Жилье строится совместными усилиями строителей, власти и банков

В 2009 году в Новосибирской области было сдано в эксплуатацию более 1,2 млн м2 жилья, более 800 тыс. м2 из которых приходится на Новосибирск. Этот результат можно оценивать двояко. С одной стороны, после рекордного 2008 года результат гораздо скромнее, но с другой, в условиях кризиса сдать, вдумайтесь, более 1,2 млн м2 жилья – квартир и индивидуальных домов – немалый результат, превзошедший плановые показатели и ожидания. По мнению экспертов, да и самих строителей, большую роль в этом сыграли меры господдержки, предпринятые на региональном и муниципальном уровне. Эти меры называют беспрецедентными, поскольку в таком масштабе и по таким направлениям поддержка не оказывалась ни в одном другом регионе России.

Только государственные субсидии на приобретение нового жилья в прошлом году получили более 1100 человек. Более 200 млн руб. – такова общая сумма субсидий в рамках губернаторской ипотечной программы, а общая стоимость приобретенного жилья превысила 2 млрд руб.

«Губернаторская программа предоставления гражданам субсидий из областного бюджета при оформлении кредитов на покупку квартир в новостройках стала отличным психологическим стимулом для покупателей», – считает Александр Чемёркин, директор агентства недвижимости «Жилфонд». «Здесь сработал эмоциональный фактор. Такой жест областных властей определенно добавил энтузиазма тем, кто хотел приобрести квартиру в новостройках. И многие это сделали», – говорит он.

Другим направление господдержки стали государственные гарантии по кредитам на завершение строительства жилых домов. По мнению губернатора области Виктора Толоконского, эта мера оказалась менее эффективной, потому что даже под государственную гарантию банки отказывались кредитовать застройщиков, многие из которых имели плохую кредитную историю или были уже закредитованы. Тем не менее, в 2009 году в Новосибирской области государственные гарантии были выданы 15-ти строительным компаниям по 18-ти объектам. Шесть компаний, используя предоставленные гарантии, оформили банковские кредиты на завершение строительства восьми домов. Кроме того, строительным компаниям из областного бюджета компенсируется часть процентной ставки в размере 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент подписания кредитного договора. Всего в 2009 году компенсация составила более 10 млн руб.

Целый комплекс антикризисных мер был разработан мэрией Новосибирска. Это и реструктуризация платежей по арендной плате за землю, подключению к мощностям МУП «Горводоканал» и ОАО «Новосибирскгортеплоэнерго». По словам Антона Коновалова, генерального директора компании «ПТК-30», строители получили ощутимую поддержку от муниципалитета в части отсрочки арендной платы за земельные участки. «Это реальная помощь. Мы благодарны руководству города за такую поддержку. На сегодняшний день всё, что было в силах муниципалитета для поддержки застройщиков, сделано», – подчеркивает Антон Коновалов.

Кроме того, на территории Новосибирска реализуются федеральные программы по расселению ветхого и аварийного жилья, по обеспечению жильем участников ВОВ, воспитанников детских домов и др.

Все эти меры в комплексе и создали условия, благодаря которым строительные итоги года выглядят очень оптимистично, особенно по сравнению с другими сибирскими регионами. «Принципиально важно, что в результате взаимодействия органов власти с участниками строительного рынка в течение 2009 года нам удалось не только поддержать отрасль в целом, но и сохранить приоритеты ее развития», – убежден мэр Новосибирска Владимир Городецкий.

И вслед за улучшением экономических показателей в строительную отрасль начинают возвращаться и банки. «Сегодня банки уже повернулись лицом к застройщикам», – уверен Антон Коновалов. По его мнению, не только строители нуждаются в поддержке банков, но и сами банки заинтересованы в работе с капиталоемкими отраслями, одной из которых как раз и является строительство: застройщику необходимо 200–300 млн руб. на два-три года – это средние затраты на строительство одного жилого дома.

Пожалуй, первой ласточкой в процессе возвращения банков к кредитованию застройщиков стал проект, который запустили в октябре 2009 года «МДМ-банк», «Сибакадемстрой» и НОАИК. В рамках этого проекта ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» выдало «МДМ-банку» целевой займ. Полученные средства банк направил на кредитование граждан, на приобретение квартир в двух аккредитованных объектах застройщика – СП ОАО «Сибакадемстрой». Полученные средства позволили застройщику завершить строительство домов. «В Российской Федерации это был первый подобный договор, – говорит Алексей Струков, генеральный директор Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования. – Его особенность в том, что гарантом по сбыту выступает региональный оператор, на 100 % принадлежащий субъекту Федерации – НОАИК. Нужно отдать должное «МДМ-банку»: грамотный менеджмент, быстрая, адекватная реакция на ситуацию». Именно в результате успешной реализации этого проекта, на котором были апробированы механизмы, подходы, в том числе законодательные, появилась федеральная программа «Стимул». «Когда мы говорим, что даем гарантию по сбыту готового жилья, это не теория, прецедент существует, у нас есть опыт такой работы. Еще несколько аналогичных проектов сейчас рассматривается, находимся буквально на низком старте, и когда они выйдут в рынок, я думаю, банковское сообщество обратит на них внимание», – отмечает Алексей Струков.

В ноябре 2009 года ООО «Союз-10» совместно с Муниципальным банком также начали реализацию инвестиционного проекта в строительстве жилого дома по ул. Серафимовича, 26/1 по новой схеме. Эта схема более чем прозрачна: инвестор открывает расчетный счет в Муниципальном банке, банк в свою очередь финансирует строительство дома за счет собственных резервов. Когда застройщик сдает объект, деньги с накопительного расчетного счета инвестора поступают на счет строительной компании. При этом инвестор полностью защищен – в любой момент он может расторгнуть договор долевого участия, и просто, закрыв счет, забрать деньги. Кроме того, инвестор может получить ипотечный кредит на недостающую сумму. «Условия таковы: срок кредитования: от трех до 30-ти лет, процентная ставка 17 % на время кредитования под залог прав по договору участия в долевом строительстве; с первого числа месяца, следующего за месяцем выдачи закладной первоначальному залогодержателю – ставка, действующая в банке по ипотечному кредитованию на момент регистрации закладной», – поясняет Инесса Кондрашова, начальник сектора ипотечного кредитования ОАО «Новосибирский Муниципальный банк». Обеспечением является залог прав по договору участия в долевом строительстве, после сдачи дома и регистрации права собственности – закладная на квартиру. Сейчас по этой схеме Муниципальный банк работает также с компанией «Новосибирскстройпроект». «В интересах клиентов мы намерены расширять круг партнеров из числа надежных застройщиков. Сейчас на рассмотрении в банке находятся пакеты документов еще нескольких строительных организаций», – говорит Инесса Кондрашова.

Аналогичный проект реализуется в настоящее время компанией «ПТК-30» и банком «Акцепт», который выступил гарантом завершения в короткие сроки строительства жилого 25-этажного дома «Арамис» в Заельцовском районе. Банк вошел в проект в качестве генерального инвестора, когда дом уже находился в стадии высокой готовности. «Банк убедился, что можно работать вместе, можно строить совместными усилиями», – отмечает Антон Коновалов.

Несомненно, реализация проектов адресного финансирования дает преимущества как застройщикам, так и инвесторам-дольщикам, покупателям квартир. «Самое главное преимущество для заемщика – стопроцентная гарантия ввода объекта в эксплуатацию; а для застройщика – стопроцентное финансирование строительства этого объекта», – считает Алексей Струков. «Поэтому если на паспорте объекта присутствует наш логотип, можно приобретать в этом доме квартиру, только обязательно проверить в НОАИК, сотрудничает ли Агентство с этим застройщиком по этому конкретному объекту. Мы работаем и будем работать не с каждым застройщиком», – подчеркивает он. Прежде чем участвовать в каком-либо проекте НОАИК проводит полную финансовую и документальную оценку: может ли вообще застройщик вести это строительство.

«Для застройщика преимущества участия в совместной с банком программе очевидны, поскольку это дополнительный канал продаж строящегося жилья. А нашим клиентам – заемщикам – программа позволяет купить квартиру по относительно низкой цене, а также воспользоваться льготой, предоставляемой губернаторской программой», – уверена Инесса Кондрашова.

Существует и еще одно преимущество для покупателя. «Когда мы вместе с банком под нашу гарантию кредитуем застройщика, мы четко понимаем, какова себестоимость строительства и рыночная цена квадратного метра. И в этом отношении мы защищаем в первую очередь интересы граждан, инвесторов, дольщиков», – говорит Алексей Струков. «Банк постоянно держит руку на пульсе, и формы контроля достаточно жесткие, что исключает возможность нецелевого расходования средств», – подтверждает Антон Коновалов.

Итак, преимущества очевидны, но во всех случаях речь идет о завершении строительства домов, находящихся в высокой стадии готовности. Но есть и пример, когда банк предоставил застройщику кредит на этапе нулевого цикла. Финансово-промышленная группа «Неоград» реализует проект строительства крупного жилого комплекса «Каменский», он будет расположен между улицами Фрунзе и Федосеева, рядом с ТРК «Сибирский Молл». Для строительства первой очереди жилого комплекса АКБ «Росбанк», который входит в первую десятку лидеров банковской системы России, открыл специальную кредитную линию. Причем сделал это в конце 2008 года, в самый разгар финансово-экономического кризиса. «Уникальность нашего проекта в том, что Росбанк предоставил «Неограду» проектное финансирование на этапе нулевого цикла, предварительно, конечно, проверив активы и производство компании, и надежность Неограда как девелопера. В результате сотрудничества с Росбанком «Неоград» безостановочно ведет строительство трех 27-этажных домов первой очереди и строит планы дальнейшего наращивания объемов», – отмечает Борис Бурдэ, директор Регионального информационно-консалтингового Центра. По его словам, следующим этапом партнерских отношений «Неограда» с Росбанком было заключение соглашения о долгосрочном сотрудничестве по ипотечному кредитованию. Для ЖК «Каменский» Росбанк предложил специальную ипотечную программу с очень либеральными условиями: залог прав на строящуюся квартиру, ставка 14 % и 13,5 %, срок 30 лет, первоначальный взнос 20 %, справка 2-НДФЛ или справка по форме банка, учет доходов близких родственников и др. «Для покупателей жилья в ЖК «Каменский» тесное сотрудничество банка с застройщиком является гарантией успешного выполнения строительства и предоставляет, кроме того, доступные условия получения ипотечного кредита. «Неоград» со своей стороны для поддержки покупательского спроса компенсирует часть первоначального взноса», – говорит Борис Бурдэ.

Банковский сектор возобновил инвестиции в строительный рынок Новосибирска. Опыт реализации первых проектов – положительный. Сегодня все участники рынка понимают, что без участия банковского института сегодня ни один существенный объект завершить невозможно. Поэтому строителям необходимо активно привлекать банки и выстраивать систему доверия и контроля. Тем более что меры государственной поддержки, ориентированные на застройщиков, в 2010 году будут существенно расширены и коснутся не только завершения объектов, но и будут стимулировать начало нового строительства

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное