Эконом-класс: баланс доступности и комфорта

Отсутствие нормативного определения жилья экономического класса, приказ Минрегиона об отнесении жилья к эконом-классу появился только в середине 2010 года, да и определение, данное в этом документе, достаточно спорно или, по крайней мере, неполно, привело к тому, что на рынке появились различные разновидности эконом-класса: верхний, средний, плюс. Вместе с новосибирскими экспертами мы постарались разобраться в том, что такое жилье эконом-класса.

Эконом-класс: баланс доступности и комфорта

Весной 2004 года в Послании Федеральному Собранию РФ президент России Владимир Путин сконцентрировал внимание на самых насущных для граждан страны проблемах – качестве и доступности медицинского обслуживания, образования, жилья – и наметил пути социальной модернизации. Острота проблем в жилищной сфере и важность их решения для социально-экономического развития Российской Федерации потребовали реализации комплекса мер, которые были сконцентрированы и запланированы к реализации в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», о начале реализации которого было заявлено осенью 2005 года. Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определило социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране. Реальная возможность заработать на достойное жилье для значительных групп населения способствовала активизации их экономической деятельности.

Основной идеей приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» является создание нового сегмента жилья эконом-класса, в том числе малоэтажного, посредством стимулирования развития жилищного строительства. Однако определение этого типа жилья было дано Министерством регионального развития России только в 2010 году. По версии Министерства, жилое помещение в малоэтажном доме относится к жилью экономического класса, если площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов не превышает 1 тыс. м2, а для частей жилых домов (блокированной застройки) – не более 400 м2 на одну часть жилого дома, общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов или домов блокированной застройки – не более 150 м2 . При этом Министерство устанавливает и рекомендуемые площади жилых помещений в малоэтажных домах: общей жилой комнаты – не более 14 м2 , спальни 10 м2 , а кухни – 8 м2 . Рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир на первых этажах не должна превышать 60 м2 .

В многоквартирных жилых домах Министерство рекомендует следующие площади помещений. Комната в однокомнатной квартире не должна быть менее 14 м2 , общая комната в квартире с двумя и более комнатами – не менее 16 м2 , спальня на одного человека – не менее 8 м2 , а для двух – не менее 10 м2 . Площадь кухни не рекомендуется делать меньше 6 м2 , исключение сделано только для студий, где кухня-ниша может быть и пятиметровой.

Однако Министерство рекомендует не только минимальные размеры отдельных помещений, но и максимальные размеры квартиры в целом, справедливости ради нужно отметить, что устанавливается «вилка» площадей. Так, однокомнатная квартира должна быть не менее 28 и не более 45 м2 , двухкомнатная – от 44 до 60 м2 , трехкомнатная – 56–80 м2 и т. д.

Итак, однокомнатная квартира эконом-класса, по мнению Минрегиона, выглядит примерно так: при средней общей площади квартиры 36 м2 комната – не менее 14 м2 , кухня – не менее 6 м2 .

Но какой бы ни была квартира или дом, в качестве максимального уровня стоимости одного квадратного метра жилого помещения экономического класса используется средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в соответствующем субъекте России, определенная Министерством регионального развития. В соответствии с приказом «О нормативе стоимости 1 м2 общей площади жилья на первое полугодие 2012 года и средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2012 года» этот показатель используется для расчета размеров социальных выплат на приобретение жилых помещений в соответствии с государственными обязательствами перед различными категориями граждан.

В целом по стране норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2012 года определен в размере 31,3 тыс. руб. В Новосибирской области стоимость квадратного метра утверждена в размере 34 тыс. руб. вместо 33 тыс. руб. в четвертом квартале 2011 года. Например, в Омской области и Алтайском крае этот показатель остался без изменений – 27,75 и 27,05 тыс. руб. соответственно. В Красноярском крае и Иркутской области стоимость квадратного метра немного повысилась: в Красноярском крае –32,3 тыс. руб. (31,35 тыс. руб.), Иркутской области – 32,1 тыс. руб. (31,45 тыс. руб.). Самая высокая стоимость метра традиционно определена для Москвы – она составляет 81,4 тыс. руб. за квадратный метр жилья. Напомним, что речь идет о жилье эконом-класса.

Сейчас Минрегион начал работать над новой методикой определения рыночной стоимости жилья: стоимость квадратного метра планируется вычислять, исходя из цены на стройматериалы, тогда как сейчас применяется индексный метод оценки стоимости. По оценке Национального объединения строителей, цена стройматериалов в итоговой стоимости жилья составляет 70 %, а классическая схема предполагает, что доля стройматериалов не должна превышать 50 %. Минрегион России сообщает, что предполагается использовать новую методику уже со второго квартала 2012 года.

Новосибирский эконом

Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», рассказала о появлении и еще одного вида – «эконом-минус»:

«Если говорить о категории «эконом-минус», то здесь можно отметить либо уменьшенную площадь квартир, так называемые «сту-дии» – это обозначение отсутствия отдельной кухни, студия 55 м2 – это уже не эконом, хотя все еще студия, либо низкую стоимость квадратного метра – до 30–33 тыс. руб. без отделки».

По мнению Елены Ермолаевой, директора компании RID Analytics, какой-то общепринятой классификации в Новосибирске нет, и рынок новостроек «подкидывает» аналитикам проблем в области классификации. «Три года назад в Новосибирске появился новый тип квартир – студии, – говорит Елена Ермолаева. – По смыслу, студии – это самый что ни на есть эконом, и дом со студиями ближе, может быть, даже к общежитию – по плотности населения. Однако сейчас есть несколько таких домов, выполненных в кирпиче, и расположенных в достаточно престижных районах – по линии метро, достаточно близко к центру. К какому классу относить эти дома – это спорный вопрос, и решается он довольно субъективно. По факту, это уже не эконом, а средний класс. Но если говорить о качестве строительства дома, то эконом – это, конечно, панельное жилье.

А если добавить к классификации местоположение дома, то это удаленные от центра районы, а также дома, расположенные рядом с большими промышленными зонами».

Елена Бортник, ведущий специалист Центрального агентства недвижимости в сегменте «Новостройки», считает, что главный показатель жилья эконом-класса в России – это цена, а она зависит от себестоимости проекта. «На чем можно сэкономить? Например, на материале, используемом для строительства. Самый экономный вариант – панель, далее следуют более дорогие монолитные, каркасно-кирпичные и кирпичные дома. Можно экономить и на площади квартир – студии. Можно увеличивать количество квартир на одном этаже и уменьшать площадь общего пользования – например, использовать один лифт. Строительство комплексов в отдаленных районах также позволяет снижать стоимость из-за низкой стоимости земли. К сожалению, низкое качество строительства также позволяет удешевить проект», – перечисляет эксперт.

Инесса Сердюкова, директор агентства недвижимости «Вся недвижимость Новосибирска», согласна с мнением, что определяющим фактором является цена. «К жилью эконом-класса относятся объекты недвижимости, доступные для покупки малообеспеченному и среднему классу населения, имеющие небольшие общие площади, студии до 33–35 м2 , – говорит она. – Также при строительстве данных объектов недвижимости сравнительно небольшой бюджет, затрачиваемый строительными компаниями, дома подобного типа быстро возводят и также быстро продают. Одним из хороших способов сэкономить на строительстве является отсутствие каких-либо изысков в архитектуре здания, другим важным моментом при возведении жилья эконом-класса считается месторасположение строительного объекта. Как правило, такой объект находится далеко от центра города, что также влияет на его стоимость».

Сергей Швецов, руководитель проекта «Система Ваша квартира – Новосибирск» считает, что один из основных критериев – это цена: «Думаю до 40 тыс. руб. за м2 . И, безусловно, месторасположение – чаще в отдаленных районах города и небольшая площадь квартир».

Суммируя все вышесказанное, можно сделать вывод, что к жилью эконом-класса в Новосибирске относятся, в основном, объекты комплексной застройки на больших площадках. Ключевые из них: жилмассив «Чистая слобода», возводимый «КПД-Газстрой», жилмассив «Березовое» строительного концерна «Сибирь» и дома строительной компании «Дискус» на улицах Высоцкого и Татьяны Снежиной. Что касается технологий, то компании «КПД-Газстрой» и «Дискус» строят дома из панелей собственного производства, что позволяет им снизить стоимость квартир в возводимых объектах. В монолитных домах «Березового» относительно невысокая цена объясняется удаленностью от центра города.

По данным мэрии Новосибирска, общий объем ввода жилья на площадках комплексного освоения в 2011 году составил 487,187 тыс. м2 . Это 54 % от общего ввода многоэтажных жилых домов. Таким образом, как минимум более половины сдающегося в Новосибирске жилья – это эконом-класс. По информации аналитического центра компании «Сибакадем-строй Недвижимость», в 2011 году доля жилья эконом-класса составила 85 %, для сравнения – в 2008 году при практически таком же объеме ввода только 64 %.

Такую популярность недорого жилья, а все-таки большую часть из сданных квартир застройщикам удается реализовать, Татьяна Казакова объясняет отложенным спросом, который и реализовался в 2011 году. «Средняя сумма, которую планируют потратить на приобретение квартиры большинство покупателей, колеблется от 800 до 1 700 тыс. руб. – это и составляет стоимость жилья эконом-класса. Большая часть сделок с недвижимостью и проходит именно в этом ценовом диапазоне», – констатирует Елена Бортник. Способствуют его поддержанию и губернаторская программа, и другие меры господдержки. «Со средствами материнского капитала можно воспользоваться незначительной разницей между стоимостью однокомнатной и двухкомнатной или двухкомнатной и трехкомнатной квартиры и увеличить площадь дома, добавив к ней еще одну комнату. Благодаря губернаторской программе «Молодая семья» семьи, в том числе неполные, могут получить субсидию 300 тыс. руб. Согласитесь, такая поддержка является значительной помощью и увеличивает возможности по приобретению недвижимости эконом-класса», – рассуждает Елена Бортник. Конечно, влияет на спрос и ипотечное кредитование. По данным аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», среди жилья эконом-класса доля сделок с использованием ипотеки составляет порядка 35 %. В Центральном агентстве Недвижимости по итогам четвертого квартала 2011 года 19 % сделок с новостройками прошли с использованием ипотечных кредитов. Альфия Юсупова, директор ООО ипотечная компания «Столичный квартал», считает, что доля сделок по приобретению жилья эконом-класса с использованием ипотечных кредитов не превышает 15–20 %.

Надежда Весельева, ведущий специалист по недвижимости ООО «Карта Сибири», называет совсем другую цифру: доля сделок, совершенных при помощи ипотечного кредита, доходит до 70 %.

Очевидно, поэтому многие строящиеся сейчас проекты ориентируются именно на этот сегмент. По мнению Дениса Петрухина, агентство недвижимости «Личный риелтор», одновременно с продолжением застройки существующих ныне площадок будут появляться и новые объекты комплексной застройки. «Так, строительный концерн «Сибирь» планирует освоение новой большой площадки на Затулинском жилмассиве, что приведет к увеличению доли жилья эконом-класса на новосибирском рынке», – отмечает он.

В то же время Александр Астахов, директор по маркетингу компании Rolband & Partners, уверен, что уже в ближайшие год-полтора мы станем свидетелями окончательного насыщения этого сегмента, попыток дополнительной сегментации и отстройки от конкурентов, маркетинговых усилий малой ценой позиционировать свое жилье в «верхний эконом» и «средний» за счет создания более комфортной микрорайонной среды. «Этот процесс уже запущен и конкуренция переходит из ценовой в сферу ценностного ценообразования. С формированием «верхнего эконома» и «среднего» и спекулятивные, и инвестиционно-сберегательные вложения большей частью уйдут в эти сегменты», – прогнозирует эксперт.

Массовое жилье всегда будет составлять большую часть строящегося жилья, считает Татьяна Казакова. Однако также говорит о «перетекании» спроса из сегмента «эконом-минус» в эконом и даже эконом-комфорт. «Уже сегодня мы видим, что инвесторы-спекулянты продают свои сданные объекты даже дешевле, чем застройщики на начальных стадиях строительства. Это говорит о том, что конечному потребителю все же хочется большего комфорта, чем 18 м2 на окраине города. Поэтому мы считаем, что уже во второй половине 2012 года спрос постепенно начнет смещаться в сторону более комфортного жилья», – подчеркивает Татьяна Казакова. А по мнению Сергея Швецова, тенденция к увеличению строительства и проектов жилья в бизнес-сегменте стала заметна еще в 2011 году.

Эконом – это жилье, где приходится чем-то поступиться ради экономии денег: площадью, качеством, расположением. На пике кризиса такое жилье приобрело популярность вследствие падения доходов населения. Застройщики, переориентировавшись на эконом-класс, «зацепили» целую категорию покупателей, которые раньше не могли себе позволить приобретение квартиры не только из-за высокой цены квадратного метра, но и из-за большого количества этих самых метров в каждой отдельной квартире. Небольшие одно-, двухкомнатные квартиры и студии позволили удовлетворить спрос в нижнем ценовом сегменте.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное