Рынок жилья – 2011: стабильные цены

По информации мэрии города, за первый квартал 2011 года в Новосибирске сдано в эксплуатацию 71,437 тыс. м2 жилья, а в целом по области введено 128,1 тыс. м2 жилья. В целом же по итогам текущего года запланировано превысить прошлогодние результаты. И это на фоне стабильных цен и низкого платежеспособного спроса.

Рынок жилья – 2011: стабильные цены
Рынок жилья – 2011: стабильные цены Рынок жилья – 2011: стабильные цены

За первые три месяца года, по данным мэрии, новосибирские строители сдали чуть более 71 тыс. м2 жилья. В том числе семь многоэтажных домов общей площадью 42,639 тыс. м2, один малоэтажный площадью 527 м2 и 131 индивидуальный жилой дом – 28,271 тыс. м2.

По данным правительства Новосибирской области, в первом квартале 2011 года ввод жилья составил 128,1 тыс. м2, из которых 74,8 тыс. м2 – жилье индивидуальное. «По итогам полугодия можно ожидать цифры в 200–250 тыс. м2 при сохранении существующих темпов ввода», – считает Лавр Куприянов, исполнительный директор консалтинговой компании «Корпус». – Согласно планам Правительства области, запланирован даже больший объем ввода жилья – 1,265 млн. м2 по итогам 2011 года. Однако выйти на этот объем будет достаточно сложно, поскольку строительство многоквартирного жилья еще не оправилось от кризиса, и многие стройки остаются замороженными, а действенных мер и механизмов поддержки строительства малоэтажного жилья и, в частности, поддержки проектов комплексного освоения территории до сих пор не создано».

Возможные сложности выхода на плановые показатели подтверждают и статистические данные. Так, по итогам первого квартала года Новосибирскстат зафиксировал снижение объемов ввода жилья в Новосибирской области относительно уровня соответствующего периода прошлого года на 10,9 %. Снижается (в сопоставимых ценах) и объем выполненных строительных работ. «Новосибирская область и Новосибирск «вписались» в общероссийскую тенденцию стагнации и снижения объемов строительства», – отмечает Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO consulting. Основными причинами такого положения дел, по его мнению, являются стагнация доходов жителей города и области и стагнация инвестиций в реальный сектор экономики. Так, за 2010 год реальные располагаемые доходы населения Новосибирской области практически не выросли, а в начале 2011 года некоторый рост их номинальных доходов начала «съедать» продовольственная и коммунальная инфляция.

Новосибирскстат показывает рост реальных располагаемых доходов по итогам квартала, но стоит обратить внимание на снижение темпов этого роста. «Я полагаю, что уже в ближайшие месяцы темпы роста реальных располагаемых доходов новосибирцев могут стать отрицательными, то есть жители города и области могут вновь начать беднеть. Ясно, что стагнация уровня жизни «отбивает» потребительский оптимизм, и это сказывается на ценах нового и строящегося жилья. Сегодня мы видим замедление темпов роста цен на такое жилье (месяц к месяцу) почти до нуля», – прогнозирует Сергей Дьячков. В 2010 году индекс инвестиций в основной капитал в Новосибирской области составил, по данным того же Новосибирскстата, 0,1 %, т. е., цитируем Сергея Дьячкова, «инвесторы потеряли аппетит к риску». «Разогревать» рост заработков новосибирцев, соответственно, сегодня нечем», – резюмирует Сергей Дьячков.

Однако другие эксперты были не так пессимистичны. По традиции, основной ввод жилья в Новосибирске приходится на последний квартал года, поэтому, по мнению Татьяны Казаковой, руководителя аналитического центра компании «Сибакадемстрой недвижимость», в первом полугодии ввод будет не половиной от запланированного, а порядка 350 тыс. м2. «Основной вклад в эту цифру внесут компании, застраивающие площадки комплексно – у них налажен «конвейер», поэтому им менее критично сдавать дом к концу года и проще делать задел на начало года», – говорит она. При этом пока количество новостроек не сокращается – компании продолжают активно застраивать начатые ранее комплексные площадки. «Нужно отметить, что новые проекты единичны и по большей части носят точечный (не более двух домов) характер. Поэтому сокращение количества новостроек возможно к середине 2012 года – когда закончится освоение комплексных площадок», – комментирует ситуацию на строительном рынке Татьяна Казакова. – Пока есть все предпосылки к тому, чтобы сдать в 2011 году не менее 1 млн м2 жилья».

По данным Елены Ермолаевой, директора компании RID Analytics, пока сокращения общего числа новостроек не происходит: на апрель 2011 года в Новосибирске строилось 327 домов. Эксперт отмечает, что, по сравнению с докризисным периодом, выросла доля домов, в которых все продано, а также доля долгостроев и домов, строительство которых приостановлено. В результате сократилось число домов, в которых идет активная продажа квартир. Если в конце 2008 года их количество достигало 220, то в апреле 2011 года – только 103.

Цены

Согласно исследованию состояния рынка жилья в РФ в марте 2011 года (более свежее исследование пока не опубликовано), проведенному Национальной ассоциацией сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга, из 34 субъектов, вошедших в мониторинг, повышение цен на 0,5 % и более по данной выборке произошло в 19 субъектах. В числе лидеров роста цен в марте: Красноярск (+ 2,1 %), Ростов-на-Дону (+ 1,9 %), Иваново и Новокузнецк (+ 1,7 %). В 13 субъектах итоговое изменение цен за март оказалось меньше 0,5 %. С начала года максимальный рост цен на недвижимость наблюдается в Иваново (+ 5,2 %), Красноярске (+ 4,4 %), Липецке (+ 4,2 %), Кирове (+4,1 %) и Смоленске (+4,0 %).

Снижение цен «предложения» на жилье на 0,5 % и более в марте было отмечено в Саратове (–1,2 %) и Ярославле (–0,5 %). Максимальное снижение цен на недвижимость с начала 2011 года отмечено в Волгограде (–2,8 %), Самаре (–2,3 %), Саратове (–1,9 %) и Ярославле (–1,4 %).

В четырех субъектах цены с начала года изменились менее чем на 1 %. Общая амплитуда изменения цен на жилье в марте, по сравнению с февралем, снова уменьшилась (–1,2 % ~ +2,1 %), что говорит о стабильном положении на рынке жилья. Мониторинг цен учитывает цены жилья в домах массовых серий на вторичном рынке и в новостройках, сданных государственной комиссии или находящихся в процессе сдачи. В Новосибирске, по данным Ассоциации, средняя цена «предложения» квадратного метра общей площади жилья в марте составляла 48,26 тыс. руб. с начала года цена выросла на 1 %, при этом за март – на 0,6 %.

По мнению новосибирских экспертов, оценивающих ситуацию «изнутри», роста цен на рынке жилья нет, как нет и снижения. «Единичные продавцы, поднимающие цены, видят отток покупателей и применяют различные программы стимулирования, в том числе и скидки. Цены поднимают, в основном, только те, кому не нужны скорые продажи, – подчеркивает Татьяна Казакова. По ее мнению, ситуация ценового равновесия обусловлена исключительно соотношением спроса и предложения. Интересно, что на фоне стабильности цен количество сделок достаточно велико. Это хорошо и для продавца, и для покупателя. К сожалению, равновесие на рынке недвижимости – вещь очень недолгая.

По информации компании RID Analytics, в апреле цена средняя цена квадратного метра жилья установилась на отметке 40,8 тыс. руб. Также специалисты компании отмечают, что последние полгода цены оставались стабильными. И в целом на первичном рынке цены снизились меньше, чем на вторичном, т. к. здесь цену определяют строительные компании, исходя из своей себестоимости и ожидаемой прибыли.

Сергей Дьячков отмечает, что в структуре себестоимости строительства строительные материалы составляют от 40 до 60 %, а в себестоимости производства этих материалов, в свою очередь, 20–40 % составляют издержки на электроэнергию и топливо. При росте внутренних цен на энергию и топливо себестоимость неизбежно растет, как у производителей стройматериалов, так и у застройщиков жилья.

Небольшой рост цен, по мнению Лавра Куприянова, можно назвать сезонным, он обусловлен в первую очередь началом строительного сезона, активизацией «живых» строек. Соответственно, застройщики начинают понемногу повышать цены и пытаются таким образом создавать некий ажиотаж, говоря о том, что дальше будет еще дороже. «Также в росте цен присутствует отчасти инфляционная составляющая, – считает эксперт. – Отчасти он обусловлен активизацией банков в части выдачи ипотечных кредитов. Однако ажиотажного спроса на новостройки со стороны покупателей не наблюдается, тот рост цен, который мы наблюдаем – это рост со стороны предложения, спросом он не обусловлен».

Спрос

Поскольку платежеспособный спрос на рынке, несмотря на увеличение объемов ипотечного кредитования, все еще невысок, основная активность лежит в сегменте недорогих квартир небольшого размера. При этом риелторы отмечают, что наибольшим спросом сейчас пользуются небольшие двухкомнатные квартиры. Ради лучшей квартиры покупатели готовы поступиться местом, лишь бы остаться в ценовой категории. «Хорошо продаются квартиры в эконом-сегменте: квартиры в панельных домах, квартиры-студии», – говорит Елена Ермолаева.

Понимая предпочтения покупателей, сейчас многие застройщики переориентируются на строительство недорогого жилья – уменьшаются площади квартир, увеличивается доля однокомнатных квартир и студий, снижается доля трех- и четырехкомнатных. «Эти процессы обусловлены тем, что на рынке сейчас наиболее востребовано недорогое жилье, и предложение старается подстроиться под спрос», – считает Лавр Куприянов.

Этим объясняется и сокращение доли домов высокого ценового сегмента. «В кризис наиболее пострадал бизнес-класс – его сейчас практически нет, а заложенные в докризисный период квартиры достраиваются очень низкими темпами», – отмечает Татьяна Казакова.

Прогнозы

«Скорее всего, 2011 год будет периодом депрессивной стабильности на рынке», – считает Елена Ермолаева. При этом темпы развития экономики далеки от высоких, поэтому активного роста платежеспособного спроса не видится. «Ситуацию усугубляет «навес» из примерно 2,5 тыс. квартир, сданных в Новосибирске в прошлые годы и до сих пор не проданных. Оптимизм застройщиков, обеспечивших 13,5-процентный рост объемов ввода жилья в Новосибирской области в 2010 году постепенно проходит. Я думаю, что в этом году объемы ввода жилья в Новосибирске и Новосибирской области снизятся на 10–15 % по сравнению с показателями прошлого года – примерно до 900 тыс. м2 общей площади в городе и 1,2 млн м2 по области. Мы вступили в стагнацию», – делает вывод Сергей Дьячков.

По мнению Лавра Куприянова, цены будут плавно расти в течение года, однако масштабного их увеличения ожидать не следует, их рост будет обусловлен в большей степени инфляцией, чем ростом спроса. «Что касается объемов, я думаю, что они превысят 1 млн. м2, но запланированного показателя в 1,265 млн. м2 могут не достигнуть», – говорит он.

Татьяна Казакова уверена, что резкий рост цен может начаться, если на рынок недвижимости вновь выйдут мелкие и средние инвесторы, скупающие по несколько квартир. «Предпосылки для этого есть – высокие цены на нефть, большое количество депозитов, хранимых в банках. При этом люди меньше стали склонны к потреблению, особенно в кредит. Накануне выборов в преддверии перемен люди могут захотеть обратить свои деньги в недвижимость – и это может привести к новому витку цен. Если же недвижимость не станет привлекательным инструментом для инвестиций, то год кончится достаточно спокойно», – прогнозирует она.

Итак, 2011 год можно провозгласить годом послекризисной стабильности. Цены, с одной стороны, «подталкиваются» вверх увеличением себестоимости строительства, а с другой стороны, сдерживаются достаточно низким спросом на жилье, обусловленным низкими доходами населения. Отсюда и равновесие.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное