Арендное жилье или жилье в аренду

Жилая недвижимость может быть не только объектом, требующим постоянных расходов – услуги ЖКУ, налоги, – но и приносящим доход. Многие новосибирцы уже оценили все преимущества жизни рантье, когда основной доход составляют средства от сдачи квартир в аренду. Какое жилье любят арендаторы в Новосибирске, сколько стоит аренда и какова доходность этого бизнеса, читателям журнала «Всё о новостройках» рассказали эксперты рынка недвижимости.

Арендное жилье или жилье в аренду

Инвестиции в недвижимость, особенно в ситуации экономической напряженности и нестабильности банковской сферы, – прекрасный способ сохранения и умножения денежных средств.

По данным компании «Доктор Ключ», в первом полугодии 2014 г. увеличилось количество покупателей, инвестирующих в экономичное жилье. В результате и количество предложений на рентном рынке недвижимости резко возросло. Одновременно, отмечают в компании, в текущем году наблюдается снижение спроса.

«Отчасти снижение спроса связано со сложной экономической ситуацией у населения, когда некоторые арендаторы принимают решение переехать к родителям. Второй причиной снижения спроса на аренду можно назвать реализацию отложенного спроса на покупку недвижимости. В ситуации роста ставок по ипотеке, инфляции, ожидания роста цен на недвижимость ряд арендаторов «подтягиваются» и приобретают пускай экономичное, но собственное жилье, – отмечает владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков. – В целом количество участников рентного бизнеса стабильно растет, но говорить о «повальном» интересе пока нельзя».

В нашем быстро растущем мегаполисе много рабочих мест и учебных заведений, что привлекает сюда людей из других регионов. Благодаря этому рынок аренды в Новосибирске жил, живет и будет жить.

«Если сравнивать показатели прошлого года с текущим, активность в конце лета – начале осени в этом году была выше, квартир было сдано больше. Снять жилье в это время было очень сложно: спрос значительно превышал предложение, и ощущался дефицит сдаваемых квартир. Можно говорить о выросшем в 2014 году спросе и увеличении объемов аренды», – говорит руководитель отдела вторичного жилья на ул. Мичурина, 3 АН «Жилфонд» Олег Вонарха.

Спрос: что ищешь ты?

Андрей Силков рассказал, что наибольшим спросом со стороны нанимателей пользуется жилье в Центральном и Железнодорожном районах, как в домах старого жилого фонда, так и в новостройках.

«Понятия «избыток» на рынке аренды жилья нет, каждый вариант востребован», – подчеркивает эксперт.

Новой тенденцией на рынке жилья становится увеличение интереса к квартирам-студиям. Так, однокомнатные студии привлекают невысокой стоимостью, двух-, трехкомнатные – хорошая альтернатива полноценным квартирам, позволяющая сформировать просторную кухонную зону и гостиную.

«В общем, можно обозначить так – чем дешевле, тем лучше. При этом, конечно, предпочитают чистенькую квартиру или такую, где достаточно сделать легкий косметический ремонт», – говорит Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость».

Советы начинающему рантье

Олег Вонарха, АН «Жилфонд»:

– Наиболее востребовано дешевое жилье по линии метро. Бо́льшим спросом пользуются однокомнатные квартиры. Съемное жилье в отдаленных районах не слишком популярно. Многое зависит от цены: быстрее всего расходятся квартиры с низкой стоимостью. Средний наниматель ищет квартиру от 15 до 20 тыс. рублей – будь то «однешка» или «двушка», это зависит от района. В последнее время наметилась тенденция снимать жилье без мебели: так получается дешевле, и люди предпочитают переезжать с квартиры на квартиру со своей мебелью.

Есть еще сегмент комфорткласса, в котором жилье арендуют как временное, пока собственное жилье строится, а также пока достаточно узкий – аренда квартиры «побольше» или в более подходящем на данный момент месте, например, рядом с работой или учебой, с одновременной сдачей в аренду собственного жилья.

«Если говорить о классе комфорт, то это получается дешевле, чем выплачивать проценты по ипотеке за разницу между маленькой и большой квартирами. Надо сказать, в Европе, где гораздо проще относятся к переезду «ближе к работе», такое явление встречается гораздо чаще», – подчеркивает Татьяна Казакова.

Советы начинающему рантье

Андрей Силков, компания «Доктор Ключ»:

– Если вы решили инвестировать в недвижимость с последующей сдачей в аренду, рекомендуем приобретать квартиру экономкласса, требующую минимальных дополнительных вложений. Лучше всего приобретать квартиру в новом доме с готовым ремонтом.

Предложение

Предложения на новосибирском рынке аренды есть во всех районах, однако спрос выше на квартиры по линии метро. «Люди хотят видеть свою потенциальную квартиру либо в конкретном месте – рядом с работой, учебным заведением, либо в частях города с хорошей транспортной доступностью», – поясняет Олег Вонарха.

Поскольку быстрее всего сдаются однокомнатные квартиры или студии по линии метро, такое жилье и приобретается с целью дальнейшей сдачи внаем. Большинство арендаторов либо одинокие молодые люди, либо молодые семьи возрастом до 35 лет, которые могут позволить себе снимать жилье небольшой площади. На них и ориентирован рынок аренды. Люди старше 35 лет чаще всего приобретают собственное.

Очень хорошо покупаются одно- и двухкомнатные квартиры в домах, расположенных у вокзала, для дальнейшей сдачи по часам и суткам.

По словам Татьяны Казаковой, для последующей сдачи в аренду покупают либо однокомнатную, реже двухкомнатную квартиру по линии метро на вторичном рынке или студию/однокомнатную квартиру в самых дешевых новостройках или также в новостройках по линии метро, в одной-двух остановках наземного транспорта. Много предложений в аренду в Березовом микрорайоне, Плющихинском, Горском.

Советы начинающему рантье

Олег Вонарха, АН «Жилфонд»:

– Для сдачи в аренду больше приобретается квартир в новостройках: это более выгодное вложение, особенно если покупать квартиру на стадии котлована, хотя придется подождать, пока будет достроен дом и сделан ремонт. Если человек не может ждать, а хочет сразу получать доход от своих инвестиций, он покупает жилье для последующей сдачи внаем на вторичном рынке.

В базе компании «Доктор Ключ» на данный момент порядка 23 тысяч вариантов жилой недвижимости в аренду. Около 40 % предложений – однокомнатные квартиры от 12 тыс. руб. за месяц проживания.

«Такое количество предложений обусловлено постоянным спросом в этом сегменте», – отмечает Андрей Силков.

Около 30 % рынка занимают двухкомнатные квартиры, которые также востребованы, еще порядка 15–20 % людей делают запрос на аренду комнаты. Прочие 10 % – это трех- и четырехкомнатные квартиры сегментов экономкласса и элитный.

Советы начинающему рантье

Андрей Силков, компания «Доктор Ключ»:

– Самые востребованные варианты – однокомнатные квартиры по стоимости 15 тыс. руб. в месяц.

На сегодняшний день рынок доходных домов в Новосибирске не развит. Андрей Силков, помимо всем известного дома в Ложке, вспомнил еще один – на ул. Крылова. Поэтому существование доходных домов никак не влияет на новосибирский рынок аренды.

Сдача жилья: возможны варианты

На рынке аренды жилой недвижимости возможны два варианта сдачи жилья: на длительный срок и посуточно.

По данным Андрея Силкова, посуточная сдача в аренду позволяет получить доход на 40‑50 % выше, чем при долгосрочной аренде. Так, среднемесячная стоимость аренды 2-комнатной квартиры экономкласса в Новосибирске составляет 20 тыс. руб. При посуточной сдаче аналогичной квартиры стоимость аренды составляет 1,5–2 тыс. руб. в день. «Но нужно понимать, что 60 тыс. руб. при посуточной сдаче в аренду удастся выручить только в случае, если квартира будет занята все 30 дней», – уточняет эксперт.

Советы начинающему рантье

Андрей Силков, компания «Доктор Ключ»:

– В среднем доходность от сдачи жилья в аренду составляет 5‑8 % в год. Таким образом, не стоит ожидать, что вложения полностью окупятся через 10 или даже 15 лет. Кроме того, в долгосрочной перспективе стоимость жилья всегда растет – примерно на 2 % в год выше уровня инфляции – поэтому в случае необходимости всегда можно продать квартиру по более высокой стоимости.

Стоимость аренды

Основными факторами ценообразования на рынке аренды жилья являются: транспортная развязка (близость к станциям метро, остановка рядом с домом), наличие мебели, также ее качество и новизна, качество ремонта в квартире, его давность, срок аренды жилья (краткосрочная аренда увеличивает стоимость арендной платы), срок эксплуатации жилой постройки (старое, новое жилье).

Как рассказала риелтор отдела вторичного жилья на ул. Мичурина, 3 АН «Жилфонд» Анна Облицова, цены на съемные квартиры варьируются в зависимости от района, качества ремонта, года постройки дома и наличия мебели и бытовой техники: на однокомнатные в пределах 15–18 тыс. руб., двухкомнатные 19–25 тыс. руб., трехкомнатные 26–32 тыс. руб.

Самые низкие цены на сдаваемое жилье в Первомайском районе на ул. Березовой, Одоевского, Твардовского. Студии площадью 20 м2 «идут» за 8–12 тыс. руб., как с мебелью, так и без нее. Чуть дороже варианты можно найти в Кировском районе на ул. Виктора Уса, Петухова: однокомнатные за 12–15 тыс. руб.

Самое дорогое жилье сдается в центре Новосибирска: от 18 тыс. руб. и выше.

Например, на Родниках в готовом доме минимальная цена однокомнатной квартиры составляет 14 тыс. руб., в новом доме без мебели – от 15 тыс. руб.

Двухкомнатные по минимальным ценам встречаются на Затулинском жилмассиве и в Первомайском районе – 15 тыс. руб. В центре цены на двушки без мебели начинаются от 20 тыс. руб., с мебелью и бытовой техникой – от 25 тыс. руб. В более отдаленных районах средняя цена аренды – 17 тыс. руб. Верхняя граница может доходить до 30 тыс. руб.

Трехкомнатные по цене не слишком отличаются от двухкомнатных, иногда их можно найти за ту же цену.

Квартиры в домах повышенной комфортности встречаются в Центральном, Октябрьском и Заельцовском районах, реже – в Дзержинском. Однокомнатные площадью 40 м2 сдаются за 25–50 тыс. руб. Стоимость двух- и трехкомнатных начинается от 35 тыс. руб. и доходит приблизительно до 200 тыс. руб.

Советы начинающему рантье

Андрей Силков, компания «Доктор Ключ»:

– Покупателям, инвестирующим в недвижимость с последующей сдачей в аренду, рекомендуем приобретать квартиры в новостройках. Такие квартиры имеют более низкую стоимость для покупки, имеют более высокую ликвидность и потенциал увеличения стоимости. Стоимость аренды квартир в новых домах, как правило, выше, чем в домах старого жилого фонда при прочих равных условиях.

«В 2008–2009 гг. можно было снять квартиру в пределах 10 тыс. руб. за месяц проживания, сейчас таких вариантов нет, либо они крайне редки и состояние оставляет желать лучшего, – вспоминает Андрей Силков. – В 2010–2011 гг. стоимость аренды однокомнатной меблированной квартиры в шаговой доступности от линии метро составляла порядка 15 тыс. руб. в месяц. В период до 2012 г. наблюдалась тенденция, когда для вновь въезжающих арендаторов стоимость жилья в сегменте экономкласса увеличивалась на 1–2 тыс. руб.».

Однако начиная с 2013 года роста стоимости жилья для новых арендаторов не наблюдается. Стоимость жилья, как правило, повышается в летнее-осенний период в связи с притоком студентов. А в настоящее время, по данным компании «Доктор Ключ», наблюдается снижение стоимости аренды. Андрей Силков объясняет эту тенденцию большим количеством предложений на рынке аренды жилья.

«Высокая доступность ипотечных кредитов в 2013 г. в сочетании с нестабильностью банковской сферы в 2014 г. вызвали увеличение спроса на покупку жилья как наиболее надежного способа вложения денежных средств. Многие покупали недвижимость с целью сохранения сбережений и дальнейшей сдачи в аренду. В результате на рынке появилось большое количество предложений съемного жилья, что на фоне снижения спроса вызвало снижение арендной платы. Собственники жилья стали более активно соглашаться на торг», – поясняет эксперт.

Минимальные цены на аренду квартир в Новосибирске*

Район города / стоимость тыс. руб. в месяц

1-к квартира

2-к квартира

3-к квартира

Отдаленные районы (Кировский, часть Калининского, часть Октябрьского)

12-14

15-18

17-21

Районы средней удаленности (часть Калининского, Октябрьский, Дзержинский)

13-16

16-19

19-22

По линии метро, в центре (Центральный, Железнодорожный, Заельцовский)

14-17

18-23

20-25

*По данным компании «Доктор Ключ»

По мнению Татьяны Казаковой, все-таки проще найти арендатора на дешевое жилье в отдаленных районах.

Соотношение спроса и предложения по районам Новосибирска*

район

предложение

спрос

Дзержинский

7 %

9 %

Железнодорожный

7 %

5 %

Заельцовский

12 %

5 %

Калининский

6 %

9 %

Кировский

6 %

13 %

Ленинский

17 %

9 %

Октябрьский

16 %

15 %

Первомайский

4 %

16 %

Советский

9 %

15 %

Центральный

15 %

4 %

*По данным аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость»

По информации Татьяны Казаковой, средняя арендная ставка для квартир в Новосибирске выросла за год на 5,2 %. «Учитывая рост коммунальных расходов и цен на жилую недвижимость за год, аренда стала менее доходной», – отмечает эксперт.

Средняя стоимость аренды студий, 1-, 2-, 3-комнатных квартир по районам Новосибирска*

район

студия

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Дзержинский

12 375

16 390

20 105

23 929

Железнодорожный

18 000

20 793

25 389

48 091

Заельцовский

18 000

17 982

24 148

42 075

Калининский

15 111

15 241

18 794

22 700

Кировский

12 370

13 273

17 421

24 750

Ленинский

18 475

15 891

20 197

28 227

Октябрьский

17 043

16 996

22 434

32 580

Первомайский

10 720

12 382

13 938

18 714

Советский

16 000

15 150

19 138

26 280

Центральный

20 417

19 829

29 595

53 055

Общий итог

15 025

16 851

22 197

38 310

*По данным аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость»

Перспективы рынка аренды жилья

Новосибирск – город приезжих, самый крупный мегаполис за Уралом, где численность населения увеличивается очень быстро: за лучшей жизнью сюда приезжают жители Севера, Средней Азии, Алтая, Кузбасса и других близлежащих регионов. Возможность сразу купить квартиру есть не у всех, поэтому рынок аренды в Новосибирске имеет хорошую перспективу роста.

Последние месяцы на фоне политической нестабильности и падении курса рубля недвижимость стала средством сохранения накоплений. Многие говорят о том, что вложения в недвижимость уже не столь привлекательны, как раньше. Сегодня даже банковские депозиты показывают более высокий доход, а «серость» арендного рынка может привести к тому, что деньги, полученные за аренду за вычетом коммунальных расходов, полностью придется потратить на ремонт после «особо ответственных» арендаторов.

«Однако пока более надежного инструмента сохранения и преумножения средств не придумано. После того как в 90-е годы прошлого века сгорели банковские накопления многих россиян, а в 2013–2014 гг. были отозваны лицензии у 100 российских банков, доверия к традиционным финансовым инструментам у населения практически нет», – говорит Татьяна Казакова.

Новосибирск – город молодых и приезжих специалистов, имеющих высокую потребность в съемном жилье, поэтому рынок аренды жилья еще долго останется актуален.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное