Популярность болгарской недвижимости растет

Рынок строящегося жилья зарубежной недвижимости, на который в большей степени повлиял кризис мировой экономики, приспосабливается к новым условиям. Застройщики и инвесторы не торопятся осваивать новые площадки, но активно продают строящиеся или готовые объекты. Рынок покупателя вынуждает их устанавливать цены, близкие к реальной стоимости объектов. Спрос стабилизируется и позиционируется по ценовым категориям недвижимости. Особенно эти тенденции проявились в Болгарии. Эта страна до сих пор является самым востребованным рынком зарубежной недвижимости среди российских покупателей.

Популярность болгарской недвижимости растет
Популярность болгарской недвижимости растет Популярность болгарской недвижимости растет Популярность болгарской недвижимости растет Популярность болгарской недвижимости растет Популярность болгарской недвижимости растет Популярность болгарской недвижимости растет Популярность болгарской недвижимости растет Популярность болгарской недвижимости растет Популярность болгарской недвижимости растет Популярность болгарской недвижимости растет Популярность болгарской недвижимости растет

По данным интернет-источников, за первые шесть месяцев 2010 года иностранцы инвестировали в недвижимость Болгарии € 98,5 млн, в т. ч. россияне € 45 млн. Период резкого падения спроса сменился разнонаправленной динамикой во втором квартале 2010 г. (данные за третий квартал пока еще не опубликованы). По данным национального статистического института Болгарии отрицательный тренд (–20 %) показывает количество сделок с недвижимостью на горнолыжных курортах и на юге Черноморского побережья и положительный тренд (до +15 % в некоторых городах). В районах с развитой курортной инфраструктурой в центральной части побережья.

В период кризиса изменились цели приобретения зарубежной недвижимости. Если ранее покупка считалась инвестиционным вложением, то в настоящее время объекты приобретается по прямому назначению – для отдыха. Проще говоря, россияне покупают дачу на Черном море, которая доступнее жилья на российском черноморском берегу и интереснее летнего дома в средней полосе России или в Сибири.

С мая по октябрь – все длинное южное лето – отдыхают младшее и старшее поколение. Подрастает количество детей, которые провели свое дошкольное летнее детство на Черном море в Болгарии.

Приобретают недвижимость для временного проживания и среднее поколение россиян, имеющих дистанционный бизнес. Но более многочисленной является возрастная категория «50 и старше» из России и Израиля, те, кто намеревается постоянно проживать в Болгарии после завершения активной трудовой деятельности. Российским пенсионерам Болгария благоприятствует в получение вида на жительство даже без покупки недвижимости. Болгария также используется состоятельными россиянами как средство получения ПМЖ любой страны Евросоюза.


Те же, кто не готов расстаться с Россией, предпочитают недвижимость Краснодарского края - в Геленжике, Сочи, Туапсе, Анапе. Продажа апартаментов на черном море, например, набирает популярность, поэтому необязательно переезжать в другую страну, чтобы наслаждаться теплом и морем.


Таким образом, россияне стали третьей по численности диаспорой в Болгарии. А количество соотечественников, инвестировавших в недвижимость Болгарии весной 2010 г., по разным источникам достигло от 150 до 300 тыс. человек.

По сравнению с другими южными странами, Болгария имеет ряд преимуществ. Это близкое расстояние от России. Из некоторых российских городов открываются регулярные авиарейсы в болгарские города, мягкий умеренно-континентальный климат. Акклиматизация в Болгарии проходит очень легко, нет изнывающей жары, комфортный для отдыха географический ландшафт Болгарии.

На прибрежной полосе много песчаных пляжей и пологий песчаный заход в море. Это существенно отличается от скалистого и каменистого побережья средиземноморья Хорватии и Черногории, и даже Греции.

В горах (занимают 55 % территории Болгарии) отличные условия для занятий горнолыжным спортом. Перепады высот составляют от 2,2 до 1,7 тыс. м, есть «красные» трассы.

Имеет значение и близкий менталитет и хорошее отношение местного населения, а также наличие природных источников (минеральных вод и грязевых озер) для доступного санаторно-курортного лечения. Курортология изучает воздействие природных источников в Болгарии более полувека.

К числу инвестиционных докризисных целей относилось и получение дохода от аренды. Но в реальности эта идея оказалась экономически неэффективной не только для владельцев апартаментов в Болгарии, но и других курортных стран из-за короткого курортного сезона (90 дней) и большого количества отельной инфраструктуры и свободных квартир. Например, только в Испании их насчитывается до нескольких сотен тысяч. Из планируемого дохода от аренды следует вычитать оплату услуг управляющей компании, занимающейся сдачей квартиры и реальный ущерб, причиненный арендаторами. По мнению инвесторов, сдача одного апартамента – не бизнес, и получаемый доход ниже процентов от банковского депозита.

Поэтому экономические реалии заставили отказаться собственников от этой идеи и использовать апартаменты только для отдыха своей семьи и знакомых.

Таким образом, выбор Болгарии русскими обусловлен тем, что в этой стране полгода гарантирована хорошая погода, есть теплое южное море, менталитет местного населения не мешает спокойному времяпрепровождению, цены на жизнь в пределах разумного, да и сама цена недвижимости намного дешевле, чем в других европейских странах и во многих российских городах.

Болгария привлекательна для наших соотечественников доступным уровнем цен даже на ликвидные объекты. Апартаменты курортного комплекса на первой линии с развитой инфраструктурой для отдыха и проживания стоят в несколько раз дешевле аналогичных в Испании, Италии и, конечно, Франции.

В этих странах также предлагаются объекты по цене болгарских апартаментов, но их потребительские свойства очень далеки от ликвидных. Располагаться объекты могут в депрессивных регионах с поселениями нелегальных мигрантов, около производственных площадей, в районах очень плотной застройки или на значительном расстоянии от моря и городской инфраструктуры. В любом случае, недвижимость, выставленную на продажу по низким рекламным ценам необходимо осматривать на месте, проводить юридическую экспертизу объекта на предмет его обременения.

Безусловно, Болгарию следует сравнивать с другими странами Евросоюза, законодательство которого основывается на праве частной собственности. Некорректно сравнивать Болгарию со странами, где право собственности на недвижимость отсутствует (как, например, в ОАЭ) или не определено в связи со спорными территориями. Примером служит Северный Кипр, где зафиксированы случаи реституции – возврата земель прежним владельцам. Поэтому будущим покупателям зарубежной недвижимости следует, в первую очередь, учитывать статус владения объектом недвижимости в законодательстве страны.

Развитие строительной отрасли Болгарии в течение 5–6 лет идет по пути образования классической курортной недвижимости в горах (Банско, Паничище, Родопы и др.), около минеральных источников (Сандански, Велинград и др.) и моря (Варна, Бургас, Несебр и др.). Но именно побережье застраивается по большей части курортными комплексами с многочисленными объектами инфраструктуры для отдыха и проживания. На их большой территории, кроме обязательных бассейнов, находятся рестораны, бары, магазины, медицинские пункты, детские площадки, аквапарки, паркинги, концертные залы, SPA-центры и спортивные площадки для тенниса, гольфа, а также конные базы и серфинг-клубы. Стоит отметить, что в Испании курортная недвижимость практические не имеет такого разнообразие объектов инфраструктуры из-за высокой плотности застройки. В Хорватии же курортных комплексов всего насчитывается единицы, и стоимость апартаментов в них превышает болгарские в несколько раз. Черногория предлагает объекты на побережье в местах постоянного проживания местного населения, расположенных на значительном расстоянии от скалистого берега.

На побережье в Болгарии свободных мест с отличным природным ландшафтом остается все меньше. Количество курортных комплексов, расположенных в столь привлекательных природных условиях, ограничено. Они определяют имидж застройщиков и выставлены на продажу по самой высокой цене. Стоимость квадратного метра в них колеблется в диапазоне € 1,2–3,9 тыс./м2, который можно сократить до реального € 1,5–2,6 тыс. /м2. Как отмечают не только инвесторы, но и потенциальные покупатели, за период кризиса цены на недвижимость такого уровня всего лишь незначительно скорректировались. Застройщики или инвесторы предпочитают ждать своего покупателя.

Как правило, недвижимость высокого уровня в Болгарии выбирают российские покупатели определенного социального статуса, имеющие богатый туристический опыт на известных мировых курортах. Будущие владельцы болгарской недвижимости понимают отличительные особенности кратковременной поездки и долговременного проживания. В первом случае экзотическая обстановка определит впечатление от поездки, во втором случае станет раздражающим фактором. Поэтому для постоянного проживания покупатели предпочитают выбирать страну с достаточно близкой культурой. Болгария как никакая другая страна подходит к этой категории.

Потенциальному покупателю недвижимости в Болгарии в любом случае следует начинать осмотр именно с такого уровня объектов на первой линии, которые станут образцом курортной недвижимости в их дальнейшем поиске. Самым многочисленным предложением на рынке являются объекты в ценовой категории от € 600–700/м2 до € 1,2 тыс./м2, где нижний уровень является себестоимостью строительства по данным ассоциации болгарских строителей.

К таким объектам относятся демократичные курортные комплексы с минимальным количеством объектов инфраструктуры, расположенные на значительном расстоянии от моря, а также апарт-здания с небольшими бассейнами в курортных городах и городские новостройки. Владельцам подобных апартаментов приходится пользоваться инфраструктурой близлежащего города: городским пляжем, магазинами, аквапарками, ресторанами и др. Расстояние до них и определяет ликвидность недвижимости, хотя для личного отдыха такие объекты более-менее подходят. За период кризиса объекты этой ценовой группы, но с неудачным месторасположением (значительным расстоянием до пляжа и моря, поблизости производственных объектов) упали на 15–20 %.

Падающий тренд болгарской недвижимости (до –40 %) сделал неликвидной недвижимость, расположенную в 5–6 км от моря. Но, тем не менее, подобные объекты даже сейчас пользуются определенной популярностью, так как продаются ниже уровня себестоимости строительства. На российском рынке предлагаются варианты от € 300/м2 на первоначальной стадии строительства.

Строящиеся объекты такого уровня находятся в окружении пашни и болот и представляют собой мини-город из большого количества типовых жилых зданий. Инфраструктура ближайших городов, а также море и пляж доступны только посредством личного транспорта, стоимость которого тоже следует добавить к стоимости покупки недвижимости. В комплексах предполагаются магазины и бассейны. Почему застройщики выставляют на продажу объекты по такой цене? Во-первых, свои недополученные доходы при продаже они могут восполнить на услугах обслуживающей компании и дополнительных сборах. Первые договоры с обслуживающей компанией показали, что оплата за обслуживание жилья в комплексе такого уровня будет равна оплате в элитных комплексах. Для многих покупателей, планировавших бюджетный вариант покупки зарубежной недвижимости, подобные обязательные траты могут быть неприятной неожиданностью. Во-вторых, продажи по низким ценам могут быть свидетельством использования заемных средств, и застройщикам в определенный срок необходимо погасить очередной взнос по своим кредитным обязательствам.

Почему покупают объекты с минимальным количеством потребительских свойств и риском недостроя? Многие надеются, что при благоприятном стечении обстоятельств у застройщика, комплекс будет достроен, и они будут обладать зарубежной недвижимостью за очень доступные € 15000. Даже с дополнительными расходами подобное приобретение в любом случае является бюджетной покупкой, которая решит проблему летнего отдыха всей семьи на многие годы. Покупатели решают такие вопросы исходя из своего бюджета, а его размер определяет место отдыха. Большинство сделок по купле апартаментов в таких комплексах заключается дистанционно на российских ярмарках недвижимости. Опытные инвесторы предостерегают от приобретений зарубежной недвижимости такого формата. Так как покупатель не видит все положительные или отрицательные свойства объекта на местности и не подвергает юридической экспертизе документы по сделке, не имея ни малейшего представления о договорных отношениях субъектов в законодательстве другой страны.

Таким образом, процесс приобретения зарубежной недвижимости продолжается. Как правило, такая сделка качественно меняет образ жизни и является значительным вложением в здоровье, положительные эмоции и приятные впечатления владельцев недвижимости.

Если читатели журнала заинтересовались идеей приобретения зарубежной недвижимости, будем рады оказать консультацию по рынку недвижимости в Болгарии, содействие в выборе объектов, в планировании поездки, в юридической поддержке при заключении сделки. Тел.: 8-903-937-90-57.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное