Единая методика классификации жилья на первичном рынке

На недавнем заседании Регионального делового клуба строителей один из руководителей компании-застройщика посетовал, что отсутствие единой классификации строящегося жилья создает неразбериху на рынке недвижимости. Между тем такая классификация существует. Она разработана Российской Гильдией Риэлторов по заказу Фонда содействия жилищному строительству в 2012 году.

Единая методика классификации жилья на первичном рынке

Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 году. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек Москвы. Но разработанная для Москвы классификация использовалась и региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка.

Единая методика основана на положениях законодательства РФ, в том числе приказа Минрегиона России от 28.06.2010 г. № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса», а также потребительских предпочтений покупателей жилья по отношению к параметрам, влияющим на комфортность проживания.

Классификация была апробирована в 17 регионах РФ, обсуждена и одобрена Комитетами Российской Гильдии риэлторов по девелопменту и консалтингу, в настоящее время активно внедряется в практику аналитики и бизнеса.

Единая классификация проектов многоквартирных жилых домов по качеству опубликована на сайте фонда РЖС. Готовилась классификация почти два года, в итоге все новостройки разделены на четыре класса – эконом, комфорт, бизнес и элит.

Основные принципы

В основу классификации положено несколько принципов. Во-первых, принцип формирования единой классификации: единая классификация многоквартирных жилых новостроек формируется по результатам анализа и обобщения региональных классификаций и с учетом федеральных и региональных нормативных актов в градостроительной сфере. Классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.

Используется и принцип многовариантности классификации: разработка многовариантной классификации путем разделения отдельных классов на подклассы и использование полученных вариантов в зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи.

Присвоение объекту класса качества основано на признаках, используемых при определении класса проекта. Признаки разделяются на обязательные или «отсекающие» и факультативные – «опции». Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса объекта. Однако допускается несоответствие проекта по факультативным параметрам.

Четыре типа жилья

Классификация распространяется на многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения. Согласно единой методике, на первичном рынке многоквартирного жилья можно выделить четыре класса жилья: экономкласс, класс комфорт, бизнес-класс и элитный класс. При этом эконом- и комфорт- классы могут быть объединены в группу массового жилья, бизнес-класс и элитный – в группу жилья повышенного качества.

Все дома, подлежащие классификации, оцениваются с учетом следующих критериев: архитектура, несущие и ограждающие конструкции, остекление, объемно-планировочные решения, внутренняя отделка общественных зон, внутренняя отделка квартир, общая площадь квартир, площадь кухни, характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру), инженерное обеспечение, придомовая территория двора и безопасность, инфраструктура дома, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе, параметры паркинга.

Экономкласс

Экономкласс строится по типовому проекту. Материалы и технологии строительства несущих и ограждающих конструкций не ограничены. Эти два признака отнесены разработчиками классификации к отсекающим.

Остекление, напротив, – фактор факультативный. В экономклассе предполагаются двойные рамы из отечественных деревянных или пластиковых профилей с однослойным стеклом, или одинарные рамы со стеклопакетами.

Высота потолков в экономе может быть меньше 2,7 м – признак отсекающий. Еще один признак отличия между классами жилья – внутренняя отделка общественных зон. В экономе предполагается стандартная. Такой же признак – и внутренняя отделка квартир, впрочем, она может и вовсе отсутствовать.

Минимальная площадь квартиры экономкласса – 28 м2. Не исключено, что строительное московское лобби попросит Фонд пересмотреть этот параметр в сторону уменьшения. Двухкомнатные в экономклассе должны иметь площадь не менее 44 м2, трехкомнатные – 56 м2, четырехкомнатные – 70–85 м2. Кухня в квартирах экономкласса небольшая – до 8 м2.

Классификация не устанавливает требований к входным группам и дверным блокам. Инженерное обеспечение должно соответствовать энергоснабжению по 10 КВт на квартиру. Отопление – центральное.

Придомовая территория должна иметь стандартное благоустройство. Желательно наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. Параметры паркинга. Согласно нормативным требованиям местного Генплана.

Комфорт-класс

В комфорте также используется типовой проект, но доработанный, например, в него включены дополнительные архитектурные опции, разноэтажность. При строительстве комфорт-класса могут использоваться сборный железобетон, бескаркасные конструкции из керамического кирпича. К этому классу могут быть отнесены и монолитно-железобетонные-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.).

В комфорт-классе необходимы импортные пластиковые профили средней ценовой ниши со стеклопакетами или отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям.

Высота потолков – от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектах предусматриваются эркеры и летние помещения. Возможность перепланировки чаще всего ограничена.

Улучшенная внутренняя отделка общественных зон. Квартиры могут быть как без отделки, так и с улучшенной.

В комфорт-классе минимальная площадь 1-комнатной квартиры – 34 м2, двухкомнатной – 50 м2, трехкомнатной – 65 м2, четырехкомнатной – от 85 м2. Кухня – от 8 м2.

Входные группы и дверные блоки на входе в квартиру должны быть металлическими, с домофоном в подъездах. Обязательно помещение для консьержа.

Инженерное обеспечение должно предусматривать энергоснабжение – 10 КВт на квартиру, однофазное. Центральное отопление, радиаторы или конвекторы с терморегулятором.

Возможна ограда по периметру придомовой территории, наличие типовых детских и хозяйственных площадок, общее озеленение территории. Охрана периметра не обязательна. Возможно размещение службы эксплуатации на площадях нежилого назначения. 

Для отнесения к этому классу необходимо наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома.

Параметры паркинга должны соответствовать требованиям местного Генплана.

Бизнес-класс

Бизнес-класс предполагает использование в архитектуре индивидуальных проектов либо проектов повторного применения, но изначально разработанные как индивидуальные.

Бизнес-класс, считают авторы классификации, может строиться из керамического кирпича и на основе монолитно-бетонных каркасов. Ограждающие конструкции – из монолитного железобетона, пеноблоков, керамического кирпича.

Минимальная высота потолков в бизнес-классе – 2,85 м.

Для элитного жилья – потолок не ниже 3 м.

Высота потолков – от 2,75 м. Свободная планировка внутри квартиры. Возможности перепланировки, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Предусмотрена возможность зонирования квартиры на гостевое пространство и места для отдыха. Возможно наличие балконов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее двух санузлов в квартирах свыше двух комнат.

Внутренняя отделка общественных зон должна быть высококачественной, с применением декоративной штукатурки, керамической плитки, искусственного камня и т. д. Внутренняя отделка квартир может быть как черной, так и улучшенной «под ключ».

Общая площадь однокомнатной квартиры в бизнес-классе не может быть меньше 45 м2, двухкомнатной – 65 м2, трехкомнатной – 85 м2, четырехкомнатной – 120 м2. Площадь кухни – от 12 м2.

Обязательны металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, помещение для консьержа, металлические сейф-двери с наружной и внутренней отделкой, с 4-сторонним запиранием в квартирах.

Инженерное обеспечение предполагает энергоснабжение свыше 10 КВт на квартиру и аварийное электроснабжение дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль (или шахты для наружных блоков сплит-систем), возможны внешние сплит-системы, дополнительные уровни водоподготовки, воздухо-подготовки. Отопление – автономное или центральное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты скоростные, импортного или совместного производства, с индивидуальной отделкой кабин. Современные слаботочные и коммуникационные сети. Биметаллические радиаторы, импортные с терморегулятором. Предусмотрены места для кондиционеров, дренажная система.

Придомовая территория должна быть благоустроенной, конструктивно выделенной, с согласованным на стадии проекта огороженным периметром. Выделение площадей под детские и хозяйственные площадки. Озеленение территории, возможна проработка ландшафтного дизайна. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор. Видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – домофон через консьержа.

Инфраструктура дома предполагает широкий набор объектов социальной и коммерческой инфраструктуры с возможностью контроля доступа посторонних лиц, собственная служба эксплуатации.

Дома бизнес-класса должны быть расположены в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Доступность объектов социальной инфраструктуры – в радиусе не более 1 км от жилого дома.

Закрытый наземный/подземный паркинг и возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета – не менее 1,0 машино-места на квартиру.

Элитный класс

Элитное жилье строится только по индивидуальным проектам с привлечением известных как минимум в этом регионе архитекторов, глубокая проработка деталей. Такой дом может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения.

Элитное жилье может возводиться как по бескаркасной технологии из кирпича, так и по монолитно-каркасной с заполнением кирпичом. В остеклении должны использоваться современные импортные фиберглассовые и деревянные профили верхней ценовой ниши со стеклопакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса).

Высота потолков – от 3,0 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке – до 3–4. Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Эксклюзивные планировки. Зимний сад, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома. Кухни-столовые, террасы. Обязательно наличие не менее двух санузлов во всех квартирах.

Эксклюзивная внутренняя отделка общественных зон в соответствии с дизайн-проектом. Квартиры – также с эксклюзивной отделкой (в соответствии с авторским дизайн-проектом, с применением эксклюзивных отделочных материалов) или без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т. ч. заведение всех инженерных сетей поквартирно).

Площадь однокомнатной квартиры в элитном классе начинается от 60 м2, двухкомнатной – от 80 м2, трехкомнатной – от 120 м2, четырехкомнатной – от 250 м2. Площадь кухни – от 20 м2.

Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, надежная замковая группа (секретность, броненакладки). Встроенные видеоглазки. Холл, ресепшн. Металлические сейф-двери с наружной и внутренней отделкой, с 4-сторонним запиранием в квартирах.

Инженерное обеспечение: энергоснабжение – свыше 10 КВт на квартиру и аварийное электроснабжение дома, централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с чисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры (летом – охлаждение, зимой – нагрев). Дополнительные уровни водоподготовки, воздухо-подготовки. Комплексная 5-ступенчатая система фильтрации. Качество воды сертифицировано на уровне питьевой. Отопление автономное (котельная) /смешанное или воздушно-конвекторное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты от ведущих мировых производителей, скоростные, индивидуальная отделка в соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса. Современные слаботочные и коммуникационные сети, монтажная коробка в квартире. HD -телевидение, спутниковое, кабельное, Интернет-телефония. Импортные конвекторы, поддерживающие внутренний микроклимат помещения с помощью фэнкойлов/блоков индивидуального комфорта. Система учета – поквартирный дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета.

Придомовая территория – благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная прилегающая территория. Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы.

Признаками элитного жилья являются наличие консьержа, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, передвижной патруль по периметру дома и придомовой территории, на лестницах и лестничных клетках, видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность предусматривает установку систем сплинкерного пожаротушения, системы оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Круглосуточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию: гость – консьерж – житель.

Разветвленная сеть инфраструктуры для жильцов дома, доступ посторонних лиц возможен только по клубным картам – приглашениям владельцев квартир. Дополнительно: персональное сервисное обслуживание, дополнительные опции инфраструктуры. Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Доступность элитных объектов социальной инфраструктуры. Близость к культурным центрам, памятникам архитектуры. Преимущества расположения с точки зрения экологии. Живописный вид из окон. Транспортная доступность (удобство подъезда к территории дома).

Закрытый, наземный / подземный, отапливаемый паркинг, предпочтительно – с мойкой и экспресс-автосервисом. Доступ в паркинг для жителей: квартира – лифт – паркинг. Не менее 1,5 машино-мест на квартиру.

Таким образом, авторы классификации отказались от учета местоположения, но учли множество других факторов. Параметры паркинга, например, названы отсекающим критерием, и дом не может быть признан бизнес-классом, если в проекте запланировано меньше 1 машино-места на квартиру. Элитными признаются только проекты, где запланировано 1,5 и более машино-мест на одну квартиру. Александр Астахов, исполнительный директор компании Rolband&Partners, считает, что параметры паркинга – это то, с чем Новосибирск будет не согласен не только сейчас, но еще долгое время. «К сожалению, это связано с тем, что квартиры у нас покупают, а парковки продать сложно. И пока есть место, где машину можно поставить бесплатно, парковки продаваться не будут», – говорит эксперт.

Инфраструктуру дома Александр Астахов тоже считает несколько преждевременным для Новосибирска признаком. «Но поскольку классификация, во-первых, общероссийская, во-вторых, принимается не на один год, а в-третьих, распространяется и на арендное жилье, где наличие инфраструктуры более чем желательно, то считаю, что такой критерий вполне имеет право на существование», – комментирует Александр Астахов.

В классификации учитываются региональные особенности. Если в результате разработки региональной классификации выявляется необходимость учета региональных особенностей, то в практической работе могут использоваться две классификации.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное