Паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» утвержден на заседании президиума Совета при президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам в октябре 2016 года. Сейчас реализация вступает в активную фазу: определены пилотные регионы, в число которых вошла и Новосибирская область. Однако это не первая попытка создать формат арендного жилья в России: первая предпринималась несколько лет назад и особым успехом не увенчалась.
Основной целью приоритетного проекта основного направления стратегического развития «Ипотека и арендное жилье» является улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса. В частности, предполагается ввод 88 млн м2 в 2018 году, 100 млн м2 – в 2020-м.
Приоритетный проект предусматривает вовлечение под жилищное строительство более 13,5 тыс. га федеральных земель в городах с численностью населения более 250 тыс. человек. Также будут реализованы пилотные проекты по созданию арендного жилья и апартаментов в крупнейших городах России с использованием механизмов коллективных инвестиций. Приоритетным проектом предусмотрен совокупный объем инвестиций в размере 65 млрд руб. на период до 2020 года.
Базовыми подходами к способам и формам достижения целей по содействию улучшению жилищных условий граждан являются: обеспечение высоких темпов строительства качественного, комфортного и доступного жилья, в том числе за счет вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных, региональных и муниципальных земель в городах, включая промышленные зоны; финансирование строительства объектов инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территории; повышение доступности ипотечных кредитов для граждан и снижение финансовых рисков путем формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг, внедрения электронных закладных, лучших мировых практик по раскрытию информации и иных мер; реализация пилотных проектов по строительству специализированного арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций и выработки на этой основе предложений по дальнейшему развитию рынка арендного жилья.
По данным Правительства РФ, на 1 января 2017 года в России введено 1,1 млн м2 арендного жилья.
В Калужской области проекты арендного жилья уже приносят инвесторам до 8 % годовых. По словам министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня, Минстрой будет использовать по всей стране опыт Калужской области в сфере развития рынка арендного жилья, на федеральном уровне уже принята вся нормативная база для развития арендного жилья, но механизмы поддержки реального спроса на этом рынке пока только прорабатываются.
«И инвестор, и региональные власти сегодня заинтересованы в поддержке, прежде всего, спроса. Если человек заключает, к примеру, трудовой договор на пять лет, то ему совершенно не нужно покупать жилье, у него есть необходимость снять качественное жилье за разумную цену, при этом будучи уверенным, что срок сдачи квартиры стабилен, никто раньше срока его не попросит съехать», – сказал Михаил Мень.
По состоянию на лето 2017 года пилотные проекты по строительству арендного жилья реализуются в 45 регионах России.
К теме арендного жилья проявляют интерес и банки. Так, ВТБ профинансировал строительство 85 тыс. м2 арендного жилья, объем инвестиций составил примерно 16 млрд руб.
«Уже в 2018–2019 годах это жилье появится на рынке. Новая программа, которую мы сейчас разрабатываем с агентством, рассчитана еще на 25 млрд руб.», – рассказал глава ВТБ Андрей Костин. По его словам, сейчас строительство арендного жилья осуществляется в Москве. Следующая программа будет реализоваться в пяти-шести российских городах.
В настоящее время Агентство ипотечного жилищного кредитования в рамках партнерства с группой ВТБ рассматривает в качестве приоритетных для развития рынка арендного жилья 14 регионов РФ. «Идет подбор земельных участков для реализации проектов стандартного арендного жилья в регионах РФ. АИЖК планирует предоставить финансирование строительства данных проектов. Стороны также рассмотрят возможность создания управляющей компании для эксплуатации проектов стандартного арендного жилья в регионах», – говорится в сообщении пресс-службы АИЖК.
Уточняется, что для реализации рассматриваются развитые и перспективные районы города с населением более 1 млн человек, среди них Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Челябинск, Омск и другие.
В Минстрое России считают, что перспектива у арендного жилья есть, доходные дома, создаваемые по программе развития ипотеки и арендного жилья, будут пользоваться высоким спросом.
«Было принято решение сделать несколько пилотных проектов в рамках приоритетного проекта и посмотреть результаты, насколько востребованным окажется арендное жилье. Этим занимается АИЖК, несколько домов уже построены. Первый спрос очень хороший, и это говорит о том, что психологически люди готовы рассматривать такие варианты. Особенно молодежь, которая переезжает в большие города. Чтобы не скитаться по квартирам без определенного статуса, откуда еще и выгнать могут в любой момент. Перспектива есть у арендного жилья, и очень хорошая», – сказал Михаил Мень.
По данным исследования «Доступность аренды жилья для семей в регионах России», проведенного «РИА Рейтинг» в 2016 году, доля семей из двух работающих и ребенка, для которых доступна аренда квартиры, в Новосибирской области составила 36,5 %, что на 4,6 % больше, чем в 2015 году. По этому показателю Новосибирская область заняла 47-е место из 85. Необходимый доход семьи должен составлять не менее 52,9 тыс. руб. ежемесячно.
Несколькими годами ранее
Арендное жилье в России – тема далеко не новая. Цивилизовать этот серый рынок пытались и раньше. К сожалению, все попытки до этого упирались в такие банальные вещи, как рентабельность, сроки возврата инвестиций и т.д.
В Новосибирской области первые два арендных дома были сданы в поселке Ложок недалеко от Советского района Новосибирска в сентябре 2012 года. По замыслу областных властей, жилье предназначалось для сотрудников научных институтов и Технопарка новосибирского Академгородка. В сданных домах –130 квартир, их общая площадь – 6,4 тыс. м2. Благодаря этому Новосибирская область стала первым регионом в стране, где реализован проект по строительству арендного жилья.
Суть бизнес-схемы в следующем. Компания-застройщик, в роли которой выступило ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования», возводит дом и вводит его в эксплуатацию. После чего под залог построенного дома получает ипотечный кредит, который рефинансируется АИЖК. Эти ресурсы должны пойти на строительство нового дома, а арендные платежи от жильцов – на погашение задолженности перед банком и на окупаемость проекта.
Позже проект пережил несколько реинкарнаций, в том числе под названием «Горки Академгородка». Однако в полном объеме так и не реализован. И хотя концерн «Сибирь» проявлял интерес к строительству малоэтажек в Ложке, заинтересовать строителей этой схемой не удалось, несмотря на все усилия областных властей. А усилия прикладывались: в декабре 2015 года сессия Законодательного собрания Новосибирской области приняла закон об освобождении от налога на имущество юридических лиц, сдающих в аренду принадлежащие им жилые помещения. По словам главы регионального минстроя Сергея Боярского, подобные законы на тот момент уже действовали в Московской области и Ханты-Мансийском автономном округе.
Дома в Ложке – не единственный новосибирский проект арендного жилья. В 2012 году в Новосибирске был сдан 17-этажный доходный дом на ул. Крылова. В проект было вложено около 278 млн руб., снять квартиру можно было на 11 месяцев. Собственником дома стала компания «Транссервис», принадлежавшая бизнесмену Александру Бойко. Похоже, опыт оказался удачным, и апартаменты для сдачи в аренду в 2016 году появились в многофункциональном жилом комплексе бизнес-класса «Жуковка». Но пока это единичные проекты.
По плану Правительства РФ в 2018 году около 7 % построенного жилья должно быть для аренды, а через 2–3 года объемы сдачи доходных домов должны достичь 4,7 млн. м2.
Комментарии (0)