Инвестиции в жилье: советы экспертов

Сегодня многие новосибирцы предпочитают вкладывать свободные капиталы в жилье по формуле: купил, сдал в аренду, довольствуешься стабильным рентным доходом. Инвестиции в недвижимость – вариант для тех, у кого есть финансовая возможность, но нет желания тратить массу времени на то, чтобы вложения начали приносить доход. Эксперты рынка недвижимости рассказали читателям нашего журнала, какие квартиры лучше покупать для сдачи в аренду, сколько можно зарабатывать и как скоро окупятся вложения.

Инвестиции в жилье: советы экспертов

По оценкам компании DSO Consulting, из примерно полумиллиона новосибирских домохозяйств 10–15 % арендуют жилье, в котором живут. «Оценочно, около половины этих арендаторов снимают жилье у частных владельцев», – говорит Сергей Дьячков. Эксперт уверен, что из проданных на рынке города в 2012 году примерно 30 тыс. новых и строящихся квартир не менее 7 тыс. попали в руки людей, которые жить в этих квартирах не собираются, а в условиях экономической стагнации и соответствующего затоваривания рынка квартир, и значит снижения цен продаж, несколько тысяч квартир из этого количества попытают счастья на рынке аренды.

«Мы уже несколько лет подряд наблюдаем устойчивую тенденцию роста количества приобретателей квартир для последующей сдачи в наем», – комментирует Ирина Вонарха, руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд». Рентный бизнес – это и возможность получения стабильного дохода, и способ сохранения финансов. Цены на вторичное жилье в Новосибирске в последние годы вполне стабильны, предпосылок для резких скачков на рынке недвижимости пока нет, тем временем Новосибирск – это крупный город, куда приезжает много людей работать и учиться, поток желающих снять квартиру с каждым годом увеличивается, так что рентный бизнес – одно из самых хороших вложений.

По информации Наили Ярковой, ведущего специалиста отдела новостроек АН «Грановит», несмотря на то, что количество участников рентного бизнесы растет, спрос на аренду жилья всегда превышает предложения. «Сегодня квартиры в Новосибирске сдаются в считанные часы, вариант только поступает в базу, как на него появляются сразу несколько претендентов», – отмечает Наиля Яркова.

Спрос на квартиры внаем спровоцировал появление такого направления, как строительство доходных домов, где все квартиры сдаются в аренду. «В Новосибирске уже построен один такой дом. Хотя не стоит говорить о массовой постройке таких домов, но этот объект уже однозначно востребован», – говорит Андрей Зимарев.

 

Какие и где

Конечно, для того чтобы квартира была востребована у арендаторов, к ее выбору нужно отнестись вдумчиво. Эконом или бизнес? Первичка или вторичка? В каком районе?

Снимая квартиру, люди ориентируются в основном на транспортную доступность, в первую очередь – близость к метро. Основная тенденция – повышенный спрос на квартиры в новостройках и наличие мебели (стандарт: спальное место, кухонный гарнитур,  шкаф плательный,  холодильник,  стиральная машина-автомат).

«Советуем покупать квартиру экономкласса, которая потребует минимальных дополнительных вложений. Лучше всего – квартиру с готовым ремонтом», – говорит Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ».

По словам Андрея Зимарева, исполнительного директора «Новосибирской Ассоциации Риэлтеров», обычно сезон начинается с августа по декабрь, а в первом полугодии цены обычно падают. Основным фактором, влияющим на рост цен осенью, становится приток студентов из области и ближайших мелких городов. Небольшое количество иностранных специалистов, приезжающих работать по контракту в наш город, также обычно приходится на осенний период.

«Бесспорно, покупать квартиру в новостройке с последующей сдачей выгодней, чем сразу покупать аналогичную квартиру на вторичном рынке», – считает Наиля Яркова.  В новостройке найти хороший вариант можно от 1 млн руб., для покупки на вторичном рынке понадобится не менее 1,5 млн рублей. Кроме того, ставки аренды в новостройках выше: новостройка – это обязательно новый ремонт, чистые подъезды, более молодые соседи. «Да и снимать квартиру в новостройке престижнее, чем в хрущевке», – подчеркивает Наиля Яркова.

В зависимости от района разница в арендной плате между новостройкой и квартирой на вторичном рынке может составить до 5 тыс. руб., рассказали в «Центральном Агентстве Недвижимости». Например, по данным АН в районе площади Калинина снять однокомнатную квартиру площадью 40–50 м2 в новостройках можно за 25–28 тыс. руб., а за однокомнатные хрущевки/полногабаритные площадью 30–40 м2 арендодатели просят 18–20 тыс. руб. Однако на том же перенасыщенном МЖК разница между квартирами старого жилого фонда и новостройками небольшая, порядка 2–3 тыс. руб., средняя стоимость однокомнатной квартиры – 13–16 тыс. руб.

Несомненно, большое значение имеет расположение квартиры. Так, по данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», не хватает небольших квартир в новых домах в центральной части города. «То, что предлагается в центре – это или убито, или очень дорого», – комментирует Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость». Достаточно много жилья в местах массового строительства дешевого малогабаритного жилья – Березовое, Плющихинский, Петухова, а также в свежих новостройках по линии метро.

По информации АН «Грановит», нехватка арендного фонда наблюдается в Центральном, Заельцовском, Железнодорожном, Октябрьском, Ленинском районах  – во всех районах по линии метро. Избыток арендного фонда наблюдается в районах сильно удаленных от метро, в которых в последние 2–3 года было введено в эксплуатацию много нового жилья: Первомайский (район КСМ), Кировский (Затулинка), Калининский (Снегири). «Хотя говорить об избытке арендного фонда даже в указанных районах можно с натяжкой, квартиры после выставления в базу сдаются максимум в течение недели–двух», – уточняет Наиля Яркова.

В «Центральном Агентстве Недвижимости» наибольший спрос отмечают на однокомнатные квартиры улучшенной планировки в новых домах площадью от 40 м2.

Олег Юриков, специалист по аренде ЗАО ЦАН «Афина Паллада»: «По моему мнению, нехватка жилья складывается в центре  – на площади Ленина, у метро Красный проспект, в «тихом центре». «В этих местах расположено большое количество учебных заведений, банков, торговых компаний, бизнес-центры, торговые центры, магазины и т. д. – в общем, административный центр города. Работающих и учащихся тут больше, соответственно, больше и желающих снять квартиру, а предложение в центре ограничено», – уточняет Олег Юриков.

 

Арендные ставки

В последние 5 лет стоимость аренды квартир менялась как в меньшую, так и большую стоимость. В 2009 году сразу после кризиса цены на аренду квартир упали примерно на 20 %. «Причин было несколько: во-первых, многие приезжие арендаторы потеряли работу и не могли платить за аренду, вынуждены были уехать; во-вторых, инвесторы, которые купили квартиру для перепродажи, из-за резкого снижения цен на квартиры сдали квартиры в аренду в ожидании будущего роста цен. Спрос уменьшился, предложение увеличилось, стоимость понизилась», – поясняет Наиля Яркова.

Начиная с 2010 года стоимость аренды стабильно растет. В 2011 году стоимость аренды вернулась на прежний уровень и продолжает расти и сейчас, но уже не такими  темпами. Причем, на стоимость аренды оказывает заметное влияние сезон сдачи: в августе и сентябре, в период активного заселения студентов цены резко подскакивают, уже в октябре все возвращается на прежний уровень. Имеет смысл заключить договор аренды на год в эти месяцы.

«По нашей статистике, – говорит Юлия Грибанова, руководитель отдела аренды «Центрального Агентства Недвижимости», – лидером цены на аренду квартиры является Железнодорожный район. В этой части города цена на аренду выше, чем в других по всем трем типам (1-, 2-, 3-комнатная). Наименьшая цена на аренду 1-комнатной квартиры наблюдается в Первомайском районе. 2-, 3-комнатные дешевле всего арендовать в Советском районе. Полагаю, это связано с трудностями ежедневных поездок в город, людям хочется работать за достойную зарплату, а такая есть не везде».

Грибанова Юлия Николаевна, руководитель  отдела аренды и

Валентина Кондратьева, руководитель отдела продаж «Центрального Агентства Недвижимости» уточняют, что в 2013 году рост цен составил  5–7 %, по их мнению, это связано  с повышением тарифов ЖКХ и притоком в город новых жителей из стран ближнего зарубежья и соседних регионов.

Татьяна Казакова считает, что сейчас средний уровень арендных ставок в точности совпадает с предкризисным показателем 2 квартала 2008 года. В течение этого времени в 2009 году был провал арендных ставок в среднем на 25 %, затем постепенное восстановление.

По данным «Новосибирской Ассоциации Риэлтеров», средняя ставка аренды квартир в Новосибирске на лето 2013 года составила в среднем 20 474 руб. Это на 1,8 % выше, чем в июне текущего года. Средняя арендная ставка для комнат составила 7 195 руб. Самое дорогое арендное жилье – в центральных районах города, а самое дешевое – в Первомайском районе. Аренда однокомнатной квартиры  в месяц здесь в среднем оценивается в 12,3 тыс. руб., двухкомнатной – 16,1 тыс. руб., трехкомнатные предлагаются по цене 20,5 тыс. руб. в месяц. Наибольший прирост арендной ставки наблюдается в Советском районе (+10,5 %). «Так рынок отзывается на рост ставок аренды в Академгородке: в числе арендаторов растет доля студентов, которые предпочитают студенческому общежитию съемную квартиру или комнату. К осени ожидается еще более заметный рост активности на рынке аренды как в Академгородке, так и в других районах, где есть образовательные учреждения. Подверженность в основном сезонным изменениям: как показывает анализ прошлых лет, арендные ставки к августу–сентябрю растут по причинам завершения сезона массовых отпусков и начала учебного года»,  – уточняет Андрей Зимарев.

 

В АН «Жилфонд» приводят следующие цифры: однокомнатные студии по линии метро сегодня стоят от 17 тыс. руб. в месяц, в спальных районах можно найти варианты студий от 10 тыс. Цены на однокомнатные квартиры по линии метро начинаются от 16 тыс. руб. В спальных районах – от 13 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры по линии метро стоят от 18 тыс. руб. в месяц, трехкомнатные – от 25 тыс. руб.

Средняя цена аренды 1-комнатной квартиры по данным  www.nn-baza.ru

в Дзержинском районе 16,7 тыс. руб.

в Центральном районе 20, 4 тыс. руб.

в Железнодорожном районе 19,1 тыс. руб.

в Октябрьском районе 16,6 тыс. руб.

в Ленинском районе 16 тыс. руб.

в Кировском районе 13,8 тыс. руб.

в Заельцовском районе 19,2 тыс. руб.

в Калининском районе 14,5  тыс. руб.

в Первомайском районе 12 тыс. руб.

 в Советском районе 15,2 тыс. руб.

На сегодняшний момент 1-комнатные студии в спальных районах, кроме Первомайского, можно снять от 16–18 тыс. руб., в Первомайском районе от 10–13 тыс. руб., линия метро – от 18–22 тыс. руб., в районах средней отдаленности – (Богдашка, Учительская, Лежена или Большевистская) – от 18 тыс. руб., 2-комнатные студии: спальный район – 20–25 тыс. руб., Первомайка – 15–18 тыс. руб., метро – от 25 тыс. руб., средней удаленности – 20–25 тыс. руб., 3-комнатные: спальный район от 25 тыс. руб., Первомайка – 20 тыс. руб., метро – от 30 тыс. руб., средней удаленности – от 25 тыс. руб.», – перечисляет Олег Юриков.

 

Когда окупятся вложения?

По данным Андрея Силкова, владельца компании «Доктор Ключ», в среднем доходность от сдачи жилья в аренду составляет 5–8% в год. Значит не стоит ждать, что ваши вложения полностью окупятся через 10 или даже 15 лет. А если что, вы всегда сможете успешно завершить свой рентный бизнес‑проект, перепродав квартиру. «При удачном стечении обстоятельств через 14–15 лет она будет стоить на 20–30 % дороже», – говорит Андрей Силков.

«Сам по себе рентный бизнес куда менее выгоден, чем, скажем, производительный труд,  просто потому, что количество квартир, сдаваемых в аренду, растет в городе быстрее, чем количество квартиросъемщиков», – подчеркивает Сергей Дьячков и прогнозирует:   снижение арендных ставок в 2014 году увеличит сроки окупаемости в бизнесе сдачи квартир в аренду до разумных 15-20 лет».

 

Прогнозы

«Несмотря на ожидаемый спад на рынке недвижимости, в ближайшие годы мы ожидаем интерес девелоперов и инвесторов к формату апартаментов и апарт-отелей. Крупнейшими и интереснейшими событиями на рынке квартирной аренды является появление апарт-отеля Resident и строительство малоэтажногоwelness-микрорайона в районе улицы Победы», – отмечает Александр Астахов, исполнительный директор компании Rolband & Partners.

Рынок аренды в Новосибирске развивается очень активно, причем я говорю не только количестве,  но и о качестве. « Отношения между нанимателями и наймодателями становятся более цивилизованными. Вариантов с «бабушкиным ремонтом» все меньше, квартир со свежим, современным интерьером, новой мебелью все больше. Этот тренд будет продолжаться. Стоит констатировать, что вместе с этим будут повышаться и цены на аренду жилья. Спрос на съемные квартиры в Новосибирске не падает, а это значит, что снижения цен тоже ждать не приходится, для этого нет никаких предпосылок», – говорит Ирина Вонарха.

Спрос на аренду жилья в Новосибирске уменьшаться не будет, в этом уверена Наиля Яркова. Большое количество ВУЗов обеспечивает Новосибирск постоянным потоком желающих снять жилье. Конечно, часть арендаторов со временем возьмут ипотечный кредит и приобретут собственное жилье, но ситуация, когда рынок переполнится вариантами для сдачи и цены упадут, для Новосибирска практически невозможна. Поэтому инвестиции в новостройку с последующей сдачей в аренду – это абсолютно безопасное вложение денег со стабильной прибылью на десятки лет. Хороший способ обеспечить себе безбедную старость без рисков и массой свободного времени.

 Итак, сегодня востребованы квартиры практически во всех районах города. Причем арендаторы предпочитают новостройки с обычным ремонтом и стандартным набором бытовой техники. О том, где купить квартиру, которую легко можно будет сдать, о предложениях новосибирских застройщиков расскажем в следующем номере.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное