Элитная недвижимость: особое жилье для особых людей

Элитной недвижимости не может быть много даже в таком большом городе как Новосибирск. Это достаточно узкий сегмент, ориентированный на потребности небольшой целевой аудитории.

Элитная недвижимость: особое жилье для особых людей
Элитная недвижимость: особое жилье для особых людей Элитная недвижимость: особое жилье для особых людей Элитная недвижимость: особое жилье для особых людей

Элитное жилье – это как машина высокого класса. Имеет значение все, даже мелочь: местоположение, возможно несущее в себе историческую ценность, окружение (явно не среди хрущевок), некая отдельность, подчеркивающая избранность или ограждающая, благоустроенность прилегающей территории, архитектура, техническая начинка, качество исполнения (строительных работ) и используемых материалов, комфорт, а именно учет малейших особенностей данной категории жилья, планировка и площадь, высота потолков, вид из окон, соседи.

Классификация

До сих пор в Новосибирске нет единой классификации типов жилья, единых критериев, позволяющих отнести жилье к сегменту элитного жилья или жилья бизнес-класса. «Есть общее представление о том, что считать элитой: это квартира в доме, расположенном в центральной части города и обладающем какими-то дополнительными качественными характеристиками – подземная парковка, интересный архитектурный проект, огороженная и благоустроенная территория, охрана», – говорит Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics.

Компания DSO Consulting в 2007–2008 гг. разработала классификацию, вернее, типизацию нового жилья в Новосибирске. По словам управляющего партнера компании Сергея Дьячкова, к элитному может быть отнесено жилье классов «А», «В» и «В-».

Класс «А» подразумевает расположение дома в центральной части города. Ближайшее окружение – новые дома, парки, школы, детские сады и т. п., конструктив – кирпичные несущие стены или железобетонный каркас с заполнением кирпичом. Обязательное условие – подземная или расположенная в отдельно стоящем здании парковка. Охрану и безопасность жильцов должна обеспечивать многоуровневая система безопасности, включающая видеонаблюдение, круглосуточную охрану, систему контроля доступа, службу reception, а также пожарную и охранную сигнализации. Ограждение территории обязательно. К этому классу Сергей Дьячков относит «Солярис» (Романова, 39), «ПаркХаус» (Урицкого, 20), «Премьера» (Урицкого, 21), «Зодиак» (Фрунзе, 12), «Болгарский дом» (Орджоникидзе, 23).

К классу «В» можно отнести дома, расположенный в субцентрах, по линии метро в право- или левобережной части города, окруженные домами «советской» постройки. Конструктивно эти дома могут быть выполнены на основе железобетонного каркаса с кирпичным заполнением. Сохраняются требования к парковке, охране и ограждению. Примеры домов класса «В»: Silver House (Чаплыгина, 93), Crown House (Коммунистическая, 22), Красноярская, 40, дома компании «Русь» (массив Тимирязевский и комплекс на Холодильной), «Александровский сад» (Сибирская, 57).

Класс «В-» отличает только отсутствие ограждения, возможность наличия наземной парковки и использование монолитной технологии строительства. Примеры домов класса «В-»: «Тихий двор» (ряд зданий по адресам: Ермака, 1, 3 и 4, Крылова, 4), Димитрова, 19, Челюскинцев, 48/1.

Собственная классификация жилья разработана и специалистами компании «Доктор Ключ». По мнению директора компании Ильи Балахонова, элитное жилье отличается от обычных современных новостроек, прежде всего, своим местоположением, наличием концепции дома, а также социальным статусом жильцов. Причем в большинстве случаев богатые люди предпочитают проживание в собственных домах Сountry.Realtor.ru

Классификация жилья от компании «Доктор Ключ» разделяет все присутствующее на рынке разнообразие квартир на четыре класса: де люкс, премиум, бизнес, эконом. Так, к классу де люкс относятся кирпичные дома не позднее 2000-х годов постройки, с небольшим количеством просторных квартир, предпочтительнее свободной планировки или с возможностью объединения, высокими – от 3 м – потолками, охраняемой территорией, подземной парковкой, службой ресепшн, обслуживанием такого дома должна заниматься профессиональная управляющая компания. «Стоит отметить, что класс де люкс в нашем городе – это премиум- или даже бизнес-класс в Москве», – говорит Илья Балахонов.

Табл. 1

Критерии отнесения жилья к элитному в общем виде выглядят так: это обособленный дом с небольшим количеством квартир в центральной или исторической части города, имеющий в своем расположении места для занятий спортом или отдыха, такие как теннисные корты, бассейны, парки, SPA-салоны и т. д. При строительстве дома должны использоваться материалы высочайшего качества, здание должно быть оснащено индивидуальным инженерным оборудованием, системой климат-контроля для каждой комнаты, системой видеонаблюдения по периметру придомовой территории, а также наличием достаточного количества парковочных мест. «В Новосибирске к элитному жилью, в первую очередь, относятся дома в хорошем месте, с просторными квартирами, «правильными» соседями. Более совершенные предложения делают акцент на архитектуре, строительных материалах», – отмечает Татьяна Аржаева, директор компании TS Consulting.

Новосибирская «элита»

Следуя этой классификации компании «Доктор Ключ», к классу де люкс можно отнести дома Silver house, «Паркхаус», «Александровский сад», Crown House, дом компании «Русь» на ул. Тимирязева, жилой комплекс «Премьера».

По мнению Елены Ермолаевой, сегодня к элитным домам можно бесспорно отнести Silver house, «Паркхаус», «Александровский сад», Crown House. «Но начиналось все раньше – считает она, – с таких домов как Болгарский дом на пл. Ленина, Щетинкина, 32, Романова, 30, комплекс по ул. Ермака и некоторых других». Требованиям, предъявляемым к элитному жилью в части качества, по словам Елены Ермолаевой, соответствует вторая очередь комплекса на ул. Тимирязева (компания «Русь»). Однако по местоположению отнести эти дома к элитным нельзя. «Впрочем, – уточняет она, – поскольку единой классификации нет, то относить их к какому-то классу сложно».

Также Елена затруднилась определить классность жилого комплекса «Премьера», расположенного в центре города. «Вызывает вопросы низкое качество фасадов, – говорит она, – и наличие рядом недостроенного жилого дома, который, видимо, там надолго».

«На рынке дорого жилья есть десять домов, но все можно отнести к элитному с определенными допусками», – отмечает Илья Маслов, директор компании «Новоград-Инвестмент». – У одних – вопросы с конструктивом, у других – проблемы с транспортной доступностью или окружением».

Согласен с этим мнением и Сергей Ежак, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд». «Можно спорить, какие дома можно отнести к элитным, а какие нет, но выбор очень небольшой, – отмечает он. – С претензией на элитность – дом, который реконструирует компания «Стройхолдинг» на ул. Советской. Претендует на элитность и дом, который возводит компания «Дом-Строй» на ул. Б. Хмельницкого».

Цена элитного квадрата

Есть и более простой способ определения элитности дома, считает Сергей Дьячков, можно считать элитным дом с ценой квадратного метра, более чем в 1,5 раза превышающей среднерыночную цену. Таким образом, для первичного рынка Новосибирска сегодня можно считать элитным дом с ценой квадратного метра более 65 тыс. руб., для вторичного – с ценой более 70 тыс. руб. за м2.

По данным компании «Доктор Ключ», в среднем цена квадратного метра в престижном доме класса премиум, бизнес в квартире с качественным ремонтом колеблется от 70 до 90 тыс. руб. в зависимости от площади квартиры: чем больше м2, тем дешевле. «Часто в эту цену входит и мебель, это реальные цены, поскольку все, что выше 100 тыс. руб. за квадрат – это завышенная цена предложения. В новых домах под самоотделку в центре цена еще ниже – 45–60 тыс. руб. за м2. Но стоит отметить, что за действительно эксклюзивный вариант, например, в доме, где узкий круг жильцов и нет квартир на продажу, потенциальный покупатель, возможно, готов будет приобрести квартиру по завышенной цене», – отмечает Илья Балахонов.

По оценке DSO Consulting, за прошедшие месяцы 2010 г. рост средних цен на элитное жилье составил 5–10 % от показателей конца 2009 г. «Мы полагаем, что в этом году ресурс роста цен элитного жилья практически исчерпан, – говорит Сергей Дьячков. – В 2011–2012 гг. темпы роста цен на такое жилье будут находиться в пределах 10–20 % годовых». Несмотря на высокие цены, покупатели такого жилья имеют возможность приобретать квартиры за полную стоимость, но могут взять и краткосрочные ипотечные кредиты.

«Цена элитной недвижимости на сегодня в зависимости от этапа строительства – от 50 до 80 тыс. руб. за м2, – говорит Сергей Ежак. – Свыше 80 тыс. руб. только в доме в центральной части города, где количество квартир очень небольшое».

Новые проекты

По мнению экспертов, к элитным сегодня можно отнести только несколько новосибирских домов. В тоже время спрос на такое жилье существует. «Я считаю, что покупатель однозначно найдется», – говорит Сергей Ежак. По мнению Ильи Маслова, если предложить жилье с концепцией, оно будет востребовано». Это должны быть концептуальные дома средней ценовой категории в хорошем месте и инфраструктурой – детскими площадками, парковками, бассейнами, SPA-салонами.

И подобные предложение уже появилось на новосибирском рынке. Компания «Дом-Строй» реализует проект строительства жилого комплекса «Эдем» на ул. Б. Хмельницкого. Практически, по всем признакам классификации дом соответствует всем параметрам элитности – местоположение в исторически престижном районе города с хорошей транспортной доступностью – ул. Б. Хмельницкого, подземный паркинг, огороженная охраняемая территория, собственная инфраструктура, включающая и службу room-service, и SPA-салон, высококачественные строительные и отделочные материалы, высокие потолки, французские окна, современные системы кондиционирования и безопасности, бесшумные лифты, придомовая территория с элементами ландшафтного дизайна.

Новые проекты в элитном сегменте появляются в городе нечасто, все дома, которые называли эксперты, введены уже несколько лет назад, в докризисный период. На изменившемся рынке, где покупатели даже жилья эконом-класса стали более требовательными, чтобы удовлетворить спрос на элитное жилье, нужны новые проекты. И строго в соответствии с рыночными законами такое предложение уже появилось.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное