Елена Кольцова: Зарубежная недвижимость Болгария

В прошлых номерах журнала мы рассказали о первых шагах потенциального покупателя болгарской недвижимости: рассчитывали бюджет владения апартаментами, выбирали объекты по типу, ценовой категории и ликвидности. После того как покупатель определился с типом и ценой потенциальной покупки, нужно выбрать партнеров для совершения сделки. Привлечение профессиональных участников рынка позволит снизить риски для иностранного покупателя болгарской недвижимости. Подробнее об этом журналу «Все о новостройках» рассказала Елена Кольцова, эксперт по зарубежной недвижимости.

Какие субъекты рынка могут выступать в качестве партнеров при покупке недвижимости в Болгарии?

Такие же, как и в России: посредники, продавцы, в том числе застройщики, юристы. На русском языке говорят все, если только сами не являются русскими. В Болгарии большое количество посредников, есть крупные, старейшие с представительствами в российских городах, есть небольшие компании, есть сезонные. Безусловно, часть покупателей обращается к посредникам, которые предлагают полный цикл обслуживания от подбора объектов недвижимости, организации поездки до заключения сделки.

Но некоторые покупатели предпочитают самостоятельно выбирать объекты, составлять маршрут и определять сроки поездки. И только для заключения сделки уже в Болгарии обращаются к посредникам или застройщикам. Посредники предлагают покупателю не все объекты рынка, которые отвечают заданным требованиям. Только те, при продаже которых получают от застройщика наибольшее вознаграждение. Ведь посреднику комиссионное вознаграждение платит застройщик, а не покупатель. Поэтому посредники, в первую очередь, продвигают объекты, при продаже которых получают комиссионные большего размера. В среде крупных инвесторов рынка бытует категоричное мнение, что такой уровень вознаграждения устанавливается по неликвидным объектам, которые сложно продать. Застройщик, не имеющий кредитных обязательств, а поэтому располагающий временем для продажи хорошего объекта по выгодной для него цене, предлагает посредникам стандартную комиссию, которая многим из них не интересна. Поэтому случается, что посредник так составляет график осмотра объектов, что свободного времени на самостоятельный просмотр других у покупателя практически не остается из-за ограниченного времени поездки. Показывать будут все имеющееся, хоть несколько десятков объектов, вне зависимости от требований и пожеланий покупателя.

Часть покупателей предпочитает не пользоваться услугами посредников, а обращаться напрямую к застройщикам. Легко ли найти болгарских застройщиков?

В России интернет-поиск потребует значительного времени на то, чтобы составить общее представление о предложениях и субъектах рынка недвижимости, которые их предлагают. В Болгарии контакты найти проще, но ориентирование на местности тоже займет определенное количество времени, которое очень ограничено временными рамками поездки. Если объект предлагается застройщиком, то продает его именно застройщик. Но чаще встречаются объявления с пометкой «от застройщика». Такие объекты продают посредники. Практически все застройщики продают свои объекты через большое количество посредников, а последние сотрудничают с большим количеством застройщиков.

Выбор работы с посредником или застройщиком — самый обсуждаемый вопрос в среде покупателей. Основным преимуществом работы напрямую с застройщиком многие собственники называют возможность поторговаться. Потому как из основополагающего принципа рынка «комиссионное вознаграждение платит застройщик, а не покупатель» посредники (их может быть несколько) не заинтересованы в снижении стоимости объекта. Застройщик же может уступить в разумных пределах.

Таким образом выбрать и осмотреть объекты можно как с помощью посредников, так и самостоятельно. Рассматривая интернет-сайты многочисленных посредников, кажется, что предложений огромное количество. Главное не растеряться, отбирать объекты по критериям — финансовым возможностям и ликвидным свойствам — и, в итоге, определить группу, которую можно будет посмотреть в Болгарии. На следующем этапе — заключении сделки — самостоятельно действовать не рекомендуют, так как покупатель не осведомлен о правоотношениях, возникающих в сфере жилищного законодательства Болгарии. На этом этапе сделки необходимо найти юриста, который будет действовать в интересах покупателя. Не стоит экономить на собственном юридическом сопровождении и пользоваться услугами специалистов, рекомендуемых продавцом. Потому что целью ангажированных юристов является заключение сделки и получение посредником вознаграждения за нее. А цель покупателя — получить неоспоримое право собственности на выбранный объект недвижимости. Поэтому для покупателя станет актуальной задача поиска юриста, учитывающего, прежде всего, его интересы.

Что можно посоветовать покупателям, которым требуется юридическая поддержка?

Привлечение к сделке юриста — обязательное условие европейских сделок купли-продажи недвижимости. В Болгарии такой пример впервые показывали немецкие покупатели. После выбора объекта недвижимости они не предпринимают никаких правовых действий без одобрения юриста, услуги которого оплачивают.

Большинство же россиян не пользуются услугами независимых профессиональных юристов. Многие эксперты рынка объясняют это экономией, особенностью менталитета, излишней доверчивостью к продавцу или правовой системе европейского сообщества. Хотя юридические услуги не дороги (ориентировочно € 500), но результат того стоит. По мнению юристов, работающих с российскими покупателями, специалиста следует выбирать по нескольким критериям — членству в Болгарской адвокатской ассоциации, многолетнему опыту работы в этой области права и рекомендациями авторитетных источников.

Что включает в себя юридическая поддержка?

Идентификацию объекта его документам, проверку правового статуса объекта, экспертизу документов по сделке и даже реальную информацию об объектах и застройщиках, которую не предоставит ни один посредник. Юрист, имеющий опыт работы со многими объектами, знает проблемы собственников, практически каждого из них. Отсутствие нареканий или отрицательные отзывы, в основном, касаются состояния коммунального хозяйства. У застройщика могут быть как невыполненные обязательства по обустройству городского хозяйства, так и необходимость реконструкции или замены временного коммунального оборудования в отдельно взятом курортном комплексе, которые потребуют дополнительных расходов будущих собственников. Стабильность дальнейшего обслуживания курортного комплекса или перспективу завершения строительства подскажет информация о финансовом состоянии застройщиков, которые после завершения строительства выполняют функции управляющих компаний. О кредитных обязательствах можно узнать как из публичной отчетности компаний, работающих по МСФО, так и неформальной информации, о которой осведомлены субъекты рынка недвижимости, в том числе и юристы. Подобные данные заставляют некоторых покупателей даже отказаться от покупки одного объекта и выбрать другой.

Но основной задачей юриста является оформление сделки купли-продажи с неоспоримым правом собственности покупателя на приобретаемый объект недвижимости. Для этого юрист проверяет правовой статус объекта. Является ли он предметом залога по кредитным обязательствам собственника? Эту публичную информацию юрист получает в государственной регистрационной службе при наличии доверенности или адвокатского удостоверения. Выдается справка, где зарегистрированы действия владельца с его недвижимостью, а также удостоверение об отсутствии обременений объекта (ипотеки, права на пользование объектом третьими лицами, запрета на продажу, открытых судебных дел и т. п.) и его принадлежности конкретному лицу — продавцу. Получение этих документов к дате подписания договора купли-продажи (в Болгарии он оформляется нотариальным актом) избавит покупателя от гипотетической ситуации, когда объект может быть заложен за день до сделки. В нотариальном акте обременение может не указываться, а продажа объекта не требует согласия залогодержателя (банка). Проверка юридического статуса объекта является обязанностью покупателя или его юриста, и неосведомленность в этом вопросе не является причиной расторжения договора купли-продажи. Стоит отметить, что продажа имущества, находящегося в ипотечном залоге, — распространенная в мире практика.

Некоторые россияне покупают объекты с обременениями, но сумму долга оплачивают залогодержателю (банку), нотариально оформляют документы об отсутствии задолженностей и становятся полноправными собственниками. Какие подводные камни могут ожидать покупателя в этом случае?

Объект может служить обеспечением как перед несколькими юридическими, так и физическими лицами, и, соответственно, процедура его вывода из залога усложняется. Конечно, надежнее приобретать объект без обременений и рассчитываться за него единовременным платежом, чтобы сразу оформить право собственности. Так как до полного расчета собственником является продавец, а не покупатель, оплачивающий рассрочку, ипотеку, аванс и пр. или полностью оплативший незавершенный объект с не оформленным правом собственности на него.

Пока право собственности остается за продавцом, тот вправе в любой момент заложить объект для получения заемных средств, например, чтобы завершить строительство других объектов. И если продавец по каким-либо причинам (сокращением числа продаж и сделок) перестанет расплачиваться с залогодержателем (чаще всего банком), то последний выставляет объект на торги, и полноправным собственником будет купивший его.

Вопрос неоспоримого права собственности покупателя — это вопрос не только рынка недвижимости Болгарии, но и других стран, где недвижимость также популярна сред россиян. Рассмотрим, например, правоустанавливающие обстоятельства на Кипре. По данным Министерства внутренних дел на территории страны насчитывается 130000 объектов, у покупателей которых нет титула собственника. Это значит, что титул от муниципалитета не получил застройщик в связи с несоблюдением правил строительства. Отсутствие у объекта этого статуса затрудняет его продажу и не позволяет использовать объект в качестве залога.

Какие еще функции берет на себя юрист?

Юрист не только выясняет правовой статус объекта недвижимости, но и обеспечивает законность перехода права собственности от продавца к покупателю. Для этого он проводит экспертизу и корректировку документов для нее.

В Болгарии, как правило, в процессе сделки стороны подписывают два договора: предварительный и нотариальный акт. В предварительном договоре прописывается порядок исполнения сторонами своих обязательств при купле-продаже недвижимости, и его советуют заключать нотариально. Предварительный договор может быть как двухсторонним, так и трехсторонним (продавец, покупатель, посредник), но категорически не рекомендуется заключать с посредником. Точно так же как и оплачивать деньги нужно продавцу, а не посреднику. С посредником можно заключить отдельный договор, в котором будут указаны параметры предлагаемого объекта и ответственность за предоставление недостоверных данных и невыполнение обязательств. Предварительный договор имеет юридическую силу. Одна сторона при выполнении своих обязательств может в судебном порядке потребовать выполнение обязательств от другой стороны. Но по предварительному договору передача собственности не происходит. Только после окончательного расчета заключается основной договор, в котором прописывается факт продажи. Временной отрезок между этими договорами равен времени рассрочки или ипотеки, или завершения строительства.

Болгарские застройщики предлагают свои условия договоров, пользуясь правовой неосведомленностью российских покупателей, если они участвуют в сделке без своих юристов. Условия по договорам для россиян отличаются от условий договоров, предлагаемых болгарам или другим иностранным покупателям. Такие договоры, как правило, характеризуются увеличенной зоной ответственности покупателя. Невыполнение немногочисленных обязательств со стороны продавца оговаривается многими «форс-мажорными» обстоятельствами, которые болгарская судебная практика не признает таковыми. Конечно, покупателю самому стоит избегать занижения стоимости объекта, сомнительных условий платежей и их сторонних получателей. В целом же юристы проверяют не то, что указано в договорах, а то, что продавец сознательно в нем не указывает. Так как болгарское законодательство предоставляет определенные права покупателю, которые не возникнут, если не прописаны в документах. В любом случае задача юриста не довести клиента, интересы которого он представляет до судебного разбирательства с другой стороной. Таким образом, независимое юридическое сопровождение сделки — залог сохранности финансовых вложений клиента даже в случае работы с посредниками. Обеспечение гарантиями чистоты сделки, безусловно, надежнее, чем доверие и рекомендации ее участников.

В следующем номере журнала мы рассмотрим тенденции наступающего сезона продаж болгарской недвижимости, а также реальные и мифологические преференции и скидки, которые предоставляют продавцы покупателям болгарской недвижимости.

Если читатели журнала заинтересовались идеей приобретения зарубежной недвижимости, будем рады оказать консультацию по рынку недвижимости в Болгарии, содействие в выборе объектов, в планировании поездки, юридической поддержке при заключении сделки.

Тел.: 8903-937-90-57.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное