Жилая недвижимость: технологии строительства

Новосибирскстат обнародовал данные о жилищных условиях населения Новосибирской области, которые были получены в результате Всероссийской переписи населения 2010 года. Согласно этим данным - самое распространенное жилье – это квартира, а материал наружных стен жилых домов - блоки и панели. За последние годы количество домов в Новосибирской области только возросло. Предлагаем ознакомиться с обзором технологий, которые используют новосибирские строители.

Жилая недвижимость: технологии строительства
Жилая недвижимость: технологии строительства Жилая недвижимость: технологии строительства

Самым распространенным жильем в Новосибирской области является квартира в доме, построенном в «застойную эпоху». Согласно результатам переписи 1,6 % жителей Новосибирской области живут в коммунальных квартирах, еще 3,4 % — в общежитиях, 20,5 % - в собственных домах, 72,2 % - в отдельных квартирах.

При этом 11,8 % населения живет в домах, построенных раньше 1957 г., 27,5 % - в зданиях постройки 1957–1970 гг., а большинство - 47,6 % — в домах постройки 1971–1995 гг. 4,9 % жителей области могут похвастаться квартирой в доме постройки 1996-2002 гг., а 6,7 % живут в новостройках, возведенных после 2002 г.

Самым распространенным материалом наружных стен жилых домов остаются блоки и панели, в них проживает около 40 % населения области, 31,7 % населения – в кирпичных домах, 20,4 % – в деревянных, 6,7 % – в монолитных и домах из смешанного и другого материала.

Новосибирск 2003-2012

В 2003 году в Новосибирске было сдано в эксплуатацию 372,5 тыс. м2 жилья. По конструктивному исполнению преобладает кирпич – 75 %, на долю панельных домов приходится 12 %, каркасных – 10 % и монолитных – 3 %.

В 2004 году, доля кирпичных домов выросла до 80 %, а панельных – уменьшилась до 10 % в 501,2 тыс. м2, введенных в городе. Резко возрастает доля монолитных домов – до 9 %.

В 2005 году доля монолитных домов увеличивается до 14 % и практически сравнивается с долей панельных домов – 15 % при общем объеме ввода жилья, сохранившемся практически на уровне прошлого года – 507 тыс. м2. Но кирпич, хотя и сдает позиции, по-прежнему в лидерах – 56 %.

Для 2006 года характерен рост как общего объема ввода – до 829 тыс. м2, так и ввода жилья на комплексных площадках – до 174 тыс. м2. При этом доля панельных домов также растет и составляет 21,8 %, а кирпич продолжает проседать, хотя и незначительно – 55,4 %. Монолит и каркас вместе «выдают» больше 12 %.

Из 918,4 тыс. м2 жилья, введенных в 2007 году, уже 206,087 тыс. м2 или 29 % жилых площадей построено на площадках комплексного освоения. При этом на кирпичные дома приходится 46 %, панельные – 16 %, а каркасные и монолитные – 38 %.

В 2008 году из первого в истории города миллиона квадратных метров, а точнее, 1026 тыс. м2 жилья на комплексные площадки пришлось уже 42 % ввода. По конструктиву по-прежнему лидирует кирпич – 35 %, до 22 % возрастает доля панельных домов, а монолитные и каркасные в совокупности достигают 43 % ввода.

В 2009 году стали очевидны первые плоды кризиса: сократился как общий ввод жилья в годе – до 815,19 тыс. м2, доля комплексных площадок – до 27 %. Тем не менее, кирпич все еще остается в лидерах, его доля даже увеличивается – до 47 %, на панель приходится 29 % введенных домов, на каркас и монолит – 24 %.

В 2010 году новосибирские строители снова возвращаются к заветной планке в 1 млн кв. м и даже превосходят ее, в городе вводится 1017 тыс. м2 жилья, на долю комплексных площадок приходится 41 % ввода. По конструктиву дома распределяются так: 30 % – панельные, 34 % – кирпичные, 36 % – каркасные и монолитные. Фактически основные технологии имеют равные доли в общем вводе.

2011 год. Из 1029,844 тыс. м2 сданного в городе жилья 36 % приходится на панельные дома, 31 % – на кирпичные и 33 % – на каркасные и монолитные. «На протяжении последних лет прослеживается динамика роста строительства объектов крупнопанельного домостроения», – отмечается в ежегодном отчете мэрии. 54 % жилья введено на комплексных площадках.

В 2012 году в Новосибирске введено в эксплуатацию 1 млн 114 тыс. 784 кв. м жилья. Это не только абсолютный рекорд для Новосибирска, но и лучший результат среди муниципальных образований России. Значительная часть нового жилого фонда приходится на каркасные дома - 29 %. Удельный вес панельного домостроения – 25 %, монолитного и сборномонолитного – 24 %, кирпичного – 22 %.

Если анализировать вводимое жилье по структуре конструктива за последние 10 лет, то с 2003 по 2009 год лидером являлось кирпичное домостроения, но его доля постепенно сокращалась. В 2010 году в лидеры «вырвалась» панель, и продолжала удерживать эту позицию 2 года подряд – с 2010 по 2011. А вот уже в 2012 году проявилась новая тенденция – наметившийся перевес каркасного домостроения. 

На вопрос редакции журнала «Все о новостройках»: «Меняется ли структура строящегося жилья в Новосибирске по конструктиву?» Анатолий Мотыга, начальник Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска ответил: «В 2012 году возросла доля каркасных объектов. Если ранее лидировала панель, то сейчас на ее долю приходится 33  % введенных домов, на кирпичные – 25%, на каркасные – 37 %, а монолит составляет – 5 % от общего ввода. Снижение общей доли панельного домостроения объясняется, прежде всего, сокращением объема ввода самым крупным застройщиком, возводящим панельные дома».

Новосибирские строители все чаще стали использовать каркасные технологии строительства жилья, объясняя совой выбор высокими темпами строительства и повышенной этажностью возводимых домов, которые позволяет применять данная технология. Сохранится ли эта тенденция – покажет время и воля руководителей области. Так в середине марта, на совещании по строительству нового микрорайона, губернатор Новосибирской области Василий Юрченко пообещал ужесточить требования по вводу в эксплуатацию домов с использование металлокаркаса. Всем присутствовавшим он пояснил свою позицию: «Сегодня необходимо популяризировать кирпичный конструктив, показывать преимущества именно такой технологии. Каркасное домостроение - это отлично, быстро, хорошо по себестоимости, но это очень серьезные риски во внештатных ситуациях. Важно соблюдать огнестойкость зданий. С этого года здания, в которых необеспеченна огнестойкая защита металлоконструкций, не будут приниматься, вводиться в эксплуатацию. Пусть застройщики знают об этом и защищают металокаркас специальными дорогостоящими составами».

Панель

Панель – самый известный в нашей стране вариант индустриального строительства. Многие из нас или жили, или продолжают жить в панельном доме. Технология панельного домостроения возникла в середине XX столетия. Массовое строительство панельных домов в СССР позволило в кротчайшие сроки решить жилищную проблему, остро стоящую после Великой Отечественной войны. Миллионы советских граждан обзавелись собственной квартирой, покинув бараки и коммуналки. По всей стране возникли домостроительные комбинаты (ДСК), строившие много, быстро и дешево. 90-е годы XX века стали временем упадка панельного домостроения в Новосибирске. Многие ДСК прекратили свою работу из-за  сформировавшегося в общественном мнении предубеждения против панели. 

Строительство велось в основном из кирпича. И мода на кирпич вполне оправдана: этот материал открывает возможности нестандартных архитектурных решений, перепланировок. Распространенное в 60–80 годы панельное строительство в перестроечный и постперестроечный период значительно сдало свои позиции. Однако, как показала практика, возведение недорогого жилья для людей со средним достатком является сегодня одним из перспективных направлений на рынке недвижимости. Это связано не только с государственными программами, ориентированными в первую очередь на жилье эконом-класса, но и с объективным пониманием существующего спроса и финансовых возможностей горожан. Сегодня панель опять вновь является одной из преобладающих технологий строительства в Новосибирске. Крупнейшими игроками на этом рынке являются «Энергомонтаж», «Дискус Плюс» и «КПД Газстрой».

В панельных домах, построенных до 2000 года, нередко возникали проблемы, связанные с плохой теплоизоляцией, а иногда и промерзанием наружных панелей и особенно швов между ними. В настоящее время такие проблемы исключены благодаря трехслойной конструкции наружных панелей с использованием эффективного утеплителя, а также применению новых материалов и технологий при заделке наружных швов, которые позволяют сделать шов прочным, атмосферостойким и теплонепроницаемым. Технологии современного панельного домостроения шагнули далеко вперед, по сравнению с панельным домостроением конца 70-х годов ХХ века. Домостроительные комбинаты разрабатывают новые серии и совершенствуют технологии. В панельных домах последних лет постройки зачастую встречаются весьма удачные технологические и инженерные решения. Большинство конструкций при данной технологии возведения зданий выполняет сразу несколько функций: наружные стены – несущие и теплозащитные, внутренние – несущие и звукоизоляционные функции. Панельную технологию отличает высокая пространственная жесткость.

Кирпич

Кирпичное домостроение, несмотря на возросший в последние годы интерес к панели, сохраняет в Новосибирске существенную долю во вновь вводимом жилье. Причина не только в том, что кирпич – самый экологически чистый материал после дерева, но и в широких возможностях, которые этот материал предоставляет проектировщикам. В настоящее время существует несколько технологий кирпичного домостроения, и все они находят свое применение в нашем городе.

Кирпич – прочный и долговечный материал. Стена толщиной 25 см (в один кирпич) способна нести любую равномерно распределенную нагрузку, возникающую в одно-, двухэтажных домах от вышерасположенных конструкций, в том числе от железобетонных перекрытий. Срок службы кирпичных стен при надежных фундаментах и правильно выполненной кладке практически не ограничен. К достоинствам кирпича можно отнести высокую устойчивость к атмосферным влияниям любого рода – от дождя и снега до ураганного ветра. Кирпичная стена прочна, долговечна и обеспечивает хорошую теплоизоляцию дома. Эта стена «не по зубам» грибкам, плесени и микроорганизмам – они предпочитают более «съедобные» строительные материалы. Наконец, кирпич не возгорается, и в случае пожара вам гарантировано, что, как минимум, сохранятся стены.

Уникальность керамического кирпича скрыта в самой его природе. Сырье, подвергшееся высокотемпературной обработке и превращенное в керамику, приобретает свойства, которых нет ни у одного другого строительного материала. Кирпич прочен, долговечен, архитектурно пластичен, обладает превосходными тепло- и звукоизоляционными характеристиками, повышающими комфортность жилья. В керамическом кирпиче нет никаких примесей и добавок, опасных для здоровья человека. Это кусок глины – сформованный, просушенный и обожженный при температуре свыше 1000 °С.

Марка кирпича – это показатель прочности, показывающий какую нагрузку (в кг) на 1 см2 может выдержать кирпич. В Российской Федерации кирпич подразделяют на марки: 75, 100, 125, 150, 200, 250, 300. Марка 100 (М-100) обозначает, что кирпич гарантированно выдерживает нагрузку в 100 кг на 1 см2. Марка 150 – соответственно, 150 кг на 1 см2. Наиболее популярны марки (М): 100,125,150,175,200.

В современном строительстве используются три основных вида кирпича: керамические, облицовочные и силикатные кирпичи.

Керамический кирпич обычно применяется для возведения стен и перегородок многоэтажных зданий, а также перегородок санузлов зданий и сооружений. Этот вид кирпича имеет ряд неоспоримых достоинств: прочен (25 Мпа и выше) и износостоек; отлично подходит для строительства наружных фасадов; обладает высокой морозостойкостью, прекрасными звукоизоляционными свойствами; высокой устойчивостью к влаге (влагопоглощение менее 6 %). Этот «дышащий материал» обеспечивает благоприятный климат. И, наконец, керамический кирпич изготовлен из экологически чистого натурального сырья – глины. Существует множество разновидностей этого кирпича. Например: полнотелый, пустотелый, облицовочный с рельефной поверхностью и другие виды кирпича. Так как у этого кирпича существует очень большое разнообразие форм и расцветок, то он широко применяется в загородном строительстве.

По местам применения данный кирпич делится строителями на три вида: облицовочный, строительный и специальный. Понятно, что для стен и несущих конструкций используют строительный керамический кирпич, для облицовки – облицовочный или камень для облицовки, а, например, если нужно сделать дымоход или печку, применяют специальный огнеупорный кирпич.

Строительный кирпич служит для возведения несущих стен и перегородок, которые впоследствии облицовываются, штукатурятся, окрашиваются. Поскольку такой кирпич скрыт за декоративным слоем, нормативные требования к его внешнему виду минимальные: лицевая поверхность может быть грубой, шершавой, не иметь однородного цвета, допустимы криволинейность, отколы до 10 мм (не более трех на изделие). Важно, чтобы несущая способность кирпича была достаточной. Для лучшего сцепления с кладочным раствором боковые грани кирпича могут быть рифлеными.

Облицовочный кирпич применяется практически во всех областях строительства. Этот вид кирпича изготавливается по специальной технологии, которая придает массу преимуществ ему. Поскольку именно кирпич обеспечивает основную «защиту» дома, то он должен быть не только красивым, но и надежным. Именно этим качествами и обладает облицовочный кирпич. Облицовочный кирпич обладает хорошей устойчивостью к морозу.

Накапливая солнечную энергию, кирпич медленно и равномерно отдает тепло, что защищает дом от чрезмерного нагревания летом и надежно сохраняет комфорт зимой Кирпичная стена «дышит», пропуская влагу. Поэтому в помещениях поддерживается уровень равновесной влажности, сохраняется оптимальный температурный режим.

Силикатный кирпич применяют для кладки стен и столбов в гражданском и промышленном строительстве. Этот вид кирпича используется для строительства малоэтажных зданий, а также для надстройки верхних этажей. Силикатный кирпич изготавливается из смеси кварцевого песка, воздушной извести и воды. Отформованный кирпич подвергается автоклавной обработке – воздействию насыщенного водяного пара при температурах 170–200 °С и высоком давлении. В результате применения такой технологии образуется искусственный камень. Одной из основных функций силикатного кирпича является водопоглощение. Этот показатель зависит от состава кирпича, его формы, а также технологии, которая использовалась при изготовлении кирпича. Еще одно преимущество силикатного кирпича – его морозостойкость, что особенно актуально в сибирских климатических условиях. Морозостойкость кирпича является наряду с прочностью важнейшим показателем его долговечности. Силикатный кирпич имеет над керамическим преимущество и по звукоизоляционным свойствам. Пожалуй, единственный недостаток силикатного кирпича – невысокие теплозащитные свойства, хотя зачастую они являются вполне приемлемыми.

Сейчас популярны технологии кирпичного домостроения, в которых применяется так называемая «эффективная» кладка. В этом случае между наружным и внутренним рядами кирпича оставляются специальные зазоры и пространства. «Эффективная» кладка дешевле сплошной, поскольку предполагает заполнение межкирпичного пространства какого-либо вида утеплителем, что снижает толщину кирпичной стены, а значит, и ее стоимость. При использовании утеплителя уже не надо возводить полуметровые (это примерный стандарт для нашего климата) стены, достаточно будет лишь внешнего и внутреннего рядов. Следовательно, достигается существенная экономия на стройматериале.

Распространенной и экономичной конструкцией наружных кирпичных стен является так называемая колодцевая кладка, при которой стену выкладывают из двух самостоятельных стенок толщиной в полкирпича, соединенных между собой вертикальными и горизонтальными кирпичными мостиками с образованием замкнутых колодцев. Колодцы по ходу кладки заполняют утеплителем: шлаком, керамзитом, легким бетоном. Колодцевая кладка хорошо защищает утеплитель от внешних воздействий, хотя несколько и ослабляет конструктивную прочность стены.

Существует и сплошная кладка. Здесь экономичным решением является также устройство кирпичных стен с утеплением их снаружи или изнутри помещений. В этом случае толщину кирпичной стены можно принять минимальной, исходя лишь из требований прочности, т. е. во всех климатических районах она может быть равной 25 см. Тепловая защита при таком решении обеспечивается толщиной и качеством утеплителя.

В Новосибирске предпочтение кирпичной технологии отдают несколько компаний: «Квартал», «Русь», «Первый Строительный Фонд», «Дом Строй», «Сибиряк» и др.

Монолит

Технология возведения зданий монолитным способом появилась еще в 30-е годы прошлого века, но в России распространение она получила только в последнее двадцатилетие. Стопором в развитии этой технологии стало то, что в нашей стране производственные мощности были приспособлены под производство сборных конструкций. В последние годы монолит стал довольно популярным по всей России, не стал исключением и Новосибирск. Причина быстрого распространения технологии – в ее преимуществах.

Строительство с использованием монолитной опалубки происходит в несколько этапов, из которых можно выделить следующие. Первый – это изготовление и доставка основы строительства, строительного бетона (марки 200–400). Второй этап представляет собой подготовку монолитной опалубки. Строительная опалубка обрабатывается специальным раствором и устанавливается с помощью ее комплектующих: стоек, кронштейнов, соединительных замков и т. д. Затем установленная монолитная опалубка заполняется бетоном. После того как бетон застывает, осуществляется снятие строительной опалубки, если, конечно, она не является несъемной. Опалубка строительная такого типа как несъемная остается на бетонной основе и впоследствии становится дополнительным теплоизолирующим слоем конструкции.

Наибольшее распространение получили две монолитных технологии: со щитовой опалубкой и с туннельной опалубкой. Туннельная опалубка дает возможность получать целые блоки квартир и возводить одновременно внутренние стены и перекрытия – любые по высоте, длине и ширине. После остается только построить наружные стены. Такие дома вряд ли можно назвать элитными, но, тем не менее, квартиры в них могут быть прекрасного качества. Щитовая опалубка менее скоростная, но более мобильная. С ее помощью можно возводить здания каркасного типа без балок. Это открывает массу возможностей: реально построить здание с любым фасадом, по желанию заказчика, и распланировать квартиры – любая площадь, любое количество комнат.

По типу конструкции различают чисто монолитные и сборно-монолитные дома. В последних монолитными делают несущие элементы, а наружные стены выполняют из более привычных материалов, таких, например, как кирпич или панели. При строительстве с использованием технологии монолитного домостроения дома могут быть разноэтажными, а внешние стены – любыми: кирпичными, панельными, навесными – этим объясняется архитектурное разнообразие монолитов.

Одним из основных, по экспертным оценкам, преимуществ монолитных домов является срок эксплуатации – не менее 200 лет, в то время как срок эксплуатации панельного дома не превышает 50 лет. Причина долговечности в том, что стальная арматура в бетоне не подвергается такой коррозии, как в крупнопанельных или кирпичных зданиях. Монолитный дом – это единый сотовый элемент, арматура и крепежные детали которого находятся в теле бетона; они практически не подвержены коррозии и не разрушаются, бетон же с годами набирает прочность.

При осадке дома монолитная конструкция дает равномерную осадку дома при весеннем таянии снега или при естественной осадке почвы, перераспределяя нагрузку и предотвращая образование трещин. Немаловажным является тот факт, что продолжительность строительства сокращается в 2,5–4 раза по сравнению со сроками строительства кирпичных домов. Кроме того, нормативная нагрузка на межэтажные перекрытия (600 кг на 1 м2) выше в три раза, чем в панельном доме, что позволяет устанавливать тяжелое бытовое оборудование (сауны, бассейны, джакузи и т. д.). В монолитах нет стыков – нет и опасного влияния влаги на конструкцию в отличие от панельного строительства.

Так же несомненным преимуществом является то, что монолитная конструкция не имеет швов и пустот, благодаря этому повышаются показатели тепло и звуконепроницаемости. Монолитные дома с кирпичным наполнением внешних стен, утеплителем и вентилируемым фасадом по качествам теплостойкости практически не уступают кирпичным домам и значительно превышают теплостойкость панельных домов. Кроме того, монолитные дома имеют высокий показатель жесткости, поэтому в сейсмически активных районах данная технология используется довольно широко. Здания, возведенные по монолитной технологии, выдерживают землетрясения до восьми баллов.

Еще один плюс – производственный цикл переносится на строительную площадку. При сборном домостроении изделия изготавливаются на заводе, привозятся на площадку, монтируются. При изготовлении сборных конструкций закладываются допуски на всех технологических этапах, которые приводят к дополнительным трудозатратам при отделке стыков. Если монолитное строительство ведется по четко отработанной схеме, то возведение зданий осуществляется в более короткие сроки. Кроме этого, качественно выполненная работа исключает необходимость мокрых процессов. Стены и потолки практически готовы к отделке. При монолитной технологии отпадает необходимость в крупных заводах по производству кирпича или железобетонных изделий. Приобъектный полигон располагается прямо на стройплощадке, где размещается компактный и высокопроизводительный бетонно-растворный завод, выдающий горячий бетон любой марки с температурой 60 °С. Жильцы окружающих кварталов могут даже не заметить, что рядом возводится многоэтажное здание. Высокая технология и хорошая организация работ позволяют обеспечить оборот опалубки практически в течение одних суток.

Среди преимуществ технологии увеличение коэффициента полезной площади при сохранении одинаковых показателей тепло- и звукоизоляции. Монолитная технология позволяет снизить массу и объем ограждающих конструкций (толщина стен и перекрытий существенно уменьшается) сохраняя при этом хорошие показатели тепло- и звукоизоляции. Также это позволяет снизить стоимость фундамента, так как здания, возведенные по монолитной технологии, легче кирпичных зданий на 15–20 %. Следует отметить, что квартиры в домах, построенных по технологии монолитного домостроения, идеально приспособлены для индивидуальных перепланировок.

Существует миф, что монолитные дома «не дышат». Конечно, с точки зрения экологии монолитные дома уступают деревянным. Если же сравнивать с панельными домами, то разницы в «экологичности» нет практически никакой – при возведении зданий по монолитной технологии используется тот же самый железобетон. Тем более следует учесть тот факт, что материалы, которые используются сейчас при строительстве, гораздо чище материалов, которые использовались 15 лет назад.

В Новосибирске предпочтительно такую технологию строительства применяют компании: «ПТК-30» и «Сибирь».

Каркас

Относительно новыми, но уже привычными для России являются многоэтажные дома, построенные по каркасной технологии. Каркас, как и панель, представляет собой еще один вариант реализации массового индустриального строительства. Сама технология первоначально использовалась для промышленных объектов, но сегодня адаптирована и активно применяется для возведения  жилых помещений. 

Каркасные дома отличаются по типу каркаса. Они могут быть сборные железобетонные или металлические, сборно-монолитными или монолитными. Последний вариант представляет собой разновидность монолитного строительства. В Новосибирске особенно популярны несколько серий каркасов: ИИ-04, 1.020, «Чебоксарская серия»  («Сарэт») и Куб 2,5 (безригельный каркас).

Главным отличием технологии каркасного домостроения от других является то, что основой возводимого здания являются не несущие стены, а жесткая рамная конструкция (каркас), между элементами которой укладывается тот или иной стеновой материал (кирпич, железобетонные панели, газобетон и т.д.) Даная технология открывает широкие возможности для использования в качестве заполнения современные материалы, менее прочные, чем кирпич и железобетон, но способные обеспечить основные требования показателей теплозащиты и звукоизоляции помещений. При этом вместе с материалоемкостью сокращается и масса здания, а значит, и затраты на устройство фундамента и в целом себестоимость строительства. При кирпичном заполнении здание сочетает в себе достоинства кирпичного и каркасного дома.

Каркасная технология (Куб 2,5) предоставляет широкие возможность для гибкой планировки квартир и создания красивых фасадов. Так как стены не выполняют несущих функций, и положение межкомнатных перегородок определяется только желаниями покупателей, можно создавать квартиры любой площади и конфигурации. Не внося принципиальных конструктивных изменений, строитель в состоянии сделать либо единое помещение, занимающее весь этаж, либо несколько малогабаритных  на той же площади. В домах, построенных по такому принципу, может вообще не быть одинаковых квартир. В них проще создавать подземные парковки, магазины, рестораны и прочие коммерческие помещения на нижних этажах. Подобного типа дом чрезвычайно сейсмоустойчив и возводится достаточно быстро.

Недостаток многих каркасных серий принято считать - ригель (перекладина в потолке квартиры, которая по некоторым субъективным оценкам, ухудшает эстетический вид помещения). В серии Куб 2,5 вместо ригелей использованы диски (или панели) перекрытий, что улучшает ее потребительские характеристики. Отрицательной стороной любого каркаса являются колонны, шаг которых изначально задан. Их не всегда удается спрятать в стену, поэтому колонна может «выскочить» на кухне или в спальне. Неприятно, но от этого не уйти.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное