Дорогой Новосибирск

Новосибирск занял пятое место в рейтинге самых дорогих городов России. Эксперты называют десяток факторов, оказывающих влияние на цену квадратного метра. Но самый весомый – наличие спроса на жилье. При его отсутствии все остальное – от конструктива до месторасположения дома уже не имеет значения.

Дорогой Новосибирск
Дорогой Новосибирск

По версии журнала «КоммерсантЪ Деньги» Новосибирск занял 5-е место в рейтинге 10 самых дорогих городов России. Основываясь на данных федерального портала о недвижимости «Мир квартир», авторы рейтинга подсчитали среднюю стоимость квадратного метра и средний бюджет покупки жилья по состоянию на декабрь 2012 года. По первому показателю Новосибирск из десятки «выпал», уступив, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, Хабаровску, Екатеринбургу, Калуге, Нижнему Новгороду, Тюмени, Ростову-на-Дону, Белгороду и даже Иркутску. Зато по среднему бюджету покупки Новосибирск уверенно занял пятое место с показателем 3 703 356 руб. Выше в рейтинге Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Хабаровск, ниже – Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Самара и Уфа.

Этот результат вызывает двоякое впечатление. С одной стороны, недвижимость в цене там, где людям нравится жить, они приезжают и покупают квартиры здесь, а с другой – высокая цена делает жилье менее доступным для основной массы населения. По данным компании RIDAnalytics в марте 2013 года средняя цена квадратного метра в Новосибирске составляла 52,3 тыс. руб. «За последнее время средняя цена за квадратный метр квартиры в новостройке значительно выросла, – говорит Инесса Сердюкова, директор АН «Вся Недвижимость Новосибирска». – На начало апреля 2013 года она достигла в среднем 65–75 тыс. руб. в Центральном и Железнодорожном районах, 50–70 тыс. руб. в Октябрьском, Калининском, Заельцовском районах, 48–55 тыс. руб. в Дзержинском и 38–55 тыс. руб. – в Кировском, Ленинском и Первомайском районах». Разброс цен объясняется в основном близостью к метро. По информации АН «Жилфонд», квартиры эконом-класса в Новосибирске в настоящее время стоят около 40 тыс. руб., премиум-сегмент – от 55 тыс. руб., сегмент элитной недвижимости – от 74 тыс. руб. за квадратный метр.

По информации Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» средняя цена квадратного метра в строящихся домах в Новосибирске по состоянию на апрель 2013 года составила 50,73 тыс. руб., что на 4,6 % выше аналогичного показателя за 4 квартал 2012 года. С докризисным максимумом средняя цена предложения отделяет 0,6 %. При этом, 52 % строящегося жилья находятся в ценовых категориях от 40 до 60 тыс. руб. за 1 м2.

Виталий Алпеев, директор ООО «Новосибирский Центр Недвижимости» приводит следующую статистику. Средняя стоимость квадратного метра в строящемся доме в Новосибирске «подошла» к отметке  60 тыс. руб. При этом, самая низкая цена за квадратный метр в спальных районах левого берега, она составляет в среднем около 45 тыс. руб. В спальных районах  правого берега средняя цена за квадратный метр около 50 тыс. руб. В районах же приближенных к центру города эта цифра стремится к 65 тыс. руб. за 1 квадратный метр, а в центре она достигает отметки 76 тыс. руб.

 По данным Новосибирской Ассоциации Риэлтеров средняя цена квадратного метра в новостройке составляет для эконом-класса 35–40 тыс. руб., бизнес-класса  – 50–60 тыс. руб., элитного – 75–90 тыс. руб.

«Нашими специалистами были проанализированы цены квадратного метра во многих строящихся жилых объектах города Новосибирска, – рассказывает Антон Кузнецов, заместитель генерального директора по финансам ООО «Центр Продаж Новостроек». – По нашим данным, средняя цена квадратного метра новостройки на начало апреля составила 50,27 тыс. руб., что на 3,53 % выше цены метра на начало 2013 года». Антон Кузнецов также отмечает, что в каждом сегменте жилья цена квадратного метра тоже выросла. На начало апреля цена квадратного метра составила по элитному жилью 78,68 тыс. руб., по жилью бизнес-класса – 67,21 тыс. руб., по жилью эконом-класса – 40,7 тыс. руб.

От чего зависит цена?

Цена квадратного метра в новостройках зависит от многих факторов. Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон считает, что на цену строящегося жилья влияет его месторасположение: удаленность от центра, наличие рядом метро или хороших транспортных развязок. Второй важный фактор – это конструктивные особенности дома. «Всем известно, что панель  дешевле, монолитные дома относятся к среднему ценовому сегменту, самая дорогая же себестоимость  у жилья из кирпича», – поясняет Григорий Якобсон. Третий немаловажный аргумент – экологичность месторасположения. Если вблизи есть лес, водоем, парк – стоимость квадратного метра в стройке будет выше. Четвертый фактор – комплексность застройки. Если речь идет о новом жилмассиве, где застройщик не только возводит дом, но и организовывает нормальные дворовые проезды, здесь готовится свежая инфраструктура, то интерес к такому жилью будет выше, соответственно, и цена тоже.

«Практика показывает: самые дорогие квадратные метры чаще всего можно найти в центре города. Но не для каждого потенциального покупателя близость к центру  является приоритетным фактором. Для многих важнее спокойная жизнь в спальном районе, где особое внимание уделяется инфраструктуре, чаще всего именно этот фактор является решающим», – считает Виталий Алпеев.

По мнению Инессы Сердюковой, главным образом на цену влияет наличие спроса: «На сегодняшний день большинство покупателей ориентируются на новое жилье». С ней согласен Валентин Тиунов, директор ГК «Система»: «Рост стоимости цены квадратного метра в жилых новостройках Новосибирска обусловлен высоким спросом покупателей и инфляционными процессами, а также появлением домов с улучшенными потребительскими характеристиками».

Родион Алексеенко, заместитель генерального директора «СКМ Групп» по продажам, важным ценообразующим фактором считает наличие развитой инфраструктуры вблизи комплекса, удобная транспортная доступность, наличие альтернативного транспорта (у жильцов должен быть выбор – метро, машина, троллейбус, автобус и т. д.), расположение школ, детсадов и др. учреждений в шаговой доступности.

С точки зрения Татьяны Мутылиной, генерального директора АН «РостДомИнвест», на цену строящегося жилья влияет материал, из которого строится дом, район города, ну и конечно  время сдачи дома. «Чем выше дом, тем выше цены», – говорит Татьяна Мутылина. – Отдельно можно отметить влияние того, в каком виде будет сдаваться новостройка – под самоотделку,  под чистовую самоотделку, или «под ключ». Анализируя предпочтения покупателей, можно сказать, что отделка «под ключ» является весомой причиной приобретения новостройки, если цена за квадратный метр невысока, не выше 33-35 тыс. руб. за м2. В остальных случаях покупатели предпочитают сразу делать квартиру под себя, а не переделывать потом за строителями».

Не меньшее значение имеет также наличие ипотеки на новостройку. «Все больше и больше банков в регионе кредитуют и предлагают разнообразные программы на новостройку, все больше и больше застройщиков понимают приоритет продажи квартиры в ипотеку и получают аккредитацию в различных банках. Сегодня есть застройщики, аккредитованные в 8–10 банках одновременно», – комментирует Инесса Сердюкова.

Помимо местоположения, квартира имеет реальную себестоимость, которая выражается в совокупности затрат на строительство. Еще одна категория затрат связана с согласованием и утверждением проекта, получения земельного участка или его стоимости, стоимости освоения участка, а также право на строительство. В стоимость квадратного метра также входят строительно-монтажные, отделочные работы, стоимость материалов, рабочей силы и т. д. Строительство внешних инженерных сетей (электрики, теплотрассы, водопровода, канализации) является самым затратным, растет стоимость строительных материалов, грузоперевозок, оформление разрешающей для строительства документации, и это не может не отразиться на конечной цене квадратного метра.

Среди ценообразующих факторов эксперты называют срок сдачи объекта в эксплуатацию и стадию строительства. Так, Александр Трофимович, директор ООО «СтройДом», поясняет, что увеличение цены в объекте компании – жилом комплексе бизнес-класса «ПРЕСТИЖ» планируется поэтапно, соразмерно выполненному объему строительно-монтажных работ.

Андрей Адамчик, коммерческий директор ЗАО «ПАМП», отмечает ярко выраженную сезонность строительного рынка. «Активный спрос на квартиры в новостройках преимущественно в весенние месяцы и осенние – в канун Нового года. В связи с этим именно в это время застройщики увеличивают цены на квартиры, а в летние месяцы отмечается стагнация цен».

Екатерина Исаева, начальник инвестиционного отдела ООО СК «Стройтехмонтаж», среди влияющих на цену факторов выделяет и услуги спецтехники, и затраты на оплату труда.  «Заработная плата сейчас стабильно растет, потому что компания стремится к  тому, чтобы у нас работали специалисты, а не дилетанты».

По мнению Владимира Дергачева, руководителя отдела новостроек «Сибакадемстрой Недвижимость», зависят цены и от застройщика –  от его авторитета, опыта предыдущего строительства, отсутствия задержек ввода объектов в эксплуатацию, наличия собственных денежных средств и т. п. Квартиры в жилых домах таких застройщиков даже на ранней стадии строительства продаются дороже аналогичных квартир от менее известных застройщиков.

«Не стоит забывать и про инфляцию», – напоминает Эдуард Ляхов, заместитель генерального директора по продажам ЗАО «Строитель».

Цена и спрос

Сегодня в Новосибирске строится около 400 объектов. Динамика продаж у большинства застройщиков высокая. Эксперты считают, что главный фактор, влияющий на цену жилья в Новосибирске – стабильно высокий спрос на него. «Несмотря на то, что на сегодня цены на строящееся жилье уже превысили докризисный уровень, сейчас они находятся на максимуме за последние много лет, спрос не снижается. Это значит, что покупатели готовы платить именно столько за новые квартиры. Клиентов с каждым днем становится только больше, интерес к новостройкам не только устойчив, но и заметно растет. Можно сказать, что на каждую цену есть свои покупатели. К слову, часть покупателей строящегося жилья в Новосибирске – иногородние граждане, которые воспринимают высокие цены на новостройки вполне адекватными нашему городу», – говорит Григорий Якобсон.

«В целом цена на новостройки соответствует спросу, несмотря на то, что рост цены, как правило, немного опережает готовность покупателей купить именно по этой цене», – отмечает Виталий Алпеев. Андрей Зимарев, исполнительный директор Новосибирской Ассоциации Риэлтеров считает, что в эконом-классе сегодня цена соответствует спросу, а в элитном предложении превышает спрос.

Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics, уверена, что если цены не регулируются, они всегда соответствуют спросу. «Другое дело, что, даже если спрос падает, снижение цен на новостройки обычно либо вообще не отмечается, либо отмечается в небольшой степени. Строительные компании охотнее дают скидки при расчете сразу, чем снижают общие цены, и на то есть ряд причин. Если вдруг начать продавать квартиры дешевле, то у тех, кто купил ранее по более высокой цене, возникнут вопросы – почему так происходит. Кроме того, когда часть строительных работ уже выполнена, затраты произошли, и цена продажи выставляется с учетом этих затрат. Поэтому резко снизить цену даже в кризис бывает невозможно», – поясняет Елена Ермолаева.

«Спрос на жилье зависит в большей мере от его расположения и стоимости, чем от типа дома, – считает Владимир Дергачев. – В итоге в сегменте доступного жилья квартиры в панельных новостройках были и остаются весьма популярными у покупателей недвижимости: спрос на них объясняется относительно демократичными ценами и меньшим сроком строительства. И поскольку в связи с неустойчивостью и вялостью мировой и, в частности, российской экономики платежеспособный спрос населения не высок, а жилищный вопрос у многих стоит достаточно остро, такое жилье может быть для многих хорошей возможностью обзавестись собственной жилплощадью. Это приводит к тому, что более половины всех сделок проходят в ценовой категории до 2 млн. руб., что при текущих ценах соответствует «средней» квартире до 41 м2».

Будут ли расти цена на жилье в 2013 году?

Инесса Сердюкова, директор АН «Вся недвижимость Новосибирска»:

«Скорей всего цены будут еще подниматься. Вопрос на сколько и за какой промежуток времени. Если провести анализ предыдущих годов, то со второй половины года цены всегда поднимались примерно на 20–30 % до Нового года. Перед Новым годом они всегда достигали максимума. Я думаю, что и этот год не станет исключением (если не сработают другие политические или государственные факторы)».

Григорий Якобсон, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд»:

«Определенно, для покупателей пока прогнозы неутешительны, цены будут расти. Мы ожидали стабилизацию цен на строящееся жилье в первом–втором кварталах 2013 года, но в реальности ожидания не оправдались, рост цен продолжился. Стабилизация возможна на летний период, в связи с сезонным снижением спроса на период отпусков. Но это может быть лишь временным явлением, подъем цен, скорей всего, возобновится уже в сентябре. Причем факторов, напрямую влияющих на рост цен, нет, себестоимость строительства дорожает медленней. Стоимость квадратного метра в новостройках растет уверенно, но небольшими пропорциями. У покупателей всегда есть возможность забронировать квартиру, либо приобрести ее в рассрочку, в обоих случаях цена объекта фиксируется на момент сделки. Этот факт сглаживает недовольство потребителей и дает возможность застройщикам снова поднимать цены. Дело в том, что бороться с таким явлением можно лишь рыночным регулированием – если бы упал спрос, снизились бы и цены, по факту их диктуют крупные застройщики. Но пока предпосылок для такого развития событий нет».

Виталий Алпеев, директор ООО «Новосибирский Центр Недвижимости»:

Цены на новостройки растут. Этому способствует улучшение благосостояния граждан, так как рост зарплат, хотя и небольшой, все же присутствует. К тому же стабильно увеличивается спрос на квартиры в строящихся домах, чему способствуют различные государственные и банковские программы, как для граждан, так и для самих застройщиков».

Андрей Зимарев, исполнительный директор Новосибирской Ассоциации Риэлтеров:

«На наш взгляд, цены на недвижимость будут расти в соответствии с ростом инфляции, не более того. Предполагается рост цен в сегменте эконом-класса».

Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics:

«Мы ожидаем стагнации цен, либо минимального роста. Дело в том, что 2012 год был очень удачным для строительного рынка: цены росли, спрос был очень высоким. А за подъемом всегда следует спад, это общая природная и рыночная закономерность».

Татьяна Мутылина, генеральный директор АН «РостДомИнвест»:

«Предполагаем, что цены в 2013 году будут расти. Это тренд, и он уверенно восходящий. По нашим прогнозам, до конца года цены на новостройки вырастут на 15–20 %».

Эдуард Ляхов, заместитель генерального директора по продажам ЗАО «Строитель»:

«Ожидаем сезонное увеличение цен осенью 2013 года».

Руководитель отдела новостроек «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимир Дергачёв:

«По данным нашего Аналитического Центра в конце 1 квартала 2013 года цены на строящееся жилье в Новосибирске достигли уровня докризисного пика осени 2008 года. По нашему мнению рост продолжится до конца весны. Летом цены, скорее всего, стабилизируются. Основным фактором, влияющим на рост цен строящегося жилья, является широкое применение ипотеки, причем на самой ранней стадии готовности объектов.  Ипотечные продукты и условия их выдачи сегодня стали намного привлекательней, чем в докризисный период. Причем банков, предлагающих ипотеку, стало намного больше. Но сейчас присутствует тенденция постепенного повышения средней процентной ставки, и, если она продолжится осенью, то дальнейшего существенного роста цен ждать не стоит».

Антон Кузнецов, заместитель генерального директора «Центр Продаж Новостроек»:

«По моему мнению, рост цен в течение 2013 года будет продолжаться. Этому способствует возможность застройщиков получить целевой банковский кредит на строительство в случае нехватки собственных средств».

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное