Земля на низком старте

По мнению экспертов, сейчас на земельном рынке Новосибирска и пригородов предложение значительно превышает спрос, а уровень цен будет оставаться стабильно низким. Скорее всего, эта тенденция явно сохранится до конца года. В то же время еще большего снижения цен ожидать не следует: собственники участков не готовы продавать землю за бесценок. Новый импульс рынку могут придать региональные программы стимулирования малоэтажного строительства.

Кризис в строительной отрасли продолжает негативным образом сказываться на рынке земельных участков – предложение по-прежнему существенно преобладает над спросом. В связи с тем, что многие инвестиционные проекты были заморожены, а объемы строительства существенно снизились, девелоперы, ранее активно приобретавшие земельные участки по докризисным высоким ценам, массово выбросили их на рынок. «Этот всплеск предложения, – говорит Лавр Куприянов, исполнительный директор консалтинговой компании «Корпус», – натолкнулся на практически полное отсутствие спроса, что привело к существенному снижению цен». И даже несмотря на это сделки купли-продажи земельных участков остаются единичными.  «Говорить о развитости земельного рынка в Новосибирске пока еще рано, – считает Виталий Поплавский, специалист по менеджменту ДНТ «Эко-городок». – Рынок, без сомнения, существует, но проходит пока этап становления». В то же время решать жилищный вопрос власти предлагают и за счет развития малоэтажного индивидуального строительства, но пока остается немало вопросов, которые нуждаются в проработке.

По мнению Олега Лугового, президента Сибирской гильдии управляющих и девелоперов недвижимости, сегодняшнюю ситуацию на земельном рынке характеризуют два факта. Во-первых, цена на землю сохраняется на прежнем уровне, т. е. есть отдельные продажи по достаточно низким ценам, но по большей части участки под индивидуальное жилищное строительство предлагаются по прежней цене. «У нас недостаточно статистики по фактическим продажам, мы оперируем рыночной информацией и экспертными мнениями. И я, как эксперт, считаю, что цены остались на прежнем уровне», – говорит Олег Луговой. С другой стороны, и это второй факт, количество сделок, безусловно, уменьшилось, потому что денег на рынке сейчас меньше, и меньше значительно. Но приобретение земельного участка – не самоцель, оно предполагает в будущем строительство на нем дома, который, в зависимости от класса и размера, будет стоить 10–30 млн руб., соответственно, возрастает и цена такого участка.

Новосибирск, в отличие от других городов, уникален тем, что до последнего времени практически не было примеров реализации в малоэтажном домостроении девелоперского проекта, считает Виталий Поплавский. «В пригороде Новосибирска в разное время называлось достаточно разное количество малоэтажных поселков. Примерное количество насчитывается порядка 45. В Новосибирске нет общего определения либо мнения, что такое малоэтажный поселок. На протяжении многих лет участники рынка говорят о том, что есть малоэтажный сегмент, но когда речь заходит о конкретике, то возникает недопонимание», – говорит он.

По нашему мнению, примеры реализации комплексной малоэтажной застройки под Новосибирском есть, хотя, и в этом мы согласны с экспертом, их немного. «Мне очень нравится поселок Обские зори в Заельцовском бору, – говорит Олег Луговой. – Это небольшой поселок, здесь живут 20–25 семей. Он был построен в достаточно короткий срок и отличается очень приличным уровнем благоустройства. Из того, что я видел, мне также нравится удачно расположенный поселок Лесная авиация. Благодаря близости к городу здесь нет проблем транспортной доступности, доставки детей в школу. На мой взгляд, он несколько хуже, чем Обские зори, но гораздо лучше многих других». Эксперт также выделил усадьбы концерна «Сибирь» в Морском. «Это как раз тот случай, когда хорошее место было испорчено плохим проектом. Качество здесь оставляет желать лучшего», – отметил он. – В проекте компании «Русь» – поселок Кедровый – можно отметить не совсем удачные внутренние планировки таунхаусов. Акцент в этом проекте сделан на благоустройство, хотя, я считаю, можно было использовать и более бюджетные варианты. Уровнем благоустройства компания задала высокую планку расходов на содержание территории, и нет гарантии того, что собственники будут готовы такие расходы нести».

Еще один проект комплексной малоэтажной застройки реализует в настоящее время компания ДНТ «Эко-городок». Он расположен в западном направлении от Новосибирска, недалеко от поселка Чик. Виталий Поплавский: «Свой проект – как развитие территории и создание на ней организованного малоэтажного поселка – мы видим и реализуем в комплексе мероприятий. Это продажа в собственность земельных участков с подведенными к ним коммуникациями, организованное строительство в единой архитектурной концепции, близость к водоему (река и озеро), наличие лесных массивов, безопасность проживания, комфорт, окончание строительных работ согласно графикам, полноценное благоустройство территории, концептуальный уровень развития инфраструктуры, разнообразные варианты проектов домов». Малоэтажная недвижимость в поселке ориентированна на средний класс, желающий получить комфортные условия по разумным ценам, и эконом-класс с более скромными требованиями и возможностями.

Спрос и цены

По данным консалтинговой компании «Корпус», более-менее стабильным спросом пользуются участки под индивидуальную жилую застройку, расположенные как в черте города, так и в пригороде. «Если такой участок обеспечен инженерными коммуникациями, имеет хорошую транспортную доступность, а цена не является заоблачной, то спрос на него будет всегда, поскольку темпы индивидуального жилищного строительства, несмотря на кризис, не снижаются», – отмечает Лавр Куприянов. Также есть определенный спрос на удачно расположенные участки под точечную застройку, особенно в центральной части города. По мнению Александра Зверева, руководителя отдела загородной недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд», пользуются спросом участки на различных направлениях, во многом спрос определяется ценой. «Людям хочется купить недорого, с коммуникациями и в зеленой зоне, желательно возле водоема, и поэтому особую популярность имеют земельные участки в организованных поселках, где есть вода, газ и электричество, а также идет активное строительство». В настоящее время идет интенсивное развитие земельного рынка в южном направлении – это поселок Морской, село Ленинское, Верх-Тула, Бердский залив (Речкуновка, Морозово), а также ул. Прокопьевская в Кировском районе (бывшие Малые Чёмы). «В так называемых «элитных» направлениях особняком был и остается Заельцовский район – Обкомовские дачи и все, что вокруг них – Обские зори, Ельцовка, Березка. Участки здесь всегда особо популярны – коммуникации, близость к центру, зеленая зона, определяющим фактором, влияющим на продажу, остается только цена», – уверен Александр Зверев.

На фоне не слишком активного спроса цены предложения в целом остаются достаточно стабильными. Уровень цен будет оставаться стабильно низким, уверен Лавр Куприянов, поскольку предложение существенно превышает спрос, и эта тенденция явно сохранится до конца года. В то же время еще большего снижения цен ожидать не следует, поскольку рынок достиг своего дна, и собственники участков не готовы продавать землю за бесценок, предпочитают придержать ее до лучших времен. «Хотя цена реальных сделок сейчас может существенно отличаться от цены предложения в меньшую сторону – отдельные участки продаются с очень хорошим дисконтом, что закономерно на фоне низкого спроса», – говорит Лавр Куприянов.

По данным Виталия Поплавского, разбег в ценах составляет от 2,6 до 50 млн руб. в зависимости от направления и степени готовности. При этом он считает, что динамика цен на земельные участки под малоэтажное индивидуальное строительство будет растущей, пусть и зависящей от сезонности застройки, транспортной доступности, инфраструктуры и инженерных коммуникаций. В последнее время цена на землю, также как и на любой товар, подвержена колебаниям. Но там, где есть условия для развития строительства и комфортного проживания, цена на землю будет, безусловно, повышаться.

Любые вложения в землю окупаются сторицей. Загородная недвижимость была и остается одним из самых надежных вложений, может уберечь средства в период финансовой нестабильности. Тем более что приобрести ее сейчас можно по наиболее низкой цене. Инвестиции в землю позволяют в краткосрочном плане, как минимум, сохранить вложения, а в долгосрочном плане – заработать. Все изменения направлены на усиление деловой активности в сфере жилищного строительства. Как они отразятся на его развитии, сказать сейчас сложно, основной фактор, сдерживающий развитие малоэтажного строительства, – это отсутствие финансирования, ограниченный поток частных инвестиций. На стимулирование этих факторов и направлены практически все механизмы, применяемые федеральными органами государственной власти. Безусловно, интересными являются и предложения областной администрации о субсидировании и стимулировании малоэтажного строительства. Кроме того, привлекательность малоэтажного строительства должна обеспечить адекватная стоимость квадратного метра, программы банковского кредитования и финансовая поддержка строительных компаний. Во многом перспектива строительства малоэтажного жилья зависит от состояния и стоимости подведения коммуникаций. Кроме того, для дальнейшего успешного развития малоэтажного строительства необходимо сделать его комфортным и доступным для людей со средним уровнем дохода.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное