И снова – миллион

Год ушедший выгодно отличается от 2009-го в пользу возобновления строительства, о чем и свидетельствует положительная динамика ввода жилья в эксплуатацию в Новосибирске. По информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, в 2010 году в Новосибирске введено в эксплуатацию 1 млн 17 тыс. м2 жилья. В Новосибирской области, по данным областного Правительства, введено 1364,33 тыс. м2 жилья.

В 2010 году в городе построено 475 многоэтажных, 11 малоэтажных домов. Еще 475 домов — доля индивидуального строительства. В квадратных метрах картина выглядит следующим образом, многоквартирные дома — 897,549 тыс. м2, малоэтажные — 16,79 тыс. м2, ИЖС — 102,699 тыс. м2.

Всего было введено в эксплуатацию в многоэтажных и малоэтажных жилых домах 14477 квартир, 47 % из них — однокомнатные, 32 % — двухкомнатные, 18 % — трехкомнатные, 2 % — четырехкомнатные. Более четырех комнат насчитывает 1 % квартир нового жилого фонда. 3544 — четверть новых квартир — выполнены «под ключ».

По мнению Сергея Дьячкова, DSO Consulting, рост покупательской активности в сравнении с соответствующими периодами прошлого года очевиден. «Это касается всех товаров длительного пользования — и в первую очередь, конечно, квартир и автомобилей, — отмечает эксперт. — Риски состоят в том, что значительная часть покупок таких товаров сегодня осуществляется на заемные деньги, а любой более или менее существенный негативный фактор мировой и российской экономики может „развернуть“ тенденции последних месяцев. Поэтому я бы осторожно говорил: да, некоторый рост объемов строительства зданий есть, но эта тенденция еще очень неустойчива». По мнению Антона Кузнецова, заместителя генерального директора ООО «Центр Продаж Новостроек», существенную роль в оживлении строительного рынка и, как следствие, возросших объемов ввода жилья, сыграли меры господдержки. «Еще одним факторов, оказавшим влияние на рынок, является возобновление политики выдачи банковских кредитов под залог строительных объектов либо иных производственных активов застройщиков», — уверен Антон Кузнецов.

Однако Лев Куприянов, исполнительный директор консалтинговой компании «Корпус», считает, что объем ввода обеспечен во многом за счет завершения строительства объектов, не введенных в прошлом году. Значительная часть строек остается замороженной, и если ситуация кардинальным образом не изменится, то в 2011 году будет достаточно сложно добиться показателей ввода на уровне 1,26 млн м2, запланированных Правительством Новосибирской области. По его мнению, объемы введенного жилья могут быть сохранены на существующем уровне при условии реализации проектов строительства малоэтажного жилья, которые были начаты в 2010 году. Ввод малоэтажного жилья в Новосибирской области в 2010 году существенно вырос по сравнению с прошлым годом и составил, по предварительным оценкам, порядка 400 тыс. м2 (против 341 тыс. м2 в 2009 году).

Лидеры-застройщики и районы

Больше всего многоэтажек введено в Октябрьском (22 дома — 256,062 тыс. м2) и в Ленинском (24 дома — 188,07 тыс. м2) районах, что свидетельствует об активной комплексной застройке этих районов новыми жилыми массивами.

По итогам ввода в эксплуатацию жилья определены 10 лучших строительных организаций Новосибирска. Это компания «ДИСКУС плюс», которая сдала в эксплуатацию восемь домов общей площадью 138,740 тыс. м2, компания «Сибирь-Развитие» — шесть домов площадью 75,876 тыс. м2, КПД «Газстрой» — восемь домов и 55,689 тыс. м2, НП «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» — пять домов и 55,572 тыс. м2, ООО «Энергомонтаж» — 40,624 тыс. м2, ООО «Краснообск.Монтажспецстрой», ООО «Новославия» — 33,818 тыс. м2, ООО МЖК «Энергетик» — три дома и 31,115 тыс. м2, ДССФО УКС 7 службы ФСБ РФ — также три дома и 27,092 тыс. м2, ЗАО «СД Альфа Капитал» — три дома и 26, 282 тыс. м2, и ЗАО "Роснефтегазстрой"-Академинвест« — два дома и 26,233 тыс. м2.

«Строительные компании „Дискус-плюс“ и „КПД-Газстрой“, ведущие комплексную застройку данных жилых массивов, соответственно, продолжают иметь репутацию надежных и стабильных застройщиков, обеспечивающих новосибирцев недорогим, но качественным жильем», — комментирует Антон Кузнецов.

Комплексные площадки

В настоящее время в соответствии с генеральным планом города Новосибирска осуществляется освоение нескольких комплексных площадок. «Эта тенденция будет только усиливаться, — считает Антон Кузнецов. — Новый массив имеет массу плюсов, ведь покупатели получают абсолютно новую инфраструктуру и схожий социальный уровень соседствующих с ними людей. Для застройщика выгода характеризуется превышением выручки от реализации многочисленного количества квартир над уровнем расходов в освоении территории. Более того, добросовестное строительство целого массива — это важный нематериальный актив, который, как превосходная репутация, работает на благо застройщика годами».

Статистика ввода жилья за 2010 год подтверждает, что компании, осуществляющие комплексное строительство, занимают доминирующее положение по количеству построенных квадратных метров жилья, имеют безусловную репутацию и пользуются уважением в строительной среде. «Ввод жилой недвижимости по итогам 2010 года порадовал. При этом 30 % всего введенного в НСО жилья было построено пятью компаниями. Надо заметить, что основной рост обеспечен застройщиками, осваивающими комплексные площадки», — отмечает Татьяна Кузнецова, руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость».

И в наступившем году компании-лидеры будут осваивать начатые ранее площадки: «Дискус-плюс» продолжит застройку Плющихинского жилмассива, «Сибирь» — развивать «Березовое», «КПД-Газстрой» продолжит работы в «Чистой слободе», а «Энергомонтаж» продолжит развитие площадки в Снегирях.

Технологии строительства

По данным мэрии, значительная часть нового жилого фонда — это кирпичные (34 %) и панельные (30 %) дома. Удельный вес монолитного и сборномонолитного домостроения составляет 19 %, каркасного — 17 %. «Анализируя статистику ввода, можно сделать вывод, что спрос на строительство домов из традиционных материалов не уменьшается», — говорит Антон Кузнецов. — Многие люди отдают предпочтение домам из классических материалов, и этот выбор, на наш взгляд, себя оправдывает. Каркасное и сборномонолитное строительство, как правило, характерно для центральной части города с высокой плотностью застройки и характеристиками строения, например, этажностью не меньше 14-ти и наличием атрибутов жилья среднего класса и выше«.

Эконом-класс — символ времени

Дома эконом-класса могут стать характерным признаком кризисных и посткризисных лет, как «хрущевки» — 50—60-х гг. прошлого века. Строить недорогое жилье в тяжелые для рынка времена начали многие застройщики, ранее специализировавшиеся на бизнес-классе. И это вполне объяснимо, поскольку жилье эконом-класса в настоящее время — единственный сегмент рынка, обеспеченный стабильным платежеспособным спросом. «Руководствуясь простой математикой, мы выясним, что двухкомнатные квартиры времен 1960-х годов постройки — „хрущевки“ — аналогичны по площади и стоимости однокомнатным квартирам-новостройкам эконом-класса, — говорит Антон Кузнецов. — Отсюда возможность многих жителей „хрущевок“ и общежитий использовать накопления на приобретение жилья, качество которого на порядок выше их текущего. Помощником в данном случае может выступать и ипотечное кредитование, учитывая, что ежемесячные платежи в банк за кредит сопоставимы с уровнем стоимости арендной платы за жилье».

Немаловажный фактор, обеспечивающий востребованность строящегося жилья эконом-класса при инвестировании, состоит в росте стоимости квартиры по мере постепенного завершения объекта и ввода его в эксплуатацию. Дома же, стоящие уже несколько десятилетий, имеют повышенный износ фактической конструкции и коммуникаций, что служит тревожным сигналом для населяющих такие дома собственников.

Сергей Дьячков считает, что хотя жилье эконом-класса востребовано на рынке и будет востребовано в ближайшей перспективе, нужно учитывать и то, что когда многие начинают заниматься производством одного и того же товара, рынок этого товара быстро насыщается. «Для городского рынка — за год-два, — поясняет эксперт. — Соответственно, мне непонятно, на чем многие из амбициозных застройщиков такого жилья будут зарабатывать. Лишь при комплексном освоении крупных площадок можно получать прибыль от продаж дешевого нового жилья (за счет масштаба бизнеса), поэтому с большой вероятностью на рынке (сегменте) жилья эконом-класса Новосибирска в ближайшие годы 5–6 застройщиков будут производить 70–80 % всех новых квартир».

По мнению Елены Ермолаевой, такой новый товар как квартира-студия закрепится на рынке, поскольку эти квартиры бывают дешевле, чем комната на подселении, другое дело, что с выходом из кризиса спрос будет более равномерно распределен по классам, без такого сильного перекоса в сторону эконом-класса, как сейчас. Татьяна Казакова считает, что причиной повышенного спроса на квартиры эконом-класса во многом стала губернаторская программа. «В 2011 году темпы продаж эконом-класса вроде бы должны снижаться, но пока по факту от наших клиентов поступает много заявок именно в новостройки эконом-сегмента», — констатирует она.

С точки зрения Сергея Ежака, руководителя отдела новостроек АН «Жилфонд», важно не бросаться из крайности в крайность. «Предложений должно быть много и разных, как по уровню, так и по цене». Так, Илья Маслов, директор компании «Новоград-Инвестмент», уверен, что сейчас наступило время, когда можно начинать проекты более дорого жилья. «Такого жилья на рынке просто нет, а отложенный спрос на него существует», — уверен Илья Маслов.

Замороженные объекты и новые проекты

По различным оценкам, сейчас в Новосибирске и пригороде из примерно 400 возводимых многоквартирных домов заморожено до 160 (40 %). Так, по данным Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», на конец 2010 года в Новосибирске был заморожен 61 дом. При этом эксперты отмечают, что во второй половине года наметилась определенная тенденция к улучшению ситуации — на некоторых объектах строительство возобновляется, однако, в основном, это объекты, замороженные на высокой стадии готовности. «Говорить о кардинальном изменении ситуации пока не приходится, но позитивная тенденция наметилась», — утверждает Лев Куприянов.

По словам Елены Ермолаевой, директора компании RID Analytics, какого-то существенного снижения числа замороженных строек пока нет. Она отмечает, что в 2010 году строительные компании очень явно разделились на группы: успешные, деятельность которых кризис лишь притормозил, но они быстро изменили тактику, применили новые концепции и чувствуют себя уверенно, и те, которые бросили свои объекты и, видимо, уже не вернутся на этот рынок. «Невозможно отрицать факт, что в городе имеется и часть совершенно „брошенных“ и недостроенных жилых домов, застройщики которых не имеют желания продолжать строительство и соблюдать обязательства перед своими инвесторами. Особняком стоят некоторые строительные компании, которые ищут пути строительства своих домов и освоения земельных участков, объекты строительства которых имеют темпы ниже среднего. Мы владеем четкой информацией по таким объектам и можем предотвратить поспешное инвестирование средств инвесторов, дав разумную консультацию. Тем не менее, я уверен, что с учетом положительной строительной и экономической динамики вскоре таких объектов будет заметно меньше», — говорит Антон Кузнецов.

Одновременно в городе появляются и новые площадки. «На вскидку это объекты „Краснообск.Монтажспецстрой“ на Красном проспекте и Котовского, „Вертикаль-НСК“ на Комсомольской, „Сибакадемстрой“ на Сиреневой, „Трансервис“ на Крылова, „Сибинвестстрой“ на Выборной, а также продолжающие освоение комплексных площадок: „Дискус“ на Плющихинском ж/м, „Сибирь“ на Березовой, „Сибакадемстрой“ и „Энергомонтаж“ на Родниках», — перечисляет Сергей Ежак.

Если говорить о малоэтажном строительстве, в прошедшем году было заявлено несколько интересных проектов, среди которых можно выделить поселок Мичуринский (комплексное строительство малоэтажного жилья и объектов социальной инфраструктуры на территории 228 га в Искитимском районе области, реализуется совместно с фондом РЖС), два поселка компании «Катрен» (строительство коттеджных поселков с домами «под ключ»), а также строительство жилья в селитебной зоне ПЛП «Толмачево». Все эти проекты пока находятся на начальном этапе реализации.

Дефицит новостроек

Казалось бы, на фоне миллионного ввода жилья, немалого количества новых проектов, продолжающегося освоения комплексных площадок нет смысла говорить о возможном дефиците готового нового жилья. Тем не менее, эта тема возникает регулярно в течение последних двух лет. Так считает и Сергей Дьячков: «Думаю, дефицита не будет. Если конъюнктура улучшится, многие проекты и площадки, замороженные в 2008–2009 гг., вновь начнут осваиваться». Более осторожна в оценках Татьяна Казакова: «В 2011 году, пока будет продолжаться освоение комплексных площадок, и будут достраиваться замороженные в кризис объекты, дефицита не будет, — считает она. — Что будет в 2012 году — зависит от того, смогут ли строительные компании оперативно сориентироваться в рыночных изменениях». Такого же мнения придерживается и Лев Куприянов: «О явном дефиците в 2011 году говорить пока рано, однако выбор квартир в новостройках уже довольно существенно сократился по сравнению с 2009–2010 годами. Но не нужно забывать, что сократился и спрос — сейчас уже не скупают все новостройки на стадии строительств фундамента, как это было несколько лет назад. Сейчас можно говорить об определенном балансе спроса и предложения, но если в текущем году значительная часть замороженных объектов не начнет строиться, то в 2012 году действительно появится дефицит новостроек на рынке», — считает он.

По мнению Елены Ермолаевой, дефицит в будущем возможен. Для его появления на рынке должны совпасть две тенденции: устойчивый рост спроса на новостройки и сокращение строительного задела. Пока на этапе строительства в Новосибирске по-прежнему остаются 342 жилых дома (данные на середину декабря 2010 г.). Однако часть из них давно заморожена из-за банкротства застройщиков. Судьба таких объектов будет трудной — что-то смогут достроить ТСЖ, что-то в будущем может быть продано другой компании как проект. Но это не быстрые процессы. В результате, из-за небольшого числа новых проектов может возникнуть дефицит. Антон Кузнецов прогнозирует некоторый дефицит строящегося жилья в центральной части города, которая характеризуется достаточно плотной застройкой и отсутствием площадок под новое строительство.

Прогнозы

По мнению экспертов, несмотря на продолжение положительной динамики в сфере кредитования и строительства, сформировавшейся в начале 2010 года, рост цен на строительном рынке в 2011 году ожидается умеренный. «Я думаю, рост средних цен на жилье в Новосибирске в 2011 году будет в пределах 10 % как в секторе нового жилья, так и на вторичном рынке», — говорит Сергей Дьячков. Одной из причин роста цен на жилье, считает Сергей Ежак, может стать повышение стоимости строительных материалов. По словам эксперта, рост будет плавным и к концу года составит 15–17 %.

В сфере малоэтажного жилищного строительства, по мнению Льва Куприянова, ожидаются более существенные изменения — при условии реализации намеченных проектов комплексного строительства малоэтажного жилья, уже в конце 2011 — начале 2012 года на рынке появится готовое малоэтажное жилье в поселках, обеспеченных необходимой социальной и инженерной инфраструктурой, доступное по цене достаточно широкому кругу покупателей.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное