Рынок недвижимости зарубежных стран: основные тенденции и прогнозы на 2014 год

Аналитический центр АИЖК проанализировал ключевые события, выделил основные тенденции на рынках недвижимости зарубежных стран. Прогнозы основаны на мнении экспертов международных компаний.

Рынок недвижимости зарубежных стран: основные тенденции и прогнозы на 2014 год

США

В США продолжился тренд на ужесточение правил для игроков первичного и вторичного рынка ипотеки. В частности, в рамках реализации закона Додда-Франка о реформировании финансового сектора и защите прав потребителей Министерству жилищного строительства и городского развития США было поручено разработать понятие «надлежащий ипотечный кредит», который должен соответствовать ряду критериев: срок кредита не более 30 лет, регулярные платежи заемщика в счет погашения, а также страховое обеспечение или гарантия Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration – FHA) или HUD.

В настоящее время HUD не выдает гарантий и не обеспечивает страхование по ипотечным кредитам с признаками риска, такими как чрезмерно длительный срок погашения (свыше 30 лет), выплата только начисленных процентов и отрицательная амортизация, при которой увеличивается сумма основного долга, а также не осуществляет управления такими кредитами. Кроме того, применяемые в настоящее время министерством нормы андеррайтинга требуют от кредиторов проведения оценки способности заемщика погасить ипотечный кредит. Новые ограничения на комиссии и сборы, взимаемые при выдаче ипотечных кредитов, предоставляемых на все застрахованные Федеральным управлением жилищного строительства и соответствующие титулу II дома капитальной постройки на отдельную семью, не противоречат правилам предоставления стандартных ипотечных кредитов, гарантируемых ипотечными агентствами Fannie Mae и Freddie Mac, что позволяет присвоить таким кредитам статус надлежащего ипотечного кредита по правилу Бюро защиты прав потребителей финансовых услуг.

Правилом устанавливаются два вида надлежащих ипотечных кредитов с различными механизмами защиты прав потребителей и разной юридической ответственностью кредиторов. Министерство жилищного строительства и городского развития (Housing and Urban Development – HUD) выделяет два типа надлежащих ипотечных кредитов: кредит с опровержимой презумпцией и кредит безопасного типа – в зависимости от соотношения годовой процентной ставки и среднерыночной процентной ставки, взимаемой по стандартным ипотечным кредитам. Наряду с этим регулятор ипотечных компаний Fannie Mae и Freddie Mac Федеральное агентство по финансированию жилья объявил о возможном снижении лимитов по рефинансируемым Fannie Mae и Freddie Mac кредитам, которые могут вступить в силу в октябре 2014 года.

 Прогноз: можно с большой долей вероятности предположить, что в 2014 году фискальные власти США продолжат введение мер по усилению контроля за первичным и вторичным рынками ипотеки, при этом планомерно сокращая прямое участие государства при гарантировании обязательств по производным от ипотечных кредитов инструментам и абсорбировании рисков.

 Северная Европа

Картина на рынках недвижимости в Норвегии и Швеции схожая. Регуляторы обеих стран предприняли меры по либерализации требований к заемщикам. В частности, в Швеции были снижены ставки по ипотечным кредитам, а в Норвегии планируется снизить первоначальный взнос с 15 до 10 %. Такие нововведения были связаны со снижением стоимости жилья (в Норвегии стоимость жилья снижается даже быстрее, чем предсказывал регулятор). Тем не менее аналитики не считают, что такие меры подстегнут спрос на рынке недвижимости, так как объем закредитованности домохозяйств в обеих странах составляет почти 200 % их совокупных доходов.

Доступные кредиты перегревают шведский рынок недвижимости. После того как шведский Центробанк снизил процентные ставки по кредитам, одно из международных рейтинговых агентств Standard & Poor’s заявило о перегреве местного рынка недвижимости на 25 %. Крупнейшие банки страны считают, что высокие цены на недвижимость держатся за счет дефицита предложения, а не из-за высокой доступности кредитов, хотя специалисты Standard & Poor’s с этим не согласны. Именно доступность кредитов толкает цены вверх, считают аналитики агентства. К тому же ипотечная задолженность в стране значительно выросла после принятия закона, который запрещает изымать недвижимость за невыплаты по кредиту. Глава Центробанка Швеции Стефан Ингвес, который одновременно является председателем Базельского комитета по банковскому надзору, неоднократно предупреждал, что рекордный уровень задолженности, который составляет более чем 170 % от располагаемых доходов домохозяйств Швеции, – это большой риск, который просто нельзя игнорировать.

 Прогноз: норвежские банки близки к смягчению условий выдачи ипотечных кредитов. В ближайшей перспективе в банках Норвегии могут понизить обязательный первоначальный взнос с 15 до 10% для получения ипотечного кредита. Такое нововведение должно поддержать покупателей, приобретающих свое первое жилье. Нордеа Банк AB, крупнейший скандинавский кредитор, представил прогноз, что цены на жилье упадут на 20 % в течение следующих двух лет, что, в свою очередь, заставило центральный банк снизить учетную ставку. Тем не менее экономисты не уверены, что ослабление ипотечных стандартов кредитования на данный момент возымеет эффект. «Это может скорректировать ценовые прогнозы «вниз». Но я не уверен, что это мудрый поступок», – сказал Эрик Брюс, старший экономист Nordea.

В Финляндии хотят ограничить право иностранцев на приобретение недвижимости. Более половины финских парламентариев подписали законодательную инициативу об ограничении права на приобретение недвижимости в Финляндии для граждан стран, не входящих в Евросоюз и Европейское экономическое сообщество. Законопроект поступит на рассмотрение профильных комиссий после его обсуждения на пленарной сессии парламента. Законопроект ограничивает право иностранцев на приобретение участков и коттеджей в Финляндии. Авторы предлагают разрешить покупку недвижимости только после пяти лет проживания в Финляндии. Кроме того, авторы инициативы указывают на риски, связанные со сделками иностранцев, для стратегической безопасности страны.

 Швейцария

Ограничение на строительство вторых домов на первоклассных лыжных курортах Швейцарии Давосе и Клостерсе вызвало рост цен на недвижимость на 20 % за последние 20 месяцев. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в Давосе и Клостерсе варьируется от $11 тыс. до $20 тыс. Существующий спрос от инвесторов в недвижимость приходит в основном от покупателей из Цюриха, но зарубежные покупатели также показывают большой интерес к недвижимости на популярных горнолыжных курортах.

 Прогноз: Engel & Völkers, агентство, специализирующееся на элитной недвижимости, предсказывает дальнейший рост цен на эксклюзивное жилье, в то время как пропорция вторых домов теперь ограничена до 20 % от всего жилищного рынка. Это означает, что теперь не будет увеличиваться объем строительства домов для отдыха, кроме тех, у которых уже есть разрешение на строительство.

 Великобритания

В Великобритании рынок ипотеки переживает подъем. В большей части это обусловлено тем, что там сейчас действует много программ помощи при покупке жилья платежеспособным группам населения, но которые пока не накопили необходимый первоначальный взнос. В частности, эту тенденцию подтверждают и данные социологического исследования, проведенного одним из ипотечных брокеров. Согласно исследованию, до 2016 года 40 % взрослого населения собираются взять кредит, а 12 % из них рассчитывают взять ипотеку уже в ближайшие 12 месяцев.

Согласно данным Ипотечного бюро, большинство британцев стремится получить максимальный ипотечный кредит, покрывающий 95 % стоимости недвижимости. Около четверти заемщиков могут позволить себе первый взнос в размере не более 5 % от стоимости жилья, в связи с чем максимальная сумма кредита и была повышена до 95 %. При этом 32 % людей, собирающихся взять кредит в 2014 году, вполне могли бы обойтись и без него. 26 % покупателей первого жилья (каждый третий среди покупателей в возрасте до 40 лет) надеются на родительскую помощь.

По данным Национальной жилищной федерации (National Housing Federation – NHF), ежедневно из бюджета страны выделяется $2,78 млн на пособия гражданам, чьи финансовые возможности не позволяют даже арендовать жилье. С 2009 года общая сумма пособия составила более $19,62 млрд. Одной из причин недоступности жилья стал дефицит предложений на рынке: сегодня, чтобы удовлетворить растущий спрос, Англии необходимо вводить в эксплуатацию 240 тыс. ед. жилья в год, но в период 2012–2013 гг. было построено лишь 107 тыс. домов, что на 11 % ниже, чем в период спада на рынке в 2009 году. По причине хронического дефицита жилья цены на недвижимость достигли небывалого уровня, равно как и арендные ставки, оказавшись вне досягаемости граждан со средним и низким уровнем дохода. С учетом роста цен на жилье и отстающим от него ростом заработной платы количество нуждающихся в государственной поддержке растет со скоростью один человек каждые пять минут. Единственным доступным для такой категории граждан жильем остается социальное, однако сегодня очередь на такую недвижимость составляет 4,5 млн человек или 1,8 млн семей. Общая сумма государственных расходов на жилищное пособие составила $39,23 млрд, однако большая часть этих денег идет не на строительство новых объектов, а оседает в карманах частных собственников посредством оплаты аренды. «Опора на частный сектор аренды является не устранением проблемы, а дорогостоящей маскировкой. Единственным выходом является строительство нового жилья», – утверждает Дэвид Орр, исполнительный директор NHF.

 Прогноз: цены на британскую недвижимость могут повыситься. Уже в 2014 году цены на жилье могут вырасти на 8 %, но при условии, что на рынке не будет переизбытка новых предложений. Ожидается, что только в британской столице недвижимость подорожает на 6 %.

 Южная Европа

В южной части Европейского континента ситуация довольно сложная. Например, в Греции продолжается падение стоимости недвижимости, вызванное увеличившейся безработицей, снижением доходов домохозяйств и увеличивающейся налоговой нагрузкой. Особенно тяжелая ситуация сложилась с налогом на недвижимость. Дело в том, что собственники в настоящее время вынуждены платить налоги исходя из «пиковой» стоимости их недвижимости, зафиксированной в 2007 году, что усугубляет их и без того тяжелое финансовое положение.

 Италия

Подтвердив предвыборные обещания, кабинет итальянского премьер-министра Энрико Летты принял решение об отмене налога на основное жилье. Вместо него с 2014 года введен единый местный муниципальный налог, который будет включать все сборы. IMU, муниципальный налог на недвижимость на основе ее стоимости, отраженной в Земельном регистре, был учрежден в рамках правительственных мер, призванных удержать экономику Италии на плаву в разгар кризиса. Однако Евросоюз и Организация экономического сотрудничества и развития были уверены, что Италии следовало снизить налоги на заработную плату и инвестиции вместо того, чтобы отказываться от нового налога на недвижимость. Тем не менее Италия по-прежнему собирается выполнять свои долговые обязательства и сохранять дефицит бюджета в рамках 3 % ВВП, продолжая продавать государственную недвижимость и изыскивая средства через другие налоги.

 Прогноз: позитивная динамика наметилась на рынке недвижимости Италии. Об этом свидетельствуют сообщения о росте цен на жилье, прогнозы по стабилизации строительного сектора и увеличение количества арендного жилья. «В 2014 году бюджет страны увидит меньше расходов, меньше долгов и меньше налогов – увеличится потенциал восстановления и экономического роста страны», – заявил Энрико Летта.

 Испания

Испанский «плохой банк» заметил признаки возможного повышения цен на жилье. Около ста инвестиционных фондов ведут переговоры с банком Sareb о покупке недвижимости из его активов. Заинтересованность в недвижимости «плохого банка» со стороны международных инвесторов является хорошим признаком. В дальнейшем это может привести к росту цен, считают аналитики. Так, недавно уже произошло повышение цен на жилье в некоторых районах Барселоны и Мадрида. Кроме того, международные инвесторы больше не беспокоятся о катастрофической ситуации в Испании. Теперь их в первую очередь интересует вопрос, как много времени уйдет на восстановление рынка. Напомним, что долговые дома в Испании с начала кризиса подешевели на 63 %. Данные рейтингового агентства Moody`s показывают, что испанская долговая недвижимость – жилье, изъятое банками за неуплату ипотечных кредитов – потеряла в цене на 20 % больше, нежели обычные дома и квартиры.

Данные, опубликованные Национальным институтом статистики, показывают, что доля жилья в собственности за 10 лет снизилась до 78,9 %, до уровня 20-летней давности, в то время как доля арендного жилья увеличилась с 11,4 % в 2001 году до 13,5 % в 2011 году. Провинциями с самой большой долей арендного жилья стали Мелилья (24,1 %), Жирона (22 %) и Балеарские острова (21,6 %), в то время как в Хаэне (5,5 %), Саморе (6,2 %) и Кордове (7,4 %) был зарегистрирован самый низкий уровень такового.

Напомним, самыми прибыльными, по подсчетам экспертов, могут стать вложения в недвижимость на Канарских островах, в Мурсии и Кастилии – Ла-Манче. Так, на Канарах доходность от сдачи в аренду составляет 5,1 %, а в двух других регионах – 4,8 % годовых. За ними следуют Андалусия и Каталония (4,7 %), а также Мадрид (4,6 %).

 Прогноз: в Испании в 2013 году построили жилья на 23 % меньше, чем в 2012, но уже 2014 год несет более оптимистичные прогнозы. 2014 год обещает падение объемов строительства на 6,7 %, но уже в 2015 году отрасль должна выйти в плюс. Жилищное строительство в 2015 году должно вырасти на 6 %, а в 2016 – уже на 8 %.

 Болгария

Представители агентств по продаже недвижимости Болгарии заявляют, что в 2013 году рынок недвижимости страны начал восстанавливаться. Риелторы отмечают, что в 2013 году наблюдается рост количества сделок, а в отдельных районах – увеличение цен. Они подчеркивают, что причиной этому стало негативное развитие рынка недвижимости в последние четыре года, когда цены в Болгарии в среднем упали на 40 %, а количество сделок сократилось в три раза. По их словам, тенденция спада себя исчерпала. Эксперты заявляют, что из-за снижения цен в последние годы двухкомнатные апартаменты сменили по популярности трехкомнатные. Ситуация в секторе жилья развивается стабильно, и в текущем году ожидается, что количество предложений начнет сокращаться, поэтому будет наблюдаться дефицит качественных объектов, на которые и сегодня спрос превышает предложение. По заявлениям брокеров, цены на жилье в Болгарии стабилизировались. Можно сказать, что в 2013 году темпы снижения цен на недвижимость в стране значительно замедлились, а в некоторых районах и городах даже зафиксировано небольшое увеличение цен.

Кроме того, болгарский парламент принял новую редакцию Закона об иностранцах. Право на постоянное место жительства в Болгарии, согласно новым правилам, можно получить, инвестировав в страну 1 млн левов или €511 тыс. Также получение ПМЖ в Болгарии упрощается при заключении брака с иностранцем, который уже имеет данный статус, полученный на основании инвестиций. Иностранные граждане, вложившие в Болгарию более €1 млн, и члены их семей также пользуются привилегиями в получении гражданства. В новом законе также предполагается лишение статуса ПМЖ иностранцев, чья инвестиция будет прекращена или передана третьему лицу до срока, определенного в законе. Нововведения призваны привлечь в Болгарию иностранных инвесторов, которые все меньше вкладывают в страну. Например, инвестиции в местную недвижимость за последний год уменьшились на 45 %.

 Прогноз: по мнению экспертов, тенденция спада на рынке недвижимости Болгарии себя уже исчерпала, и в 2014 году тренд восстановления продолжится. Брокеры прогнозируют и дефицит недвижимости площадью от 120 до 130 м2, спрос на которую в последнее время значительно вырос, особенно в престижных районах Софии, как и на участки для строительства дома.

 Азия

Азиатские рынки недвижимости продолжают оставаться «горячими точками». В частности, в Индии (третьем по величине азиатским рынке недвижимости), по мнению некоторых аналитиков, цены завышены до предела, что в сочетании с нестабильностью экономики (высокие процентные ставки, низкий уровень доходов населения и др.) создает крайне опасную ситуацию.

В Китае монетарные власти в очередной раз заявили о принятии мер, предотвращающих увеличение стоимости недвижимости. Стоит отметить, что на протяжении последних нескольких лет было реализовано четыре этапа кампаний по «охлаждению» рынка жилья, однако ощутимых результатов они не принесли, так как в некоторых регионах периодически обновляются ценовые рекорды.

Суть новых реформ заключается в введении новой системы налогообложения недвижимости, детали которой пока не раскрываются. Наряду с этим для того чтобы вывести огромный спрос с внутреннего рынка недвижимости страны, предполагается в 2014 году смягчить ограничения для китайских граждан на покупку недвижимости за рубежом. Несмотря на то что китайцы уже являются одними из самых активных покупателей мировой недвижимости, их по-прежнему сдерживают годовые ограничения на сумму средств в юанях, допустимых к обмену на иностранную валюту.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное