Цены на жилье: итоги 2018-го и ожидания в 2019-м

Каждый новый год приносит россиянам не только праздничные хлопоты, новые надежды и планы, но и целый ряд изменений. Традиционно меняются тарифы ЖКХ, вводятся новые налоги или их ставки, вступают в силу многие законы, принятые в течение прошедшего года. Все эти события, безусловно, отражаются и на рынке недвижимости, в том числе на ценах на жилье. «Всё о новостройках» посмотрел, как менялись цены в Новосибирске в прошлом году и чего можно ожидать от года наступившего.

Цены на жилье: итоги 2018-го и ожидания в 2019-м

В конце декабря 2018 года Минстрой России утвердил нормативы цен на недвижимость в регионах на первые 6 месяцев года текущего. Для Новосибирской области размер норматива составил 45 802 руб. Для сравнения: в Томской области – 42 880 руб., в Красноярском крае – 44 578 руб., в Иркутской области – 42 319 руб. В Сибирском федеральном округе у нашего региона самый высокий норматив, но если сравнить с регионами, где расположены города-миллионники, то картина получается следующая: Свердловская область (Екатеринбург) – 46 337 руб., Краснодарский край – 41 381 руб., Нижегородская область – 49 440 руб.

По регионам самые высокие цены на жилье установлены в Москве – 91 670 руб., Санкт-Петербурге – 71 053 руб., Сахалинской области – 69 467 руб., Ненецком автономном округе – 63 535 руб., Ямало-Ненецком автономном округе – 59 154 руб., Московской области – 61 040 руб. и Якутии – 58 420 руб.

Самые низкие цены традиционно на юге страны: в Дагестане – 29 655 руб., Кабардино-Балкарии – 29 970 руб., Калмыкии – 30 096 руб., Ставропольском крае – 30 526 руб.

В среднем по стране норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по России на первое полугодие 2019 года составляет 43 360 руб. По сравнению со вторым полугодием 2018 года норматив стоимости одного квадратного метра вырос на 607 руб.

В сравнении с IV кварталом 2018 года средние цены на жилую недвижимость в регионах остались на прежнем уровне в 70 субъектах РФ, повысились в 12, понизились в одном.

Сильнее всего цены выросли в Ненецком – на 3 369 руб. за квадратный метр, до 63 535 руб. – и Ямало-Ненецком – на 3 137 руб., до 59 154 руб. – автономных округах; Севастополе – на 2 590 руб., до 48 844 руб.; Крыму – на 2 524 руб., до 47 603 руб. В среднем на 2 тыс. руб. метр недвижимости подорожал в Краснодарском и Камчатском краях, Мордовии и Татарстане, Иркутской области, Еврейской автономной области и Чукотском автономном округе. Упали цены только в Тыве – на 1 126 руб., до 39 454 руб.

Напомним, что эти нормативы применяются федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат гражданам на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета.

Эксперты отмечают, что цены Минстроя традиционно ниже рыночных и, скорее, близки к минимальной планке в регионе. Поэтому в 2018 году перед Минстроем была поставлена задача пересмотреть методику расчета норматива стоимости квадратного метра и средней рыночной цены жилой недвижимости по регионам. Министерством разработан проект новой методики с формулами расчета. Она заменит собой прежнюю, утвержденную Федеральным агентством по строительству и ЖКХ 5 марта 2013 года.

В частности, из методики предполагается исключить понижающий коэффициент 0,92, который учитывает долю затрат, направленную на оплату услуг риелторов, нотариусов, государственных пошлин и иных затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это связано с тем, что сегодня оплата этих услуг не учитывается органами статистики при определении средней стоимости строительства квадратного метра.

Также понижающий коэффициент 0,85 планируется заменить на региональный коэффициент, рассчитанный на основании данных Росстата. Это позволит создать дифференциацию для субъектов за счет разницы стоимости строительства в городах и сельской местности. Предполагается, что новый метод расчета сделает цены приближенными к рыночным.

Но пока мы имеем прежнюю методику, которая хотя и не отражает ситуацию на рынке жилой недвижимости каждого региона в полной мере, тем не менее является своеобразным индикатором, показывающим основной тренд. Если судить по нормативу, то ситуация в Новосибирске остается прежней – цены остаются стабильными, изменение средней цены незначительно.

Однако факторов, оказавших влияние на рынок жилья в 2018 году, достаточно много. По мнению директора агентства недвижимости «Жилфонд» Александра Чернокульского, прежде всего, это снижение ставок по ипотеке.

«Из крупных законов могу также назвать изменение законодательства в долевом строительстве, но то, как повлияет данный закон на рынок недвижимости, мы увидим только в 2019 году», – считает эксперт.

Кроме того, Александр Чернокульский говорит о росте спроса на недвижимость. Так, в 2018 году ипотечных сделок было гораздо больше в сравнении с предыдущим годом. За 10 месяцев 2018 года – почти 30 тыс. ипотечных сделок, за тот же период 2017 года – 20 тыс. сделок, т. е. количество выросло практически на 50 % к прошлому году.

В «Жилфонде отмечают», что спросом пользуются квартиры умеренной площади: 1-комнатные квартиры площадью 35–40 м2, 2-комнатные – около 50 м2.

«Это самое ходовое жилье. Мода на слишком просторные квартиры прошла, люди больше ценят количество комнат, нежели количество квадратных метров. Что касается готовности платить за дополнительные опции, это зависит от финансовых возможностей: если у покупателей недвижимости хватает денег на квартиру с улучшенной планировкой, они и предпочтут ее купить. Сейчас потребитель более требователен, ему хочется, чтобы в доме была подземная парковка, огороженная территория, консьерж и т. д. Но все упирается в фактор цены, в возможность это себе позволить», – отмечает эксперт.

График 1. Тенденции спроса на недвижимость*

001

*По данным «Жилфонда»

В соответствии с классической формулой, рост спроса приводит к росту цен. По данным RID Analytics, в декабре 2018 года средняя цена предложения 1 м2 жилья на вторичном рынке Новосибирска составила 63 434 руб., что на 0,5 % выше, чем в предыдущем месяце. Причем в домах повышенной комфортности средняя цена квадратного метра превышала 70 тыс. руб.

«На вторичном рынке жилья Новосибирска цены снижались с конца 2014 года, затем наступила фаза стагнации. С октября 2017 года цены медленно, но устойчиво растут», – отмечают в компании.

Что касается новостроек, то пока доступны только данные по итогам октября. В RID Analytics подсчитали, что средняя удельная цена квадратного метра на рынке строящегося жилья Новосибирска в октябре 2018 года увеличилась на 0,8 % по сравнению с аналогичным показателем в предыдущем месяце.

При этом на этапе строительства в октябре 2018 года находился 391 объект, из них в 142 домах шли активные продажи квартир. Суммарная площадь квартир в новостройках достигает 3,5 млн м2. Число непроданных квартир – более 10 тыс. штук.

«Цены на новостройки были поддержаны в кризис госипотекой по сниженной ставке. Затем рынок «подогрела» информация о поправках в закон № 214 «О долевом строительстве…». В результате цены на первичном рынке жилья растут быстрее, чем на готовые квартиры. При расчете сразу покупатель на рынке новостроек может рассчитывать на скидку от строительной компании – в октябре средний размер скидки составил 2 %. Это очень низкий уровень, что говорит о том, что спрос на новостройки высок», – говорится в отчете компании по итогам 10 месяцев прошлого года.

Прогнозы

Портал «Домофонд» провел в декабре 2018 года опрос, чтобы оценить их ожидания, связанные с текущей ситуацией на рынке недвижимости. По итогам исследования эксперты рассчитали «индекс настроений» и сравнили его с прогнозами на IV квартал 2018 года, а также ответами респондентов в декабре 2017 года.

Индекс является индикатором стабильности рынка, показывает реакцию потребителей на текущую экономическую ситуацию и их ожидания на ближайший квартал. «Индекс настроений» представляет собой разницу между долей тех участников опроса, которые ожидают повышения цен, и тех, кто считает, что цены будут снижаться. Индекс может принимать значения от 100 до -100. Если оно больше нуля, это говорит о том, что пользователи прогнозируют повышение цен. При отрицательном значении опрошенные ожидают снижения. Поквартальная динамика «индекса настроений» позволяет оценить, насколько изменилось мнение и прогнозы людей за указанные периоды.

Выяснилось, что больше половины респондентов – 52 % – ждут повышения цен на жилье в ближайшее время. С декабря 2017 года доля тех, кто прогнозирует рост стоимости, увеличилась более чем в два раза. Почти вдвое снизилась доля респондентов, которые надеются на понижение цен. Стабильность предсказывают 35 % респондентов. В течение года «индекс настроений» рос: если в декабре 2017-го он составлял 2 пункта, то уже в марте 2018 года достиг 10 пунктов, в июне – 14, а в сентябре дошел до отметки 27 пунктов. Под конец года «индекс настроений» вырос до 38 пунктов – максимального значения за 3 года исследования. Рост «индекса настроений» говорит о том, что все больше россиян уверены в росте цен в ближайшем будущем.

Также 12 % респондентов назвали I квартал 2019 года однозначно благоприятным периодом для приобретения жилья, неблагоприятным – 11 %. При этом доля опрошенных, которые в целом позитивно оценивают следующий квартал с точки зрения покупки, составляет 48 %, а тех, кто заявляет, что период в целом неблагоприятный, – 30 %.

За год оценки респондентов сильно изменились: в декабре 2017 года 22 % опрошенных считали следующий квартал благоприятным периодом для сделок с недвижимостью, а неблагоприятным – 6 %. Разница между долями позитивных и негативных оценок стала существенно меньше. Если в декабре 2017 года позитивных оценок было 74 %, а негативных – 25 %, то в декабре 2018 года за благоприятный период высказалось 60 %, а за неблагоприятный – 41 %.

«Значительные изменения произошли к концу 2018 года», – отмечают авторы исследования.

Александр Чернокульский уверен: если спрос продолжит расти, то цена будет повышаться в соответствии с законами рынка.

«Мы не можем предсказать, какие в следующем году будут уровни зарплат, а также другие факторы, влияющие на платежеспособность населения», – говорит эксперт.

Таким образом, ситуация будет определяться платежеспособным спросом.

Кстати, Минстрой предсказал удорожание новостроек из-за газовых сигнализаций. Оснащение домов по всей стране системами безопасности нового типа может обойтись в 300 млрд руб., заявили в министерстве. Приказ Минстроя об обязательной установке в новостройках системы контроля загазованности с автоматическим отключением подачи газа также уточняет, что в новых домах будут устанавливать легкосбрасываемые окна, необходимые для погашения давления взрыва.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное