Жилая недвижимость: ценные площадки

Премьер-министр России Дмитрий Медведев поставил задачу увеличить качество и количество строящегося жилья. На совещании по вопросу развития жилищного строительства он заявил, что строят в России много, а будут еще больше, другого выхода нет. Главное, по его словам, чтобы при этом строительство велось качественно и прозрачно. «Нашей задачей остается создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, то есть возможностей для решения того самого квартирного вопроса, который давным-давно мучает нашу страну», – сказал премьер. Улучшение жилищных условий россиян, по словам премьера, является государственным приоритетом. В целом, по его словам, ситуация выглядит неплохо, поскольку «есть развитие», однако необходимо увеличивать объем строительства. Решить поставленную главой Правительства задачу можно, только развивая комплексные площадки.

Жилая недвижимость: ценные площадки
Новостройки Новосибирск Новостройки Новосибирск Новостройки Новосибирск Новостройки Новосибирск Новостройки Новосибирск

В Новосибирске на 1 августа построено 362 дома общей площадью около 342 тыс. м2, в том числе 32 многоквартирных здания, 15 малоэтажных и 315 индивидуальных домов. Сегодня город уходит от точечной застройки и делает ставку на комплексное освоение территорий. По данным мэрии города, в настоящее время в Новосибирске определены 16 перспективных территорий общей площадью около 900 га, предназначенных под многоэтажное жилое строительство, еще шесть территорий – под индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство.

Сергей Николаев, аналитик, считает, что примерно 80 % строящегося жилья в Новосибирске возводится именно на комплексных площадках, и только 20 % он относит к точечной застройке. «Конечно, площадки очень сильно отличаются по размерам, так, на Плющихинском жилом массиве можно построить 1,5–2 млн м2, а на ул. Овражной в «Тихой Гавани» достраиваются последние три дома из девяти. Но, тем не менее, площадка имеет все признаки комплексной застройки. Из наиболее значимых для города я бы отметил Плющихинский жилой массив, Родники, Чистую слободу, микрорайоны Акатуйский, Березовый, Первомайский, Ключ-Камышенский, «Европейский Берег», Тихвинский и массив на улицах Горская – Стартовая», – отмечает Сергей Николаев.

По оценке Татьяны Казаковой, руководителя Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», сегодня в Новосибирске комплексно осваивается порядка 25 площадок, но при этом сопровождаются строительством инфраструктуры только около 10 из них. «До сегодняшнего дня наиболее динамичными были площадки эконом-класса – Плющихинский, Чистая Слобода, Родники, Березовое, Тулинское, Европейский Берег. С точки зрения будущего интересны проекты более комфортные. Интересным кажется проект «Оазис», тем более что «Метаприбор» уже поднаторел на «Гринвилле», – говорит эксперт.

По данным Григория Якобсона, руководителя отдела новостроек OOO«РК «ЖИЛФОНД», на данный момент в городе более 30 площадок, наиболее перспективные и динамично развивающиеся из них – ЖК «Европейский Берег», ЖК «Акатуйский», ЖК «Оазис».

Ирина Гущина, директор АН «НИАН»:«По нашим подсчетам, примерное количество комплексных жилых строительных площадок в Новосибирске – около 15–17. Это жилые микрорайоны Плющихинский (Восточный), Тихвинский, Весенний, Тулинское, Березовое, Акатуйский. Стартовый-Горский, Чистая слобода, Европейский Берег, Южно-Чемской, «Оазис», Родники, Ключ-Камышенское плато, Тихвинский и площадка в районе улицы 5-ая Кирпичная горка». По мнению Ирины Гущиной, очень популярны Березовое, Тулинское и Плющихинский, пользуется спросом Чистая Слобода за соответствие качества и цены. «Очень хорошо покупают квартиры в домах на ул. Державина (КМС), хотя, конечно, это не огромная комплексная площадка, но все равно строительную площадку из четырех многоэтажных домов можно назвать комплексом», – уверена Ирина Гущина.

Не все комплексные площадки равноценны, это признают и другие эксперты. Так, Сергей Николаев считает наиболее перспективными с точки зрения создания социальной и иной инфраструктуры микрорайоны Родники и комплекс на ул. Первомайская.

«Себестоимость освоения комплексной площадки всегда выше, чем у точечной застройки, – говорит Динар Зарипов, руководитель службы продаж СП ООО «Сибакадемстрой». – Однако стоимость готового жилья при схожем расположении, инфраструктуре, технологиях строительства, планировках не будет сильно отличаться». В прошлом этот фактор оказывал решающее значение в развитии именно точечного строительства в Новосибирске. Сегодня точечная застройка себя изжила, резервных земельных участков под нее не осталось, поскольку все свободные площадки в городской черте были закреплены за крупными застройщиками еще 5–7 лет назад. Комплексным освоением сегодня занимаются такие признанные лидеры строительного рынка как «Энергомонтаж», «Первый строительный фонд», концерн «Сибирь», КПД «Газстрой», ЗАО «Строитель», ПТК-30, «СИТЕХ».

Именно на комплексную застройку ориентирована стратегия компании «Сибакадемстрой». «Для нас очень важно не просто построить определенное количество квадратных метров, а создать самодостаточное и комфортное для жизни человека пространство, – подчеркивает Динар Зарипов. – Такое, где человек может чувствовать себя безопасно уже на въезде в микрорайон или жилой комплекс». Основная площадка комплексного освоения территории для компании – это микрорайон «Европейский Берег». За 5 лет с 2012 по 2017 годы здесь планируется построить 27 домов высотой от 9 до 17 этажей, жилая площадь – 250 тыс. м2. Первые семь будут введены во втором полугодии 2013 года. Для строительства применяется классическая кирпичная технология и технология возведения дома с монолитным каркасом и заполнением стен кирпичом. Кроме того, на территории микрорайона городом предусмотрено строительство школы и двух детских садов, проектируется набережная Оби. Вместе со строительством первой очереди из семи домов застройщиком будет введено в эксплуатацию 16 офисных помещений площадью от 50 до 350 м2, где жители новых домов смогут приобрести для себя все необходимое. Особое внимание уделяется благоустройству в «Европейском Береге», будет проведено озеленение более 40 тыс. м2, проложено 4,1 км велодорожек. Все семь домов первой очереди строительства будут сданы во втором полугодии 2013 года. В зависимости от планировки квартиры, ее расположения в доме, технологии строительства цена за квадратный метр может отличаться. Для однокомнатных стоимость м2 в микрорайоне «Европейский Берег» начинается от 56,5 тыс. руб. за м2, для двухкомнатных – от 52 тыс. руб. за м2, для трехкомнатных – от 47,3 тыс. руб. за м2.

Уже два года подряд строители Плющихинского вводят наибольшее количество жилых квадратных метров, обгоняя и другие площадки, и других застройщиков. Сейчас застройщик микрорайона – компания «ДИСКУС плюс» – строит порядка 30 домов, находящихся в разной стадии строительства. Основной проблемой микрорайона, это признают и застройщик, и городские власти, является отставание строительства социальной инфраструктуры от строительства жилых площадей. В первую очередь речь идет о детских садах и школах. В настоящий момент основное количество детей с Плющихинского приняли детские сады и школы микрорайона МЖК Восточный, что не решает проблему, так как в ближайшее время количество населения Плющихинского догонит, а возможно, и перегонит количество населения МЖК. Однако проблема решается – в планах мэрии уже в 2012 году построить на Плющихинском два детских сада. В перспективе здесь будет построена школа и поликлиника. Основным плюсом Плющихинского является практически решенная проблема транспортной доступности микрорайона – новый участок дороги был построен совместно застройщиком и мэрией города, он соединяет Гусинобродское шоссе и улицу Лазурную. Сегодня общественный транспорт по улице Татьяны Снежиной заходит в глубину микрорайона. Кроме того, генеральным планом города Новосибирска запланировано строительство метрополитена – продолжение ветки от станции метро «Золотая нива» вдоль Гусинобродского шоссе. Планируется и проведение линии скоростного трамвая до микрорайона Плющихинский. В соответствии с проектом планировки, принятом в 2010 году, доли реки Плющиха, которая и дала микрорайону название, превратится в парковую зону. Еще один участок дороги свяжет микрорайон Плющихинский с улицей Выборной. Несмотря на колоссальные инвестиции в развитие этой площадки, застройщик – компания «Дискус плюс» продает квартиры под самоотделку по цене от 19,5 до 28 тыс. руб. за кв. м (данные АН «НИАН»).

Развитие города активно ведется в южном и юго-восточном направлениях. Еще одна комплексная площадка расположена в Первомайском районе Новосибирска – это жилой массив «Березовое». На территории жилой застройки площадью около 16 га запроектировано строительство комплекса жилых домов высотой до 19 этажей, торговых предприятий и объектов соцкультбыта, школы и детского сада – один из них откроется уже в 2012 году. Строительство жилого массива ведется в три очереди. Первая очередь строительства включает в себя четыре 18–19-этажных жилых дома, в цокольных этажах которых будут размещены помещения для физкультурно-оздоровительных занятий, магазинов продовольственных и непродовольственных товаров. В настоящее время рассматривается возможность размещения теннисного корта и ледового катка. Цена квадратного метра здесь варьируется от 30,25 до 36 тыс. руб. за м2 в квартирах под самоотделку.

Из новых площадок, освоение которых началось в последние годы, активно осваивается микрорайон «Чистая слобода» в Ленинском районе города. Жилой район расположен в 15-минутной транспортной доступности от центра левобережья станции метро «Площадь Маркса». Строительство жилого района началось в 2007 г. За период 2008–2011 гг. компания-застройщик ООО «КПД-Газстрой» ввела в эксплуатацию 14 10-этажных жилых домов эконом-класса. В течение ближайших пяти лет компания ООО «КПД-Газстрой» намерена продолжить застройку прилегающих к жилому району свободных территорий, ежегодно осуществляя ввод в эксплуатацию 50–60 тыс. м² жилья, что соответствует порядка 1 тыс. квартир. Помимо жилых домов на территории жилого района появятся два детских сада на 445 мест – первый уже в 2012 году, общеобразовательная школа на 1 тыс. мест, физкультурно-оздоровительный комплекс, многоярусные парковки, торговый центр, магазины и аптеки шаговой доступности. Цена квадратного метра в однокомнатных квартирах здесь составляет 36 тыс. руб., в трехкомнатных – от 31 тыс. руб. за м2.

Также в левобережье расположена еще одна перспективная площадка – в градостроительных планах она обозначена как жилой район по улице Петухова. В апреле 2012 года состоялись публичные слушания проекта планировки этого района, на котором проектировщики рассказали о перспективах развития территории. Транспортная доступность района увеличится за счет линии скоростного трамвая, двух станций метрополитена и транспортных развязок на пересечении с Советским шоссе и улицей Сибиряков-Гвардейцев. Здесь будет сформировано четыре крупных микрорайона – уже существующий Затулинский продлится до Советского шоссе, строящийся Акатуйский и еще два перспективных.

Таким образом, комплексная застройка в Новосибирске ведется на окраинах и жильем эконом-класса, зачастую в панельном исполнении, что отражается на цене этого жилья – она значительно ниже, чем в центральной части города. «Комплексная застройка жилья, скажем, бизнес-класса, потребовала бы серьезных вложений в инфраструктуру, ландшафт, отделку мест общего пользования, архитектурных решений и т. д. Не факт, что в таком случае себестоимость была бы ниже. Точечный дом в таком случае просто обносится забором», – рассуждает Татьяна Казакова. По данным Валентины Кондратьевой, ведущего специалиста отдела новостроек Центрального Агентства Недвижимости, стоимость квадратного метра в жилье эконом-класс начинается от 23 тыс. руб.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное