Жилая недвижимость: цены на низком старте?

Новосибирский рынок жилья демонстрирует признаки стабилизации. Средняя цена квадратного метра, остававшаяся стабильной в течение нескольких месяцев, начинает плавно расти. Повышение цен вызвано возросшим покупательским спросом, причем, благодаря возвращению ипотеки и мерам господдержки, спроса платежеспособного. Но резкого роста цен на жилье, по мнению экспертов, в 2010 год не произойдет.

Жилая недвижимость: цены на низком старте?

Цены на жилье резко снизились в конце 2008 года, а в 2009 году средняя цена 1 м2 продолжала снижаться за счет появления на рынке квартир в новостройках от подрядчиков или поставщиков строительных материалов, которые стремились быстрее получить денежные средства от продажи квартир, снижая их стоимость иногда на 20–25 % от первоначальной цены. Галина Рыбакова, руководитель АН «Палитра», отмечает, что особенно много таких квартир было на рынке летом 2009 года, но уже осенью таких предложений стало намного меньше, и цена по ним отличалась от цены застройщика уже максимум на 10 %. «За 2009 год застройщики и поставщики строительных материалов, подрядчики притерлись к друг другу, наладили партнерские долгосрочные отношения, пришли к пониманию формирования цены на квадратные метры и материалы, и ситуация на рынке поменялась в сторону стабилизации, а по некоторым объектам уже даже наблюдается рост цен», – считает она.

По словам Екатерины Симоновой, генерального директора правобережного АН «Афина Паллада», сейчас цены на объекты в строящихся домах, безусловно, начали расти. «Резкого скачка не наблюдается, но удорожание таких объектов, вводимых в эксплуатацию в ближайшее время, на 3–5 % ежемесячно, усматривается. Это связано с тем, что застройщики в настоящее время предпочитают рассчитываться с подрядчиками живыми деньгами, а не квартирами, как раньше. Губернаторская программа значительно повысила интерес потенциальных покупателей к новостройкам», – поясняет она.

Нам грозит дефицит?

Тяжелая ситуация, в которой оказались застройщики в конце 2008 – 2009 годах, привела к сокращению числа домов, находящихся на начальных этапах строительства. Многие строительные компании сконцентрировали ресурсы на одном-двух объектах, строительство же остальных приостановили. По мере ввода в эксплуатацию объектов с высокой степенью готовности застройщики, естественно, при наличии средств, продолжают строительство приостановленных объектов. Что касается совершенно новых проектов – в Новосибирске их единицы. Развитие событий, казалось бы, неизбежно должно привести к дефициту нового готового жилья. Об этом еще в конце прошлого года предупреждали многие эксперты рынка недвижимости. А ограничение предложения при растущем, в том числе благодаря мерам государственной поддержки, спросе неизбежно должно привести к росту цен. «Безусловно, растущий спрос на новостройки вызывает увеличение цены. Также отсутствие множества альтернативно развивающихся вновь возводимых строительных объектов. Всем знакома информация о том, что разрешений на строительство выдано минимум», – отмечает Екатерина Симонова.

Однако реальная картина несколько отличается от прогнозов. Действительно, число разрешений на строительство, выданных в прошлом году, сократилось в разы. Но, по данным мэрии Новосибирска, в 2009 году в городе было сдано более 11 тыс. квартир полезной площадью 681 тыс. м2, из них нереализованными остались более 1 560 квартир. На 30-ое декабря 2009 года в Новосибирске в разной степени готовности насчитывалось 335 жилых домов или 3,3 млн м2. Подобный запас даже при снижении темпов строительства и объемов сдачи вряд ли приведет к дефициту готовых новостроек в ближайшие годы. «Я думаю, что сейчас еще не особо заметно сокращение количества новостроек. Рост цен по этой причине произойдет в конце года, когда пройдет сдача объектов в эксплуатацию, а строек в хорошей готовности останется единицы. Я думаю, сегодня все считают свои деньги и людей готовых рискнуть и вложить деньги в новостройку «на нуле» будет мало», – говорит Галина Рыбакова.

Еще одним аргументом против дефицита могут служить программы стимулирования застройщиков от Новосибирского областного Агентства ипотечного кредитования. «Совершенно новое предложение, которое в принципе меняет структурные взаимоотношения между застройщиком, физическим лицом, банком и Агентством – это продукт, ориентированный на застройщика, где Агентство выступает в качестве гаранта по выкупу готовой строительной продукции – квартир, не реализованных на этапе строительства и построенных с привлечением кредитных ресурсов Банковского сообщества. Мы выставляем гарантию банку, за застройщика, т. е. если застройщик построил и ввел объект в эксплуатацию, то риск, связанный с не реализацией жилья на рынке, мы снимаем и говорим, что мы готовы выкупить эти квартиры на свой баланс. Наши условия: квартира должна быть экономического класса с отделкой «под ключ». Цена выкупа в зависимости от местоположения, технологии строительства, от логистики объекта и т. д. будет варьироваться, но не превысит 30 тыс. руб. за квадратный метр» – рассказывает генеральный директор НОАИК Алексей Струков.

Кроме того, запущена и успешно реализуется федеральная программа «Стимул», разработанная АИЖК. Суть ее в том, что в случае, если у банка недостаточно денег для кредитования застройщика под новый объект, АИЖК предоставляет банку целевой займ и тем самым «фондирует» кредитную линию для застройщика и предоставление кредитов гражданам на этапе строительства. На территории области НОАИК выступает гарантом по сбыту. АИЖК совместно с региональным оператором НОАИК гарантирует, что если банк выдаст ипотечные кредиты гражданам на приобретение жилья в строительном объекте, участвующем в программе «Стимул», закладные будут выкуплены. Срок действия этой программы рассчитан на 24 месяца. Таким образом, если объект будет начат в 2010 году, то на два года застройщику гарантировано наличие денежных средств, а банку – выкуп ипотечных закладных, как физического, так и юридического лица.

Инвестиции

Интересно, что, несмотря на кризис, на рынке недвижимости по-прежнему сохраняется процент инвестиционных сделок. Особенно эта тенденция прослеживается в сегменте новостроек. Такие выводы делают аналитики компании Est-a-Tet. По данным компании, доля инвестиционных сделок в 2009 году снизилась до 6 % по сравнению с докризисными 25 %. Этот показатель сформирован сделками на объектах начальной стадии с высокой строительной активностью на площадках. С началом 2010 года можно говорить о небольшом увеличении числа инвестиционных сделок: специалисты компании Est-a-Tet оценивают его на уровне 10 %. По мнению Юлии Гераськиной, директора департамента новостроек Est-a-Tet, привлекательными с точки зрения инвестиций являются, прежде всего, недорогие объекты от известных на рынке застройщиков с удачным местоположением, а также с наличием готового пакета правоустанавливающей документации. Всё это гарантирует сохранность средств инвестора в будущем. «Тем не менее, четко выраженной тенденции к росту цен по новостройкам пока еще не наблюдается: скорее, цены на объекты постепенно поднимаются за счет процесса вымывания объемов с рынка. Поэтому объекты на высокой стадии готовности с высокими качественными характеристиками находятся в дефиците», – подчеркивает Юлия Гераськина.

В условиях возросшего спроса панельное жилье, ранее считавшееся не столь качественным по сравнению с объектами, возведенными по другим строительным технологиям, становится по-настоящему инвестиционно привлекательным. Часто квартиры в панельных домах продаются уже с готовой отделкой, а это значит, что такое жилье после покупки можно сдавать вплоть до момента оформления собственности на квартиру, то есть оно начинает работать с первых дней, отмечают в Est-a-Tet.

Будут ли расти цены на жилье?

Сегодня это один из основных вопросов, волнующих и участников рынка, и потенциальных покупателей. По мнению министра финансов РФ Алексея Кудрина, цены на недвижимость в РФ, обвалившиеся в кризис, вряд ли вернутся к прежнему уровню, и на это не стоит рассчитывать. «С октября 2009 года идет прирост цен на недвижимость, это сделает ее привлекательной. И здесь хочу предостеречь, что таких факторов, которые позволят вырасти ценам до докризисного уровня, не будет», – сказал Кудрин.

В то же время половина россиян ожидает роста цен на жилье в ближайшие месяцы, 5 % надеются на их снижение, свидетельствуют данные совместного исследования консалтинговой компании Russian Realty Research (R3) и Национального агентства финансовых исследований (НАФИ). При этом четверть населения, по данным опроса R3 и НАФИ, считает, что цены на жилье в ближайшие три месяца не изменятся. «В то же время остается высоким уровень неопределенности – около четверти россиян в течение нескольких последних месяцев затрудняются прогнозировать дальнейшее изменение цен на недвижимость», – указывается в материалах исследования. По мере развития кризисной ситуации доля граждан РФ, ожидавших подорожания жилья, устойчиво снижалась вплоть до мая 2009 года, когда она достигла минимума в 38 %, обращается внимание в отчете: в октябре 2008 года таковых было 69 %, а до кризиса, в мае 2008 года – 82 %. Увеличение доли россиян, ожидающих повышения цен на жилье, вновь началось летом 2009 года, отмечают эксперты*.

* Инициативный всероссийский опрос R3 и НАФИ проводился 30-го и 31-го января 2010 года в 140 населенных пунктах в 42 областях, краях и республиках России. В ходе исследования было опрошено 1,6 тысячи человек. Статистическая погрешность не превышает 3,4 %.

По словам Галины Рыбаковой, АН «Палитра» в настоящее время занимается продажей квартир в нескольких домах, находящихся в высокой стадии готовности: 19-этажный жилой дом «Родонит» по ул.Орджоникидзе, 47-ми и 17-этажные дома жилого комплекса «Камелот» по ул. А. Лежена, 9/1 и 9/2. Так, первая очередь жилого дома «Родонит» с подземными автопарковками и офисными помещениями уже готовится к вводу в эксплуатацию, сейчас ведутся работы по благоустройству придомовой территории, а некоторые инвесторы уже ведут отделку своих квартир. Два дома жилого комплекса «Камелот» также будут сдаваться летом 2010 года, идет отделка фасадов, закончены работы по монтажу электрооборудования, заканчиваются сантехнические работы, параллельно с фасадом ведется остекление лоджий и балконов. «Конечно, квартиры в таких домах продаются стабильно, и цены растут с каждым месяцем. Стоимость квартир небольшой площади растет быстрее, так как они пользуются наибольшим спросом», – говорит Галина Рыбакова.

Также, по ее мнению, цены на новостройки в настоящее время установились и не будут расти быстрыми темпами, как в докризисный период. «Складываться цена квадратного метра будет из себестоимости и разумной рентабельности застройщика, который сегодня уже готов работать без получения сверх прибылей. И если раньше на начальной стадии строительства можно было купить квартиру намного дешевле, то теперь цена будет формироваться сразу на всю стадию строительства и повышаться уже на последних стадиях строительства или после сдачи объекта в эксплуатацию», – уверена Галина Рыбакова.

Рынок первичного жилья в Новосибирске начал стабилизироваться еще осенью прошлого года, когда падение цены квадратного метра сначала замедлилось, а потом и вовсе остановилось, а объем средств, привлеченных по договорам долевого участия, начал расти. Рублевые цены на жилье в Новосибирске, по прогнозам компании DSO Consulting, скорее всего, начнут расти уже в 2010 году.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное