Жилая недвижимость: стабильность

В июле были подведены итоги строительного полугодия. В Новосибирской области показатели ввода жилья немного превышают прошлогодние, но в целом по округу наблюдается спад темпов строительства. Эксперты уверены, что равновесие рынка продлится до конца года, поскольку негативные и позитивные факторы спроса сейчас сбалансированы. Полпред Виктор Толоконский считает, что строить нужно больше.

Жилая недвижимость: стабильность

В Новосибирске за шесть месяцев 2012 года, по информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, в эксплуатацию введено 271,177 тыс. м2 жилья. За шесть месяцев в городе построено 26 многоэтажных домов общей площадью 207,145 тыс. м2, это 3895 квартир. Еще один дом площадью 1,683 тыс. м2 на 22 квартиры относится к категории малоэтажного строительства. Лидирует по объемам ввода Первомайский район, где введено четыре дома площадью 44,664 тыс. м2, Октябрьский – четыре дома – 39,353 тыс. м2, и Калининский – четыре дома – 35,152 тыс. м2. В Калининском районе в двух жилых зданиях 270 квартир выполнены «под ключ». Значительная часть новостроек – 44 % – кирпичные дома, удельный вес каркасного домостроения – 30 %, панельного – 26 %.

По информации регионального Министерства строительства и ЖКХ, за шесть месяцев 2012 года введено в эксплуатацию 418 тыс. м2 жилья, из них 205 тыс. – малоэтажное. Это на 7,5 % больше, чем за тот же период 2011 года.

В целом по округу с февраля 2012 года наблюдается тенденция сокращения темпов ввода жилья. По итогам пяти месяцев снижение составляет почти 13 %. При этом в целом по стране наблюдается рост объемов ввода жилья. Сокращение жилищного строительства зафиксировано в восьми регионах округа, рост – только в республиках Алтай, Бурятия, Тыва и Забайкальском крае. В расчете на 1 тыс. населения в округе сдано 87,2 м2 жилья, в то время как в среднем по стране – 110,5 м2. Среднероссийский показатель превысили лишь Республика Алтай и Кемеровская область.

Объем строительных работ на душу населения в Сибирском федеральном округе на 20 % меньше, чем в среднем по стране. В республиках Бурятия и Тыва, Алтайском и Забайкальском крае, а также в Новосибирской области объем строительных работ на душу населения в два и более раз уступает среднероссийскому. Только в Красноярском крае, Томской и Кемеровской областях этот показатель выше, чем в среднем по России.

Эксперты оценивают ситуацию на рынке как стабильную как по объемам строительства, так и по ценам. «Уровень цен на строящееся жилье во втором квартале вырос на 3 % по сравнению с прошлым кварталом. При этом объемы строящегося жилья остались примерно на том же уровне – порядка 220 домов, что, на самом деле, является достаточно большим показателем» – говорит Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость».

Антонина Сысоева, руководитель филиала АН «Личный риэлтер» на Горском отмечает рост покупательского спроса на рынке. Существенное влияние на спрос оказала губернаторская программа помощи молодым семьям. «За период действия программы увеличилось количество сделок на первичном рынке недвижимости как у застройщиков, так и у агентств недвижимости», – отмечает Римма Гришаева, ведущий специалист по новостройкам ААН «Афина Паллада». Наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры-студии и однокомнатные квартиры». Поскольку стоимость квадратного метра с вводом программы существенно не изменилась, желающих приобрести недорогое малометражное жилье и частично возместить материальные затраты за счет субсидии, оказалось достаточно много. И это, естественно, не могло не повлиять на количество продаж на первичном рынке.

Увеличение спроса подтверждают и данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. Так, в 2011 году количество зарегистрированных записей об ипотеке увеличилось на 37 %, количество зарегистрированных сделок – на 18 %, количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве – на 28 %, количество зарегистрированных прав участников долевого строительства – на 29 %. «В связи со стимулированием жилищного строительства путем ипотечного кредитования, снижения ставок по ипотечным кредитам, государственной поддержки отдельных категорий граждан путем предоставления материнского капитала, субсидий военнослужащим, молодым семьям, молодым ученым увеличивается не только количество обращений за государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве, но и за государственной регистрацией прав участников долевого строительства и прав застройщика», – говорит Светлана Рягузова, заместитель руководителя УправленияРосреестра по Новосибирской области.

При этом, по данным ААН «Афина Паллада», активным спросом пользуются квартиры как на окраинах города, так и в центральной части. Инесса Сердюкова, напротив, считает, что программа помощи молодым семьям не только повлияла на объем сделок на первичном рынке, но и в определенной степени способствовала росту цен на первичном рынке. Роман Медведев, директор ООО «Дельта Девелопмент», уверен, что губернаторская программа помощи молодым семьям ощутимо повлияла на объем сделок на первичном рынке. Наиболее востребованным оказалось дешевое и быстровозводимое жилье. «В связи с увеличением спроса выросла цена квадратного метра – закон рыночной экономики в действии», – говорит эксперт. – Квартиры в некоторых новостройках стали продаваться по завышенной цене. Также можно отметить, что были фиктивные сделки – люди покупали квартиры, получали деньги по губернаторской программе и тут же перепродавали квартиры. В связи с недавним ужесточением требований губернаторской программы объем фиктивных сделок существенно уменьшится».

«Программа, собственно, и была заявлена как программа помощи застройщикам, – комментирует Татьяна Казакова. – Они смогли поднять цены на малогабаритное жилье эконом-класса примерно на эту сумму, чем запустился механизм возвращения инвесторов и оживления рынка. По этому поводу прочие застройщики также подняли цены на жилье примерно на 3–5 % именно по поводу оживления рынка плюс еще порядка 5 % – за счет инфляции. По мнению Елены Ермолаевой, директора компании RID Analytics, пересмотр программы негативно скажется на рынке.

«Средняя цена за квадратный метр жилья в новостройках зависит от ряда факторов: район города, степень готовности дома, сдается ли дом «под ключ» или под самоотделку, материал, из которого стоится дом, надежность и репутация застройщика. Поэтому можно найти квартиры в новостройках по цене 35 тыс. руб. за м2, например, по улице В. Высоцкого и 55 тыс. руб. – в Центральном районе», – поясняет Инесса Сердюкова.

Также отмечается появление новых строительных компаний. «Ряд организаций, которые ранее работали в качестве подрядчиков, теперь выступают застройщиками», – отмечает Инесса Сердюкова, директор агентства недвижимости «Вся Недвижимость Новосибирска».

По мнению Татьяны Казаковой, рост процентных ставок на рынке ипотечного кредитования, увеличение инфляции на фоне стагнации зарплат не способствуют развитию рынка, а большое количество строящихся домов приведет к увеличению конкуренции между ними, что не может позволить увеличивать цены на строящееся жилье далее.

Таким образом, на рынке установилась ситуация достаточно стабильная, цены и спрос находятся в равновесном состоянии. Однако, по мнению полномочного представителя Президента Российской Федерации в Сибирском федеральном округе Виктора Толоконского, жилищное строительство – основа роста конкурентоспособности регионов Сибири. «Для всех регионов округа жилищное строительство – это основа роста конкурентоспособности и социальной привлекательности. Решение стратегической для Сибири задачи закрепления населения напрямую связано с темпами ввода жилья», – уверен полпред. Поэтому, считает полпред, сейчас нужно выработать новые подходы, позволяющие наращивать объемы жилищного строительства, повышать уровень доступности жилья для молодых специалистов. Так, эффективными являются формы стимулирования частных инвесторов. «Малопродуктивно, если основным инвестором будет выступать государство. Бюджетное строительство – это долго, а нам нужно выиграть время и не потерять высококвалифицированных специалистов», – отмечает Виктор Толоконский.

К факторам, которые сегодня сдерживают развитие строительного комплекса Сибири, полпред, в частности, относит инфраструктурные и финансовые ограничения, недостаточный спрос на отдельные виды работ и продукцию строительных предприятий. Кроме того, строительные компании испытывают нехватку квалифицированных специалистов и инженерных кадров.

Пока же, по мнению экспертов, ситуация на строительном рынке во втором полугодии 2012 года существенно не изменится. Крупные стабильные строительные компании уже сейчас начинают, помимо ввода в эксплуатацию только что сданных домов, подготовку к строительству новых жилых объектов. «В ценовом сегменте также не предвидится существенных скачков: цена за квадратный метр будет умеренно стабильной, как и в предыдущий полугодовой период», – уверена Римма Гришаева. Но Инесса Сердюкова не исключает в нем роста цен новостройки. «Слишком велики интерес граждан к новому жилью и число банков, кредитующих строительные компании и выдающих ипотечные кредиты на первичном рынке», – говорит она. Елена Ермолаева считает, что какое-то время продлится стабильность, поскольку сейчас есть факторы как снижающие спрос, в том числе изменение условий программы поддержки молодых семей, негативные ожидания в связи с кризисом в еврозоне, снижение цен на нефть, так и позитивные – рост экономической активности. «Далее все будет зависеть от макроэкономики», – замечает эксперт.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное