Выход есть!

Перенос сроков сдачи жилых домов, приостановка строительства являются следствием тяжелого финансового положения, в котором оказались многие строительные компании. Задолженность перед банками и инвесторами вынуждает некоторые компании искать выход в банкротстве, в других случаях с исками о признании компании-застройщика банкротом в суд обращаются инвесторы. Но как показывает практика, в такой ситуации банкротство не является единственным выходом, а инвесторы менее всех в нем заинтересованы.

Выход есть!

В Новосибирской области за первое полугодие 2009 года 89 компаний обратились в Арбитражный суд с заявлением о признании их банкротами. Такие данные озвучила председатель Арбитражного суда Новосибирской области Ольга Герасимова. В соответствии с законом, который вступил в силу с десятого января, при наличии определенной суммы задолженности должник обязан сам поставить вопрос о своем банкротстве. Для сравнения: за весь прошлый год в области было подано только 56 таких заявлений. И практически все эти иски «добровольного банкротства» поданы строительными компаниями. Всего же строители фигурируют в подавляющей части из 187 исков о банкротствах, поданных в Арбитражный суд.

Постановлением пленума Верховного суда сделки между строителями и инвесторами были отнесены к договорам купли-продажи, и на основании законов о защите прав потребителей граждане могут предъявлять иски о признании права собственности на соответствующую долю. Эта доля не становится предметом конкурсной массы, из которой будут производиться выплаты. Таким образом, если право собственности гражданина на долю или на незавершенный строительством объект установлено в судебном порядке, этот объект, чаще всего квартира, не попадет в общее распределение объекта, который предназначен для продажи и удовлетворения требований кредиторов. Кроме того, Закон «О несостоятельности (банкротстве)» не возлагает на органы власти обязанности выкупить это жилье и разрешить проблемы инвесторов. В случае если 100 % квартир в доме продано, инвесторам придется его достраивать самим. Как вариант, создание ТСЖ, сбор с его членов дополнительных взносов и привлечение для завершения дома строительной организации.

Очевидно, что дольщики и инвесторы не заинтересованы в банкротстве строительных компаний. Более того, для них это наихудший вариант развития событий. Строительная компания в любом случае, даже если строительство объекта временно приостановлено, будет прилагать максимум усилий для его завершения. Тем более что сейчас гораздо выгоднее продавать квартиры в сданных домах. По данным ежемесячного мониторинга компании RID Analytics, средняя удельная цена на рынке строящегося жилья в Новосибирске в сентябре 2009 года составила 42 тыс. руб., что на 0,4 % меньше, чем в августе. Однако средняя цена квадратного метра в сданных домах составила 51,9 тыс. руб., что на 2,7 % больше аналогичного показателя в предыдущем месяце. В целом по городу средняя цена предложения в строящихся домах на 19 % ниже, чем в сданных новостройках.

В то же время завершение и сдача объекта в короткие сроки не является приоритетной задачей временного управляющего. Тем более что обанкроченной компании практически невозможно получить банковский кредит, государственную поддержку или привлечь средства сторонних инвесторов.

Другие варианты

Однако банкротство – далеко не единственный, да и не всегда предпочтительный выход из сложного финансового положения. Многие застройщики ищут и находят другие пути решения своих проблем. Так, в сентябре подписали соглашение о совместной реализации проектов строительная компания «Уникон» и группа компаний F1. По мнению участников соглашения, в условиях экономической нестабильности ставка на объединение усилий крупной строительной компании и холдинга, работающего в разных сегментах рынка, станет результативным шагом.

Как говорится в официальном сообщении, размещенном на сайте компании «Уникон», целью достигнутых соглашений является увеличение финансовой эффективности предприятий, усиление интереса со стороны потенциальных инвесторов, получение взаимодополняющих ресурсов, использование совместных каналов продаж.

В состав группы компаний F1, работающей более 20-ти лет, входят крупные предприятия Новосибирска, работающие на рынках информационных технологий, телекоммуникаций, производственных и офисных бумаг, канцелярских товаров, медицинской техники и медицинских услуг, систем энергосбережения, проектно-изыскательских работ, ресторанного бизнеса. В состав холдинга входит ЗАО «Управление жилищно-коммунального хозяйства», объединяющее семь управляющих компаний города. Группа компаний F1 имеет сеть филиалов и дочерних фирм в Барнауле, Омске, Кемерово, Красноярске.

Напомним, что компания «Уникон» работает на строительном рынке Новосибирска уже более 13-ти лет. В 2008 году «Уникон» вошел в пятерку крупнейших застройщиков Новосибирска. Среди сданных объектов – высотные жилые дома в микрорайоне «Горский», на проспекте К. Маркса, ул. Геодезической, учебно-спортивный корпус с плавательным бассейном Сибирского университета потребительской кооперации (СибУПК), 16-этажный жилой дом с учебным корпусом СибУПК, гаражный комплекс со спортивным залом, 16-этажный жилой дом с двухэтажным учебным корпусом Новосибирского областного колледжа культуры и искусства, детский сад в микрорайоне Горский и другие объекты.

Уже в ближайшее время совместные усилия ГК F1 и «Уникон» будут направлены на реализацию таких проектов, как продолжение строительства 16-этажного двухподъездного жилого дома с административными и торговыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой в микрорайоне «Горский», строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенным зданием общественного назначения и подземной автостоянкой на ул. Степной, комплексная жилая застройка в г. Обь для переселения граждан из ветхого аварийного фонда в рамках реализации государственной долгосрочной целевой программы доступного жилья. Как отмечают руководители альянса, есть перспектива не только в совместной реализации названных объектов, но и в выходе на более масштабные проекты.

Сложное финансовое положение строительных компаний сегодня во многом связано с сокращением платежеспособного спроса на жилье. А оставшиеся на рынке покупатели зачастую располагают меньшими суммами и могут приобрести квартиры меньшей площади. Поэтому некоторые застройщики, чтобы соответствовать новым требованиям покупателей, пошли на изменение планировок строящихся домов. Например, девелоперская компания ЛЭК решила не замораживать строительство, а пересмотреть проект жилого комплекса «Янтарный берег», строительство которого началось в 2008 году на улице Владимировской. Общая площадь застройки сократится до 93 тыс. м2. Кроме того, компания меняет и планировку домов. Количество небольших квартир увеличится, а трехкомнатных станет меньше, поскольку сейчас на рынке популярностью пользуются именно 1–2-комнатные квартиры.

Группа ЛЭК основана в 1989 году. Приоритетное направление деятельности комплексная квартальная застройка. В 2008 году ввела 280,6 тыс. м2 жилья.

Строительная компания «Дискус» также учла пожелания своих покупателей и в строящихся домах компании на Плющихинской жилмассиве появились новые планировки квартир. В новом строящемся доме № 36 по улице В. Высоцкого покупателям предлагают однокомнатные квартиры-студии площадью 32,5 м2, которых стало в два раза больше, однокомнатные площадью 42,9 м2, а также новую двухкомнатную квартиру площадью 58,4 м2, заменившую ранее существовавшую большую однокомнатную квартиру площадью 53,83 м2, и двухкомнатные 76,2 м2.

Несмотря на кризис

По данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, за девять месяцев 2009 года в Новосибирске сдано в эксплуатацию 424,973 тыс. м2 жилья. Более 300 тыс. м2 жилых площадей расположено в 38-ми многоэтажных домах. На комплексных площадках города с начала года возведено шесть жилых многоэтажных домов (64,152 тыс. м2), четыре из них – в жилом районе «Родники».

За девять месяцев 2009 года строительным организациям города выдано 279 разрешений на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов соцкультбыта, производственного назначения и жилья.

По информации начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Анатолия Мотыги, за девять месяцев 2009 года строительным организациям города выдано 279 разрешений на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов соцкультбыта, производственного назначения и жилья. Таким образом, в Новосибирске не только продолжается строительство ранее начатых объектов, но и начинается реализация новых.

В частности, привлекает инвесторов и девелоперов и сегмент малоэтажного строительства. Один из проектов предполагается реализовать при помощи специально созданного закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Альфа-Капитал Земельный», который презентовала в Новосибирске управляющая компания «Альфа-Капитал». Как сообщается на сайте УК, для реализации девелоперского проекта в Новосибирской области приобретены около 1,2 тыс. га земли на сумму 1,5 млрд руб. Пять участков расположены в районе поселка Верх-Тула, в 10–12-ти км от Новосибирска. Фонд призван привлечь в проект «длинные деньги» на создание необходимой инфраструктуры, прежде всего на обеспечение водо- и электроснабжения. Проект предусматривает создание инфраструктуры, рассчитанной на 520 участков от десяти соток до одного гектара. Инициаторы проекта рассчитывают, что его реализация займет два года. После создания базовых условий Фонд займется розничной продажей земли для строительства коттеджных поселков, дач, а также производственных помещений и тепличных хозяйств.

УК «Альфа-Капитал» –  одна из крупнейших компаний на рынке управления активами. Создана в 1996 году, входит в консорциум «Альфа-Групп». Суммарный объем активов под управлением «Альфа-Капитал» составляет 25 млрд руб.

Кроме того, в реализации еще одного проекта малоэтажного строительства в Новосибирске будет участвовать «Национальный резервный банк». Планируется, что покупателями жилья в коттеджном поселке смогут стать вкладчики банка, накапливающие средства на депозите в НРБ. В настоящее время идет поиск подходящей для строительства площадки.

От тактики – к стратегии

Оказать девелоперам помощь в подборе земельного участка сможет рабочая группа по вопросам строительства быстровозводимого малоэтажного жилья, созданная по распоряжению губернатора Новосибирской области Виктора Толоконского. В ее состав вошли представители областного департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства, департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды, мэрии города Новосибирска, Межрегиональной ассоциации «Сибирское соглашение». К участию приглашены и представители нескольких компаний, занимающиеся строительством малоэтажного жилья на территории региона. Цель создания рабочей группы – до 30-го ноября 2009 года выработать рекомендации по строительству быстровозводимого малоэтажного жилья.

В Новосибирской области за последний год предпринят ряд антикризисных мер в сфере строительства. Так, задействована масштабная система предоставления госгарантий застройщикам. Применен новый принцип жилищного кредитования: теперь ипотечные программы открыты для всех категорий граждан и стали полноценным экономическим механизмом стимулирования спроса. С той же целью активизирована работа в рамках государственного заказа строительной отрасли. Однако, по мнению губернатора, эти меры носят оперативный характер и были необходимы для поддержки строителей в самый сложный период. Сейчас в Новосибирской области уже готовится ряд решений, носящих стратегический характер. Например, развитие моделей частно-государственного партнерства при инвестировании в строительство: власть может выступать соинвестором, не претендуя на контрольную долю, но стимулируя привлечение средств в строительную отрасль. В настоящее время возможные механизмы такого партнерства разрабатываются в администрации области. Второй стратегический подход – усиление роли государства в развитии инженерной инфраструктуры. В рамках этой работы в области создается специальный фонд модернизации коммунального комплекса муниципальных образований. Третье направление – совершенствование программ жилищного кредитования. Стимулирование спроса при помощи развития ипотечных программ уже доказало свою эффективность. За девять месяцев 2009 года возможностью участия в так называемой губернаторской программе уже воспользовалось более 300 семей Новосибирской области. Реализация программы имела и опосредованный эффект: жители области поверили в реальность получения ипотечного кредита, а возросший спрос позволил банкам снизить процентные ставки.

Сегодня строительная отрасль находится в сложном положении. Но тенденции последних месяцев: рост спроса на жилье и ипотечные кредиты, постепенное увеличение цен на новостройки, свидетельствуют о том, что у строителей есть потенциал, но для выхода из кризиса необходимы не только собственные усилия строителей и поддержка власти. Прежде всего необходимо доверие инвесторов, дольщиков, покупателей жилья.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное