На чем экономит эконом-класс

Что такое жилье эконом-класса? На сегодняшний день не существует единого определения этого понятия, несмотря на то, что именно «эконом» становится наиболее популярным классом жилья. Не в силу каких-то особенных характеристик, а по причине относительно невысокой цены квадратного метра или, как у нас любят говорить, оптимального соотношения цены и качества. Причем для эконом-класса на первое место выходит все-таки цена, и естественно, что при невысоких доходах населения именно недорогое жилье пользуется большим спросом.

На чем экономит эконом-класс

Что такое «эконом»

Одна из тенденций строительного рынка – переориентация застройщиков на строительство жилья эконом-класса. Но понятия жилья эконом-класса нет ни в одном законодательном акте. Поэтому новосибирские эксперты постарались найти собственное определение. «У разных аналитиков различная классификация. Мы для себя приняли критерием площадь квартиры – например, однокомнатная – до 40 м2 с кухней не более 10 м2, независимо от материала стен. Для сравнения: «хрущевки» – это 31 м2 с кухней 6 м2», – говорит Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость». В самом определении «эконом-класс» содержатся его характеристики, считает Александр Астахов, директор по маркетингу компании Rolband & Partners: «Это жилье, удовлетворяющее потребительские запросы по принципу «необходимо и достаточно», без «излишеств», и за счет чего у застройщика есть возможность реализовывать его по минимальным ценам на рынке. Базовой характеристикой этого класса является цена – для потребителей в этом классе именно цена является фактором отказа. Материалы, качество, площадь, местоположение – все это вторичные факторы для эконом-класса».

По мнению DSO Consulting, жильем эконом-класса в Новосибирске может считаться все панельное жилье, а также квартиры других конструктивов с ценами продаж менее 40 тыс. руб. за м2 (в ценах 2011 года). «Согласно такой классификации, в 2009 г. в объеме сданного в Новосибирске многоэтажного жилья доля жилья эконом-класса составила около 40 %, а в 2010 г. впервые превысила 50 %», – говорит Сергей Дьячков, управляющий партнер компании DSO Consulting.

Отвечая на наш вопрос о критериях отнесения к жилью эконом-класса, Денис Вершинин, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области, сослался на приказ Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010 № 79 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса». В соответствии с нормативами Минрегиона площадь земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов не должна превышать 1 тыс. м2, а в случае строительства блокированных домов – 400 м2 на один блок. Размеры домов не могут быть больше 150 м2. При этом площадь квартир в многоквартирных домах ограничена 126 м2, размер однокомнатной квартиры составляет от 28 до 45 м2, двухкомнатной – от 44 до 60 м2. Минимальная площадь комнаты – 14 м2, а кухни – 5 м2. Уровень максимальной стоимости 1 м2 жилого помещения экономического класса не должен превышать среднюю рыночную стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации, определенную Министерством регионального развития РФ. «В целом, – отмечает Денис Вершинин, – к эконом-классу многие эксперты относят все жилье, как правило, небольшой площади, стоимость квадратного метра в котором ниже или на уровне, установленном Минрегионом». Напомним, что согласно приказу Министерства регионального развития, в IV квартале 2011 года для Новосибирской области нормативная средняя стоимость 1 м2 жилья равна 33 тыс. руб. В III квартале 2011 года она составляла 32,1 тыс. руб. за м2. Что касается технологий строительства, то к жилью эконом-класса могут быть отнесены как панельные и кирпичные, так дома, строительство которых осуществляется по другим технологиям. «Жилье эконом-класса предполагает стандартную планировку и небольшую площадь, –

считает Денис Вершинин. – При малоэтажном строительстве это, как правило, каркасно-панельные технологии. В Новосибирске, в основном, это объекты крупнопанельного домостроения».

Таким образом, относится ли жилье к эконом-классу, не зависит от конструктива. Определяющим является цена квадратного метра, т. е. той продукции, которую приобретает покупатель.

Эконом-класс: доступное и комфортное?

Итак, строительство жилья эконом-класса увеличивается в ответ на спрос на недорогое жилье, а спрос на скромные по размерам и цене квартиры диктуют невысокие доходы населения. Означает ли это, что жилье эконом-класса и является тем самым комфортным и доступным жильем, формулу которого уже несколько лет пытаются найти в рамках национального проекта?

По мнению Павла Князева, технического директора строительной компании СП ОАО «Сибакадем-строй», полвека назад по стране уже прокатывалась волна экономичного, быстровозводимого жилья, способного удовлетворить нужды населения. «Глядя на темпы строительства некоторых нынешних организаций, на ум приходят подобные ассоциации. Однако между «теми» и «этими» домами есть существенные отличия. Формат нового демократичного жилья претерпел значительные изменения. Планировки квартир у разных компаний сильно отличаются. Теперь во многих квартирах класса эконом-комфорт есть и гардеробные, и просторные балконы и лоджии, а современные материалы и технологии позволяют улучшить качество работ. Так что даже однокомнатные и квартиры-студии сейчас имеют достаточно высокие потребительские характеристики, создают комфортные условия жизни», – считает эксперт. Сегодня эконом-класс предлагает жильцам необходимый минимум, и иногда даже немного больше. Поскольку себестоимость строительства в разных технологиях примерно одинакова, то потребительские характеристики нового жилья часто зависят от умения и желания застройщика организовать рентабельные процессы на стройке, продумать инфраструктуру, благоустройство и т. д., которые будут создавать комфорт для будущих новоселов.

И если тему комфортности мы уже затрагивали, то теперь попытаемся понять, насколько оно доступно. «Ежегодно в этом сегменте совершаются тысячи сделок – это и есть ответ о доступности», – уверен Александр Астахов. И добавляет: «Я искренне надеюсь, что большинство застройщиков все-таки сумеет реализовать 85 % квартир до сдачи дома в эксплуатацию – именно эта отметка является показателем востребованности». Татьяна Казакова считает вопрос доступности жилья эконом-класса философским. Она приводит следующие цифры. Средняя цена для домов эконом-класса – 38,7 тыс. за м2 – для кирпичного, каркасно-кирпичного и монолитного, 34,5 тыс. за м2 – за эконом-панель. «С одной стороны, в сравнении со средней зарплатой, это страшно дорого. С другой стороны, в год строится порядка 14 тыс. квартир и примерно столько же покупается. Значит, доступны», – делает вывод эксперт. При этом, по данным аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», лишь 15 % квартир на первичном рынке приобретается при помощи ипотечных кредитов, в то время как на вторичном рынке этот показатель доходит до 48 %. «Зачастую квартира эконом-класса приобретается по не очень любимым банками схемам, например, у компании «Дискус», доля которого в сегменте эконом-класса весьма существенна», – комментирует Татьяна Казакова.

По информации Павла Князева, количество ипотечных сделок с весны 2011 года постоянно растет, однако говорить о том, что количество таких сделок составляет большую часть, пока рано. «Из всех способов приобретения недвижимости пока лидером остается покупка за наличные и рассрочка, пользуется спросом обмен», – говорит Павел Князев. В то же время многие банки сначала года заметно снизили процентную ставку по ипотечным кредитам, поэтому все больше горожан предпочитает оплачивать ипотечный кредит за свою квартиру, пусть и в отдаленных районах Новосибирска, чем арендовать. Но, даже воспользовавшись ипотечным кредитом, покупатели выбирают более бюджетное жилье. По данным аналитического центра компании «Сибакадем-строй Недвижимость», 54 % сделок с новостройками осуществляются в категории «до 1,5 млн рублей». «Поэтому застройщики строят то, что проще продать. Пока. Пока реализуется отложенный с кризиса спрос, пока есть потребность у молодых семей в собственном жилье», – считает Татьяна Казакова.

Конечно, цена квадратного метра определяется не только его себестоимостью, т. е. конструктивом, но и потребностью рынка, районом расположения дома. По информации Министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области, в Новосибирске площадки строительства жилья эконом-класса, в основном, расположены в спальных районах. Что вполне объяснимо: чем дальше объект расположен от центральной части города, от станций метрополитена, тем ниже его цена. Кроме того, в Новосибирске практически не осталось свободных площадок под строительство. Все земельные участки, на которых ведутся строительные работы, были приобретены или взяты в аренду лет 5–6 назад, поэтому цена на них достаточно высока. Именно поэтому сейчас все больше застраиваются пригороды. «Это повсеместная практика из-за более дешевой земли и возможности ее комплексного освоения, – говорит Павел Князев. – Строительство дорог, метро и крупных ТРЦ меняет статус территорий. Среди компаний, успешно осваивающих такие площадки, можно выделить «Дискус-плюс» (Плющихинский жилмассив), «КПД-Газстрой» («Чистая слобода»), «Энергомонтаж» (ж/м Родники), «Сибакадемстрой» (ЖК Молодежный)».

Застройщик, который осознает градостроительную и социальную ответственность, видит те плюсы, которые выгодны для покупателя: благоустройство, комфортная плотность застройки, различные планировочные решения. Комплексная застройка более востребована горожанами. Дело тут не только в экономической выгоде для застройщика от освоения комплексных площадок, а в его отношении к делу, желанию строить доступное и комфортное жилье.

«Спрос на комфортное и доступное жилье формата «эконом-комфорт» будет расти в ближайшие годы, – прогнозирует Павел Князев. – Конечно, у разных людей – разная покупательская способность. На рынке уже достаточно много жилья в формате «жесткого эконом-сегмента», потребность в нем пока останется. Однако со временем, с развитием рынка ипотеки, увеличением денежных накоплений у новосибирцев часть из них все равно будет стремиться к улучшению своих жилищных условий за счет доступного и качественного жилья сегмента “эконом-комфорт”». По оценке эксперта, стоимость такого жилья начинается от 39 тыс. руб. за квадратный метр на начальном этапе строительства. В стоимость такого квадратного метра входят: удобные планировки, высокая технологичность инженерных систем в доме, качественное благоустройство территории, развитая инфраструктура, профессиональная управляющая компания. Это жилье, которое должно удовлетворять требованиям и желаниям современного человека.

Эконом-класс лидирует

Несмотря на неопределенность понятия жилья эконом-класса, большинство экспертов согласны, что к таковому относится значительная часть вводимого в последние годы жилья.

«Выпуск товара массового спроса – это вполне понятное стремление в рыночных условиях. С обострением конкуренции появятся и другие проекты, рассчитанные на более узкие целевые аудитории – вполне возможно, что даже в рамках эконом-сегмента.

И чем дальше, тем больше значения для девелоперского успеха будет иметь хороший маркетинг и реклама», – говорит Александр Астахов. Татьяна Казакова считает, что переход к строительству жилья эконом-класса вполне логичен в сложившейся экономической ситуации: «Только беда в том, что все начинают думать логично одновременно», – сетует эксперт.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное