Главное, чтобы костюмчик сидел…

Пришел как – то к портному человек и стал примерять костюм.
 Стоя перед зеркалом, он заметил, что полы у жилетки не очень ровные.
- Не стоит волноваться, - заверил его портной.
 – Если придерживать короткую полу левой рукой, никто не заметит.
Заказчик последовал его совету, но тут увидел, что лацкан пиджака,
 вместо того, чтобы лежать гладко, загибается вверх.
- Ах, это? – сказал портной. – Сущий пустяк.
Нужно чуть – чуть повернуть голову и прижать лацкан подбородком.
Заказчик послушался и тут заметил, что брюки мелковаты и тянут.
- Не беспокойтесь, - утешил его портной.
 – Одергивайте брюки вниз правой рукой, и все будет отлично.
Заказчик согласился и забрал костюм.
На следующий день он надел обновку и пошел прогуляться, делая все как надо руками и подбородком. Когда он ковылял по парку, прижимая подбородком лацкан, одной рукой придерживая полу жилетки, а другой вцепившись в ширинку, два старика, что играли в шашки, бросили игру и стали наблюдать за ним.
- Боже праведный! – сказал один старик. – Ты только посмотри на несчастного калеку!
Второй задумался на миг, а потом пробормотал:
- Да, хромота – дело скверное; но знаешь, я вот о чем подумал: где он достал такой отличный костюм?

 Недавно знакомый риэлтер, во многом для меня непререкаемый авторитет, сказал: «Если я живу  в современном доме, в прекрасном месте, каковых под застройку остается в городе все меньше и меньше, меня не волнует отсутствие полноценных прав, пусть их еще пять лет не будет». Прав?  Можно и без прав, «главное, чтобы костюмчик сидел», но только в контексте сказанного. Лет пять, не больше, если вы еще достаточно молоды и потому легкомысленны в отношении наследования. Если живете в  квартире сами, а не используете ее в доходных целях. Если уверены, что право собственности оформить на нее в принципе возможно. Место для недвижимости в целях проживания – это действительно решающая характеристика, а земля под застройку, как цитируют, не производится, т.е. ресурсы ограничены.

 Наилучшая ситуация – когда и место хорошее, и права на находящуюся там недвижимость соответствуют закону. В Новосибирске это пока еще возможно. Рынок строящегося жилья чрезвычайно разнообразен и по местонахождению, и по качеству юридических прав.

 Все меньше остается объектов, с разрешением на строительство до 1 апреля 2005 г., когда любой инвестиционный договор с актом приема – передачи приведет к праву собственности в разрешенном к эксплуатации объекте, если квартира не была продана дважды - трижды.

 Многоквартирные дома с разрешением на строительство после 1 апреля 2005 г. представлены разнообразно. Готовые - по договорам купли-продажи с возможным ипотечным кредитованием. Строящиеся - по договорам участия в долевом строительстве с государственной регистрацией и залоговыми правами на период строительства, а также приобретаемые в результате членства в жилищно-строительном кооперативе, которому принадлежат права на земельный участок для строительства этого жилого дома. Теоретически еще возможно членство в жилищно – накопительных кооперативах, но их по России  зарегистрировано 62, и в Новосибирске – единичный случай, т.е. форма не стала популярной. Последняя – обмен жилищного сертификата застройщика на право собственности   – на практике не встречается, т.к. законодательная база в полной мере еще не сформирована.

 Для инвесторов, стремящихся купить права на новостройки как можно дешевле, предлагаются предварительные договора с денежным покрытием по займу либо продажей векселей. Закрывая глаза на притворность этих сделок, как таковую, актуально подчеркнуть, что юридические права на строящийся объект для инвесторов должны являться самостоятельным,  пожалуй, решающим критерием ликвидности. Решение о совершении сделок принимается, как правило, под воздействием рынка, и в нужный момент можно не иметь возможности распорядиться правами в силу несовершенства правовых оснований приобретения. Кроме того, отсутствует достаточный  платежеспособный спрос, т.к. цены неумолимо растут и становятся все неподъемнее, а банки правильно квалифицируют такие правоотношения как высокорискованные и не кредитуют. Ранее инвесторы выбирали квартиры, оценивая  местонахождение дома, вид из окна, этажность, площадь, планировку и т.д., без учета юридических прав на объект. Сейчас вывод очевиден: какой в этом выборе смысл, если продать в нужный момент невозможно, да и покупателей с собственными средствами в полном объеме маловато? Нередко в предварительном договоре не указывается, какой основной договор будет заключен в будущем: купли – продажи, участия  в долевом строительстве  и пр. Такие договора ничтожны, не влекут за собой юридических последствий. Кроме того, инвесторам во взаимоотношениях с застройщиками неплохо бы обладать перспективным видением, подкрепленным аналитикой. Потому как не всякий застройщик, обещающий в скором долевое участие, может оказаться к нему готовым даже при наличии разрешения на строительство и зарегистрированных прав на землю. Показатели его деятельности должны соответствовать нормативам финансовой устойчивости застройщиков, утвержденным Правительством РФ, и подкрепляться соответствующей официальной документацией с ежеквартальной отчетностью.

 Владельцам малоэтажной застройки в скором будущем возможно определят новые правовые формы взаимоотношений: товарищества индивидуальных застройщиков, кооперативы (закрытые, открытые). Несмотря на то, что законопроект одобрен в первом чтении, комментировать его преждевременно. В ходе пленарного заседания были высказаны серьезные концептуальные замечания. Вероятно, проект будет дорабатываться.

 Предложение квартир в новостройках ведется многими застройщиками на законных основаниях. Однако встречаются и случаи, сопряженные с высокими юридическими рисками, но притягательно отягощенные хорошим месторасположением, а если с этим не очень, то сниженной ценой. Рискуйте согласно вашим приоритетам - свобода транзакций или отличное место,  если то и другое вместе невозможно. Уместна ли в рыночной экономике практика администрирования в некоторых городах, когда бремя возмещения убытков обиженным дольщикам возлагается различными способами на законопослушных успешных застройщиков.

Дарья Сысоева

 Юрист по гражданскому и международному частному праву, консультант в сфере собственности. Обладает многоотраслевым опытом юридической работы с непрерывной судебной практикой, профессиональный участник публичных обсуждений законов в рамках национального проекта «Доступное жилье – гражданам  России».

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное