словам Динара Зарипова, сейчас наметилась отчетливая тенденция: все чаще, покупая квартиры для себя, люди отдают предпочтение полноценным однокомнатным квартирам, а не студиям. И, более того, наметился рост спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. «По меньшей мере, 80 % покупателей приобретают недвижимость для дальнейшего проживания, при этом 50 % из них с использованием ипотечных кредитов. Естественно, когда у покупателя с ипотекой возникает выбор между однокомнатной и двухкомнатной квартирой, предпочтение отдается последней, поскольку разница в цене между ними незначительна», – поясняет Динар Зарипов. При этом эксперт не исключает, что доля небольших квартир со временем будет сокращаться.

 

Эксперты считают, что причина появления большого количества квартир-студий и однокомнатных на рынке, что, кстати, особенно отчетливо проявилось после кризиса 2008–2009 годов, в том, что Новосибирск – город молодой и для молодых: здесь много студентов, тех, кто приезжает сюда работать из других сибирских регионов, а это тоже люди молодые, наконец, демографическая ситуация – сейчас в активный возраст вошли родившиеся в период бэби-бума середины 80-х годов прошлого века. Второй фактор – строительство таких квартир – с меньшей площадью и большей стоимостью квадратного метра – интересно застройщикам. Учитывая невысокие доходы населения, и то, что доля квартир покупается при помощи ипотечных кредитов – и это еще один фактор, работающий на популярность небольших квартир, – появление их на рынке и преобладание в продажах не вызывает у экспертов удивление. Хотя они и отмечают тенденцию смещения спроса в сегмент двухкомнатных квартир.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное