Жилье: цена вопроса

Лето 2012 года отличалось не только аномальной жарой. Рынок жилья в Новосибирске также преподнес очередной сюрприз, «забыв» уйти на летние каникулы. Не было летнего спада – не произошло и заметного осеннего всплеска активности рынка. При этом цены продолжают плавный рост, начавшийся еще в начале года.

Жилье: цена вопроса
Структура предложения строящегося жилья по ценовым категориям в 3 кв. 2012 года Средняя цена предложения роста и квартальный прирост

Сравнить цены в каталоге новостроек ->

Этим летом многие застройщики не заметили спада активности на рынке новостроек. Начиная с весны-2012, продажи, хоть и не резко, но стабильно увеличиваются. Даже корректировка в начале июня губернаторской программы, предусматривавшей субсидирование молодых семей при приобретении жилья в новостройках, по информации Владимира Дергачева, руководителя отдела новостроек компании «Сибакадемстрой Недвижимость», не сказалось на объеме продаж, как опасались многие специалисты.

По информации Светланы Пушкаревой, главного специалиста по связям с общественностью компании «Сибакадемстрой», рынок в летний период даже продемонстрировал небольшой рост. «Повышенный спрос на жилье, в первую очередь, связан со страхами перед нестабильной ситуацией в экономике, которая сейчас в Европе, – считает Светлана Пушкарева. – Не секрет, что вложения в недвижимость являются одними из самых надежных. Сколько бы кризисов и экономических волнений ни проходило, одно остается неизменным: стоимость недвижимости неуклонно растет».

Андрей Филатов, исполнительный директор ООО «АкадемМедСтрой», говорит даже о стагнации на рынке первичного жилья: «Нет ни особого спада, ни особого роста, присутствует некая «золотая середина». Всплеска осеннего спроса лично я не вижу, даже традиционный, отложенный спрос за лето так и не проявился, но тренд восходящий, и это никак не связано с ажиотажным спросом». При этом, по его словам, наблюдается рост цен, хотя и незначительный. «Скорее всего, повышение будет продолжаться», – прогнозирует эксперт.

По мнению Сергея Варламова, исполнительного директора ООО ИСК «Базис-Строй», сегодняшний спрос на рынке жилья можно охарактеризовать как достаточно стабильный. «Нельзя назвать его ажиотажным, но и затишья не наблюдается. Небольшой всплеск есть, основная его причина, на мой взгляд, – спрос, накопившийся за лето, который всегда проявляется ближе к октябрю. И все же всплеском назвать спрос такой нельзя, скорее, увеличение количества обращения к застройщикам».

«Всплеск продаж на рынке первичной недвижимости произошел в нашем регионе в начале этого года, – поясняет Инесса Сердюкова, директор ООО «Вся Недвижимость Новосибирска». – Летом спада не было, а наоборот, продолжался рост спроса, в связи с этим произошел рост цен в этом сегменте рынка. Поэтому и осенний всплеск в этом году не был резким».

Тенденцию плавного роста цен на жилье отмечает и Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics:«Рост цен, который начался в феврале 2011 г., идет до сих пор». Кроме того, Елена Ермолаева не видит ничего удивительного в отсутствии летних каникул на рынке недвижимости: «На рынке далеко не всегда отмечается сезонность. Бывают годы с четко выраженной сезонностью (спад в начале года, весной оживление, летом снова спад, осенью оживление, и пик продаж накануне Нового года). А бывает и наоборот, особенно в периоды кризисов (или ожиданий кризиса)».

Руководитель отдела новостроек OOO«РК «ЖИЛФОНД» Григорий Якобсон считает, что на данный момент спрос не велик и даже низкий по сравнению с прошлым годом. «На мой взгляд, можно ожидать небольшое поднятие цены и больший потребительский спрос к середине ноября», – говорит эксперт.

Елена Астахова, замдиректора по инвестициям строительной компании «Вилюйская», также отмечает нетрадиционное распределение спроса в течение года: неплохая активность, по ее словам, наблюдалась в июне-июле, а в августе – спад покупательской активности. «Сентябрь соответствовал ожиданиям – всплеск покупательской активности произошел», – констатирует Елена Астахова.

«На рынке первичного жилья в период с мая по октябрь 2012 года рост и продаж, и цен отмечался. Конечно, не такой, как хотелось бы, и это во многом связано с тем, что строящихся и сдающихся в ближайшее время, а именно в 2012 году, домов не так много», – говорит Екатерина Исаева, начальник инвестиционного отдела ООО СК «СтройТехМонтаж». – Рост процентов по ипотечным кредитам во многом повлиял на рынок. Пик покупательского спроса приходится, как правило, на конце года, это середина октября, ноябрь-декабрь, что связано с менталитетом населения России: мы все хотим привести в порядок дела, решить квартирный вопрос и прочее именно в канун нового года, встретив праздник в новой квартире». По ее мнению, в основном выросли в цене многоквартирные строящиеся дома со сроком сдачи в середине 2013 – конце 2013 гг., застройщиками которых выступают проверенные строительные компании.

Коммерческий директор агентства недвижимости «РостДомИнвест» Юрий Вячин также говорит о росте цен, причем связывает его с увеличением цен на строительные и отделочные материалы, по некоторым позициям достаточно существенным.

Рост цен на строительные материалы как один из факторов повышения цены квадратного метра в строящихся домах называет и Эдуард Ляхов, заместитель генерального директора по ЗАО «Строитель». «Последние два года растут цены строительных материалов, увеличивается стоимость кредитных ресурсов – это оказывает прямое влияние на формирование ценовой политики при продаже недвижимости в новых объектах», – отмечает Эдуард Ляхов. – Повышение рассчитывается пропорционально росту цен на материалы, увеличения стоимости кредитных ресурсов, стадии строительства, этажности и других факторов». По словам Эдуарда Ляхова, от начала строительства дома до сдачи его в эксплуатацию увеличение цен может достигать 25 % за два года. «На наших объектах ЖК «Созвездие» и ЖК «Тихая гавань» наблюдается постепенное увеличение стоимости квадратного метра, что связано с завершающим этапом строительства, – говорит Эдуард Ляхов.

«Я считаю, что такое понятие как «рост цен», причем обусловленный больше «раскрученностью» объекта, канул в лету, – говорит Сергей Варламов. – Раньше, до кризиса, застройщики могли построить пол-этажа дома и увеличить первоначальную стоимость, надеясь, что «все равно купят». Сейчас рост цен сопоставим с темпами инфляции. Ежегодно стоимость жилья растет на 10 %, это не так уж много. Резкого роста цен не наблюдается сейчас. Я думаю, что и этой осенью рост цен будет вполне адекватным. Застройщики сейчас стали осторожнее и не пойдут на большой рост цен, чтобы не отпугнуть покупателей, среди предложений на рынке всегда можно найти достойную альтернативу». Подтверждают возможность выбора и данные Владимира Дергачева. «Сейчас на рынке большое количество строящихся объектов, и только в третьем квартале их число увеличилось на 18 новых площадок. А высокую покупательскую активность поддерживает ипотека», – считает Владимир Дергачев. Кстати, именно этими факторами эксперт объясняет отсутствие летнего спада спроса. Кроме того, по наблюдениям специалистов компании «Сибакадемстрой Недвижимость», именно в третьем квартале на первичном рынке значительно выросло число инвесторов – частных лиц, которые рассматривают новостройки как инвестиции в надежде на дальнейший рост цены недвижимости.

Ключевой момент в ценообразовании – это управление себестоимостью строительства, уверены в компании «Сибакадемстрой». «Мы заранее просчитываем экономические показатели проекта, устанавливаем стоимость квадратного метра вне зависимости от колебаний рынка, опираясь на потребительские свойства продукта, качество проектных решений и технологий, широту финансовых инструментов покупки», – подчеркивает Светлана Пушкарева. Основную поддержку продажам по-прежнему продолжают оказывать удобные и понятные механизмы покупки: ипотека, рассрочка, обмен, а также качество продукта и его локация».

По мнению премьер-министра Дмитрия Медведева, актуальной темой на сегодняшний день остается стоимость строительства жилья класса и меры, направленные на его удешевление. Решение данной проблемы, по словам председателя Правительства РФ, поможет в целом снизить остроту жилищного вопроса. «По экспертным оценкам, уменьшение стоимости жилья на 20 % сделает стандартный ипотечный платеж и соответствующий ипотечный продукт доступным более чем для 1 млн домохозяйств, которые сейчас не могут этим пользоваться, – отметилДмитрий Медведев. – В стоимость 1 м2 входят, прежде всего, затраты застройщиков на приобретение самой земли, разработку проекта, подключение к инженерным сетям и некоторые сопутствующие затраты. По каждой из этих позиций можно заниматься снижением стоимости, это очевидно». В числе мер, которые могут способствовать снижению стоимости строительства, премьер-министр, в частности, назвал разработку типовых проектов и модернизацию производства строительных материалов.

Сколько в среднем сейчас стоит квадратный метр в Новосибирске? Будут ли расти цены в 2012 году?

Андрей Филатов, исполнительный директор ООО «АкадемМедСтрой»:

– В среднем стоимость квадратного метра по Новосибирску – от 28 тыс. руб. и выше. Большая часть наших квартир продана уже на первой стадии, поэтому наша стоимость – от 31 тыс. за м2 – осталась прежней. Сейчас мы завершили строительство дома по улице Разъездная, 16, там цена – от 32 тыс. за м2, квартир уже нет. Начинаем строительство по ул. Бульвар Молодежи, 38, стоимость – от 32 тыс. за м2. Мы до конца года цены повышать не будем абсолютно точно. Это адекватная цена.

Сергей Варламов, исполнительный директор ООО ИСК «Базис-Строй»:

– В минимальных пределах цены будут расти. В конце года традиционно сдается большой объем жилья, многие застройщики ставят себе такие сроки. Цены повышаются: покупатели ждут квартиру и готовы за нее немного переплатить.

Инесса Сердюкова, директор ООО «Вся Недвижимость Новосибирска»:

– Средняя цена за квадратный метр в Новосибирске зависит от района, материала дома, какое это жилье – новостройка, вторичный рынок (возраст дома до 12 лет) или старый фонд. В новом жилье средняя цена за квадратный метр варьируется от 45 до 68 тыс. руб. за квадратный метр. Есть исключения из правил, но их не много. Ипотека набрала рост, в полном разгаре военная ипотека, есть спрос на рынке на недвижимость, следовательно, и цены будут расти.

Светлана Пушкарева, главный специалист по связям с общественностью компании «Сибакадемстрой»:

– Средняя цена квадратного метра в новостройках Новосибирска – 48 тыс. руб. В сданных дома – от 55 тыс. руб. за м2. В отдаленных районах города стоимость квадратного метра может колебаться от 35 до 41 тыс. руб. в зависимости от проекта.

Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics:

– Средняя цена квадратного метра в Новосибирске составляла в декабре 2011 – 43,5 тыс. руб., в сентябре 2012 – 48,1 тыс. руб. за 1 м2. При этом квадратный метр в квартире-студии стоит 52 тыс. руб., в однокомнатной – 49 тыс. руб., двух- и трехкомн. – 47 тыс. руб., четырех- и пятикомн. – 58 тыс. руб.

Григорий Якобсон, руководитель отдела новостроек OOO«РК «ЖИЛФОНД»:

– Средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире – 52 тыс. руб., двухкомнатной – 49 тыс. руб., трехкомнатной – 48 тыс. руб. На мой взгляд, можно ожидать небольшое поднятие цены и больший потребительский спрос к середине ноября.

Елена Астахова, заместитель директора по инвестициям строительной компании «Вилюйская» (застройщик ЖК «Гринвилл»):

– В целом по городу, в нашем сегменте новостроек (от 40 до 50 тыс. руб./ м2) цены выросли в пределах 2–3 % за последние два-три месяца. В ЖК «Гринвилл» средние цены: однокомнатные – 47 тыс. руб./ м2, двухкомнатные – 45 тыс. руб., трехкомнатные – 43 тыс. руб. – в готовых домах или доме на сдаче. Они соответствуют средним ценам в нашей категории: новое жилье в хорошем районе. Цены будут расти, но не более 2–3 % до конца года (подавляющее большинство проектов вводится в эксплуатацию в конце года, а традиционно за два-три месяца до ввода в эксплуатацию цены достигают своего пика и потом растут только один раз – после оформления прав собственности).

Екатерина Исаева, начальник инвестиционного отдела ООО СК «СтройТехМонтаж»:

– Самыми доступными остаются Первомайский (от 40 тыс. руб. за м2 студии, 38 тыс. руб. за м2 – однокомнатные квартиры), Кировский (от 30 тыс. руб. за м2 – однокомнатные квартиры), Дзержинский (от 45 тыс. руб.), Октябрьский (от 44 руб.), Калининский (от 55 тыс. руб.). Самые дорогие квадратные метры, конечно, в Центральном районе – от 55 до 150 тыс. руб. Рост цен будет, но спрогнозировать его практически невозможно из-за нестабильной экономики. По секторам (это по прошлогоднему опыту) ориентировочно на рост произойдет 10–15 % к концу года. В 2012 году активный рост цен наблюдался с января до середины марта.

Юрий Вячин, коммерческий директор агентства недвижимости «РостДомИнвест»:

– Стоимость квадратного метра колеблется, и в большом интервале, в зависимости от района города. Если в Центральном районе квадратный метр в новостройке, которая может быть сдана в первом квартале следующего 2013 года, вплотную подходит к отметке 80 тыс. руб., то в Советском и Первомайском районах новостройки со сдачей во втором и третьем квартале 2013 года стоят от 30 тыс. руб. за м2. Отсюда стоимость квадратного метра в среднем колеблется в районе 53–55 тыс. за квадратный метр. До конца года рост цен, думаю, будет продолжаться. Резкого всплеска, пожалуй, ожидать не стоит, но в пределах 3–10 % будет.

Владимир Дергачев, руководитель отдела новостроек компании «Сибакадемстрой Недвижимость»:

– По данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», за третий квартал 2012 года средняя цена предложения выросла на 3,4 % и составила 44,32 тыс. руб. за квадратный метр. Удорожание происходит в основном при смене стадии строительства, объекты дорожают по мере готовности. Причем сейчас невысокие цены на квартиры на начальных этапах назначают не только мелкие компании (рациональный способ для привлечения потенциальных клиентов), но и крупные застройщики, которые в принципе придерживаются политики низкой цены (например, Группа компаний «Дискус»). Рост цен в период достройки дома может составить 25–40 %. Думаю, тенденция к постепенному росту цен будет выдерживаться и дальше. На конец года традиционно приходится пик активности – это скажется на цене. Но сдерживающим фактором, безусловно, станет рост ставок по ипотеке. В итоге рост постепенно продолжится, но динамика цен будет более сглаженной, чем есть сейчас (см. график). А к началу следующего года цены стабилизируются.

Ключевые слова: цены на жилье 2012, недвижимость в 2012 году, итоги строительного года 2012, сколько было введено кв.м. в 2012 году.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное